聚焦張村河：板塊蝶變、崛起，致獻(xiàn)一座城市的未來

作為地產(chǎn)媒體人，筆者見證了青島樓市近20多年的起伏。青島城市格局的擴(kuò)張，新興熱點(diǎn)板塊的蝶變，筆者都有過鼔與呼。時至今日，搶先置業(yè)浮山后、新都心、東李等片區(qū)的人估計做夢都會笑醒，他們搶到了青島城區(qū)擴(kuò)張、擴(kuò)容帶來的紅利。

那么，在青島城市圈繼續(xù)擴(kuò)大的路上，樓市未來的升值“天花板”又在哪里？

我們不妨轉(zhuǎn)向土地市場，因?yàn)樗菢鞘械那缬瓯?，對我們投資置業(yè)具有風(fēng)向標(biāo)意義。一般來說，開發(fā)商激烈角逐的區(qū)域，往往代表著未來城市的發(fā)展方向，他們的嗅覺更敏銳。

4月6日，青島市一場土地拍賣活動引發(fā)業(yè)界強(qiáng)烈關(guān)注，緣起是張村河046上市了。結(jié)果，土拍開始后，引來華潤、保利、中海、萬科、招商、海信、建發(fā)、越秀&青鐵、中建東孚9家房企爭奪，最終經(jīng)過136輪價格觸頂，觸發(fā)熔斷價21045元/㎡，在搖號環(huán)節(jié)中，該地塊越秀&青鐵幸運(yùn)斬獲，嶗山新地王由此誕生。

實(shí)際上，從去年張村河板塊土地出讓情況看，已經(jīng)到了“出地必熔斷”的情況。毫不夸張的說，張村河板塊是目前青島樓市最炙手可熱的區(qū)域。本期地產(chǎn)欄目，我們一起了解下張村河板塊的“前世今生”，探討未來的發(fā)展趨勢。

張村河——青島城市更新突破口

張村河起源于嶗山西麓，是嶗山區(qū)的母親河。張村河片區(qū)，被稱為青島“最大的城中村”，共有12個社區(qū)，涉及原村民2萬余人，外來人口約6萬人，占地面積約1798公頃，早些年因?yàn)橹苓吷鐓^(qū)的隨意排污、垃圾亂扔等讓張村河日漸臟亂。據(jù)了解，政府部門原先也動議改造過，因歷史遺留問題多、利益盤根錯節(jié)擱淺，青島跨海大橋高架路二期也因此“停擺”達(dá)12年。

念念不忘，必有回響。

當(dāng)時間來到2022年，張村河這塊”璞玉“終于迎來了蛻變的契機(jī)：在2022年啟動的青島市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動中，張村河片區(qū)被列為重中之重。

根據(jù)規(guī)劃，張村河片區(qū)規(guī)劃定位為“水脈智城”，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)商務(wù)、文體休閑、居住配套三大功能，打造成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套完善、宜居宜商宜業(yè)的高端綜合型社區(qū)。

據(jù)了解，自改造工作啟動以來，嶗山區(qū)頂格推進(jìn)，按照“區(qū)域統(tǒng)籌、連片開發(fā)”的原則，令張村河片區(qū)步入改造“快車道”。2022年，張村河片區(qū)改造超額完成年度任務(wù)，年底共完成8個村的拆遷，是既定任務(wù)的兩倍，總共拆除搬遷房屋4000多戶，拆除各類建筑將近160萬平米，騰空土地將近6000畝。

張村河片區(qū)舊改的快速推進(jìn)，與主管部門的大力支持密不可分。2022年，嶗山區(qū)委書記張元升履新后的首次春節(jié)調(diào)研的第一站就選在了這里。2023年4月，青島市委書記陸治原到嶗山區(qū)調(diào)研城市更新和城市建設(shè)工作時強(qiáng)調(diào)，高水平推進(jìn)張村河片區(qū)規(guī)劃建設(shè)，打造現(xiàn)代化國際大都市窗口示范區(qū)，足見官方層面對張村河板塊的重視。

如今沿河居民新區(qū)拔節(jié)生長，虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)園建設(shè)火熱，一個全新規(guī)劃的新片區(qū)正在生成。因速度快、質(zhì)量高、信訪少、群眾滿意，張村河片區(qū)改造成為青島市城市更新建設(shè)的樣板。

2023年，中韓街道提出要加力提速文張、張村、枯桃、中韓最后4個社區(qū)房屋搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂，力爭較原計劃提前一年半實(shí)現(xiàn)張村河片區(qū)城中村“清零”。

品牌房企角逐張村河

不過，未來，張村河沿線可供開發(fā)的宅地并不多。

根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，張村河片區(qū)改造和株洲路兩側(cè)低效片區(qū)開發(fā)建設(shè)，兩者預(yù)計將騰空土地1萬畝以上，約1/3將用于居民安置，約1/3將用于公共配套建設(shè)，剩下的約1/3將成為產(chǎn)業(yè)用地。

特別是張村河南岸宅地更加稀缺，比例只有5%。據(jù)卓易數(shù)據(jù)盤點(diǎn)，未來可供應(yīng)的商品住宅只有4宗，占地8.61萬㎡，商品住宅用地十分稀缺。所以，張村河046號宅地一經(jīng)推出就引發(fā)激烈爭奪，就不足為奇了?？梢灶A(yù)見，純粹市場化操作的張村河土地市場，未來所有宅地的供應(yīng)都將觸頂引發(fā)“熔斷”。

看完面粉，再看面包。除去多年前已經(jīng)布局的新華錦和中聯(lián)外，目前，張村河南岸在售的項(xiàng)目主要有融創(chuàng)壹號院和靜山悅園及魯信有鄰花園，另外，華潤悅府和海信君璽項(xiàng)目也即將進(jìn)入銷售周期。

從目前入市的幾個項(xiàng)目來看，120㎡戶型產(chǎn)品是起步線，部分大平層產(chǎn)品戶型超過400㎡，單價均在4萬元/㎡以上，鎖定純改善型購房者。

業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)是，由于張村河板塊發(fā)展起點(diǎn)晚、起點(diǎn)高，且目前板塊內(nèi)的落子的開發(fā)商多為一線房企和品牌開發(fā)商，操盤豪宅的經(jīng)驗(yàn)比較豐富，其打造的產(chǎn)品能承接前海一線高端置業(yè)需求的外溢，去化速度值得期待。

另外，張村河板塊目前云集了不少大牌房企，普遍的經(jīng)驗(yàn)是，開發(fā)商們一旦處于這樣的環(huán)境里，在產(chǎn)品打造上往往會暗自較勁，畢竟這可是自己行走江湖的看家本領(lǐng)，這對鐘情于張村河板塊的高端置業(yè)者來說，是個好消息。

補(bǔ)齊短板區(qū)域未來可期

雖然張村河板塊起點(diǎn)很高，但是并非沒有短板。張村河板塊由工業(yè)區(qū)和舊村改造演變而來，交通的通達(dá)性不夠，缺乏更能能級的學(xué)校、商場、醫(yī)療配套的支撐。

不過，政府層面已經(jīng)意識到相關(guān)問題。在今年2月份召開的嶗山區(qū)召開全區(qū)城市更新和城市建設(shè)2023年度動員大會上，明確嶗山要在張村河板塊等低效片區(qū)開發(fā)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)更大突破，要按照產(chǎn)城融合理念，加快學(xué)校、醫(yī)院、文化藝術(shù)中心等規(guī)劃建設(shè)，完善教育、醫(yī)療、文化、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施，滿足人民怡居生活需要，同時，優(yōu)化城市路網(wǎng)體系，推動跨海大橋連接線二期建成通車。

區(qū)域配套的補(bǔ)齊，不僅僅呈現(xiàn)在紙上，肉眼可見的城市資源正奔涌而來。

如今，張村河南岸的配套初中和中國海洋大學(xué)附屬學(xué)校（初中部）均已落地，對優(yōu)化片區(qū)教育資源配置、提升教育設(shè)施建設(shè)水平意義重大；片區(qū)內(nèi)的山東中醫(yī)藥大學(xué)附屬醫(yī)院青島醫(yī)院項(xiàng)目正在建設(shè)中，計劃2024年10月底竣工交付，解了片區(qū)醫(yī)療匱乏之渴；地鐵4號線的開通，將張村河兩河片區(qū)與市南區(qū)、市北區(qū)緊密相連，提升了整個片區(qū)的價值。

另外，張村河改造工程也正在進(jìn)行中，未來這里將會是生態(tài)空間山清水秀、生活空間宜居適度全民共享的城市“金腰帶”。

正如陸治原調(diào)研嶗山區(qū)城市更新時指出的那樣，張村河片區(qū)開發(fā)建設(shè)是低效片區(qū)開發(fā)建設(shè)的標(biāo)志性工程，注重留白留璞增綠，把握沿河兩側(cè)空間尺度，超前布局新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造成新時代社會主義現(xiàn)代化國際大都市窗口示范區(qū)。

我們有理由相信，未來，張村河板塊一定會沿著這個方向蛻變，未來10年，將穩(wěn)居未來10年城市發(fā)展C位。

業(yè)界聲音

中國社科院特邀房地產(chǎn)專家，青島市生產(chǎn)力學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)報城市與區(qū)域治理研究院特聘專家馮顯泉：

2022年2月9日，青島市頂格召開城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動動員大會，提出將推動12個城市更新和低效用地片區(qū)的再開發(fā)，而張村河兩岸片區(qū)不僅是12個片區(qū)之一，也是“城中村改造”最具規(guī)模的片區(qū)。

如果說青島中山路片區(qū)的城市更新工程，是青島城市老街區(qū)和里院建筑的全面升級煥新片區(qū)的代表的話，那么嶗山區(qū)張村河片區(qū)的城市更新工程，則是青島“城中村改造”規(guī)模最大最具有影響力的片區(qū)。

高端樓盤一枝獨(dú)秀，這確實(shí)是我國樓市近兩年的一大新亮點(diǎn)。以青島為例，2021年下半年至今，改善型及以上高端樓盤的銷售額占比超過60%。2022年全年青島TOP10項(xiàng)目，嶗山區(qū)占6名（其中有1名屬于跨嶗山和市北區(qū)的金茂府）。而這六個樓盤，都是改善性和終極改善性高端項(xiàng)目。這充分說明，商品住宅中，改善性住宅是未來樓市的主力。

張村河片區(qū)土地市場的熱捧，也從另一個方面佐證了各大品牌開發(fā)商對張村河片區(qū)未來發(fā)展前景的看好！而張村河片區(qū)，聚集了一批頭部品牌企業(yè)、一批高端項(xiàng)目，特別是像華潤、越秀這樣的國內(nèi)頭部城市運(yùn)營開發(fā)商的強(qiáng)勢進(jìn)入張村河片區(qū)，將會帶動很多高精尖人群來到這里入住就業(yè)發(fā)展，從而衍生出更多的高端需求，助力張村河片區(qū)再升級。

中國房地產(chǎn)報城市與區(qū)域治理研究院特聘專家張斌：

張村河板塊熱度來源于基礎(chǔ)素質(zhì)比較優(yōu)秀，嶗山區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、嶗山的山水景觀再加上整體規(guī)劃起步較高，這些都是張村河板塊的加分項(xiàng)。

得益于區(qū)域和規(guī)劃的支撐，張村河板塊前景非常光明。張村河板塊離主城區(qū)近，嶗山沿海一線和浮山后區(qū)域購房需求的外溢，肯定會支撐張村河板塊前期的發(fā)展。

從目前的情況看，張村河板塊目前進(jìn)駐都是一線開發(fā)商和青島本地的龍頭房企，這對于整個區(qū)域產(chǎn)品保持一定的水準(zhǔn)是非常有利的。

從產(chǎn)品來講，目前張村河板塊在售、即將發(fā)售產(chǎn)品均以大中戶型為主，上車門檻500萬以上，對于這種開發(fā)商的盈利是沒有問題。但是由于中小戶型也比較少，可能造成區(qū)域新盤的銷售周期的拉長，可能會對開發(fā)商資金造成壓力。后期入市的產(chǎn)品，其實(shí)可以適當(dāng)?shù)脑黾右恍?00平方米三居產(chǎn)品，促進(jìn)前期的回款，讓更多的階層能夠關(guān)注到張村河板塊，對于這個片區(qū)的加速成熟和人口導(dǎo)入是有利的。

對于購房者來講，張村河板塊起點(diǎn)比浮山后還要高，對于預(yù)算400萬以下的客群很難找到合適的產(chǎn)品。同時，對于資金充足的客戶，張村河板塊的景觀資源類中低密度產(chǎn)品是有優(yōu)勢，但如何追求生活的便利性，目前這個區(qū)域尚不能達(dá)到類似要求。

卓易數(shù)據(jù)研究院院長段敏敏：

張村河板塊外部共享金家?guī)X城市優(yōu)質(zhì)配套，是金家?guī)X板北上第一站，區(qū)位優(yōu)勢明顯。當(dāng)下，張村河板塊快節(jié)奏城市更新將陸續(xù)釋放大量住宅用地，填補(bǔ)金家?guī)X土地緊張的需求。

同時，張村河板塊內(nèi)部軌交、景觀、醫(yī)療強(qiáng)勢，外部弱勢配套正在逐步補(bǔ)足。板塊周邊3-5km擁有數(shù)十所世界知名高精尖企業(yè)，產(chǎn)業(yè)人才高端、購買力強(qiáng)，將成為高凈值人群聚集區(qū)。

對于開發(fā)商而言，精裝、物業(yè)、產(chǎn)品塑造體現(xiàn)企業(yè)精工強(qiáng)作的工匠精神，社區(qū)打造要顏值，更要體驗(yàn)感，會所是區(qū)域內(nèi)規(guī)劃標(biāo)配；戶型設(shè)計細(xì)節(jié)極致打造，體現(xiàn)感性居住及人文關(guān)懷。同時，要構(gòu)建活力社區(qū)，積極打造第三社交空間，加強(qiáng)友鄰互動。

對購房者而言，張村河板塊屬于未來看漲性板塊，現(xiàn)狀洼地未來高潛，目前配套不便、城市環(huán)境嘈雜、城市感弱，建設(shè)兌現(xiàn)周期尚需3-5年，注重短期規(guī)劃的客戶謹(jǐn)慎決策。

同時，張村河兩岸居住規(guī)劃定位存在差異。南岸以商住功能為主，城市界面稍好，北岸以產(chǎn)業(yè)功能為主，未來存在大量拆遷安置，因此從居住品質(zhì)選擇來看南岸優(yōu)于北岸。

目前，張村河板塊供地逐步出讓，目前已聚集海信、銀豐、華潤、融創(chuàng)、越秀等知名房企，在售項(xiàng)目多，房源相對充裕，可根據(jù)自己的支付能力選擇區(qū)位、品牌、產(chǎn)品等綜合性價比好房。