房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中存在的問題及對(duì)策研究

施云燕

（福清錦繡置業(yè)有限公司，福建 福清 350300）

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理水平關(guān)系企業(yè)能否正常地進(jìn)行經(jīng)營發(fā)展。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面在實(shí)際和理論之間依舊存在很大差異。再加上近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的負(fù)債壓力以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，所以，企業(yè)要想提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營發(fā)展，就必須從資金管理方面著手，本文對(duì)此展開了詳細(xì)探究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理過程中存在的問題

（一）資金籌集階段

1.償債能力。資產(chǎn)負(fù)債率是反映企業(yè)債務(wù)水平的重要指標(biāo)，該指標(biāo)也能夠反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，一般情況下，存在一個(gè)穩(wěn)定的區(qū)間值，在45%～65%之間比較適合，不能太高或太低。2022年以來，房企融資環(huán)境有了一定改善，年末各政府部門、機(jī)關(guān)單位相繼出臺(tái)了一系列政策，如“金融16條”“第二支箭”（民營企業(yè)債券融資支持工具）、股權(quán)融資優(yōu)化新政等，把過去單純的“救項(xiàng)目”改變?yōu)椤巴瑫r(shí)救項(xiàng)目和企業(yè)”。2023年初，延續(xù)以往政策基調(diào)，房企債務(wù)重組進(jìn)程明顯加快，但是，這些房企仍然面臨著較大債務(wù)壓力。本文在調(diào)研部分房企后，對(duì)財(cái)務(wù)類指標(biāo)變化趨勢整理后得到表1數(shù)據(jù)（調(diào)研房企包含保利置業(yè)、碧桂園、華潤置地、萬科、綠城中國、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金輝控股、天譽(yù)置業(yè)、領(lǐng)地控股、銀城國際控股、北辰實(shí)業(yè)等54家重點(diǎn)房企）。

表1 樣本房企部分財(cái)務(wù)指標(biāo)

從表1中長短期債務(wù)比匯總數(shù)據(jù)可知，部分房企需要積極采取行動(dòng)緩解資金流動(dòng)；從凈負(fù)債率持續(xù)下降趨勢可知，多數(shù)房企面臨著財(cái)務(wù)狀況持續(xù)惡化困境；加上多方信用擠兌加速，多數(shù)房企隱性債務(wù)持續(xù)暴露。

2.融資情況?？v觀2022年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀可知，房地產(chǎn)企業(yè)融資并不樂觀，部分房企期內(nèi)被實(shí)施監(jiān)管措施，先后被立案調(diào)查。這些房企涉及的主要問題包括存貨跌價(jià)準(zhǔn)備操縱、財(cái)報(bào)預(yù)告披露不真實(shí)、隱藏部分債務(wù)、資產(chǎn)減值不充分等。據(jù)公開調(diào)研信息可知，2022年7月份被立案處罰的房企詳細(xì)原因如表2所示。

表2 2022年7月公開處罰房企信息匯總

分析2022年度房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，2022年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金將近7萬億元，同比降低9.8%，出現(xiàn)了前所未有的降幅。其中，國內(nèi)貸款總額將近8700萬億元，同比降低11%；外資利用將近30億元，同比下降49%；自籌資金超過2萬億元，同比降低23%；定金和預(yù)收款共2.4萬億元，同比降低0.9%；個(gè)人按揭貸款1.24萬億元，同比增加2.7%。

從整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位的資金中，自籌資金下降是融資資金降幅增大的主要原因，這意味著房企直接性融資和內(nèi)部融資的規(guī)模仍然未恢復(fù)至往年正常水平。

（二）資金使用階段

1.投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在進(jìn)行投資活動(dòng)過程中，其投資決策的準(zhǔn)確性直接影響企業(yè)資金使用效率，如果企業(yè)投資更多的是盲目的、跟風(fēng)狀態(tài)，那么投資成功率也會(huì)大大降低，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加，所以，企業(yè)要重視對(duì)投資項(xiàng)目的審核、批準(zhǔn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)道，2023年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%，表明其整體行業(yè)投資前景堪憂。

2.銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)銷售費(fèi)用會(huì)受到廣告、促銷活動(dòng)、銷售人員團(tuán)隊(duì)素質(zhì)、客戶群體喜好、分銷方式、流行產(chǎn)品趨勢等的各種因素影響，銷售費(fèi)用率是指銷售費(fèi)用和營業(yè)收入之間的比值。該數(shù)值越小，表明企業(yè)經(jīng)營效益越好，盈利能力也越強(qiáng)。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心披露年報(bào)顯示，2022年板塊房企（38家房地產(chǎn)企業(yè)）銷售管理費(fèi)用率為6.1%，比2021年降低0.2pct，整體銷售費(fèi)用幅度下滑規(guī)模較小，可能是受企業(yè)持續(xù)推動(dòng)降本增效策略影響，銷售費(fèi)用基本處于降無可降狀態(tài)。

（三）資金回籠階段

1.存貨周期分析。存貨周轉(zhuǎn)率代表著企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)的變現(xiàn)能力低，該指標(biāo)越高，則表明企業(yè)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，代表企業(yè)經(jīng)營狀況也較高；反之，則表明經(jīng)營不善。根據(jù)對(duì)表1中54家樣本企業(yè)調(diào)研結(jié)果可知，所調(diào)研企業(yè)連續(xù)五年存貨周轉(zhuǎn)率基本在35%左右波動(dòng)，但行業(yè)均值在60%左右，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，這說明其現(xiàn)有規(guī)模資金流動(dòng)根本無法滿足實(shí)際經(jīng)營需求。在這種情況下，企業(yè)可能仍然會(huì)選擇借款方式來獲得足夠的資金，但這樣會(huì)使企業(yè)陷入惡性的借款、經(jīng)營循環(huán)中，從而加劇了企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.應(yīng)收賬款分析。應(yīng)收賬款數(shù)值越高，表明企業(yè)收款速率越快，平均收款所用時(shí)間也越短。但是實(shí)際上企業(yè)在經(jīng)營過程中，多數(shù)項(xiàng)目收回資金的時(shí)間較長，資金回籠速度也較慢，極容易造成資金方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，可能是因?yàn)槠髽I(yè)忽略應(yīng)收賬款賬齡管理，也可能是對(duì)賬款回收缺乏追究相關(guān)責(zé)任人制度，很多員工對(duì)此缺乏收賬壓力，也不會(huì)投入更多時(shí)間、精力收回賬款[1]。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道，2023年3月科順股份公司應(yīng)收賬款余額高于200萬元的房地產(chǎn)企業(yè)客戶拖欠賬款共27億元，占公司總應(yīng)收賬款余額比重的43.8%，占直銷房地產(chǎn)客戶總應(yīng)收賬款余額的91.65%，為此該公司表示針對(duì)這些核心房地產(chǎn)客戶會(huì)成立專門的應(yīng)收賬款催收小組，盡力挽回?fù)p失。

（四）資金鏈內(nèi)外部管理階段

1.外部分析。外部方面的影響因素主要有信貸政策、限購、稅法、土地供應(yīng)、首付款、突發(fā)的新冠肺炎疫情等，再加上房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，行業(yè)與民生息息相關(guān)，政府也會(huì)采取一系列宏觀手段進(jìn)行調(diào)控，如加強(qiáng)二套房管控、打壓炒房行為等，這些因素會(huì)在一定程度上影響產(chǎn)品銷售，從而阻礙企業(yè)回收資金，從而加大資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

2.內(nèi)部分析。從內(nèi)部角度看，因?yàn)樨?fù)債比例較高，資本結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理，給企業(yè)資金管理留下重大安全隱患。投資項(xiàng)目規(guī)劃不充分，資金使用率低，部分項(xiàng)目投資前并沒有進(jìn)行充分調(diào)研，導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗，大量資金被占用、損失，企業(yè)無法順利進(jìn)入到下一經(jīng)營環(huán)節(jié)中，就會(huì)造成資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。盈利水平低，企業(yè)現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，盈利能力也有待提高，以至于無法吸引更多優(yōu)質(zhì)投資者加入，使企業(yè)內(nèi)部面臨著資金方面的管理困境[2]。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理風(fēng)險(xiǎn)控制的策略

（一）加強(qiáng)資金籌集風(fēng)險(xiǎn)控制

1.拓寬融資渠道。近年來，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使很多投資者把眼光投向房地產(chǎn)企業(yè)，一度因?yàn)橥顿Y過量，出現(xiàn)了投資過度的情況，這種盲目跟風(fēng)性質(zhì)的投資也使很多投資者無法獲得預(yù)期回收資金，存在嚴(yán)重的浪費(fèi)資源現(xiàn)象。而且，我國房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)選用的融資方式是銀行貸款，利用自身優(yōu)勢籌資占比較少，在這種情況下，如果銀行單方面出臺(tái)對(duì)房產(chǎn)的“降溫”政策，企業(yè)就會(huì)面臨著嚴(yán)重的資金需求不足問題，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要拓寬融資渠道，借助多元化融資趨勢，減少對(duì)銀行貸款的依賴性，有效規(guī)避資金籌集風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)可以選擇的融資方式包括房地產(chǎn)信托投資基金、租約變現(xiàn)、股權(quán)回購、MBS、海外私募、ABS等，這些方式雖然有部分企業(yè)應(yīng)用得并不成熟，但對(duì)房企而言是一種新的融資思路。另外，企業(yè)還可以與并購企業(yè)共同合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，這樣也可以提高企業(yè)市場競爭優(yōu)勢，使企業(yè)獲得充足的資金，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)[3]。

2.降低資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨碣Y金體量較大，所以，在前期需要投入大量資金，從而支撐各項(xiàng)目建設(shè)。如果前期資金不充足，無法滿足建設(shè)需求，后續(xù)一系列工作的開展都會(huì)受到影響，與之伴隨的資金回籠也會(huì)在無形中被延后，從而給企業(yè)帶來較大的資金壓力。但是，過度、沒有規(guī)劃地向銀行借款，會(huì)給企業(yè)造成較高的資產(chǎn)負(fù)債率，因此，房企要適當(dāng)設(shè)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債比例，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。為了減少大量占用銀行資金問題，要在項(xiàng)目建設(shè)方面不斷加強(qiáng)，在保障質(zhì)量的同時(shí)盡快交付驗(yàn)收工程，盡早回籠資金。房企也可以通過預(yù)售制模式提前回收部分資金，并把回籠資金投入后期建設(shè)中，這樣既可以加大資金回流速率，又可以有效優(yōu)化負(fù)債架構(gòu)，幫助企業(yè)緩解資金償債壓力。

（二）加強(qiáng)資金使用階段的風(fēng)險(xiǎn)控制

首先，在投資決策方面，要提高決策準(zhǔn)確率，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而減少資金浪費(fèi)。為了提高投資項(xiàng)目決策準(zhǔn)確性，可以從項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書方面著手，充分收集、整理、匯總、分析資料，考慮項(xiàng)目涉及的各種影響因素、不確定因素，如國家宏觀政策趨勢、行業(yè)市場前景、項(xiàng)目定位、客戶群體消費(fèi)喜好、企業(yè)自身發(fā)展水平等，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢，確保其風(fēng)險(xiǎn)在可接受范圍內(nèi)。在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，還要對(duì)項(xiàng)目資金使用量有精準(zhǔn)預(yù)估，確定好各環(huán)節(jié)成本費(fèi)用，制定出嚴(yán)謹(jǐn)、可行的投資方案，嚴(yán)格把控各環(huán)節(jié)資金風(fēng)險(xiǎn)。其次，在進(jìn)行投資過程中，要堅(jiān)持有效融資組合和分散化原則，有效分散風(fēng)險(xiǎn)和降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目的住宅和商業(yè)地產(chǎn)，也要進(jìn)行合適的比例分配，盡可能緩解企業(yè)資金壓力。最后，在項(xiàng)目開展過程中，要嚴(yán)格依據(jù)預(yù)期進(jìn)行，各階段、各環(huán)節(jié)使用的資金量都要依據(jù)，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告中執(zhí)行，時(shí)刻關(guān)注內(nèi)外部局勢變化，一旦有突發(fā)狀況，要及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，盡可能地保持資金投入和產(chǎn)出比相互平衡[4]。

（三）加強(qiáng)資金回籠階段風(fēng)險(xiǎn)控制

1.提升資金有效使用率。房地產(chǎn)企業(yè)在日常業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營過程中，對(duì)于不必要的開支要一律管控，盡可能提高資金有效使用率。為了提高資金使用率，就要對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃。首先，做好項(xiàng)目建設(shè)各種費(fèi)用收支的戰(zhàn)略規(guī)劃，例如，涉及收并購、開發(fā)等大型業(yè)務(wù)活動(dòng)；其次，對(duì)企業(yè)籌集資金、項(xiàng)目營業(yè)收入、經(jīng)營成本支出等做好統(tǒng)籌規(guī)劃、預(yù)算，詳細(xì)制定各環(huán)節(jié)預(yù)算目標(biāo)，在設(shè)定預(yù)算目標(biāo)前，要對(duì)各種設(shè)施費(fèi)用、人工成本費(fèi)用、材料費(fèi)用、裝修費(fèi)用等市場價(jià)位做好調(diào)研，保證資金使用、核算工作的規(guī)范化。

2.采取有效的營銷策略。產(chǎn)品銷售也是項(xiàng)目建設(shè)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，可以實(shí)現(xiàn)資金的增值保值。但是，如果項(xiàng)目施工完成后長期閑置，導(dǎo)致大量存貨積壓，就會(huì)造成資金無法回籠，占用大量資金，阻礙企業(yè)戰(zhàn)略的實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)可以推出各種優(yōu)惠措施，促進(jìn)消費(fèi)，加快資金回籠，提高資金流動(dòng)速率。房地產(chǎn)業(yè)客戶群體眾多，自身消費(fèi)習(xí)慣、水平也有所差異，所以，對(duì)產(chǎn)品的需求也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)，為了更好地迎合大眾客戶群體，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取具有針對(duì)性的營銷策略。對(duì)于不同消費(fèi)群體，設(shè)計(jì)不同的促銷優(yōu)惠政策，確保企業(yè)在利潤不受損的情況下，加快資金回籠速率。

（四）優(yōu)化資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理。就企業(yè)內(nèi)部而言，企業(yè)要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制力度，健全資金風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警機(jī)制，為資金使用提供高效保障，也使資金鏈更規(guī)范、安全地運(yùn)行。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制可以借助信息系統(tǒng)的靈敏度，對(duì)各環(huán)節(jié)資金使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)偏差及時(shí)發(fā)出警報(bào)，告知相關(guān)工作人員，從而對(duì)其有問題環(huán)節(jié)進(jìn)行有效改善，以此提高資金管理質(zhì)量和效率。

2.外部風(fēng)險(xiǎn)管理。一是健全相關(guān)法律法規(guī)。對(duì)此，國家可以制定有關(guān)民間借貸方面完善的法律法規(guī)，利用強(qiáng)有力的制度體系、法律文件，約束民間借貸行為，使其更加規(guī)范、合理，也可以降低企業(yè)面臨的資金融資風(fēng)險(xiǎn)。二是有關(guān)部門要不斷完善行業(yè)監(jiān)管政策。有關(guān)部門要鼓勵(lì)更多符合市場發(fā)展趨勢的企業(yè)加入市場經(jīng)濟(jì)中，加強(qiáng)市場監(jiān)管，使房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得更加規(guī)范，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，以此來增加企業(yè)資本的流通性、靈活性。

三、結(jié)語

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)經(jīng)營過程中，資金管理涉及每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金流問題，業(yè)務(wù)活動(dòng)項(xiàng)目都可能會(huì)受到一定影響，嚴(yán)重情況下會(huì)被迫中止，對(duì)后續(xù)的產(chǎn)品交付、驗(yàn)收、回款等引起連鎖反應(yīng)?？梢哉f，資金鏈管理是企業(yè)順利經(jīng)營的命脈，所以，要加強(qiáng)資金風(fēng)險(xiǎn)防范和管控，確保企業(yè)資金鏈供應(yīng)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。