公允價值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

何君飛

公允價值模式出現(xiàn)后便引起了社會各界的重視與關(guān)注。伴隨經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，將公允價值計(jì)量通過合理化和科學(xué)化的方式運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域，必然能為該領(lǐng)域的發(fā)展做出一定的貢獻(xiàn)。然而，受相關(guān)因素帶來的不利影響，公允價值計(jì)量在實(shí)際運(yùn)用中存在較多的不足和缺陷。怎樣才能將其優(yōu)化，并利用此種模式來減少企業(yè)面臨的各類風(fēng)險，這顯然是一個值得深思的問題。

一、公允價值計(jì)量模式概述

CAS39將公允價值闡述為：“市場參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或者轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價格。”正常情況下，任何企業(yè)想要將公允價值計(jì)量運(yùn)用在投資性房地產(chǎn)中，就必須遵循三種不同的要求和標(biāo)準(zhǔn)。第一，交易雙方開展的所有交易活動均為自愿性，不涉及房產(chǎn)清算或者是房產(chǎn)拋售等行為；第二，交易雙方在交易活動前、中、后三個時期中了解和獲得的信息均具備對稱性；第三，為了發(fā)揮出公允價值計(jì)量模式最大的作用，交易市場必須具備良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的要求。當(dāng)前面對公允價值計(jì)量模式的運(yùn)用，我們雖然具備了一定的應(yīng)用條件，但市場環(huán)境和政策條例等方面尚未健全和完善，所以，影響了公允價值計(jì)量模式的實(shí)際應(yīng)用。

二、公允價值計(jì)量模式應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)中存在的問題

（一）利潤波動幅度較大

眾所周知，會計(jì)利潤在某種程度上會受到來自公允價值波動帶來的影響。正常情況下，引起公允價值波動的主要原因在于投資者或者是利益相關(guān)者等遭受誤導(dǎo)所致。從本質(zhì)上而言，當(dāng)重估增值額每年均能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，且增長情況為正值，則對投資性房地產(chǎn)市場總體的發(fā)展會起到非常大的幫助。反之，利潤波動情況較為嚴(yán)重時，無論是企業(yè)凈利潤，還是企業(yè)現(xiàn)金流等也會受到相應(yīng)的影響。在我國會計(jì)準(zhǔn)則深度發(fā)展的今天，受會計(jì)準(zhǔn)則的影響，實(shí)際現(xiàn)金流和賬面盈余兩者間的關(guān)系出現(xiàn)了弱化情況。這種情況下，企業(yè)為了防止自身投資出現(xiàn)問題，往往會選擇增加股東擁有的利潤。由此一來，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)的情況就會比較嚴(yán)重?；诖?，為規(guī)避公允價值變動對企業(yè)財務(wù)帶來風(fēng)險，政府應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)政策或者條例等來對其進(jìn)行規(guī)范和約束。

（二）成本較高制約了公允價值計(jì)量模式的推廣

現(xiàn)如今，諸多企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時，如若想要借助公允價值計(jì)量模式，則所需支出的成本費(fèi)用會非常高。究其根源主要在于：第一，公允價值計(jì)量模式要求企業(yè)內(nèi)部從事會計(jì)工作的相關(guān)人員需根據(jù)每個期末投資性房地產(chǎn)擁有的公允價值做出合理的認(rèn)定，整個過程不僅增加了會計(jì)人員的工作壓力，而且更會變相提高企業(yè)用人成本；第二，由于公允價值模式對從業(yè)者具備的專業(yè)知識和技能水平提出更高要求，因此，企業(yè)在利用此模式前，需培養(yǎng)符合自身情況和滿足公允價值模式要求的相關(guān)人才力量，這會增加企業(yè)現(xiàn)有的成本；第三，目前，我國市場化進(jìn)程正在逐步加深，導(dǎo)致企業(yè)在市場中獲取準(zhǔn)確數(shù)據(jù)信息的難度增加；第四，公允價值計(jì)量模式在實(shí)際運(yùn)用中對相關(guān)數(shù)據(jù)提出的要求比較高，尤其是動態(tài)數(shù)據(jù)。為了獲得動態(tài)數(shù)據(jù)，企業(yè)需要不斷替換現(xiàn)有財務(wù)工作者，顯然也會提高企業(yè)耗費(fèi)的成本；第五，資產(chǎn)評估作為公允價值確定的重要核心與基礎(chǔ)，當(dāng)企業(yè)需要借助公允價值計(jì)量模式對現(xiàn)有投資性房產(chǎn)做出計(jì)量時，就需要支出相應(yīng)的費(fèi)用對現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行評估，同樣會增加企業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營成本。因?yàn)楣蕛r值計(jì)量模式會讓企業(yè)支出大量的成本費(fèi)用，所以，在實(shí)際運(yùn)用中諸多企業(yè)為了節(jié)省成本，不會采取這種模式。

（三）沒有統(tǒng)一、公開的信息平臺

目前，房地產(chǎn)擁有的市場信息環(huán)境并不理想。這點(diǎn)主要表現(xiàn)于，對比國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的城市在房產(chǎn)信息獲取上擁有的難度非常高。究其根源主要在于多方面因素產(chǎn)生的影響，譬如，經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的城市，房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出的活躍程度較低，信息平臺不能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，在對投資性房產(chǎn)進(jìn)行公允價值計(jì)量時，受信息差異帶來的影響，最終也會影響計(jì)量結(jié)果。

（四）評估結(jié)果具有主觀性

本質(zhì)上公允價值估量有非常明顯的主觀性特性。以計(jì)量遵循的標(biāo)準(zhǔn)而言，想要確保公允價值計(jì)量結(jié)果擁有較高準(zhǔn)確性，就必須注重實(shí)物操作。

目前，現(xiàn)行的評估參照方式比較多。譬如，市場法或者是收益法等。在較多的參照方式影響下，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取怎樣的方式最為合理，這必然需要引起重視。根據(jù)現(xiàn)行的《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》，關(guān)于評估方式的選擇，不僅要對評估對象或者是數(shù)據(jù)來源進(jìn)行考慮，而且更要考慮價值類型或者是資料獲取情況等。以市場法為例，在利用這種方式前，必須確保地產(chǎn)交易信息中同類型地產(chǎn)信息具備完整性，同時還要保證交易案例擁有較為明顯的可比性等，只有這樣才能保障最終評估結(jié)果不會出現(xiàn)失真。

以收益法為例，在使用此方式時，需將側(cè)重點(diǎn)放在獲取投資性房地產(chǎn)在市場中擁有租金收益信息上。通過對租賃費(fèi)用或者是租金收益等相關(guān)信息做出匹配和對比，進(jìn)而明確投資性房地產(chǎn)當(dāng)前產(chǎn)生的凈收益情況。另外，評估環(huán)節(jié)投資性房地產(chǎn)涉及到的折現(xiàn)率和平均回報率等指標(biāo)也要考慮在內(nèi)。受考慮因素影響，加之不同評估者在評估環(huán)節(jié)選擇的評估角度不同，所以最終得到的評估結(jié)果也不盡相同。為了提高評估結(jié)果的嚴(yán)謹(jǐn)性，從事評估行業(yè)的相關(guān)人員必須具備超強(qiáng)的技術(shù)水平和豐富的知識儲備。

三、完善投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量的建議

（一）響應(yīng)會計(jì)準(zhǔn)則要求，鼓勵使用公允價值計(jì)量模式

我國現(xiàn)行的會計(jì)準(zhǔn)則針對投資性房地產(chǎn)計(jì)量制定的要求雖然比較自由，但是，企業(yè)在對公允價值計(jì)量模式進(jìn)行運(yùn)用時，會計(jì)準(zhǔn)則也提出了相應(yīng)的限制性條件，即公允價值計(jì)量模式的運(yùn)用依然需要建立在成本模式基礎(chǔ)上。

符合國家政策，響應(yīng)會計(jì)準(zhǔn)則要求，將公允價值計(jì)量模式更好地運(yùn)用于投資性房地產(chǎn)是當(dāng)前一些企業(yè)需要為之努力的重要事項(xiàng)。究其根源，相對比實(shí)際價值，公允價值計(jì)量模式展現(xiàn)出的情況能夠滿足會計(jì)質(zhì)量的要求，且對企業(yè)進(jìn)一步提升市場知名度和信譽(yù)等會有幫助。

（二）規(guī)范信息披露制度

目前，諸多上市企業(yè)在對自身會計(jì)信息進(jìn)行披露時，常會出現(xiàn)披露信息不準(zhǔn)確、真實(shí)性較低等情況，這種情況的出現(xiàn)必然會影響企業(yè)利益相關(guān)者現(xiàn)有的利益。

因此，構(gòu)建公平、公正、公開的信息披露制度，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表使用者對企業(yè)展現(xiàn)出的信任程度。為了達(dá)到這種目的，企業(yè)無論是借助第三方調(diào)查評估，還是自行評估，必須要做到搭建完善的估值模型，并準(zhǔn)確披露真實(shí)的信息，特殊情況下還需將第三方調(diào)查機(jī)構(gòu)的相關(guān)信息進(jìn)行披露，利用有效的信息披露制度來強(qiáng)化自身的信譽(yù)。

（三）建立統(tǒng)一、公開的信息平臺

政府部門定期更新最新的房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)信息，并搭建完善的信息平臺，這樣做有利于企業(yè)等主體獲取到準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息。因此，政府部門要抓緊建設(shè)可公開的房地產(chǎn)開發(fā)信息服務(wù)平臺，讓企業(yè)方便查詢所需信息，保障各項(xiàng)信息具備公開性和透明性，以規(guī)避因信息不對稱帶來的不利后果。

（四）完善投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的具體指引

目前，我國現(xiàn)行政策和相關(guān)制度中并未對投資性房地產(chǎn)計(jì)量屬性制定明確的要求和規(guī)范。以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 3 號——投資性房地產(chǎn)》政策文件為例，此項(xiàng)政策在長期運(yùn)用中，由于未對公允價值計(jì)量模式設(shè)置相應(yīng)的指引內(nèi)容，使其在實(shí)際運(yùn)用中不能充分發(fā)揮出本質(zhì)的作用與價值，且對企業(yè)會計(jì)信息擁有的質(zhì)量產(chǎn)生了影響?；诖?，為了提高企業(yè)會計(jì)信息的準(zhǔn)確性和可信度，今后發(fā)展中政府有關(guān)部門需要采取合理的方式來定義房產(chǎn)交易市場，并按照不同市場呈現(xiàn)出的活躍程度對各市場做出等級劃分。依據(jù)等級劃分制度，為各企業(yè)或者是評估機(jī)構(gòu)等在實(shí)踐中更好地運(yùn)用投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則提供強(qiáng)有力的支撐。

四、投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式應(yīng)用案例分析

（一）紅星美凱龍集團(tuán)簡介

1986年紅星美凱龍集團(tuán)正式創(chuàng)建，從創(chuàng)建之初到2021年，集團(tuán)公司旗下所管理的商場、在建項(xiàng)目以及商業(yè)街的總數(shù)量分別達(dá)到了376家、66個以及400多個，是國內(nèi)家居建材行業(yè)數(shù)一數(shù)二的王牌企業(yè)。

（二）集團(tuán)投資性房地產(chǎn)持有概況

在A股市場中，投資性房地產(chǎn)總持有量最大、數(shù)量最多的企業(yè)當(dāng)屬從事家居行業(yè)的紅星美凱龍集團(tuán)。作為該企業(yè)的重要資產(chǎn)板塊，投資性房地產(chǎn)每年為其帶來的收益不容小覷。本文以公允價值模式對該企業(yè)現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)做出計(jì)量，具體情況見上表所示。根據(jù)對上表進(jìn)行分析后得知，從2017年發(fā)展至2021年，該企業(yè)投資性房地產(chǎn)總額不斷增加，總資產(chǎn)占比達(dá)到70%。由此可見，投資性房地產(chǎn)屬于該企業(yè)目前的重要資產(chǎn)。

（三）集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量動因分析

1.確保所披露的會計(jì)信息具備準(zhǔn)確性和高效性，根據(jù)紅星美凱龍集團(tuán)每年對現(xiàn)有投資性房地產(chǎn)對外公開的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，其在披露會計(jì)信息時，常用的計(jì)量方式主要為公允價值模式。究其根源，主要在于這種模式對于提高企業(yè)會計(jì)信息披露環(huán)節(jié)的時效性和可靠性會有一定的幫助。近些年來，該企業(yè)每年新增的商場總數(shù)量就達(dá)到了36家，而依靠公允價值計(jì)量可以最大限度地保證企業(yè)披露的會計(jì)信息不會出現(xiàn)問題，這對企業(yè)擴(kuò)大市場影響力、提高信譽(yù)度等都會有極大的幫助。

2.提高當(dāng)期利潤，改善融資能力

受我國近年經(jīng)濟(jì)的有利影響，房地產(chǎn)市場近些年來的發(fā)展速度非?？臁６鳛楹饬亢陀?jì)量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的重要方式，公允價值模式的出現(xiàn)，不僅為債務(wù)契約的順利達(dá)成提供了幫助，而且減少了債權(quán)人和債務(wù)人兩者因信息不對稱因素影響發(fā)生利益沖突的情況。同時，還對強(qiáng)化企業(yè)市場信譽(yù)、提高企業(yè)知名度和影響力等做出了巨大的貢獻(xiàn)。

3.集團(tuán)市場所在地具有顯著優(yōu)勢

在消費(fèi)群體選擇上，長期以來紅星美凱龍集團(tuán)的發(fā)展重心都放在高端消費(fèi)群體上，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為優(yōu)越的城市消費(fèi)群體。因?yàn)檫@類市場不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)開展公允價值計(jì)算提供可靠的數(shù)據(jù)信息，而且更為公司強(qiáng)化國際合作和國際交流活動開展奠定了良好的基礎(chǔ)。

（四）集團(tuán)投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式運(yùn)用的可取之處

1.有助于集團(tuán)的擴(kuò)張及融資

作為紅星美凱龍集團(tuán)的核心資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對提高該企業(yè)現(xiàn)有的盈利能力做出了一定的貢獻(xiàn)。而公允價值計(jì)量模式的運(yùn)用，恰巧幫助企業(yè)優(yōu)化了盈利能力指標(biāo)，且滿足了企業(yè)擴(kuò)張?zhí)岢龅囊蟆Ｒ灾行∑髽I(yè)為例，這類企業(yè)想要將自身的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大，合理借助公允價值計(jì)量模式，能夠幫助企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)有的財務(wù)信息，減少企業(yè)在融資環(huán)節(jié)受到的融資約束問題。

2.有助于管理層做出更恰當(dāng)?shù)臎Q策

公允價值計(jì)量模式得出的結(jié)果可以為企業(yè)決策者制定合理的決策意見提供依據(jù)。這點(diǎn)從紅星美凱龍集團(tuán)在投資性房地產(chǎn)中靈活運(yùn)用公允價值計(jì)量模式便能看出，近些年來，我國市場經(jīng)濟(jì)雖然面臨一些困難，但是，受此模式的影響，該集團(tuán)管理層每次做出的決定和決策意見均能達(dá)到出奇制勝的效果。

3.符合集團(tuán)的發(fā)展需要

紅星美凱龍集團(tuán)作為家居行業(yè)的巨頭企業(yè)，最早于2018年在A股掛牌上市，整個上市過程中，公允價值計(jì)量模式為之做出的貢獻(xiàn)不容小覷。且在公司上市后，每年為公司帶來了巨大的收益，這些收益的獲取有效減輕了集團(tuán)公司面臨的資金壓力，并增強(qiáng)其在市場中的競爭力。

結(jié)語：

目前，諸多投資者為了減少房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)面臨的風(fēng)險，在投資前均會過多關(guān)注被投資企業(yè)的會計(jì)信息，而公允價值計(jì)量模式的誕生對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)信息、保障財務(wù)信息披露的準(zhǔn)確性和可信度等提供了幫助，所以，其很好地滿足了投資者的需求。然而，由于受到相關(guān)因素影響，公允價值計(jì)量模式在實(shí)際運(yùn)用中依然存在較多問題，因此，需要有關(guān)部門完善和健全相關(guān)理論、政策，促進(jìn)其在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域充分發(fā)揮作用和效果。