房東太太的賣(mài)房經(jīng)歷

文／夕木木

一、情景再現(xiàn)

這房子招徠住客，遠(yuǎn)在歇卜士先生在世時(shí)候。那時(shí)只收一個(gè)人，每日供早晚兩餐，連宿費(fèi)每星期五鎊錢(qián)，合八九十元，夠貴的。廣告登出了，第一個(gè)來(lái)的是日本人，他們答應(yīng)下了。第二天又來(lái)了個(gè)西班牙人，卻只好謝絕了。從此住這所房的總是日本人多；先生死了，住客多了，后來(lái)竟有“日本房”的名字。這些日本人有一兩個(gè)在外邊有女人，有一個(gè)還讓女人騙了，他們都回來(lái)在飯桌上報(bào)告，太太也同情的聽(tīng)著。有一回，一個(gè)人忽然在飯桌上談?wù)撟杂蓱賽?ài)，而且似乎是沖著小姐說(shuō)的。這一來(lái)太太可動(dòng)了氣。飯后就告訴那個(gè)人，請(qǐng)他另外找房住。這個(gè)人走了，可是日本人有個(gè)俱樂(lè)部，他大約在俱樂(lè)部里報(bào)告了些什么，以后日本人來(lái)住的便越過(guò)越少了。房間老是空著，太太的積蓄早完了；還只能在房子上打主意，這才抵押了出去。那時(shí)自然盼望贖回來(lái)，可是日子一天一天過(guò)去，情形并不見(jiàn)好。房子終于標(biāo)賣(mài)，而且圣誕節(jié)后不久，便賣(mài)給一個(gè)猶太人了。她想著年頭不景氣，房子且沒(méi)人要呢，哪知猶太人到底有錢(qián)，竟要了去，經(jīng)理人限期讓房?？斓狡诹耍闭f(shuō)來(lái)不及。經(jīng)理人又向法院告訴，法院出傳票教她去。她去了，女兒攙扶著；她從來(lái)沒(méi)上過(guò)堂，法官說(shuō)欠錢(qián)不讓房，是要坐牢的。她又氣又怕，幾乎昏倒在堂上；結(jié)果只得答應(yīng)了加緊找房。這種種也都是為了女兒，她可一點(diǎn)兒不悔。

（以上內(nèi)容節(jié)選自《教育部基礎(chǔ)教育課程教材發(fā)展中心 中小學(xué)生閱讀指導(dǎo)目錄（2020年版）》——《朱自清散文精選》）

二、問(wèn)題的提出

以上選自朱自清的散文《房東太太》。從作者的描述中，我們可以發(fā)現(xiàn)歇卜士太太是一個(gè)很愛(ài)自己女兒的母親，也是一個(gè)對(duì)生活保持積極樂(lè)觀態(tài)度的人。歇卜士太太因?yàn)樯钷讚?jù)，將房子賣(mài)給了一個(gè)猶太人，卻遲遲不讓房，被人訴至法院。面對(duì)這個(gè)麻煩，歇卜士太太依然保持樂(lè)觀，為了女兒“一點(diǎn)兒不悔”。接下來(lái)，讓我們透過(guò)歇卜士太太的經(jīng)歷，一起來(lái)了解一下有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的法律知識(shí)吧！

三、學(xué)習(xí)一些法律知識(shí)

（一）合同違約責(zé)任

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百九十五條規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。情景再現(xiàn)中，猶太人已經(jīng)支付了購(gòu)房款，歇卜士太太卻遲遲沒(méi)有讓房。對(duì)于這種情況，我國(guó)法律是如何規(guī)定的呢？

歇卜士太太不按期讓房的行為屬于違約。所謂違約，是指一方當(dāng)事人不合理拒絕或者不履行合法和強(qiáng)制性的合同義務(wù)，即完全不履行根據(jù)合同應(yīng)負(fù)有的義務(wù)，通常表現(xiàn)為拒絕履行、不能履行、遲延履行或不完全履行等違約形態(tài)。我國(guó)《民法典》第五百七十七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。該條款規(guī)定的是違約責(zé)任的承擔(dān)方式，采取了嚴(yán)格責(zé)任原則，即合同債務(wù)人不履行合同債務(wù)或者履行不適當(dāng)?shù)?，若無(wú)法定或約定免責(zé)事由，即成立違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同債務(wù)人有無(wú)過(guò)錯(cuò)，不是違約責(zé)任成立的要件。同時(shí)，《民法典》第五百八十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。據(jù)此，當(dāng)違約情況發(fā)生時(shí)，繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。這是因?yàn)?，依法成立的合同?duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。很明顯，繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。因此，猶太人可以請(qǐng)求歇卜士太太承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，及時(shí)讓房給自己。

（二）承租人的權(quán)益保障

歇卜士太太將房屋賣(mài)給了猶太人，那么租住在房屋中的租客的權(quán)益該如何得到保障呢？對(duì)此，我國(guó)《民法典》確立了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。該制度建立的初衷在于保護(hù)弱勢(shì)承租人階層的生存利益，“因?yàn)榫幼槿松拘枰?，屋價(jià)高昂，購(gòu)買(mǎi)不易，承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有特別保護(hù)之必要”。同時(shí)，如果房屋已被出租，而購(gòu)房者不受租賃合同約束的話，事實(shí)上相當(dāng)于賦予房屋出賣(mài)人即出租人單方面享有租賃合同終止權(quán)，可能會(huì)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人共同侵害承租人權(quán)利的情況多發(fā)，無(wú)疑會(huì)破壞財(cái)產(chǎn)秩序。因此，我國(guó)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

不僅如此，我國(guó)《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法律確立承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，一方面體現(xiàn)了對(duì)租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)一方的承租人的保護(hù)，另一方面也體現(xiàn)了對(duì)承租人因使用房屋而形成的穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序的維護(hù)。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的一個(gè)前提是其必須以同等條件購(gòu)買(mǎi)，這是因?yàn)?，?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度是以利益衡量為原則而成立的一種制度，“同等條件”的行使要件是其主要的利益衡量機(jī)制，是對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制。作出這種限制尊重了出賣(mài)人的所有權(quán)，使其不至于因承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而使自己的利益遭受損失；同時(shí)，也沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，因?yàn)槠渌I(mǎi)受人仍然可以參與購(gòu)買(mǎi)，如果優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不能提供同等條件，則按價(jià)高者得的市場(chǎng)原則決定租賃房屋的歸屬，不違反公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。

四、總結(jié)

通過(guò)歇卜士太太的經(jīng)歷，我們明白了當(dāng)事人簽訂合同后，就應(yīng)該遵循誠(chéng)信原則，依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。否則，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而法律對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則和承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，讓我們看到了維護(hù)社會(huì)公平正義的立法考量。誠(chéng)信也好，公平正義也罷，如果只是一句口號(hào)，都將毫無(wú)意義。正如朱自清另外一篇散文《正義》中所說(shuō)的那樣，“正義是在我們的心里！從明哲的教訓(xùn)和見(jiàn)聞的意義中，我們不是得著大批的正義么？但白白的擱在心里，誰(shuí)也不去取用，卻至少是可惜的事?！币虼耍挥忻總€(gè)人都行動(dòng)起來(lái)，從自身做起，才能真正推動(dòng)法治社會(huì)的進(jìn)步。