新形勢下房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展策略研究
——以濰坊市為例

莊春華，王建利，陳維正

（1.濰坊工程職業(yè)學(xué)院，山東 濰坊 262500；2.濰坊高新區(qū)國有資本運營管理有限公司，山東 濰坊 261031；3.濰坊市建筑業(yè)發(fā)展服務(wù)中心，山東 濰坊 261031）

房地產(chǎn)市場是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)[1]。房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟增長的著力點和重要引擎。新冠疫情對我國經(jīng)濟產(chǎn)生了重大沖擊，作為經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)業(yè)受到的影響尤為明顯。面對“需求收縮，供給沖擊，預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力[2]，濰坊市房地產(chǎn)市場保持低位運行，先后呈現(xiàn)下行探底、筑底企穩(wěn)態(tài)勢。隨著疫情時代已成為“過去式”，各地政府正努力恢復(fù)和擴大消費，并以促進消費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地產(chǎn)業(yè)為主要抓手，積極推動經(jīng)濟發(fā)展?！岸蟆眻蟾嬷兄赋觯康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與民生福祉緊密相連[3]，中共中央國務(wù)院關(guān)于《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022—2035年）》要求，堅定實施擴大內(nèi)需戰(zhàn)略、培育完整內(nèi)需體系，是加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局的必然選擇[4]。新形勢下，濰坊市房地產(chǎn)業(yè)必須正視所面臨的問題，結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟政策，運用新思維、新理念、新方法進行調(diào)整，嚴(yán)格貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決策部署以及中央經(jīng)濟工作會議精神，圍繞做好“創(chuàng)新綠色、動能轉(zhuǎn)換優(yōu)存量”和“著眼未來、高端引領(lǐng)擴增量”兩篇文章，因城施策、分類指導(dǎo)，因地制宜出臺調(diào)控舉措，提振市場信心，走健康持續(xù)發(fā)展之路。

一、2022 年濰坊市房地產(chǎn)市場運行情況及特點

2022 年，受宏觀經(jīng)濟不景氣，加之疫情因素的影響，濰坊市房地產(chǎn)市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱、銷售下滑，市場保持低位運行，先后呈現(xiàn)下行探底、筑底企穩(wěn)態(tài)勢。

（一）房地產(chǎn)市場運行情況

2022 年，濰坊全市供地節(jié)奏全面放緩，供求規(guī)模持續(xù)下降。受到市場整體下行及拿地政策影響，開發(fā)企業(yè)拿地意愿持續(xù)走低。全市土地成交呈現(xiàn)量降價升態(tài)勢。

1.全市房地產(chǎn)居住類用地成交情況：量降價升

2022 年，全市居住類用地成交面積約10703.1 畝，可售建筑面積約1478.9 萬平方米，同比分別下降31.1%和31.5%；全市土地價格上漲，同比上漲12.0%。

2.市區(qū)房地產(chǎn)居住類用地成交情況：量價齊降

2022 年，市區(qū)居住類用地成交面積約3004.4畝，可售建筑面積約469.1 萬平方米，同比分別下降43.4%和43.7%；樓面均價1984 元/平方米，同比下降8.2%（見表1 圖1）。

圖1 2022 年濰坊市區(qū)土地成交量價走勢

表1 2022 年濰坊市區(qū)房地產(chǎn)居住類用地成交情況

2022 年，從區(qū)域看，高新區(qū)及寒亭區(qū)成交建面最高，經(jīng)開區(qū)、奎文區(qū)、濰城區(qū)次之；峽山區(qū)及坊子區(qū)成交建面墊底。

3.土地溢價情況：核心區(qū)域溢價明顯

2022 年，全市房地產(chǎn)用地溢價率為0%的占92.0%，土地溢價率整體回落。但核心地塊競爭依然激烈，周圍學(xué)校、商超、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全的成熟地塊成為企業(yè)爭先投資的區(qū)域。市區(qū)2022 年僅高新土地成交有溢價，均為民企拿地，核心板塊成交土地基本保持在15～20%的溢價率，高新區(qū)仍然是開發(fā)企業(yè)投資活躍區(qū)域。

（二）市場供應(yīng)情況：呈現(xiàn)下行探底、企穩(wěn)回升趨勢

2022 年，全市新建商品房網(wǎng)簽103478 套、1240.3 萬平方米，同比分別下降24%、18.6%，銷售總額795.5 億元，同比下降20.4%。其中，市區(qū)新建商品房網(wǎng)簽40209 套、511.7 萬平方米，同比分別下降17.1%、18.7%，銷售總額367.7 億元，同比下降22.2%（見圖2 圖3）。

圖2 2022 年濰坊全市商品房交易情況（單位：萬平方米）

圖3 2022 年濰坊市區(qū)商品房交易情況（單位：萬平方米）

從全年交易情況來看，1-4 月份市場處于下行探底階段，自5 月份開始逐步企穩(wěn)回升，7 月份達(dá)到市場高點，商品房網(wǎng)簽165.9 萬平方米，居全省第一。自8 月份開始市場保持穩(wěn)健態(tài)勢，11 月份和12 月份，受該市疫情多點散發(fā)和優(yōu)化疫情防控政策的影響，市場呈現(xiàn)小幅回落（見圖2 圖3）。

（三）市場交易情況：穩(wěn)中有降，小幅回調(diào)

從全年單月走勢來看，2、3 月份受春節(jié)假期影響，全市銷售量慣性回落，4 月份快速回彈，5 月份達(dá)到銷售峰值，6 月份市場成交驟降，“過山車式”下降，7、8 月份緩慢回彈。隨著國家有關(guān)政策調(diào)整及銀行多項優(yōu)惠措施的推出，11 月和12 月開始回暖，市場信心緩慢修復(fù)（見圖4）。

圖4 2022 年濰坊市區(qū)商品房成交均價走勢圖（單位：萬平方米）

（四）價格變化情況：放緩明顯

2022 年，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房82431 套、975.5 萬平方米，同比分別下降45.1%、45.3%。其中市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房33387 套、453.2 萬平方米，同比分別下降44.9%、43.4%。開發(fā)企業(yè)不看好市場預(yù)期（見表2 圖5）。

圖5 2022 年濰坊全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況（單位：萬平方米）

表2 2022 年濰坊市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況

（五）市區(qū)庫存情況：庫存壓力大

全市現(xiàn)實商品房累計可售面積2260.5 萬平方米，去化周期21.9 個月，與11 月份持平，較6月份減少3.8 個月，較1 月份減少1.1 個月。其中商品住宅去化周期17.5 個月、非住宅去化周期48個月（見表3）。

表3 2022 年濰坊市商品房去化周期測算情況（單位：萬平米/月）

二、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要關(guān)注的問題

雖然濰坊市房地產(chǎn)市場總體保持健康穩(wěn)定，但受信貸調(diào)控政策影響，短期出現(xiàn)起伏波動，市場下行明顯，需要高度關(guān)注市場存在的一系列問題。具體表現(xiàn)在：

（一）市場信心預(yù)期不足

在疫情恢復(fù)的大背景下，行業(yè)整體缺乏預(yù)期，市場信心恢復(fù)需要一個緩慢的過程，只有實現(xiàn)房企良性運轉(zhuǎn)、自我“造血”，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）購房群體持續(xù)觀望

受復(fù)雜經(jīng)濟形勢及疫情影響，居民收入降低，預(yù)期不穩(wěn)，消費愈加謹(jǐn)慎。加之部分項目打折促銷，市場價格持續(xù)回落，在買漲不買跌的心理作用下，市場觀望氛圍依然濃厚。

（三）企業(yè)投資依然謹(jǐn)慎

在市場延續(xù)低迷情緒及企業(yè)資金持續(xù)承壓下，企業(yè)預(yù)期偏弱，減少推盤節(jié)奏，2022 年市場供應(yīng)975.5 萬平方米，同比下降45.3%，投資拿地繼續(xù)保持謹(jǐn)慎，導(dǎo)致土拍市場持續(xù)低溫。同時，房地產(chǎn)企業(yè)回款放緩，個別房地產(chǎn)項目存在延期交付和拖欠工程款風(fēng)險。

（四）本地企業(yè)融資難問題依然存在

雖然2022 年11 月以來，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會“三箭齊發(fā)”，但無論是授信，還是債券，都集中在少數(shù)頭部房企身上，多數(shù)房企融資難的問題依然沒有得到改變，特別是本地中小房企仍然面臨融資難的問題。

三、濰坊市房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前形勢分析和研判

（一）政策方面

2022 年房地產(chǎn)政策力度不斷加強，需求端和供給端雙向發(fā)力，但居民收入預(yù)期弱，購房觀望情緒尚未改變。2022 年二季度，中央政治局會議定調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”“因城施策”，各地房地產(chǎn)松綁和刺激政策密集出臺。三季度受各地停貸風(fēng)波影響，政策重心轉(zhuǎn)向“保交樓”。2022年7 月28 日的政治局會議提出，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。同年8 月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓。四季度政策開始向“保市場主體”轉(zhuǎn)變。

2022 年政府宏觀政策求穩(wěn)，對房地產(chǎn)行業(yè)而言偏暖，房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境得到持續(xù)改善和利好。國家在資金端、政策端等方面發(fā)力，促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。

（二）金融方面

房地產(chǎn)資金監(jiān)管整體仍較為嚴(yán)格，企業(yè)端“三道紅線”和銀行端“兩條紅線”繼續(xù)執(zhí)行，但相關(guān)指標(biāo)存在微調(diào)和優(yōu)化。一方面改善購房者信貸環(huán)境，另一方面在保障市場穩(wěn)定和不改變房地產(chǎn)融資政策大方向的前提下，積極為優(yōu)質(zhì)房企提供政策支持，推動化解當(dāng)前多發(fā)的房企流動性風(fēng)險。房企開發(fā)貸和并購貸將持續(xù)合理發(fā)放，房企短期流動資金壓力將有所緩解。

（三）企業(yè)方面

房地產(chǎn)市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風(fēng)險的發(fā)展模式。2022 年，濰坊市房企投資及擴張動能降低，銷售規(guī)模將有所回落，步入無增長時代。新市場新常態(tài)下，平衡財務(wù)杠桿、提升運營效率、防范市場風(fēng)險，提升產(chǎn)品競爭力，是企業(yè)的關(guān)注重點。在當(dāng)前國家引導(dǎo)和行業(yè)調(diào)整下，市場資源也在向財務(wù)穩(wěn)健、自有資金充裕的國企、央企傾斜，市場集中度和行業(yè)分化調(diào)整格局會進一步深入和加速。

（四）需求方面

當(dāng)前濰坊市住房消費市場仍然以剛性和改善性需求為主，成為市場消費的有力支撐和新動力，住房消費日趨穩(wěn)定理性，房地產(chǎn)市場走勢是影響開發(fā)企業(yè)銷售和消費者購房的重要因素，對開發(fā)企業(yè)和購房者產(chǎn)生明顯的心理預(yù)期。環(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠、配套齊全、物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)成為購房者的首選。

四、對策建議

房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。濰坊市房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決策部署以及中央經(jīng)濟工作會議精神，進一步強化房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

（一）加強政策評估，實施積極政策，培育消費市場

進一步加強市場分析研判，組織開展調(diào)研座談，同有關(guān)部門建立定期會商機制，對中央和地方已出臺政策落實情況進行跟蹤問效、深入評估。建立完善激活市場政策工具箱，不斷釋放市場購房需求，扭轉(zhuǎn)市場觀望預(yù)期，更好地支持剛性和改善性購房合理需求，全力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

（二）創(chuàng)新工作思路，提升服務(wù)水平，激發(fā)市場活力

加強政企溝通，建立開發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行定期對接機制，深度暢通銀企溝通渠道，進一步發(fā)揮好金融賦能效應(yīng)。支持協(xié)會發(fā)揮橋梁紐帶作用，開展“手拉手”活動，組織有關(guān)大型企事業(yè)單位精準(zhǔn)對接優(yōu)質(zhì)項目，多渠道滿足群眾各類住房需求。鼓勵各地開展線下或線上房展會，進一步活躍住房消費市場。

（三）提升住房品質(zhì)，實行精準(zhǔn)供給，促進高質(zhì)量發(fā)展

一是研究制定提升住宅品質(zhì)相關(guān)意見，鼓勵開發(fā)企業(yè)適應(yīng)新的發(fā)展模式，從粗放式開發(fā)模式下的低端求“量”轉(zhuǎn)向精細(xì)化模式下的高端求“質(zhì)”。從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)布局上進行調(diào)整創(chuàng)新，建設(shè)功能完善、綠色宜居、健康安全、服務(wù)優(yōu)良、群眾滿意的高品質(zhì)住房，更好地滿足人民群眾多樣化的住房需求。二是建立完善房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)工程設(shè)計方案聯(lián)合審查機制，從嚴(yán)控制容積率、建筑密度、綠地率、車位配置、充電基礎(chǔ)設(shè)施，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施等規(guī)劃條件和建設(shè)意見確定的內(nèi)容。三是建立開發(fā)項目聯(lián)合巡查監(jiān)督制度，加強建筑面積、建筑高度、平面位置、車位配置以及公共服務(wù)配套設(shè)施等工程規(guī)劃內(nèi)容和要求的核實，確保項目符合規(guī)劃要求，從而確保住宅品質(zhì)。不斷滿足和持續(xù)釋放改善性住房需求，積極引領(lǐng)濰坊市房地產(chǎn)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展。

（四）加強信息公開，引導(dǎo)正面發(fā)聲，穩(wěn)定市場預(yù)期

建立定期信息公開制度，加強政企信息溝通，及時研判房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，加強房地產(chǎn)市場相關(guān)信息的公開發(fā)布，及時回應(yīng)社會關(guān)切。加大新聞媒體的宣傳引導(dǎo),正確分析、及時報道和解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策，及時主動澄清涉及房地產(chǎn)市場的不實信息，依法嚴(yán)肅查處造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者和擾亂市場秩序的行為，保交樓、保民生，切實維護購房者合法權(quán)益，穩(wěn)定市場預(yù)期。

（五）夯實主體責(zé)任

一是嚴(yán)格落實各縣市區(qū)屬地政府的調(diào)控和監(jiān)管主體責(zé)任，以問題為導(dǎo)向，加強市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析和預(yù)警，建立和完善市場監(jiān)測分析體系，及時準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢。二是強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，引導(dǎo)市場買賣雙方合理投放和消費。正確引導(dǎo)社會輿論，及時主動澄清涉及房地產(chǎn)市場的不實信息。依法嚴(yán)肅查處造謠、炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為，穩(wěn)定市場預(yù)期。三是落實風(fēng)險管控機制，在完善“項目停工、延期交房、投訴集中”三本臺賬的基礎(chǔ)上，建立短期內(nèi)市場出現(xiàn)波動區(qū)域采取約談或發(fā)警示函制度，為市場健康平穩(wěn)發(fā)展保駕護航。

（六）保持市場平衡，加強市場監(jiān)管

根據(jù)當(dāng)前市場在建、在售、庫存和棚改等情況，把握好房地產(chǎn)用地供應(yīng)節(jié)奏、時序和規(guī)模，分區(qū)域確定不同市場供應(yīng)策略，確保市場總量合理，供需總體平衡。建立和完善企業(yè)管理、市場管理、項目管理“三位一體”監(jiān)管體系，持續(xù)推進房地產(chǎn)市場專項整治。加大對預(yù)售監(jiān)管資金的檢查頻次和通報力度，防止因挪用預(yù)售資金導(dǎo)致項目“爛尾”，著力解決延期交房、延期辦證等交易糾紛問題。

（七）提升產(chǎn)品品質(zhì)

積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)布局上進行調(diào)整創(chuàng)新，從粗放式開發(fā)模式下的低端求“量”轉(zhuǎn)向精細(xì)化模式下的高端求“質(zhì)”。鼓勵開發(fā)企業(yè)深耕市場，以全裝修住宅、完整住區(qū)和“廣廈獎”創(chuàng)建為抓手，引導(dǎo)企業(yè)積極應(yīng)用新材料、新工藝、新技術(shù)，全面提升，住房建設(shè)品質(zhì)和質(zhì)量。持續(xù)吸引國內(nèi)一線品牌房企深耕濰坊，建設(shè)一批大盤、名盤，提高建設(shè)品質(zhì)。

（八）防范市場風(fēng)險

在當(dāng)前市場下行環(huán)境下，部分企業(yè)勢必會受到嚴(yán)峻考驗，停工或延期交房風(fēng)險預(yù)期增加。政府相關(guān)部門應(yīng)強化分析研判，對重點企業(yè)、重點項目進行全面摸排、跟蹤監(jiān)控。對存在的問題要早發(fā)現(xiàn)、早處置，確保將矛盾消除在萌芽狀態(tài)，有效防范和依法處置房地產(chǎn)領(lǐng)域突發(fā)事件。

五、結(jié)語

總之，在新形勢下，濰坊市房地產(chǎn)業(yè)要繼續(xù)堅持“房住不炒”總基調(diào)[5、6]，嚴(yán)格貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決策部署以及中央經(jīng)濟工作會議精神，進一步強化房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新的發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效。按照“控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)、防風(fēng)險”的總體要求，加強市場分析研判，不斷完善長效監(jiān)管機制[7]，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。