新時期房地產公司主要涉稅風險點及應對措施探討

方 雷 山東國泰實業(yè)有限公司

引言

從房地產公司開展稅收風險管控的現(xiàn)狀來看，還存在諸多不足，如稅籌規(guī)劃不到位、風險識別不合理等，這給公司的進一步發(fā)展造成了阻礙?；诖?，房地產公司要做好稅務管理工作，將稅務風險的發(fā)生概率控制在最低限度內，減少經濟損失的同時，為公司的資金安全提供堅實的保障。

一、房地產公司開展涉稅風險管控的現(xiàn)實價值

稅收是房地產公司主要的現(xiàn)金流支出，對公司的穩(wěn)定發(fā)展起著至關重要的作用。房地產企業(yè)要提升對稅收風險管理的重視程度，結合自身發(fā)展的實際情況，制定出行之有效的管控機制，以增強企業(yè)的核心競爭力。積極開展涉稅風險管控，對房地產企業(yè)的價值主要體現(xiàn)在以下幾方面：其一，稅務風險一旦發(fā)生，會給房地產企業(yè)的各項經營活動造成不良影響，如投資、銷售等。其二，科學、合理地開展稅務風險管理，選擇最優(yōu)納稅方案，能夠有效減少在稅務方面的支出。通過合法合規(guī)的手段，規(guī)避納稅風險，可以實現(xiàn)理想的財務管理目標。其三，加強對稅務風險的管控，有利于提升企業(yè)做決策的正確性，如在投資和籌資工作上，通過稅務風險管理，就能夠提升資源的綜合利用效益，促使房地產企業(yè)在激烈的市場競爭中，確立領先地位[1]。

由此可見，房地產公司開展稅務風險管理的重要性，在實際工作中，要聯(lián)系現(xiàn)實情況，采取有針對性的應對措施，逐步提升自身風險抵御能力，避免因稅務風險造成難以挽回的損失，影響企業(yè)進一步發(fā)展。

二、房地產公司涉稅風險點

(一)信息溝通風險

房地產行業(yè)的業(yè)務部門較多，如開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等。企業(yè)對各個部門的業(yè)績要求不同，加之管理措施存在一定差異，使得各部門之間缺乏有效的溝通，稅務信息無法及時傳遞到位，出現(xiàn)了信息孤島的情況，給后續(xù)涉稅風險的管控工作帶來了不小的阻礙。

(二)稅務監(jiān)管風險

個別房地產企業(yè)未能意識到內部管控的重要性，缺乏完善的監(jiān)管機制，導致監(jiān)管力度不足，涉稅風險的管控措施流于形式，未能起到應有的效果和作用。同時，財務部門與稅務部門的融合程度不足，在分析稅務風險時，與實際情況產生了偏差，增大了稅務風險的發(fā)生概率。國家在完善稅務政策的過程中，會對相關條例進行變動，但由于房地產企業(yè)監(jiān)管部門與專業(yè)的稅務機構未能展開合作，對相關法律的變化情況了解不到位，引發(fā)了稅務政策風險。

(三)納稅環(huán)節(jié)風險

由于房地產企業(yè)的開發(fā)周期較長，在實際運營過程中，可能出現(xiàn)申報不及時，或者稅基核算錯誤等問題，為此需要有完備的稅務管理機制，對各個納稅環(huán)節(jié)進行管理，但部分企業(yè)未能對現(xiàn)行管理機制，進行更新和優(yōu)化，導致管理效果不佳，增加了在納稅環(huán)節(jié)的稅務風險。

三、房地產公司涉稅風險的管控措施

(一)完善稅務溝通體系

稅務工作與企業(yè)各項經營活動都有著密切的聯(lián)系。為保證稅收風險的防控措施能夠落實到位，房地產企業(yè)要重視外部溝通和內部溝通，搭建方便各部門進行交流的平臺，將稅務信息及時傳遞給各部門，防止出現(xiàn)信息傳遞壁壘的情況。通過完備的稅務溝通機制，稅務部門可以掌握企業(yè)當前真實的經營狀況和財務狀況等，在此基礎上，收集涉稅數(shù)據(jù)，能夠保證數(shù)據(jù)的真實性和完整性，以此為稅務籌劃方案的設計，以及風險管控措施的制定提供理論支撐。

在管理稅務風險的過程中，企業(yè)各部門要緊密合作。要想涉稅風險管控措施落到實處，達到理想的目標，各部門就要通力合作，共同配合，將與稅務有關的信息數(shù)據(jù)及時準確地傳遞給稅務部門，為稅務風險識別系統(tǒng)的建立提供支撐。

在稅務工作中，信息的外部溝通是指企業(yè)與上下游企業(yè)的交流溝通以及企業(yè)和稅務部門的交流溝通。經實踐證明，健全的稅務信息溝通體系有利于營造良好的風險管控環(huán)境，以及和諧的稅企關系。當前，我國的稅法政策還處于完善升級階段，健康的稅企關系能夠幫助房地產企業(yè)及時掌握稅法政策的變化情況，依據(jù)變化態(tài)勢，建設風險管控措施，能夠減少涉稅風險。稅法政策涵蓋的內容較多，針對部分不理解的條例，可以向資深的稅務人士或者機構請教，在專業(yè)的指導下，為企業(yè)納稅政策性風險的管控提供助力。并且，和諧友好的稅企關系能夠幫助房地產企業(yè)更加快速地化解稅務風險。另外，企業(yè)還要與供應商以及建安公司，做好信息的交流工作，保證所有的業(yè)務往來都合法合規(guī)，能夠滿足稅法對房地產企業(yè)各項經濟活動的要求[2]。

(二)加強監(jiān)管力度

房地產企業(yè)要加強稅務監(jiān)管，積極建設稅務風險監(jiān)督管理機制，推動稅務風險管控工作穩(wěn)步開展。在開展監(jiān)管工作的過程中，可以從以下幾方面入手：

其一，對當前涉稅風險防控工作進行系統(tǒng)的監(jiān)管，確保各項風險管控措施能夠落到實處。

其二，對風險管控的效果進行公正客觀的評估，找出防范效果不佳的重點所在，對風險的薄弱環(huán)節(jié)進行全面的升級和優(yōu)化，進一步增強企業(yè)的管理能力，精準掌握企業(yè)的財務狀況，對涉稅業(yè)務進行全過程管理、全方位監(jiān)督。

其三，加大對財務活動的監(jiān)管力度。將財務以及審計等部門進行有機結合，共同對涉稅風險點進行核驗。

其四，在實際工作過程中，相關監(jiān)管人員存在互相推諉、不作為的現(xiàn)象，針對這種情況，可以建立崗位責任機制，將責任明確落實到個人。并通過嚴格的考核機制，對監(jiān)管的成效進行考核，將考核結果與薪資待遇相掛鉤，從而提升監(jiān)管質量和效率，從根本上杜絕懶工、怠工等不良行為的出現(xiàn)，為風險防控措施的有效落實夯實基礎。

其五，房地產企業(yè)要成立專門的監(jiān)管小組，保證監(jiān)管工作的獨立性，以此確保監(jiān)管結果真實有效。監(jiān)管小組要定期對監(jiān)管結果進行整理和匯總，形成相應的監(jiān)管報告，報告中的內容一方面要真實可靠，另一方面還要完整，在報告中要呈現(xiàn)出對涉稅風險防控情況的分析和總結。經過企業(yè)領導層的審閱后，能夠提升企業(yè)做決策的正確率。

其六，房地產公司要與第三方審計部門，建立良好的協(xié)作關系。定期邀請第三方審計機構，對涉稅業(yè)務展開詳細的審計，在第三方機構的指導下，提升涉稅業(yè)務的規(guī)范性，將潛在的涉稅風險點及時排除。

其七，利用社會監(jiān)督力量，對涉稅業(yè)務進行全過程的監(jiān)督，特別是在房地產項目的開發(fā)、售賣以及物業(yè)管理方面，要與社會稅務監(jiān)管員進行密切的合作，確保房地產項目的各個建設環(huán)節(jié)不存在涉稅風險。

(三)健全風險管控機制

成熟完善的風險管控機制是房地產公司強化風險管控能力的關鍵內容。現(xiàn)階段，個別房地產企業(yè)受傳統(tǒng)風險管理觀念的影響，還在沿用落后的管控機制開展工作，導致風險管控效果不佳。為此，企業(yè)要正確認識到自身在稅務風險管控方面存在的不足，對現(xiàn)行風險管控機制進行完善和升級，確保其能夠滿足企業(yè)對高質量發(fā)展的需求。

在建設風險管控機制的過程中，要結合以下內容：

其一，稅務登記。經營規(guī)模較大的房地產公司，會建立子公司，而各子公司的稅務決策，由母公司進行審批和管理。為此要對子公司開展系統(tǒng)的涉稅管理，促使企業(yè)的稅務風險防范工作更具全面性和實效性。為有效規(guī)避稅務風險，各子公司需要在規(guī)定的時間內做好稅務登記[3]。

其二，稅務信息。房地產企業(yè)要建立健全涉稅信息管理機制，提升稅務信息的安全性。在管理稅務信息的過程中，要實施分類歸檔管理，以便于日后有關部門查詢信息。涉稅信息屬于商業(yè)機密，企業(yè)要進行權限管理，也就是未獲得查閱權限的無關人員，不得對稅務信息進行查看。與此同時，若合同的涉稅金額較大時，企業(yè)要安排綜合素養(yǎng)強的稅務人員進行核驗，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)潛在的稅務風險，做到及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，減少企業(yè)在稅務方面的損失。此外，還要提升發(fā)票管理的規(guī)范性，將發(fā)票分類歸檔后，再逐一詳細地錄入相關管理系統(tǒng)中，為后期的稅務問題的有效處理提供資料憑證。

其三，稅務核算。稅務核算是房地產公司防范涉稅風險的重點內容。在新時期，這項工作要求企業(yè)的財務管理能力要更強，水平要更高。因此企業(yè)要構建出成熟的管理體系，不斷增強財務核算能力。財務的核查工作主要由企業(yè)內部的審計部門負責，這就要求審計部門定期開展財務核查，保證會計核算工作具有真實性和可靠性。同時，管理稅務風險的相關人員，還要定期對各個子公司和母公司的實際稅務狀況展開核查，內容重點圍繞，稅務處理與會計處理的差異性展開，若二者存在較大差異，要立即進行調整，以此保障納稅申報稅基具有精準性。

其四，稅務申報。國家財政收入的來源之一就是稅收。為提升稅收的合理性和準確性，我國實施了稅務申報制度，這就要求房地產企業(yè)明確申報程序，準備好申報所需的材料。在開展稅務申報工作時，要保證稅基的精準，對納稅金額進行認真嚴格的核算，在規(guī)定時間內，上交稅務申報材料。但申報政策并不是一成不變的，房地產企業(yè)的辦稅人員，要全面掌握現(xiàn)行稅務申報政策，明確申報流程。在開展稅務申報工作的過程中，認真細致地核查各項信息，以保障申報程序的合理性、正確性，申報資料的完整性，促使稅務申報工作順利開展。

四、其他管控措施

(一)建立風險識別系統(tǒng)

風險識別是風險防范工作的重要組成部分，只有快速精準地識別出潛在的稅務風險，才能夠為后續(xù)的風險分析、評估以及管控工作提供科學的指導。因此，房地產企業(yè)要率先設立風險管控目標，以此為基礎，建立稅務風險防范措施以及涉稅風險的識別、評估系統(tǒng)。稅務風險是客觀存在的，企業(yè)在經營各項經濟活動的過程中，很難避免稅務風險的存在，能夠做的就是，排查潛在的隱患，降低風險發(fā)生概率。

在建立風險識別系統(tǒng)的過程中，要注意以下幾點內容：

其一，對涉稅信息進行分類整理。信息化技術的不斷發(fā)展，為房地產企業(yè)涉稅風險的管控工作，提供了新的路徑。企業(yè)可以利用信息化技術，建立涉稅信息數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)資源共享的同時，為各部門進行有效的交流和協(xié)作，搭建橋梁和紐帶，避免出現(xiàn)信息孤島的情況，影響到后續(xù)工作的高效開展。

其二，為提升風險識別的精準性，要重點搜集與稅務風險有關的案例，并從中獲取經驗，結合企業(yè)的現(xiàn)實情況，分析企業(yè)可能存在的稅務風險以及影響風險防范的各種不良因素。基于這些因素制定有針對性的防范措施。

其三，房地產公司可以依據(jù)典型的稅務風險案例、各個涉稅風險點以及歷年的財、稅務等信息，構建相應的風險識別系統(tǒng)以及評估模型，結合風險的發(fā)生概率以及影響范圍和程度，對風險等級進行評判，劃定出相應的風險等級后，再設計應對預案。同時，還需要注意的是，風險識別及評估系統(tǒng)的建立和運行，要做好全方位管理以及全過程參與，也就是財務部門與監(jiān)管部門要加強溝通和交流，共同參與到系統(tǒng)的建設和管理中。

其四，在風險識別系統(tǒng)運行的過程中，企業(yè)既不能過度依賴，也不能夠忽視系統(tǒng)的作用。在稅務工作中，重點崗位涉及到的稅務風險較多，因此可以利用風險識別及評估系統(tǒng)，對關鍵崗位進行管控，以保證風險識別的完整性和評估的準確性。

其五，房地產企業(yè)要加強對風險評估報告的應用，根據(jù)報告中的內容，制定防范措施，并將其切實貫徹到稅務工作的始終。風險管控人員要對稅務風險實施動態(tài)化管理，對風險應對的效果及結果展開實時跟進，以此對風險防范措施的可行性進行評估，將風險扼殺在萌芽中[4]。

(二)提升稅務籌劃水平

稅務籌劃是房地產企業(yè)管控涉稅風險的關鍵一環(huán)。但一些房地產企業(yè)的稅務籌劃工作，不僅未能降低涉稅風險，反而增加了風險的發(fā)生概率。對于稅務籌劃工作最重要的就是合法性，在合法合規(guī)的基礎上，制定出有效的稅務籌劃管理體系，規(guī)范稅務籌劃的各項內容，以增強企業(yè)的稅務籌劃能力，達成預期的籌劃目標。

首先，稅務籌劃人員要深刻認識到自身所背負的責任和使命，對稅收相關法律政策進行學習，在不違反法律法規(guī)的前提下，制定有效的稅務籌劃方案。由于稅收政策的變化較多，需要籌劃人員加強對現(xiàn)行法律的學習，還要時刻關注稅收政策的變化情況，對稅務籌劃方案進行靈活的調整和變動。

其次，房地產企業(yè)要加大對稅務籌劃人員的培訓力度，結合相關人員的現(xiàn)實情況，采取科學的培訓措施，以強化稅務籌劃人員的綜合素養(yǎng)，為稅務籌劃工作的有序開展奠定良好的基礎。將合理合規(guī)的稅務籌劃方案全面貫徹落實到稅務管理中，能夠幫助企業(yè)減輕稅務負擔，提升涉稅風險管控的有效性。

最后，稅務籌劃人員在開展工作的過程中，要遵循整體性的原則，從實際出發(fā)，站在全局的角度設計稅務籌劃方案。另外，房地產企業(yè)還要加強財務管理，一方面，是因為稅務籌劃中的部分內容與財務工作有關，另一方面，財務管理的水平越高，企業(yè)的涉稅風險就會越低。因此要強化稅務籌劃效果，務必要提升財務管理水平，這樣才能為房地產企業(yè)獲取更多的經濟效益和社會效益[5]。

五、結語

綜上所述，在新時期，房地產公司面臨著多種稅務風險，其想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就要針對風險的類型、產生因素以及影響程度，制定出相應的應對措施，以此減少涉稅風險，提升核心競爭力。■