管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理中應(yīng)用研究

尹健 廣州旭輝企業(yè)管理有限公司 陳鑫 中移互聯(lián)網(wǎng)有限公司

引言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的競爭不斷加劇，越來越多的企業(yè)開始重視財(cái)務(wù)制度體系的改革，房地產(chǎn)作為行業(yè)中發(fā)展勢頭較為良好的企業(yè)，如何將管理會(huì)計(jì)的作用發(fā)揮到最大的效果是一項(xiàng)需要逐步探索的工作。管理會(huì)計(jì)能夠歸納房地產(chǎn)不同項(xiàng)目中與經(jīng)營有關(guān)的關(guān)鍵信息，客觀地預(yù)測未來一段時(shí)間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)走向，有效地進(jìn)行資源調(diào)配、監(jiān)督與指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)作、促進(jìn)提升預(yù)算管理水平，但同時(shí)也存在著管理會(huì)計(jì)理論尚未與實(shí)踐相融合、管理會(huì)計(jì)人員自身職業(yè)技能不足、房地產(chǎn)信息化應(yīng)用程度不高等亟待解決的問題。

一、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用概況

（一）房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

建筑規(guī)模大、資產(chǎn)體量大、建設(shè)周期長都是房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，這些業(yè)務(wù)特點(diǎn)給房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目過程中帶來較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在漫長的建設(shè)周期中，所涉及的人、財(cái)、物料等消耗量很大，在某一環(huán)節(jié)銜接不上或者控制不良則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目癱瘓或者停滯。新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中逐漸增速放緩，各種政府政策調(diào)控和監(jiān)督的力度變大，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的價(jià)格競爭也更加激烈，利潤空間相較之前受到壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目的規(guī)劃、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、資金等方面開始尋找獲取利潤的空間，管理會(huì)計(jì)的加入可以有效把握資金的節(jié)奏、績效的優(yōu)化、效益的提升等多方面，從而支撐資源配置、緩解資金壓力、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，讓房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑的施工質(zhì)量、商品的品牌口碑、售后的物業(yè)服務(wù)等方面綜合性提升，打造出地產(chǎn)項(xiàng)目的精品。

（二）管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中應(yīng)用的介入點(diǎn)

管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不同，在原有的職能基礎(chǔ)上增加了“管理”的職能，不是并列存在的關(guān)系。管理會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)原本同屬于一個(gè)根源，共用基礎(chǔ)的信息數(shù)據(jù)，管理會(huì)計(jì)需要參考財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息，其產(chǎn)生的價(jià)值體現(xiàn)在兩個(gè)方面，那就是“管理”與“會(huì)計(jì)”理念。管理理念包含了對事項(xiàng)的決策、計(jì)劃、控制、糾偏等，對現(xiàn)有資源的配置，降低施工的風(fēng)險(xiǎn)與成本，提高生產(chǎn)力。會(huì)計(jì)就是對房地產(chǎn)的生產(chǎn)、資金等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與分析，形成與財(cái)務(wù)報(bào)告不同的管理會(huì)計(jì)報(bào)告，供相關(guān)的部門或者管理層進(jìn)行決策，將專業(yè)的技術(shù)與算術(shù)模型運(yùn)用到管理會(huì)計(jì)中。

二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中應(yīng)用的意義

（一）提高企業(yè)的綜合競爭實(shí)力

房地產(chǎn)面對激烈的市場競爭環(huán)境，不僅需要對外不斷地?cái)U(kuò)張，爭取更多項(xiàng)目，保持現(xiàn)有的市場地位份額，也需要加強(qiáng)內(nèi)部自身的管理，提升企業(yè)的綜合素質(zhì)。管理會(huì)計(jì)的出現(xiàn)讓財(cái)務(wù)管理工作變得更加重要和關(guān)鍵，提高核算的精準(zhǔn)性和準(zhǔn)確性，利用信息化的手段對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總和分析，有計(jì)劃、有節(jié)奏地控制和安排資金量，保存了數(shù)據(jù)庫和經(jīng)驗(yàn)值，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供高質(zhì)量的支持。在風(fēng)險(xiǎn)防控和資源配置方面，管理會(huì)計(jì)降低了財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系和信息流程固化更容易發(fā)現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)問題，優(yōu)化了資源之間的再分配，減少因不平衡性引起的矛盾和糾紛，提高了內(nèi)部運(yùn)行的質(zhì)量和效率。

（二）統(tǒng)籌不同項(xiàng)目中的資源調(diào)配

管理會(huì)計(jì)是管理、會(huì)計(jì)以及信息化三者參與和相互融合的產(chǎn)物，在房地產(chǎn)中，由于項(xiàng)目較多，涉及的專業(yè)領(lǐng)域或模塊不同，工程所處的生命周期不同，管理方式和流程也會(huì)有所不同，比如土建和機(jī)電工程的區(qū)別較大，所以與之對應(yīng)的施工方式、材料采購、施工工藝和數(shù)據(jù)信息也不同，不同階段的施工項(xiàng)目如施工和結(jié)算階段所需的資金量、工作流程、工程資料也不同。管理會(huì)計(jì)側(cè)重于對每個(gè)項(xiàng)目做出定制化的測算和支持，考慮項(xiàng)目獨(dú)立性的同時(shí)又確保不同項(xiàng)目在開展的過程中能夠調(diào)配彼此之間的資源，統(tǒng)籌考慮，實(shí)現(xiàn)資源共用、減少浪費(fèi)。在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，比較分析預(yù)算目標(biāo)和實(shí)際完成情況能夠形成項(xiàng)目的閉環(huán)管理，不斷應(yīng)用在下一個(gè)項(xiàng)目中。

（三）監(jiān)督與指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)作

管理會(huì)計(jì)擅長于利用大數(shù)據(jù)等技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)的匯總、分析，對有限的資金量進(jìn)行統(tǒng)一的分配和使用，不再是靠原始的人工手寫等方式對數(shù)據(jù)進(jìn)行積累，而是靠信息化的手段對每個(gè)階段、每個(gè)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行提取、傳遞和存儲(chǔ)，當(dāng)實(shí)際使用量與計(jì)劃需求數(shù)量之間存在較大的差異時(shí)，可以及時(shí)跟蹤并調(diào)整，對人工、材料、管理費(fèi)、措施費(fèi)為基礎(chǔ)，進(jìn)行定量的分析，運(yùn)用量化數(shù)據(jù)結(jié)果說明預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行之間的差異，加大成本管控的力度，優(yōu)化施工工藝、施工方案以及工序之間的搭接順序，對整個(gè)項(xiàng)目的生命周期做一次復(fù)盤，不斷地監(jiān)督以及指導(dǎo)項(xiàng)目的運(yùn)作。

（四）促進(jìn)提升預(yù)算管理水平

房地產(chǎn)的資金分配、收支明細(xì)都關(guān)系到戰(zhàn)略方案的調(diào)整與部署，在管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用下可以幫助房地產(chǎn)制定預(yù)算水平以及發(fā)展戰(zhàn)略，因?yàn)榘l(fā)展戰(zhàn)略是要根據(jù)當(dāng)前的預(yù)算水平來進(jìn)行支撐的，不單單依賴于企業(yè)的文化、愿景及目標(biāo)市場等方面，所以企業(yè)的目標(biāo)制定要參考管理會(huì)計(jì)在預(yù)算收支方面開展的結(jié)果。管理會(huì)計(jì)作為預(yù)算的重要工具，不斷地促進(jìn)預(yù)算方面的統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)，平衡不同部門、業(yè)務(wù)之間的關(guān)系，將現(xiàn)有資金資源發(fā)揮最大作用。

三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中面臨的挑戰(zhàn)

（一）管理會(huì)計(jì)理論尚未與實(shí)踐相融合

管理會(huì)計(jì)在我國起步時(shí)間較晚，應(yīng)用時(shí)間較短，程度尚淺，理論研究和實(shí)際應(yīng)用之間存在一定差距，難免出現(xiàn)脫節(jié)等現(xiàn)象。首先，對現(xiàn)有的管理會(huì)計(jì)理論研究不夠透徹和深入，停留在表面，發(fā)揮作用不夠明顯。其次，在房地產(chǎn)的實(shí)踐中，財(cái)務(wù)管理與管理會(huì)計(jì)之間的聯(lián)系不夠緊密，不能達(dá)到預(yù)期的目的和標(biāo)準(zhǔn)，主要原因是管理會(huì)計(jì)應(yīng)用范圍較為狹窄，只存在于局部，缺乏全局觀念，沒有對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理統(tǒng)一規(guī)劃的方案及意識(shí)，不能深入探究管理會(huì)計(jì)與經(jīng)營活動(dòng)、開發(fā)活動(dòng)、項(xiàng)目組織管理之間的關(guān)系。最后，涉及房地產(chǎn)的管理會(huì)計(jì)內(nèi)容較為復(fù)雜和煩瑣，需要依靠不斷的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和理論實(shí)踐反復(fù)驗(yàn)證，由此推導(dǎo)至整個(gè)流程的改進(jìn)，形成一個(gè)閉環(huán)。

（二）管理會(huì)計(jì)人員自身職業(yè)技能不足

在房地產(chǎn)中，從事管理會(huì)計(jì)的人員缺乏對自身職業(yè)素質(zhì)和能力的清楚認(rèn)知，主要由于企業(yè)內(nèi)部對管理會(huì)計(jì)沒有重視，認(rèn)為管理會(huì)計(jì)只是財(cái)務(wù)管理的另一個(gè)代名詞，使得從事管理會(huì)計(jì)的人員對自身工作范圍和責(zé)任認(rèn)知不夠，工作態(tài)度和情緒不高，處于一種可有可無懈怠的狀態(tài)。同時(shí)，管理會(huì)計(jì)人員與財(cái)務(wù)人員不同，管理會(huì)計(jì)需要為企業(yè)提供更加具有參考性和輔助性的決策意見，而不是像財(cái)務(wù)管理只需要提供最基礎(chǔ)的計(jì)算核算功能，所以管理會(huì)計(jì)人員自身做到能夠有判斷力和決斷力，不僅需要學(xué)會(huì)分析除數(shù)據(jù)以外的原因和本質(zhì)，還要給出相應(yīng)的原因分析和解決建議，才能為高層管理者提供更好的輔助價(jià)值。

（三）房地產(chǎn)信息化應(yīng)用程度不高

信息化的應(yīng)用范圍和應(yīng)用程度說明了該企業(yè)在管理會(huì)計(jì)方面的投入力度，因?yàn)楣芾頃?huì)計(jì)是需要建立在信息化的基礎(chǔ)上，對數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、匯總、分析和傳遞，在不同的部門之間進(jìn)行共享。大多數(shù)房地產(chǎn)忽視了信息化的建設(shè)，也是整個(gè)行業(yè)信息化水平有限的原因之一，缺乏了信息化的企業(yè)難以保證財(cái)務(wù)管理的全面性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性，靠人為進(jìn)行操作和傳遞很容易造成錯(cuò)誤甚至是舞弊行為，難以進(jìn)行信息之間的整合，發(fā)現(xiàn)其邏輯關(guān)系，無法實(shí)現(xiàn)信息的共享，造成每個(gè)部門之間的信息傳導(dǎo)困難和脫節(jié)，影響整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行效率和節(jié)奏。也正是因?yàn)槿狈α诵畔⒒膽?yīng)用，無法客觀實(shí)際地分析出管理會(huì)計(jì)的效果以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的客觀性。

（四）缺乏完善配套的管理會(huì)計(jì)操作體系

一套完備的管理會(huì)計(jì)政策體系以及操作流程是保障管理會(huì)計(jì)應(yīng)用的重要前提，如果缺乏合理有效的運(yùn)行制度，那么會(huì)使得管理會(huì)計(jì)在實(shí)操過程中應(yīng)用混亂無序，直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理工作的最終效果。在當(dāng)前市場環(huán)境不斷優(yōu)化的情況下，不僅是內(nèi)部政策，外部的法律法規(guī)或者行業(yè)規(guī)定也缺乏統(tǒng)一有效的內(nèi)容和形式，沒有一套章法可循，這源于管理會(huì)計(jì)本身的特性是依賴于內(nèi)部的具體管理，所以需要根據(jù)企業(yè)自身情況進(jìn)行制定和規(guī)劃。與此同時(shí)，管理會(huì)計(jì)的信息屬于內(nèi)部較為關(guān)鍵的信息，當(dāng)信息不能得到很好保護(hù)或被刻意泄露時(shí)，則會(huì)影響到管理會(huì)計(jì)最終的效果。

（五）管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用效果監(jiān)督反饋不到位

管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中的應(yīng)用逐漸呈現(xiàn)出優(yōu)勢，房地產(chǎn)會(huì)重視考核項(xiàng)目人員、財(cái)務(wù)人員，但考核的內(nèi)容沒有融入管理會(huì)計(jì)的元素，從管理會(huì)計(jì)的視角出發(fā)，目前考核指標(biāo)、體系、方法還存在著諸多的不足之處。管理會(huì)計(jì)運(yùn)用之后，到底和運(yùn)用之前哪些方面存在著進(jìn)步或者缺失是沒有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的，對比分析不足使下一階段管理會(huì)計(jì)改進(jìn)和實(shí)施方向沒有充足的依據(jù)和理由。房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)管理的效果方面也缺乏相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析，比如預(yù)算制定、執(zhí)行和差異分析等，沒有及時(shí)、準(zhǔn)確地向項(xiàng)目部傳遞有價(jià)值的匯總信息，得不到反饋的項(xiàng)目部自然也無法跟進(jìn)管理會(huì)計(jì)在運(yùn)用過程中出現(xiàn)的困難及不足之處，影響管理會(huì)計(jì)在施工項(xiàng)目中運(yùn)用的最終效果。

四、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)中應(yīng)用的解決措施

（一）加強(qiáng)理論在實(shí)踐中不斷應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)的在管理會(huì)計(jì)指導(dǎo)下開展工作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高效運(yùn)作與管理，首先，要發(fā)揮理論體系的指導(dǎo)作用，在深入透徹地研究科學(xué)管理體系后，從較高的戰(zhàn)略層次出發(fā)，將管理會(huì)計(jì)下沉到具體的經(jīng)營管理工作中去，探究如何與具體的項(xiàng)目相結(jié)合，將經(jīng)營業(yè)務(wù)活動(dòng)與管理會(huì)計(jì)相聯(lián)系。其次，由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有專業(yè)性和特殊性，屬于一個(gè)獨(dú)立的體系，在探究理論與實(shí)踐的過程中注意每個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，與財(cái)務(wù)管理的聯(lián)系性，在工作中善于總結(jié)與發(fā)現(xiàn)問題，打通整個(gè)工作流，形成閉環(huán)管理，在其中所存在的組織變革等予以重視并進(jìn)行相應(yīng)的研究。最后，房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)管理內(nèi)容方面較為煩瑣，管理會(huì)計(jì)運(yùn)用過程中不斷地進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，不是一味地以理論依據(jù)作為指引，把每一個(gè)施工項(xiàng)目都當(dāng)成一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體進(jìn)行研究后歸納總結(jié)，上升到群體或組織研究。

（二）提升管理會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)和技能

管理會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)決定著企業(yè)是否能夠成功地應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，所以加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)人員的職業(yè)意識(shí)，提升管理會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)是非常重要的一步。首先，需要讓管理會(huì)計(jì)人員意識(shí)到這類工作區(qū)別并超越傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理，所涉及的不僅是財(cái)務(wù)部門，更加關(guān)聯(lián)著其他業(yè)務(wù)部門、后勤部門、職能部門等，確保每個(gè)部門都能夠積極地參與和配合，這樣才能有效地了解每個(gè)業(yè)務(wù)、每個(gè)部門運(yùn)行的問題，從而進(jìn)行分析找出有針對性的解決措施。其次，高層管理者應(yīng)樹立管理會(huì)計(jì)的工作氛圍，對管理會(huì)計(jì)給予更多的支持和重視，在工作中加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)管理會(huì)計(jì)相關(guān)的概念和意識(shí)，從而使得整個(gè)企業(yè)上下緊密聯(lián)系，互相配合。最后，管理會(huì)計(jì)人員加強(qiáng)自身的素質(zhì)和能力，不再局限于原有的財(cái)務(wù)管理技能，而是打造屬于管理會(huì)計(jì)的專屬能力，參與到企業(yè)的管理和決策中，不斷培養(yǎng)和提升工作意識(shí)和能力。

（三）加快企業(yè)管理會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)的建設(shè)

房地產(chǎn)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，每個(gè)部門之間所從事的工作相差甚遠(yuǎn)，想要掌握全面的信息必須依賴于建設(shè)功能強(qiáng)大的信息化系統(tǒng)，輔助高層管理者獲取信息，更好地管理不同部門。信息化系統(tǒng)的建設(shè)前提建立在信息化思想意識(shí)上，只有培養(yǎng)信息化的意識(shí)，才能操作好信息化系統(tǒng)，完善信息化系統(tǒng)的建設(shè)。管理會(huì)計(jì)人員在日常工作中需要操作信息化系統(tǒng)，以此來履行管理會(huì)計(jì)的職責(zé)，使得工作效率提升，跟上企業(yè)運(yùn)行的節(jié)奏和步伐。建設(shè)信息化系統(tǒng)不僅需要較多的資金支持，前期資金投入，還需要各個(gè)部門之間的相互配合，資源共享，為管理會(huì)計(jì)的滲透融合，信息化系統(tǒng)的連接和共享做好基礎(chǔ)，才能為管理會(huì)計(jì)工作提供最準(zhǔn)確和全面的信息，獲取第一手的資料。

（四）建立完善的管理會(huì)計(jì)運(yùn)行制度和操作體系

管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)用離不開一套完善的管理會(huì)計(jì)制度，只有在前期建立一套完整的體系才能在后期讓工作更加順暢開展和有序運(yùn)行，不斷地提高工作秩序和效率。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理貌似很簡單，但資金量大，涉及環(huán)節(jié)較多，使得財(cái)務(wù)管理無形中增加了復(fù)雜的程度。在管理會(huì)計(jì)的運(yùn)用過程中，需要從企業(yè)全局視角出發(fā)，針對實(shí)際情況來制定相關(guān)的制度和政策，提升實(shí)際應(yīng)用的效果，為財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)性和有效性打下基礎(chǔ)。在建立體系時(shí)，第一步要制定管理會(huì)計(jì)的工作目標(biāo)，可以從短期、中期、長期三方面著手，不斷地實(shí)現(xiàn)由短及長的目標(biāo)，及時(shí)的糾偏，避免目標(biāo)過短或長，難以實(shí)現(xiàn)或缺乏挑戰(zhàn)性。第二步要從內(nèi)部的驅(qū)動(dòng)力、企業(yè)的文化價(jià)值觀、外部的環(huán)境等因素考慮管理會(huì)計(jì)的因素，結(jié)合現(xiàn)有資源來制定相應(yīng)的政策以及結(jié)構(gòu)體系。

（五）加強(qiáng)管理會(huì)計(jì)的效果監(jiān)督與反饋

房地產(chǎn)運(yùn)營管理會(huì)計(jì)的目的之一就是通過管理會(huì)計(jì)加強(qiáng)數(shù)據(jù)的反饋與監(jiān)督，比如將管理會(huì)計(jì)運(yùn)用到預(yù)算中去，那么就要形成對應(yīng)的監(jiān)督體系，從預(yù)算的編制就開始跟蹤，一直延伸到預(yù)算的批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算等程序，都要有相應(yīng)的監(jiān)督及反饋機(jī)制，分析預(yù)算與實(shí)際應(yīng)用的成本之間的差異情況，分析增加、滯后的原因，將原因分類為可以控制和不可控制兩類，對可控的因素及時(shí)的匯報(bào)給項(xiàng)目相關(guān)人員做出調(diào)整和修改，不可控制的從系統(tǒng)、制度、流程上進(jìn)行整改，做好監(jiān)督和反饋機(jī)制。在整個(gè)過程中不斷地積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)應(yīng)用過程中的問題，及時(shí)地向上級(jí)反饋和匯報(bào)，以便不同部門之間的相互溝通協(xié)調(diào)，共同跟進(jìn)管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用。

結(jié)語

房地產(chǎn)在面對當(dāng)前市場發(fā)展趨勢的情況下，不斷面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)會(huì)，也必須重視財(cái)務(wù)管理，改變傳統(tǒng)的思維模式，重新確定清晰、可持續(xù)的發(fā)展路徑，將管理會(huì)計(jì)與工作進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，最大限度地發(fā)揮出管理會(huì)計(jì)的作用，為管理會(huì)計(jì)構(gòu)建好良好的氛圍和環(huán)境。在此基礎(chǔ)上，推動(dòng)企業(yè)健康穩(wěn)定地運(yùn)行，以科學(xué)、合理、精準(zhǔn)的方式保障企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效果，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。