房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理現(xiàn)狀及對策

任鳳 北京建工地產(chǎn)有限責任公司

引言

作為資金密集型行業(yè)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。為落實國家“房住不炒”的總基調(diào)，防范房地產(chǎn)領域金融泡沫風險，近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策多次縮緊，各地因地制宜、多措并舉。自2020 年以來，“三條紅線”“貸款兩集中”“土拍兩集中”“升級限購、限貸、限價、限售”及增加房地產(chǎn)交易稅費等在內(nèi)的調(diào)控政策紛紛出臺，從融資、拿地、銷售等方面對房地產(chǎn)企業(yè)進行更多的約束，加之受外部環(huán)境的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)資金管理帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

在此背景下，資金管理不善導致的現(xiàn)金流斷裂使得諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛破產(chǎn)，諸如恒大、融創(chuàng)、世貿(mào)等龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也都相繼暴雷。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應格外注重資金管理，通過有效的資金預算管理實現(xiàn)企業(yè)財務管理水平的提高，為企業(yè)發(fā)展提供資金保障，促使企業(yè)在市場環(huán)境中更具有競爭力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理的重要性

資金預算管理是建立在科學預測的基礎上，將企業(yè)未來一段期間的生產(chǎn)經(jīng)營活動轉(zhuǎn)換成具體的投資計劃、融資計劃、運營計劃，并通過數(shù)據(jù)的形式反映企業(yè)未來的現(xiàn)金收支情況，為企業(yè)管理者作出有效的經(jīng)濟決策提供數(shù)據(jù)支持。有效的資金預算管理應以科學的預測及調(diào)查為前提，從資金預算的編制、審核、執(zhí)行、調(diào)整及考核多個方面進行管控，是兼具資源分配、控制與激勵、考核與評價的全面管理體系。

資金運動是企業(yè)的“血液循環(huán)”，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)建設周期長，資金需求量大，受宏觀經(jīng)濟形勢、樓市調(diào)控政策的影響，土地出讓價格和規(guī)模具有不確定性，存在巨額資金沉淀的風險。為此，資金預算管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。

（一）提升企業(yè)市場競爭力

面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也更大，唯有通過財務管理的強化，才能保證企業(yè)穩(wěn)定運行。有效的資金預算管理通過對企業(yè)資金進行統(tǒng)籌安排，將房地產(chǎn)企業(yè)資金配置與項目投融資、開發(fā)建設、銷售回款等多個環(huán)節(jié)進行精準匹配與銜接，可以為房地產(chǎn)企業(yè)進一步優(yōu)化資金使用效率，提升資金周轉(zhuǎn)速度，避免資金閑置，從而為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供資金保障。

（二）降低企業(yè)財務風險

房地產(chǎn)企業(yè)對資金預算的科學管理，有助于對成本的有效控制，避免出現(xiàn)對項目的盲目投資，實現(xiàn)財務風險的降低，通過增加資金收益、降低資金使用成本，合理規(guī)劃和控制企業(yè)各項成本，從而提升企業(yè)整體效益。唯有保證資金預算管理工作的順利展開，強化企業(yè)投融資以及日常運營等，才能夠由內(nèi)強化企業(yè)財務管控，對財務風險進行有效防控。

（三）實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標

隨著我國房地產(chǎn)市場的日益成熟，多項目開發(fā)已成為房地產(chǎn)企業(yè)應對競爭并獲取市場優(yōu)勢的重要戰(zhàn)略選擇。通過科學的資金預算管理以合理優(yōu)化配置企業(yè)資金，加強資金預算管理的執(zhí)行與考核，強化資金管控，并結(jié)合實際情況對企業(yè)戰(zhàn)略目標進行適當調(diào)整，有助于在過程中對企業(yè)運行情況進行合理控制，實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理現(xiàn)狀

（一）資金預算管理意識不強

資金預算編制是資金預算管理的起點，企業(yè)管理層對預算管理的認知程度直接影響著下級各部門對預算管理的重視程度。部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中雖然建立了全面預算管理制度，但是企業(yè)管理層并未形成正確的資金管理理念，對企業(yè)資金預算管理缺乏正確的認識，并將企業(yè)資金預算工作單一劃歸為財務部門管理，簡單地認為資金預算管理就是財務部門年度按部就班完成的重點工作之一，企業(yè)管理層沒有真正重視企業(yè)資金預算管理，更未意識到資金預算管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。預算管理意識的薄弱直接影響企業(yè)預算管理的有效性，各部門對預算管理工作的不重視，使得財務部門獲取的數(shù)據(jù)可靠性下降，致使后期實際執(zhí)行過程中易出現(xiàn)較大偏差，不僅談不上對企業(yè)資源的有效配置，更是影響了企業(yè)資金管理目標的實現(xiàn)。

（二）缺乏健全的預算管理組織體系

當前，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在組織架構(gòu)上并未設置專門的預算管理組織或部門，也沒有建立健全的資金預算管理制度，而僅是將資金預算作為財務/運營部門的日常職責之一，更有甚者僅將其單純地作為財務核算的常規(guī)性“報表任務”，不重視對資金預算專職人員的培養(yǎng)，以至于具體的資金預算編制人員缺乏專業(yè)性，僅僅是在了解業(yè)務單位基本情況的基礎上，對各業(yè)務單位上報的預算數(shù)據(jù)進行簡單的匯總、審核，沒有將其上升到資源配置的地位。此外，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了資金預算管理制度，但隨著市場經(jīng)濟的變化和企業(yè)自身的發(fā)展，這些制度已然不能滿足企業(yè)當前的發(fā)展需求。這都容易導致企業(yè)資金預算管理流于形式、形同虛設，資金預算管理未能真正地起到相應的調(diào)節(jié)作用，導致財務與營銷、運營等事業(yè)部門不能很好地協(xié)調(diào)配合，影響了各項現(xiàn)金的使用效率，最終使得企業(yè)實際開展的經(jīng)濟業(yè)務與資金預算管理發(fā)生嚴重脫節(jié)，造成資金預算內(nèi)容脫離企業(yè)實際發(fā)展需求。

（三）預算編制缺乏科學性

科學合理的編制是良好預算執(zhí)行的基礎，資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是至關(guān)重要的，資金預算管理的重點也是要合理平衡投融資資金流入與流出、銷售回款與投資支出、工資薪金以及稅金支付等方面。針對國有房地產(chǎn)企業(yè)，更需特別考慮國資委“三降一減”等專項工作要求的影響。盡管我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在積極開展財務管理工作，但是卻忽略了資金預算管理工作，沒有建立系統(tǒng)的資金統(tǒng)籌調(diào)配機制，致使企業(yè)現(xiàn)存的預算編制流于形式，并未將房地產(chǎn)企業(yè)的實際運營節(jié)點與資金預算編制進行有機結(jié)合，使得資金預算編制內(nèi)容與企業(yè)真實運營情況嚴重不匹配。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在制定資金預算管理規(guī)劃時，為了更好地提升企業(yè)經(jīng)濟效益，會從理論方面預測企業(yè)經(jīng)營成果，采用企業(yè)財務預算管理模式，預測企業(yè)經(jīng)營發(fā)展和成本收支等相關(guān)指標，沒有結(jié)合企業(yè)實際的經(jīng)營發(fā)展情況，導致企業(yè)在資金預算管理工作中出現(xiàn)各種問題。

（四）預算執(zhí)行監(jiān)管不嚴

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在編制資金預算后，沒有很好地執(zhí)行到位，也沒有根據(jù)企業(yè)自身的實際情況調(diào)整相關(guān)投資、融資、成本開支等方面預算內(nèi)容，存在“重編制、輕執(zhí)行”的傾向，忽視了資金預算在執(zhí)行過程中管理問題，具體體現(xiàn)在對資金預算編制與執(zhí)行中的偏差不夠重視，發(fā)生偏差也未及時調(diào)整，缺乏對項目關(guān)鍵節(jié)點的跟蹤管理與過程控制，超預算或無預算照樣開展經(jīng)濟活動，預算執(zhí)行情況未及時總結(jié)與反饋，致使企業(yè)資金預算管理未發(fā)揮對實際生產(chǎn)經(jīng)營活動應有的指導和控制作用。同時，由于資金管理職責不明晰，缺乏對相關(guān)預算的責任部門和責任人的獎懲機制，使得參與資金預算編制的部門及人員敷衍塞責，致使企業(yè)資金預算管理放在后期執(zhí)行，都是企業(yè)經(jīng)營活動完成后才進行預算控制，企業(yè)財務管理人員沒有提前介入預算控制，使得房地產(chǎn)企業(yè)在資金預算管理上出現(xiàn)嚴重的滯后，對企業(yè)資金預算管理目標的實現(xiàn)帶來嚴重不利影響。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金預算管理的策略

（一）加強資金預算管理意識

當前，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸重視全面預算管理工作，意識到資金預算管理對于企業(yè)發(fā)展的重要性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應該具備資金預算管理意識，在企業(yè)內(nèi)部樹立全局觀念，將預算管理的觀念有效地傳達給企業(yè)全體員工，通過預算目標的細致分解，層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍，使得企業(yè)各部門作為一個整體高效參與到企業(yè)資金預算的管理工作中；其次，企業(yè)業(yè)務部門應強化主動創(chuàng)效意識，在資金預算的編制過程中，以財務部門牽頭，營銷策劃、工程管理、投資運營、成本管理等部門積極配合，提升業(yè)務預算數(shù)據(jù)的準確性，結(jié)合企業(yè)實際運營情況開展資金預算編制，保障企業(yè)資金預算能夠自上而下得到落實，實現(xiàn)企業(yè)資金的合理分配以及科學統(tǒng)籌，為企業(yè)發(fā)展提供資金保障；最后，企業(yè)財務部門應提高預算管理責任意識，正確理解資金預算精細化管理的內(nèi)涵，提升預算編制的權(quán)威性，堅決執(zhí)行預算管理，科學統(tǒng)籌資金，不斷提升資金使用效率。

（二）完善資金預算管理組織和制度

科學合理的資金預算管理體系能夠有助于企業(yè)積極有效地開展資金預算管理工作，并能夠為企業(yè)的健康發(fā)展提供科學有效的指導。一是應當在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立專門的預算管理工作委員會，負責統(tǒng)籌企業(yè)整體的預算管理工作，審議預算管理制度、預算目標、預算編制方法和程序等，并負責跟蹤、監(jiān)督預算執(zhí)行情況，協(xié)調(diào)、解決預算編制及執(zhí)行過程中的問題，為企業(yè)資金預算管理的實施提供決策支持。二是應增設獨立的預算管理部門或小組，培養(yǎng)專業(yè)化的預算管理人員，尤其對于規(guī)模較大的企業(yè)來說，專業(yè)化的預算團隊能夠合理指導各個部門編制預算，對預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題也能夠及時糾正，協(xié)調(diào)企業(yè)各個部門在預算執(zhí)行過程中的矛盾問題，促使企業(yè)各項制度能夠高效運行，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。三是應制定并及時調(diào)整企業(yè)的預算管理制度，明確企業(yè)各項管理機構(gòu)相關(guān)職責，落實預算規(guī)章制度的相關(guān)制度，設定科學合理的獎懲機制，細化預算審批、執(zhí)行、調(diào)整和分析的要求，并明確預算考核與監(jiān)督的職責部門。

（三）科學編制資金預算管理方案

科學合理的資金預算管理方案可以為房地產(chǎn)企業(yè)做出正確的投融資決策提供支撐，房地產(chǎn)編制科學合理的資金預算管理方案應當從以下幾個方面著手：一是房地產(chǎn)企業(yè)應制定年度經(jīng)營管理發(fā)展目標，這直接影響到企業(yè)資金預算管理工作的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)在年度經(jīng)營目標制定過程中，應該充分考慮企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標上的相互統(tǒng)一，綜合評估企業(yè)內(nèi)外部潛在風險因素，深入調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)，結(jié)合企業(yè)實際情況制定科學合理的戰(zhàn)略發(fā)展目標，采取有效的方式穩(wěn)步推進資金預算管理工作的有序開展。二是房地產(chǎn)企業(yè)在預算編制過程中，應該采用科學合理的預算編制方法，并對預算執(zhí)行過程中的偏差及時進行更新調(diào)整，包括但不限于固定預算、彈性預算等預算方法，不同的企業(yè)在面對不同的情況時，選取的預算編制方法也不盡相同，企業(yè)需要結(jié)合自身的實際情況來選擇適合自己的預算編制方法。當前，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身經(jīng)營發(fā)展需求，通常會選擇滾動預算和固定預算來開展預算編制工作。

（四）加大資金預算執(zhí)行監(jiān)管力度

房地產(chǎn)企業(yè)在資金預算管理執(zhí)行過程中，預算管理機制流于表面形式。為了改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要強化對資金預算執(zhí)行的監(jiān)管，追蹤并調(diào)查預算執(zhí)行差異的原因，確保企業(yè)資金預算管理工作順利開展。一是結(jié)合企業(yè)實際情況適當調(diào)整資金預算管理方案，當企業(yè)一旦下達管理方案以后，就應該深入調(diào)查分析企業(yè)超預算現(xiàn)象發(fā)生的原因，科學判斷企業(yè)超支發(fā)生是否合理，確保企業(yè)資金預算管理工作的有效性和前瞻性；二是逐步完善內(nèi)部考評機制，針對資金預算管理過程進行專業(yè)化考核，通過將預算參與部門及人員的薪酬與預算執(zhí)行情況進行掛鉤，不斷提高內(nèi)部人員對資金預算管理的重視程度，真實獲取企業(yè)各個部門的資金預算數(shù)據(jù)；三是逐步建立資金預算管理信息化平臺，將各業(yè)務部門或各項目信息錄入信息化平臺進行統(tǒng)一管理，改變效率低的人工核算等方式，并可通過智能化信息平臺對企業(yè)資金預算管理過程中的潛在風險及時預警，對資金預算管理流程實現(xiàn)規(guī)范化、系統(tǒng)化管理，把控好資金預算管理的每道防線。

結(jié)語

我國社會經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而資金預算管理作為一項系統(tǒng)性較強的工作，其貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運營的始終。受各類融資監(jiān)管限制、國家宏觀政策及突發(fā)公共事件的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平已大不如前，為更好地應對激烈的行業(yè)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)應更加重視資金預算，科學合理編制預算，并根據(jù)自身的實際情況落實好預算執(zhí)行、預算考核、預算調(diào)整等制度，對企業(yè)自身在組織制度、編制科學性以及執(zhí)行監(jiān)管等方面存在的問題進行分析并優(yōu)化，加強房地產(chǎn)企業(yè)對資金預算的有效管理，充分發(fā)揮其資金配置的作用，從而促進企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。