廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)優(yōu)化研究

□文/牛靜敏 彭佳宜

（1.佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2.廣東省社會(huì)科學(xué)研究基地創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)研究中心 廣東·佛山）

［提要］ 共有產(chǎn)權(quán)住房可以有效解決我國(guó)人口流入地區(qū)中低收入人群的住房需求。本文在綜合考慮新市民的住房購(gòu)買能力、資金時(shí)間價(jià)值后，與市場(chǎng)價(jià)格和成本價(jià)格相結(jié)合，在此基礎(chǔ)上，對(duì)廣州市現(xiàn)有的共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)方式和方法進(jìn)行了改進(jìn)。政府在共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)時(shí)，一方面要考慮購(gòu)房者的購(gòu)買能力；另一方面要考慮資金時(shí)間價(jià)值。

引言

當(dāng)前，我國(guó)部分地區(qū)人口流入較多，導(dǎo)致城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)上升。新流入市民住房得不到保障，為了解決該問題，政府出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)住房政策。共有產(chǎn)權(quán)住房在實(shí)踐中存在政府和受助對(duì)象的初始產(chǎn)權(quán)比例分配隨意、初始定價(jià)沒有充分考慮到政府資金回收期限和受助者的資金支付能力、增購(gòu)和回購(gòu)時(shí)定價(jià)沒有考慮通貨膨脹因素等問題。

我國(guó)學(xué)者對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房制度框架下的供應(yīng)主體、定價(jià)方式的選擇、產(chǎn)權(quán)比例、退出機(jī)制、政府和個(gè)人的利益分配方式等都有比較細(xì)致的研究。劉洪玉（2014）等從住房保障供應(yīng)體系建設(shè)和推廣共有產(chǎn)權(quán)模式的角度出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)該從明確支持對(duì)象、供應(yīng)主體、初始配售的產(chǎn)權(quán)比例和售后管理來確定全國(guó)統(tǒng)一的基準(zhǔn)模式，從而確定可持續(xù)運(yùn)行的制度框架。李哲和李夢(mèng)娜（2018）對(duì)我國(guó)政策的實(shí)施現(xiàn)狀進(jìn)行了總結(jié)，指出在共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)門檻、定價(jià)方式的選擇、產(chǎn)權(quán)份額、退出機(jī)制和共有產(chǎn)權(quán)房供給模式等方面存在問題，應(yīng)該明確制度認(rèn)知、完善制度設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)參與主體的利益來完善政策路徑和運(yùn)作體系。徐虹（2017）從產(chǎn)權(quán)份額分配區(qū)間、個(gè)人剩余產(chǎn)權(quán)獲取方式、上市交易利益分配方式、土地供應(yīng)方式方面進(jìn)行探討，并對(duì)北京共有產(chǎn)權(quán)房模式設(shè)計(jì)進(jìn)行完善。對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的初始比例分配和定價(jià)方面，各位學(xué)者也提出了各自的看法。鄧宏乾和王昱博（2015）比較了試點(diǎn)城市的定價(jià)方式，對(duì)基于建設(shè)成本和居民住房負(fù)擔(dān)壓力的雙贏定價(jià)機(jī)制進(jìn)行探討，研究了共有產(chǎn)權(quán)房的初始定價(jià)、租金、增購(gòu)和回購(gòu)定價(jià)方案，并提出相關(guān)建議。郜浩、吳翔華和聶琦波（2011）提出出資比例計(jì)算模型，該模型保證了在房?jī)r(jià)上升時(shí)，受助對(duì)象和政府按出資比例享有增值收益，在房?jī)r(jià)下降時(shí)，受助對(duì)象不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。陳淑云（2012）從成本構(gòu)成的視角，按出資比例劃分了政府與受助對(duì)象的產(chǎn)權(quán)比例，提出要引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域。張巍、王磊、王佳麗（2015）提出引入社會(huì)資本來緩解政府資金成本壓力過大的問題。

綜上所述，國(guó)內(nèi)對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房初始比例分配及定價(jià)的研究主要是結(jié)合試點(diǎn)城市的具體做法、提出定價(jià)理論框架和模型，但是沒有考慮到不同收入階層的產(chǎn)權(quán)比例和資金時(shí)間價(jià)值問題，因此本文試圖填補(bǔ)這兩方面的空白，提出共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)優(yōu)化方法。

一、共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)存在的問題

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府為了緩解中低收入群體住房壓力而出臺(tái)的一項(xiàng)保障房措施。我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)存在以下問題：

（一）初始定價(jià)政策不可持續(xù)發(fā)展

1、以市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向的定價(jià)方式。該方式簡(jiǎn)單，仍然出現(xiàn)部分人群符合申購(gòu)條件卻沒有足夠的資金支付能力購(gòu)買住房一定份額的產(chǎn)權(quán)、政府出資額和獲得的產(chǎn)權(quán)比例不匹配的情況。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，其價(jià)格普遍下降時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房仍在商品房均價(jià)上下降一定幅度，有可能會(huì)低于政府的出資成本，導(dǎo)致政府利益受損；而房?jī)r(jià)偏高時(shí)，又會(huì)導(dǎo)致受助群體無力購(gòu)買。申購(gòu)率為1∶78 的北京某共有產(chǎn)權(quán)商品房棄購(gòu)率大于20%，其中有70%的人是因?yàn)闆]有足夠的支付能力而放棄申購(gòu)，說明仍有一些中低收入人群難以接受這種定價(jià)方式下的共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格。

2、以成本為導(dǎo)向的定價(jià)方法，按成本價(jià)或低于成本價(jià)確定共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格。這種定價(jià)方式讓出資政府沒有回收資金甚至要倒貼，隨著共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)模擴(kuò)大，必然加大政府的運(yùn)營(yíng)成本和資金壓力，影響政策的可持續(xù)發(fā)展，同時(shí)因?yàn)闊o利可圖，不利于引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入共有產(chǎn)權(quán)住房領(lǐng)域。

（二）現(xiàn)有增購(gòu)、回購(gòu)定價(jià)方案不利于政府回收投資資金和購(gòu)房人增購(gòu)。購(gòu)房人增購(gòu)、回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房意愿受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大，當(dāng)住房市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，購(gòu)房人會(huì)擔(dān)心自己買下的這套共有產(chǎn)權(quán)住房固定資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)持續(xù)下降，因此會(huì)觀望一段時(shí)間，不利于政府回收投資資金。如果住房?jī)r(jià)格持續(xù)下降到一定程度，購(gòu)房人以低價(jià)購(gòu)得共有產(chǎn)權(quán)住房，不利于抑制投機(jī)，脫離了該政策的保障功能，同時(shí)政府的投資資金回收受損。當(dāng)住房?jī)r(jià)格上漲時(shí)，購(gòu)房已滿5 年或者8 年，申購(gòu)者無法享受5 年或者8 年內(nèi)可享受原價(jià)增購(gòu)的政策必須要按市場(chǎng)價(jià)增購(gòu)時(shí)，購(gòu)房人可能無力增購(gòu)，不利于政府回收投資資金，購(gòu)房人以上漲價(jià)格增購(gòu)或者政府回購(gòu)，也留下了政府尋租的空間。

二、廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)及優(yōu)化

（一）廣州市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)的探索。2018 年，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《廣州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)審查實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，結(jié)合廣州市實(shí)際，規(guī)范廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)受理和資格審核工作。廣州市實(shí)行試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房政策，承購(gòu)人的產(chǎn)權(quán)份額為承購(gòu)人實(shí)際出資額占配售房屋價(jià)格總額的比例，產(chǎn)權(quán)份額的確定按照共有產(chǎn)權(quán)住房銷售均價(jià)占銷售前同地段、同類型新建商品住宅市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的比例確定，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%，其余部分產(chǎn)權(quán)份額由政府承擔(dān)。共有產(chǎn)權(quán)房建筑面積一般不超過90 平方米，以60～80 平方米兩居室或小三居室成套住宅為主。

（二）共有產(chǎn)權(quán)住房定價(jià)優(yōu)化方法

1、初始變量設(shè)定

第一，初始定價(jià)?？紤]到政府的合理利潤(rùn)和購(gòu)房者的購(gòu)房支付能力。

第二，政府產(chǎn)權(quán)比例。本文的定價(jià)研究為出讓方式下的共有產(chǎn)權(quán)房。在廣州市共有產(chǎn)權(quán)住房政策中，規(guī)定由土地出讓時(shí)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式新建以外的其他方式籌集建設(shè)的，要考慮市場(chǎng)價(jià)和購(gòu)房人的支付能力確定銷售均價(jià)，一般情況下為市場(chǎng)價(jià)的50%～85%，本文選取將商品房?jī)r(jià)格下浮20%作為共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格。以土地成本即樓面地價(jià)作為政府產(chǎn)權(quán)，即政府產(chǎn)權(quán)a=樓面地價(jià)/共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格，則1-a是個(gè)人承擔(dān)的產(chǎn)權(quán)比例。

第三，購(gòu)房者初始比例。住房支付能力的度量主要分為兩大類：一種是比例法，包括房?jī)r(jià)收入比、租金收入比等，世界銀行認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比是住宅均價(jià)和家庭收入之比，一般認(rèn)為住房支出低于30%具備住房支付能力，高于30%則不具有住房支付能力。但這一方法存在一定缺陷，有些中高收入群體因?yàn)樨?cái)富基數(shù)大，即使住房支出高于30%，達(dá)到了50%，剩余的50%仍能夠保證這些群體的舒適生活，而中低收入群體因?yàn)樨?cái)富基數(shù)小，即使住房支出低于30%，可能在完成住房支出后難以保證其一定的生活水平。因此，在現(xiàn)行研究中多使用剩余收入法衡量住房支付能力，剩余收入=居民可支配收入-基本消費(fèi)支出。

2、計(jì)算剩余收入

（1）居民基本消費(fèi)支出。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Store 在研究支出系統(tǒng)模型時(shí)推出了需求函數(shù)模型——擴(kuò)展線性支出模型，即ELES 模型。模型假定了人們對(duì)商品的需求取決于商品的價(jià)格和自己的支付能力，分為對(duì)基本商品的需求和其他非基本需求兩大類，居民只有在滿足基本消費(fèi)之后才會(huì)將收入分配于其他消費(fèi)。各類消費(fèi)支出可以用ELES 模型表示為：

其中，i 表示不同的商品種類，Vi表示第i 種商品的消費(fèi)支出，Pi是第i 類商品的價(jià)格，wi是基本需求量，ai是邊際消費(fèi)傾向，Y 是可支配收入，V0是基本需求支出。

對(duì)公式（2）兩端求和得出：

計(jì)算結(jié)果如表1 所示。（表1）

表1 2019 年廣州市城鎮(zhèn)居民五等份分組人均收支及構(gòu)成表（單位：元）

由Vi=bi+aiY，根據(jù)居民對(duì)第i 中商品的支出和可支配收入，用最小二乘法回歸方程，得到參數(shù)bi、ai，結(jié)果如表2 所示，代入公式（4），得出居民基本消費(fèi)支出為21，654.39 元。（表2）

表2 線性擴(kuò)展模型參數(shù)估計(jì)值一覽表

（2）住房消費(fèi)。假設(shè)房貸以按揭方式還款，則可以假定房屋總價(jià)=每年還貸金額×年金現(xiàn)值系數(shù)，即H=A（P/A，i，n）?！稄V州市市本級(jí)共有產(chǎn)權(quán)住房申請(qǐng)審查實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，建筑面積一般不超過90 平方米，以60～80 平方米兩居室或小三居室成套住宅為主，所以選取60 平方米、70 平方米、80 平方米、90 平方米為住宅房面積。根據(jù)2019 廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，廣州全市各區(qū)的商品住宅成交均價(jià)為27，578元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格下降20%為22，062.4 元/平方米。根據(jù)廣州新政策，廣州四大銀行房貸利率上調(diào)，變更后首套房貸利率為5.2%，假設(shè)房貸期限是30 年，取i=5.2%，n=30%，年金現(xiàn)值系數(shù)為15.03。

當(dāng)住房面積為60 平方米時(shí)，22062.4×60=A×15.03，得出A=88073.45；

當(dāng)住房面積為70 平方米時(shí)，22062.4×70=A×15.03，得出A=102752.36；

當(dāng)住房面積為80 平方米時(shí)，22062.4×80=A×15.03，得出A=117431.27；

當(dāng)住房面積為90 平方米時(shí)，22062.4×90=A×15.03，得出A=132110.18。

可見，即使政府給予共有產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠政策，仍然有低收入和中等偏下收入戶存在支付困難的問題，應(yīng)被視為潛在的保障房保障對(duì)象。（表3）

表3 各收入階層家庭剩余收入及能承擔(dān)的最大產(chǎn)權(quán)比例一覽表

（3）政府產(chǎn)權(quán)比例計(jì)算。由表4 計(jì)算得出，廣州市全市住房面積均價(jià)為27，578 元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格下降20%為22，062.4 元/平方米，全市樓面均價(jià)為12，780 元/平方米，則政府的最大產(chǎn)權(quán)比例為12780/22062.4=57.9%，這個(gè)比例會(huì)隨著房?jī)r(jià)的變化而變化。（表4）

表4 2019 年廣州市各區(qū)住房面積均價(jià)一覽表（單位：元/平方米）

實(shí)際中，購(gòu)房者持有的最低比例是50%，政府擁有比例在45%以下。當(dāng)成交價(jià)格較高時(shí)候，可以適當(dāng)增加政府持有的比例；當(dāng)成交價(jià)格較低時(shí)，可以適當(dāng)降低政府持有的比例。

3、增購(gòu)和回購(gòu)定價(jià)。廣州回購(gòu)價(jià)格的計(jì)算公式為：回購(gòu)價(jià)格=原銷售價(jià)格×（1+計(jì)息周期對(duì)應(yīng)的銀行存款基準(zhǔn)利率）。但該方法沒有考慮資金時(shí)間價(jià)格。因此，政府設(shè)定增購(gòu)和回購(gòu)價(jià)格應(yīng)以共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買價(jià)為基礎(chǔ)，考慮貨幣資金時(shí)間價(jià)值，抵御房?jī)r(jià)變動(dòng)，保證政策公平性。

廣州共有產(chǎn)權(quán)住房政策為在5 年內(nèi)為內(nèi)循環(huán)流轉(zhuǎn)，8 年后為外循環(huán)流轉(zhuǎn)。根據(jù)廣州的共有產(chǎn)權(quán)政策和全國(guó)各試點(diǎn)地區(qū)政策實(shí)施的情況，本文選取購(gòu)房5 年和8 年兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)來研究。

當(dāng)n1

當(dāng)n>n2時(shí)，為了抑制投機(jī)和對(duì)抗房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，考慮資金時(shí)間價(jià)值，申購(gòu)者購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)，可以看到廣州和各試點(diǎn)地區(qū)的政策也是以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)制定的，但是沒有考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，如果申購(gòu)者超出一定年限后要按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買，會(huì)使得申購(gòu)者經(jīng)濟(jì)壓力增大，可能沒有足夠的金額增購(gòu)。因此，增購(gòu)價(jià)的確定應(yīng)該以申購(gòu)時(shí)點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮資金時(shí)間價(jià)值，得出增購(gòu)價(jià)P2=P0×S×a×（1＋r）n-n2，當(dāng)n=13，n2=8，r 取廣州市銀行五年定期存款利率3.15%，則P2=P0×S×a×（1＋r）n-8=22062.4×90×28%×（1+3.15%）（13-8）=649231.31（元），與原價(jià)555，972.48 元相比，購(gòu)房者就要多支付93，258.83 元。

三、結(jié)論

在考慮不同水平的家庭收入：低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入五種情況，結(jié)果是共有產(chǎn)權(quán)住房對(duì)于低收入人群來說，小戶型60 平方米沒有問題，其他戶型就存在困難；其他收入家庭對(duì)于90平方米以下完全可以支付得起，但是收入水平區(qū)間只是一個(gè)大概狀態(tài)，并不能將現(xiàn)實(shí)中居民的收入情況全部展示。結(jié)合貨幣資金時(shí)間價(jià)值因素，建議政府在考慮家庭收入的情況下，可以適當(dāng)提高回購(gòu)定價(jià)。