淺談住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)中存在的問題與對(duì)策

楊亞會(huì)，楊暑光

（深圳市金地物業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518033；2.深圳市寶安區(qū)新橋街道辦事處，廣東 深圳 518125）

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的加快，住宅小區(qū)成為越來越多的人的家園，住宅小區(qū)的園林景觀效果對(duì)提高居民生活品質(zhì)，改善城市生態(tài)環(huán)境起著重要的作用。受建設(shè)周期短、養(yǎng)護(hù)成本控制嚴(yán)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)缺乏等因素的影響，住宅小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)水平及效果仍有待改善。

1 存在的問題

1.1 前期建設(shè)不合理

前期設(shè)計(jì)與施工水平，對(duì)后期養(yǎng)護(hù)有很大影響，俗話說“三分種、七分養(yǎng)”，雖然是為了強(qiáng)調(diào)后期養(yǎng)護(hù)的重要性，但如果沒有合理的設(shè)計(jì)、規(guī)范的施工，后期要做到高水平、精細(xì)化養(yǎng)護(hù)會(huì)存在更大的困難。

1.1.1 植物種植密度大

對(duì)于新開發(fā)的住宅小區(qū)而言，高大上的園林景觀是吸引客戶購(gòu)房的原因之一。部分中高端住宅為了在房屋銷售階段營(yíng)造良好的景觀效果，從而達(dá)到為宣傳造勢(shì)的目的，在綠化建設(shè)中大搞“一日成林”或“一夜成景”是其實(shí)現(xiàn)目的的策略之一。一方面，會(huì)從山上或偏遠(yuǎn)地區(qū)移植大規(guī)格苗木，而由于移植過程不規(guī)范，造成苗木的后續(xù)長(zhǎng)勢(shì)弱、養(yǎng)護(hù)難、成活率低；另一方面，為打造不同的自然空間感受，使用多層次的景觀設(shè)計(jì)已成為住宅小區(qū)熱門賣點(diǎn)之一，如“喬木-高灌木-灌木-花卉-地被”（5 層）“喬木-小喬木-灌木-地被”（4 層）等多層植物配置方式[1]。種植前期，由于喬灌木大多都做了大量枝干修剪，從效果上并不會(huì)呈現(xiàn)密度大的問題。隨著入住年份的增加，上層喬灌木枝葉量大量增加，對(duì)下層草坪、地被、綠籬的遮蔽就會(huì)越來越明顯。尤其在南方地區(qū)，常綠樹種較多、生長(zhǎng)速度較快，達(dá)到頂層郁蔽的年限較短。由于大樹修剪技術(shù)性比較強(qiáng)、成本高、審批手續(xù)比較復(fù)雜，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇“敬而遠(yuǎn)之”，聽之任之。密度大帶來的景觀效果不佳、安全隱患、病蟲害發(fā)生頻繁很快呈現(xiàn)，如草坪徒長(zhǎng)、生命周期變短，觀花灌木開花效果不佳、觀賞區(qū)域上移，局部黃土裸露等。同時(shí)，由于頂層樹冠密度大，建筑物周邊的喬灌木會(huì)對(duì)建筑本體和人員造成安全威脅，如遮擋攝像頭、影響消防車通行等，災(zāi)害天氣來臨之際砸傷行人車輛、破壞建筑物外立面及玻璃的事件時(shí)有發(fā)生。

1.1.2 植物種植基礎(chǔ)差

在小區(qū)園林綠化種植施工階段，部分建設(shè)或施工單位為了節(jié)省成本，不按設(shè)計(jì)要求及相應(yīng)規(guī)范改良種植基礎(chǔ)，使用外來土、深挖土等營(yíng)養(yǎng)成分不足的土壤來做種植土的現(xiàn)象很常見，更有甚者將建筑垃圾填在種植土下方，達(dá)到一舉兩得的目的。供植物生長(zhǎng)的土層厚度遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了植物生長(zhǎng)的需求，致使植物后期生長(zhǎng)越來越差。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法做到按時(shí)補(bǔ)植優(yōu)質(zhì)苗木、重新造景，加之雨后建筑垃圾“破土而出”，極其影響觀賞效果。

1.2 制度標(biāo)準(zhǔn)不健全

物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過40 年的發(fā)展，正在從粗放化管理向精細(xì)化管理過渡，目前仍存在制度不完善、標(biāo)準(zhǔn)不健全的現(xiàn)象，標(biāo)準(zhǔn)存在重形式而不重內(nèi)容的問題。綠化養(yǎng)護(hù)工作是物業(yè)服務(wù)眾多工作內(nèi)容中的一項(xiàng)，受物業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不健全的影響，綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)更難滿足需求。一線員工缺少簡(jiǎn)潔易懂的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)缺少行之有效的管理制度，專業(yè)性比較強(qiáng)的整形修剪、風(fēng)險(xiǎn)防控、病蟲害防治、安全作業(yè)等方面的實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)更是缺乏。住宅小區(qū)（社區(qū)）綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)更是少之又少，且現(xiàn)有多以公共綠化建設(shè)為主[2]。部分省市、協(xié)會(huì)建立起了地方標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)，可是相較于城市建設(shè)規(guī)劃、國(guó)土等部門，園林綠化有關(guān)的法律文件不夠健全，沒有貫穿于管理全過程中[3]，而且標(biāo)準(zhǔn)的可獲取性不強(qiáng)、推廣范圍窄、培訓(xùn)宣貫不到位，沒有起到應(yīng)有的作用。

1.3 養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊(duì)不專業(yè)

在住宅小區(qū)的園林景觀建設(shè)和后期管理中，重栽輕管的現(xiàn)象普遍存在。住宅小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作往往由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托給專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)開展。由于用工成本的限制，綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)所招聘的綠化養(yǎng)護(hù)人員往往年齡較大、文化程度較低、學(xué)習(xí)能力跟不上，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)和綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)管理人員的專業(yè)水平也參差不齊，很難提供專業(yè)規(guī)范的培訓(xùn)。

綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)日常養(yǎng)護(hù)管理粗放，澆水、松土、施肥、除雜草時(shí)有不及時(shí)，部分綠地雜草叢生，有的草坪成片“斑禿”。修剪、病蟲害防治不專業(yè)，喬灌木樹形凌亂，結(jié)構(gòu)不合理，例如，小葉榕的修剪直接從主干分枝處“一刀切”；棕櫚科植物剪掉大量葉片，只保留嫩芽；部分喬木從樹干基部截干等現(xiàn)象。大型喬木“十年不修剪，一剪管十年”的問題屢見不鮮。

1.4 服務(wù)立場(chǎng)不堅(jiān)定

業(yè)主或物業(yè)使用人高滿意度是物業(yè)服務(wù)企業(yè)追求的重要指標(biāo)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確保各類綠化苗木生長(zhǎng)良好的同時(shí)，又要善于做業(yè)主和物業(yè)使用人的工作，取得居民和業(yè)主對(duì)綠地的關(guān)心與支持，才能真正落實(shí)工作目標(biāo)，取得管理主動(dòng)權(quán)，保證綠化總體效果的實(shí)現(xiàn)[4]。在日常養(yǎng)護(hù)階段，一旦出現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴，對(duì)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)而言，會(huì)有較大影響。當(dāng)面對(duì)部分業(yè)主不同意進(jìn)行植物整修修剪，或堅(jiān)持對(duì)“家門口”的公共綠地進(jìn)行改造等訴求時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員有時(shí)會(huì)為了避免沖突而滿足其訴求，導(dǎo)致修剪工作長(zhǎng)期不開展、任業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行公區(qū)綠化改造的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

2 對(duì)策

2.1 積極開展早期介入工作

為了維護(hù)住宅小區(qū)綠化景觀成果，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就要做到充分考慮方便綠地養(yǎng)護(hù)，且降低綠地養(yǎng)護(hù)成本等因素，做好早期介入。在居住區(qū)綠化的設(shè)計(jì)、建設(shè)、養(yǎng)護(hù)等各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)把綠地發(fā)展的經(jīng)濟(jì)性和自我維持作為貫穿始終的目標(biāo)[4]。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮在早期介入階段的作用，在設(shè)計(jì)施工階段，從后期管理的角度出發(fā)，提出合理化建議。對(duì)于建設(shè)單位組織的相關(guān)會(huì)議，應(yīng)積極參與，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向建設(shè)單位反饋，形成正式的書面材料。日常應(yīng)注重將后期管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)提煉，供設(shè)計(jì)、施工、建設(shè)單位參考。

積極參與建設(shè)單位組織的承接查驗(yàn)，并從后期物業(yè)管理的角度給予合理化建議。接管驗(yàn)收階段，嚴(yán)格按照竣工圖、設(shè)計(jì)變更文件進(jìn)行問題記錄，并按約定的整改期限進(jìn)行再次驗(yàn)收，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)后期經(jīng)營(yíng)提供有效保障。

2.2 實(shí)施合理微改造

對(duì)于建設(shè)階段遺留和后期養(yǎng)護(hù)不當(dāng)造成的問題，結(jié)合養(yǎng)護(hù)管理安排，在不違反法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)范的前提下，進(jìn)行微改造。

對(duì)于技術(shù)性比較強(qiáng)的大樹修剪工作，應(yīng)在專業(yè)人士的指導(dǎo)下，明確時(shí)間節(jié)點(diǎn)和修剪范圍，制定修剪計(jì)劃和修剪方案，在保障樹木正常生長(zhǎng)、樹形合理美觀和工作人員安全的前提下對(duì)樹枝干進(jìn)行了全面修剪。

對(duì)于過密區(qū)域，根據(jù)相關(guān)的種植規(guī)范及專家評(píng)估結(jié)果，可適當(dāng)降低種植密度，將過密植株遷移至其他區(qū)域，減少因種植過密而造成植物徒長(zhǎng)、降低安全事件發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)、避免形成有利于病蟲害滋生的環(huán)境。

對(duì)于因上層植物遮陰造成黃土裸露的區(qū)域，將原種植植物更換成耐陰種類，植物更換時(shí)要考慮景觀的協(xié)調(diào)性，同一色塊或同一區(qū)域的一種植物應(yīng)整體更換，避免出現(xiàn)無序交叉混種的現(xiàn)象。

針對(duì)建筑垃圾較多、土質(zhì)較差、土層較薄的地段，及時(shí)清理淺層土壤中的建筑垃圾，視情況采取局部換土、加入改良材料、表層覆土等方式進(jìn)行土壤改良。

對(duì)于生態(tài)習(xí)性與種植環(huán)境不適宜的植物種類，如發(fā)生枯死或嚴(yán)重生長(zhǎng)不良，及時(shí)更換既能保持或提升景觀效果，又適應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)土壤及小氣候的類型。

2.3 健全綠化養(yǎng)護(hù)制度標(biāo)準(zhǔn)

建立對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理人員的考核體系，同時(shí)完善綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)考察、引進(jìn)、招投標(biāo)、管理、考核機(jī)制。

梳理綠化養(yǎng)護(hù)工作類型，建立澆水、施肥、除雜草、病蟲害防治、整形修剪等工作內(nèi)容操作規(guī)范，對(duì)工作開展中使用的工具、機(jī)械、防護(hù)用品進(jìn)行梳理，對(duì)可能存在的安全風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)提示，重大風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)急預(yù)案，并定期組織演練。

從喬木、灌木、綠籬、地被、草坪的養(yǎng)護(hù)效果出發(fā)，建立養(yǎng)護(hù)效果標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)應(yīng)建立員工的儀容儀表、工作紀(jì)律標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化員工的管理。

對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的呈現(xiàn)形式而言，結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)使用人的年齡、文化水平，優(yōu)化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)形式，如改善紙質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的字體字號(hào)大小、精煉文字表達(dá)、匹配相應(yīng)圖片、錄制規(guī)范化操作視頻，以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)好用并且員工想用、會(huì)用的目標(biāo)。

2.4 提升養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從“業(yè)務(wù)外包，責(zé)任不外包”的角度出發(fā)，與綠化養(yǎng)護(hù)外包企業(yè)共同進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)人員培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高人員專業(yè)水平。

2.4.1 養(yǎng)護(hù)管理專業(yè)化

綠化養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)按行業(yè)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)植物進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)，規(guī)范澆水、施肥、除雜草、整形修剪、病蟲害防治作業(yè)流程，提升植物長(zhǎng)勢(shì)，保持綠地整潔。

綠化養(yǎng)護(hù)外包合同是甲乙雙方應(yīng)共同遵循的規(guī)范，為了能更好的推進(jìn)綠化養(yǎng)護(hù)工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從制定規(guī)范的合同范本出發(fā)，以為后期管理提供有效依據(jù)。合同中除應(yīng)明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)義務(wù)，還應(yīng)明確綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到的效果標(biāo)準(zhǔn)、溝通機(jī)制、監(jiān)管考核機(jī)制，違約處罰機(jī)制，為了有效調(diào)動(dòng)員工積極性，還可增加獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員的管理和服務(wù)創(chuàng)新及其他方面的優(yōu)秀表現(xiàn)給予獎(jiǎng)勵(lì)，甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同內(nèi)容對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)企業(yè)進(jìn)行履約、監(jiān)管、考核、費(fèi)用結(jié)算。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可邀請(qǐng)住宅小區(qū)熱心業(yè)主一起對(duì)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)進(jìn)行監(jiān)督，從業(yè)主的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)相應(yīng)監(jiān)管流程，對(duì)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題給予重視，并邀請(qǐng)業(yè)主共同探討解決對(duì)策，充分發(fā)揮主人翁精神。對(duì)侵害小區(qū)綠地和損壞樹木花草的行為由熱心業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)勸和阻止。

2.4.2 人才培養(yǎng)考核系統(tǒng)化

綠化養(yǎng)護(hù)管理人員既要通曉專業(yè)知識(shí)，又要具備業(yè)務(wù)監(jiān)督和指導(dǎo)能力[5]，作業(yè)人員應(yīng)掌握熟練的操作技能。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采用理論與實(shí)操結(jié)合的方式，定期組織相關(guān)管理和作業(yè)人員接受綠化法律法規(guī)、地方標(biāo)準(zhǔn)、操作標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，培訓(xùn)應(yīng)結(jié)合季節(jié)性養(yǎng)護(hù)特點(diǎn)開展，培訓(xùn)應(yīng)按照“說給他聽、做給他看、讓他做做看”的原則和步驟開展，應(yīng)注重實(shí)效，尤其要強(qiáng)化植物整形修剪和病蟲害防治等專項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)綠化養(yǎng)護(hù)人員參加地方或企業(yè)組織的綠化養(yǎng)護(hù)技能培訓(xùn)、技能競(jìng)賽，對(duì)取得相應(yīng)證書或者獲得獎(jiǎng)項(xiàng)的員工給予獎(jiǎng)勵(lì)，把員工的技能水平與薪資待遇相關(guān)聯(lián)，充分調(diào)動(dòng)基層員工的積極性，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理水平。

人才培養(yǎng)可與主管部門的職稱評(píng)審相結(jié)合，鼓勵(lì)管理及操作層員工參加當(dāng)?shù)丶紟?、職稱評(píng)審工作，在員工參與相應(yīng)資格認(rèn)證前，可組織相關(guān)培訓(xùn)，或邀請(qǐng)行業(yè)專家進(jìn)行指導(dǎo)，借助政府相關(guān)主管部門的評(píng)價(jià)體系提高員工理論與專業(yè)水平。

2.4.3 選擇專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)供方

在供方選擇階段，秉承“選擇比努力重要”的原則，在正式合作階段，秉承“好供方是培養(yǎng)出來”的原則。在供方入庫(kù)考察入庫(kù)階段，應(yīng)全方位考察綠化養(yǎng)護(hù)供方的行業(yè)口碑、公司管理情況、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)情況、經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向、服務(wù)理念等，同時(shí)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)考察供方已服務(wù)項(xiàng)目的實(shí)際效果、現(xiàn)有客戶的反饋。在正式合作階段，要充分利用供方現(xiàn)有的專業(yè)力量，提升住宅小區(qū)綠化團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平，對(duì)供方員工一視同仁，做好員工關(guān)愛、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、員工培訓(xùn)，宣導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化，與綠化養(yǎng)護(hù)供方共創(chuàng)共建，形成凝聚力，獲得認(rèn)同感。

2.5 積極引導(dǎo)業(yè)主行為

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極做好住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人的行為引導(dǎo)工作，讓其共同參與到美好家園建設(shè)中來。如在綠地內(nèi)放置提示牌，提示業(yè)主或物業(yè)使用人愛護(hù)花草樹木、不攀折枝干、不采摘果實(shí)、不侵占、不破壞公共綠地等；在進(jìn)行綠化改造或修剪前說明緣由，在一樓大堂、小區(qū)宣傳欄張貼通知，在微信等線上平臺(tái)進(jìn)行通知推送。

對(duì)于專業(yè)性比較強(qiáng)的事項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要征求業(yè)主意見，也要堅(jiān)定專業(yè)立場(chǎng)。對(duì)于少數(shù)業(yè)主的不合理訴求，不縱容，遇到分歧，耐心解釋，強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。小區(qū)建立共建共享機(jī)制，邀請(qǐng)業(yè)主共同參與小區(qū)品質(zhì)提升，共建美好家園。

3 結(jié)語(yǔ)

住宅小區(qū)的環(huán)境與人們生活密切相關(guān)，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，對(duì)住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作提出了更高的要求。因此，為了使園林綠化充分發(fā)揮陶冶情操、美化環(huán)境、調(diào)節(jié)小氣候等應(yīng)有的作用，住宅小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)中存在的問題必須進(jìn)行改善。