名為房屋買賣實(shí)為借貸擔(dān)保的效力
——以某商品房買賣糾紛為例

李玉林

鎮(zhèn)江市京口區(qū)人民法院

一、據(jù)以研究的案例

（一）基本案情

2013年5 月14 日，Q 公司向余某借款5000 萬(wàn)元并簽訂借款合同，約定由Q 公司提供其開(kāi)發(fā)的假日花園小區(qū)商品房作為擔(dān)保。后雙方就Q 公司用以擔(dān)保的4 套商品房（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）簽訂《商品房買賣合同》并辦理了網(wǎng)簽備案登記。雙方還簽訂協(xié)議書(shū)約定，1.余某委托Q 公司代為銷售抵債商品房。2.確定意向購(gòu)買人后，余某配合Q 公司解除抵債房屋的《商品房買賣合同》并撤銷備案手續(xù)，賣房?jī)r(jià)款全額歸于余某。3.未銷售的抵債商品房由Q 公司以9000 元/m2的價(jià)格向余某回購(gòu)，雙方解除未售抵債商品房的《商品房買賣合同》及網(wǎng)簽備案手續(xù)，Q 公司將相應(yīng)價(jià)款支付余某。后Q 公司于2020年8 月20 日被法院裁定受理破產(chǎn)清算。管理人遂訴至法院，以余某未支付案涉房屋購(gòu)房款為由要求解除相關(guān)買賣合同并撤銷網(wǎng)簽備案手續(xù)。余某則認(rèn)為，雙方之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，案涉房屋為以房抵債，其對(duì)案涉房屋享有準(zhǔn)物權(quán)。

（二）兩審法院裁判結(jié)果

一審法院認(rèn)為，原、被告所簽的《商品房買賣合同》，實(shí)質(zhì)是基于雙方存在借貸關(guān)系，為保證被告的債權(quán)能夠得到有效清償而簽訂，雙方利用商品房買賣的網(wǎng)簽規(guī)則對(duì)被告?zhèn)鶛?quán)提供一定的保障，并無(wú)出售與購(gòu)買案涉房屋的真實(shí)合意。因此，案涉《商品房買賣合同》并非原、被告的真實(shí)意思表示，該合同應(yīng)屬無(wú)效，不存在解除的問(wèn)題。判決：1.余某協(xié)助Q 公司解除案涉房屋的《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案；2.駁回Q 公司其他訴訟請(qǐng)求。

二審法院認(rèn)為，雙方借款之債屬于舊債，后簽訂的以房抵債協(xié)議系Q 公司負(fù)擔(dān)新債務(wù)以履行舊債務(wù)。因新債務(wù)履行過(guò)程中由Q 公司對(duì)案涉房屋進(jìn)行銷售，而Q公司未按期完成銷售工作，根據(jù)協(xié)議，雙方應(yīng)解除《商品房買賣合同》及網(wǎng)簽備案手續(xù)，Q 公司應(yīng)回購(gòu)案涉房屋。案涉房屋在Q公司進(jìn)入破產(chǎn)程序前，尚不具備交付條件，即新債務(wù)未能全部履行，舊債務(wù)并不因此消滅，余某仍應(yīng)依據(jù)協(xié)議書(shū)的約定，向Q 公司主張剩余借款本息。案涉房屋均未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，尚未發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。余某雖就案涉房屋辦理了商品房網(wǎng)簽手續(xù)，但網(wǎng)簽作為一種行政管理手段，雖然在一定程度上限制了義務(wù)人對(duì)擔(dān)保房屋的另行處分，但不足以產(chǎn)生對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。因此，案涉協(xié)議書(shū)應(yīng)為雙方均未履行完畢的合同，余某主張Q 公司將案涉房屋辦理備案登記至其名下并已受領(lǐng)給付，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。判決：1.維持一審判決第一項(xiàng)；2.撤銷一審判決第二項(xiàng)；3.解除案涉房屋的《商品房買賣合同》。

（三）問(wèn)題的提出

縱觀上述案例，一審、二審在裁判結(jié)果上的區(qū)別在于對(duì)《商品房買賣合同》是否有效存在不同認(rèn)識(shí)。一審法院直接以雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)為由認(rèn)定雙方買賣合同無(wú)效，二審法院則認(rèn)為雙方買賣合同有效，該買賣行為系成立一種新債以代替原有債務(wù)的履行，但該新債并未實(shí)現(xiàn)，故舊債仍然存續(xù)，因Q 公司已進(jìn)入破產(chǎn)程序，新債未履行完畢且已不具備繼續(xù)履行的條件，故支持Q 公司解除合同的訴請(qǐng)。表面上看，兩審法院是對(duì)合同效力認(rèn)識(shí)不同，實(shí)際上該案件中合同有效與否只是表象，其根本在于對(duì)原、被告所約定的“以物抵債”效力的認(rèn)定。

二、對(duì)兩審法院裁判說(shuō)理的分析

（一）關(guān)于合同效力

一審法院認(rèn)定合同無(wú)效，本文認(rèn)為，物債二分理論已成為法學(xué)理論和司法實(shí)踐中的主流。原《物權(quán)法》第15 條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。后最高院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3 條規(guī)定“當(dāng)事人以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”。物債二分、原因行為與處分行為二分的法理，認(rèn)為據(jù)以發(fā)生擔(dān)保物權(quán)的原因行為為債權(quán)行為，該債權(quán)行為不因物權(quán)行為未發(fā)生或無(wú)效而效力受到影響。據(jù)此，Q 公司與余某的買賣合同，如認(rèn)定為對(duì)雙方借款債權(quán)的擔(dān)保，設(shè)立擔(dān)保權(quán)的原因行為即《商品房買賣合同》應(yīng)屬有效。

（二）關(guān)于行為性質(zhì)

二審法院認(rèn)為Q 公司與余某關(guān)于案涉房屋簽訂買賣合同并辦理網(wǎng)簽的行為，構(gòu)成新債償還舊債，所償還舊債為雙方借款之債。該新債償還舊債理論，將新債的客體設(shè)置為債權(quán)，實(shí)現(xiàn)了以債權(quán)擔(dān)保債權(quán)，避開(kāi)了以物抵債中禁止流押（質(zhì)）的規(guī)定。本案中，雙方借款協(xié)議中約定以案涉房屋作為擔(dān)保，后續(xù)協(xié)議書(shū)約定房屋繼續(xù)銷售的，余某協(xié)助解除網(wǎng)簽，未銷售的由Q 公司回購(gòu)，并沒(méi)有約定債權(quán)到期不能實(shí)現(xiàn)的則履行商品房買賣合同。在該擔(dān)保模式下，實(shí)際起擔(dān)保作用的就是案涉房屋，其實(shí)為一種非典型擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)適用禁止流押（質(zhì)）的規(guī)定。退一步講，如果無(wú)論動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，所有的流押（質(zhì)）行為都可以通過(guò)另行簽訂買賣合同的形式獲得合法性，無(wú)疑將使物權(quán)法“禁止流押（質(zhì)）”的規(guī)定形同虛設(shè)。

（三）關(guān)于讓與擔(dān)保的觀點(diǎn)

案件審理中，亦不乏認(rèn)為Q公司與余某行為構(gòu)成讓與擔(dān)保的觀點(diǎn)。

本案中，雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系為民間借貸法律關(guān)系。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》）第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理。據(jù)此，認(rèn)定雙方是真實(shí)的買賣合同還是為借貸關(guān)系提供擔(dān)保，關(guān)鍵看雙方真實(shí)意思表示。從Q 公司與余某簽訂的協(xié)議看，余某購(gòu)買案涉房屋并不是雙方真實(shí)意思表示，借貸關(guān)系才是雙方真實(shí)意思表示，并以簽訂買賣合同并進(jìn)行網(wǎng)簽的形式進(jìn)行擔(dān)保。該擔(dān)保方式并不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，故雙方之間擔(dān)保合同有效，僅在擔(dān)保物權(quán)是否有效成立上存疑。本文認(rèn)為，讓與擔(dān)保物權(quán)是否有效設(shè)立并不影響讓與擔(dān)保合意即《商品房買賣合同》的效力。

三、讓與擔(dān)保制度下的案件出路

（一）讓與擔(dān)保制度的緩和

《民間借貸司法解釋》第二十四條第二款規(guī)定“按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同的標(biāo)的物，以償還債務(wù)”。該條規(guī)定了名為買賣實(shí)為借款擔(dān)保行為的效力以及所設(shè)定擔(dān)保權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式，值得注意的是，該條規(guī)定的權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式和擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式雷同，亦即通過(guò)訂立買賣合同方式設(shè)定的讓與擔(dān)保權(quán)利，具有物權(quán)性權(quán)利的特征，在權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)遵循物權(quán)實(shí)現(xiàn)方式的規(guī)則。《九民紀(jì)要》則更為直接，認(rèn)為“根據(jù)無(wú)效法律行為轉(zhuǎn)化理論，因違反流押（質(zhì)）條款無(wú)效的部分，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)化為清算型擔(dān)保，從而不影響合同中其他條款的效力?！?021年施行的《民法典》在第401 條也在相當(dāng)意義上認(rèn)可了清算型讓與擔(dān)保的效力。

（二）讓與擔(dān)保的認(rèn)定

結(jié)合《民間借貸司法解釋》和《九民紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，本文認(rèn)為，讓與擔(dān)保應(yīng)當(dāng)具備以下要件：1.買賣雙方的合意內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括將擔(dān)保財(cái)產(chǎn)形式上轉(zhuǎn)移到債權(quán)人名下并實(shí)際完成，動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行交付標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂買賣合同后予以登記（含預(yù)登記）或交付房屋；2.買賣雙方合意債務(wù)到期清償后應(yīng)當(dāng)返還所用以擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。3.當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)約定清算方式。對(duì)于約定物權(quán)形式的權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可，對(duì)于約定債權(quán)到期后債務(wù)人不能清償債務(wù)則用以擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)直接歸于債權(quán)人的，因違反禁止流押（質(zhì)）規(guī)則，人民法院應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

（三）讓與擔(dān)保的效力

區(qū)別于一般買賣合同，在名為房屋買賣實(shí)為借款擔(dān)保的合同中，出賣方形式上出賣房屋并交付房屋或辦理預(yù)登記抑或網(wǎng)簽備案手續(xù)，是為了在己方債務(wù)到期無(wú)法清償時(shí)，為債權(quán)人就房屋進(jìn)行優(yōu)先受償提供法律或行政管理方面的優(yōu)勢(shì); 買受人的本意，是通過(guò)獲得標(biāo)的物的所有權(quán)或?qū)?biāo)的物所有權(quán)變動(dòng)形成一定的約束，以確保債權(quán)到期后能夠使自己的債權(quán)有效受償。由此，名為買賣實(shí)為借貸擔(dān)保所訂立的合同的意思與真實(shí)的買賣合同中雙方的意思存在明顯不同。在輕易不認(rèn)定合同無(wú)效的實(shí)務(wù)環(huán)境下，《民法典》第一百四十六條第一款極容易被架空。

解決這一困境的關(guān)鍵在于如何理解讓與擔(dān)保中的“買賣合同”。應(yīng)該看到，買賣合同只是據(jù)以實(shí)現(xiàn)讓與擔(dān)保的依據(jù)，如果從買賣角度看，該合同顯然難以具備合同有效的基礎(chǔ)。而從讓與擔(dān)保角度看，讓與擔(dān)保的設(shè)立必然要有雙方合意以及“讓與”行為，買賣合同即為設(shè)立讓與擔(dān)保的合意，預(yù)登記或產(chǎn)權(quán)過(guò)戶表現(xiàn)為“讓與行為”。如果在認(rèn)定名為買賣實(shí)為借貸擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以買賣行為的效力來(lái)評(píng)價(jià)讓與擔(dān)保合同，自然得出合同無(wú)效的結(jié)論。認(rèn)定買賣合同為讓與擔(dān)保合同，可有效解決合同效力問(wèn)題。在該理論之下，讓與擔(dān)保作為一種物權(quán)，執(zhí)行物債二分原則，讓與合意表現(xiàn)為買賣合同，讓與行為表現(xiàn)為權(quán)利公示，在兩者均完成時(shí)讓與擔(dān)保物權(quán)設(shè)立。在讓與行為無(wú)效或未生效或不發(fā)生效力時(shí)，并不影響讓與合意（即讓與擔(dān)保合同）的效力。

讓與擔(dān)保包括物權(quán)效力和債權(quán)效力。前者指讓與擔(dān)保權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物享有的可以對(duì)抗任何第三人的效力，后者指雙方應(yīng)受合同約定的羈束。

在讓與擔(dān)保合同有效，但雙方當(dāng)事人未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更（動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行交付規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行登記公示規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)簽備案或現(xiàn)實(shí)交付應(yīng)視為未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更）的情況下，因讓與擔(dān)保行為欠缺生效要件而未有效設(shè)立，雙方當(dāng)事人之間仍系借貸關(guān)系。需要指出的是，在這種情況下，讓與擔(dān)保合同在雙方當(dāng)事人之間仍具有約束力，僅不得對(duì)抗善意第三人。在讓與擔(dān)保合同有效，雙方未完成財(cái)產(chǎn)權(quán)屬變更，作為債務(wù)人的合同一方有其他債權(quán)人或該債務(wù)人已陷入破產(chǎn)的情況下，名為買賣實(shí)為借款擔(dān)保的債權(quán)人，因其擔(dān)保物權(quán)并未有效設(shè)立，對(duì)用以擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)無(wú)優(yōu)先受償?shù)恼?dāng)性基礎(chǔ)，只能作為一般債權(quán)受償。在債務(wù)人財(cái)產(chǎn)不足以全部清償或已陷入破產(chǎn)的情形下，債權(quán)人只能按比例參與分配或作為一般債權(quán)人申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)。需要指出，上述情況下如認(rèn)定讓與擔(dān)保權(quán)利人與其他一般債權(quán)人無(wú)差別，對(duì)讓與擔(dān)保權(quán)利人亦有失公允。在此情況下，讓與擔(dān)保權(quán)利人可依據(jù)讓與擔(dān)保合同有效，而其未能有效獲得并實(shí)現(xiàn)讓與擔(dān)保權(quán)而請(qǐng)求相對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任，違約金也應(yīng)納入讓與擔(dān)保權(quán)利人的債權(quán)額參與分配。

通過(guò)以上分析我們?cè)賮?lái)看本文案例，Q 公司與余某之間存在民間借貸合同關(guān)系，為擔(dān)保主債務(wù)履行雙方在簽訂借款合同之初即簽訂案涉《商品房買賣合同》并就案涉房屋辦理了網(wǎng)簽備案登記，約定以案涉房屋抵償余某債權(quán)，雙方成立讓與擔(dān)保法律關(guān)系，且實(shí)際履行了“讓與”行為。但因該讓與擔(dān)保未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)亦即未進(jìn)行法定公示，讓與擔(dān)保并未有效設(shè)立，余某對(duì)Q 公司就案涉房屋享有的債權(quán)不具有優(yōu)先受償效力，故雙方之間的《商品房買賣合同》系設(shè)立擔(dān)保物權(quán)的合同，該合同依法成立并生效，但擔(dān)保物權(quán)因未公示而未設(shè)立，余某僅得就其債權(quán)向Q 公司申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，如雙方有約定違約責(zé)任，余某亦可就違約金數(shù)額一并申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)。