房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅節(jié)稅分析

顧望杰

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈、利潤(rùn)空間不斷被壓縮的過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有控制成本與稅務(wù)才能夠保障企業(yè)利益，而土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵稅務(wù)，所以需要深入研究如何進(jìn)行土地增值稅節(jié)稅，通過(guò)有效且合法的手段降低土地增值稅，使企業(yè)資金能夠正常流轉(zhuǎn)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與土地增值稅概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指的是為了實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃與城市建設(shè)目標(biāo)而開展土地開發(fā)與房屋建設(shè)工作的企業(yè)。在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸趨于成熟。但房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、成本結(jié)構(gòu)較復(fù)雜且資金回收率較低，在一定程度上加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展難度。

（二）土地增值稅

土地增值稅即轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位與個(gè)人按照國(guó)家計(jì)稅依據(jù)以及項(xiàng)目增值額繳納的稅賦。土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

二、進(jìn)行土地增值稅節(jié)稅的意義

在宏觀調(diào)控的過(guò)程中，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大影響，加大了企業(yè)稅負(fù)。通過(guò)合適的納稅籌劃方式進(jìn)行節(jié)稅處理可以在法律允許的范圍內(nèi)減少企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅，有利于提高企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)效率與財(cái)務(wù)管理水平。同時(shí)，進(jìn)行節(jié)稅處理也可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但節(jié)稅是通過(guò)合法手段減少納稅額，并不等于偷稅漏稅，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要提前制訂納稅籌劃方案，增強(qiáng)節(jié)稅手段的合法性。

三、土地增值稅節(jié)稅策略

（一）科學(xué)把控稅收政策

稅收政策是繳納土地增值稅的關(guān)鍵依據(jù)，也是節(jié)稅的關(guān)鍵依據(jù)，所以企業(yè)需要科學(xué)把控稅收政策，充分了解土地增值稅的征收方式以及征收范圍。第一，把握征收方式。從稅收政策來(lái)看，在征收土地增值稅時(shí)會(huì)先明確收入，之后扣除項(xiàng)目金額并進(jìn)行四級(jí)累進(jìn)稅率計(jì)算，最后繳稅。所以企業(yè)需要重點(diǎn)關(guān)注扣除項(xiàng)目金額這一環(huán)節(jié)，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。例如，企業(yè)可以扣除取得土地使用權(quán)的成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金等。第二，把握征收范圍。從稅收政策來(lái)看，出讓土地使用權(quán)不需要納稅，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物與附著物需要納稅，且只有進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓才需要納稅。同時(shí)，稅收政策也對(duì)房地產(chǎn)出租、抵押等行為進(jìn)行了明確規(guī)定，所以企業(yè)需要充分了解這些政策，為納稅籌劃奠定基礎(chǔ)。

（二）科學(xué)規(guī)劃銷售收入

土地增值額是計(jì)算土地增值稅的關(guān)鍵，而土地增值額是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入與相關(guān)扣除項(xiàng)目金額的差，所以土地增值稅與轉(zhuǎn)讓收入呈正比關(guān)系，即轉(zhuǎn)讓收入越低增值稅越低。為此，企業(yè)需要通過(guò)有效措施降低轉(zhuǎn)讓收入，從而降低土地增值額。不同銷售方式所適用的稅率不同，例如銷售服務(wù)收入比建筑買賣收入的稅率低，所以企業(yè)可以將銷售收入劃分為建筑買賣收入、銷售服務(wù)收入等類型，之后分別納稅，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

（三）科學(xué)籌劃支付金額

企業(yè)不僅可以通過(guò)降低轉(zhuǎn)讓收入這種方式降低土地增值額，也可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目降低增值額。為此，企業(yè)在獲取土地使用權(quán)時(shí)需要科學(xué)籌劃支付金額，增加開發(fā)成本與費(fèi)用，從而降低土地增值稅。首先，企業(yè)可以將一些人員費(fèi)用納入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中，例如將人員差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工資等費(fèi)用納入開發(fā)費(fèi)用中，從而增加扣除項(xiàng)目金額。其次，可以將財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以及管理費(fèi)用進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從而將其轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢钥鄢捻?xiàng)目金額。此外，可以將借債產(chǎn)生的利息費(fèi)用納入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中。在這一過(guò)程中企業(yè)需要獲取金融機(jī)構(gòu)的合法證明，之后再對(duì)利息費(fèi)用進(jìn)行扣除。例如，若企業(yè)的借款數(shù)量較小，且利息費(fèi)用低于限額時(shí)就可以對(duì)這一部分費(fèi)用進(jìn)行扣除，從而節(jié)稅。

（四）科學(xué)應(yīng)用稅率臨界點(diǎn)

從相關(guān)條例來(lái)看，納稅人在出售普通住宅時(shí)，若增值額在扣除項(xiàng)目金額的20%以內(nèi)就可以免征土地增值稅，但若超過(guò)項(xiàng)目金額的20%就需要征收增值稅。所以，扣除項(xiàng)目金額的20%就屬于稅率臨界點(diǎn)。企業(yè)若想控制土地增值稅就需要科學(xué)應(yīng)用這一臨界點(diǎn)，并充分考慮提高銷售價(jià)格與降低銷售價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，找到二者之間的平衡點(diǎn)，從而在法律允許范圍內(nèi)達(dá)到節(jié)稅的目的。首先，企業(yè)需要科學(xué)計(jì)算增值率，將建筑的銷售價(jià)格控制在合理范圍內(nèi)，繼而將增值額控制在20%這一臨界點(diǎn)以內(nèi)。其次，企業(yè)也可以適當(dāng)加大綠色建筑費(fèi)用等費(fèi)用，從而增加扣除額。但在利用開發(fā)費(fèi)用增加扣除項(xiàng)目金額時(shí)，需要將扣除金額控制在土地使用稅金額與開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)，確保節(jié)稅行為符合法律法規(guī)的要求。

（五）科學(xué)規(guī)劃拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)都會(huì)涉及拆遷補(bǔ)償這一環(huán)節(jié)，且企業(yè)會(huì)通過(guò)就地安置、異地安置以及支付補(bǔ)償金等方式進(jìn)行補(bǔ)償，此時(shí)企業(yè)就需要科學(xué)規(guī)劃拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，從而降低土地增值稅。首先，就地安置與異地安置都是通過(guò)房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，所以企業(yè)可以根據(jù)市場(chǎng)報(bào)價(jià)明確補(bǔ)償房屋的價(jià)格并將補(bǔ)償房屋所用資金納入開發(fā)成本中，增加項(xiàng)目扣除金額。其次，在補(bǔ)償時(shí)需要重點(diǎn)審核補(bǔ)償合同、簽收花名冊(cè)等憑證，確?？梢栽诙惽翱鄢@些金額。

（六）科學(xué)應(yīng)用合作建房模式

合作建房模式指的是一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，雙方辦理手續(xù)之后共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。靈活應(yīng)用這種模式可以在一定程度上降低土地增值稅，繼而降低企業(yè)開發(fā)成本，所以企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)用這種模式。但如果存在以下情況，企業(yè)就不能進(jìn)行合作建房。首先，如果一方只通過(guò)提供土地使用權(quán)獲取固定數(shù)額的房屋與資金且不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，此時(shí)不能通過(guò)合作建房這一模式進(jìn)行節(jié)稅。其次，如果一方只通過(guò)提供資金這種方式獲取固定數(shù)額的房屋或資金且不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就屬于房屋買賣，此時(shí)不能通過(guò)合作建房這一模式進(jìn)行節(jié)稅。

（七）科學(xué)把控繳稅時(shí)間

在多種因素的影響下，土地增值稅可能無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算，此時(shí)企業(yè)需要預(yù)繳這些稅賦。在繳稅過(guò)程中，企業(yè)需要根據(jù)發(fā)票上的金額或預(yù)收款預(yù)繳1%—3%的土地增值稅。在完成清算工作后，企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)補(bǔ)繳剩余的稅額。但是從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，在完成清算工作之后企業(yè)需要補(bǔ)繳的土地增值稅相對(duì)較多，所以企業(yè)可以晚一些繳稅，從而節(jié)稅。

（八）明確稅務(wù)籌劃目標(biāo)與節(jié)點(diǎn)

土地增值稅這一部分的費(fèi)用相對(duì)較多，不加強(qiáng)籌劃會(huì)對(duì)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定的影響，所以企業(yè)需要根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)制定稅務(wù)籌劃目標(biāo)，增強(qiáng)稅務(wù)籌劃的合理性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，包括可行性研究、立項(xiàng)、預(yù)售等諸多環(huán)節(jié)，所以在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)需要準(zhǔn)確把控各個(gè)階段的要點(diǎn)。例如，在進(jìn)行可行性研究時(shí)需要全面分析地價(jià)區(qū)間，避免出現(xiàn)無(wú)效區(qū)間等問(wèn)題，且需要準(zhǔn)確計(jì)算地價(jià)并明確不同區(qū)域地價(jià)的平衡點(diǎn)，之后根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃；在項(xiàng)目立項(xiàng)之前根據(jù)相關(guān)條例進(jìn)行稅務(wù)籌劃，增強(qiáng)立項(xiàng)的合理性并優(yōu)化土地成本的分?jǐn)傂Ч辉陬A(yù)售過(guò)程中需要根據(jù)項(xiàng)目的銷售需求控制相關(guān)證件的辦理速度，若項(xiàng)目的銷售需求不太強(qiáng)烈就可以減慢銷售許可證的辦理速度，從而將土地增值稅的繳納時(shí)間向后拖；在開盤時(shí)需要準(zhǔn)確分析土地增值稅對(duì)銷售價(jià)格的影響，增強(qiáng)銷售價(jià)格的合理性。

（九）加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

政策、市場(chǎng)是不斷變化的，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而這些風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)土地增值稅產(chǎn)生較大影響，所以企業(yè)需要做好稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范工作。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要包括內(nèi)部識(shí)別與外部識(shí)別這兩種，其中內(nèi)部識(shí)別指的是通過(guò)對(duì)比分析法、流程測(cè)試法等方法對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、稅務(wù)管理等各個(gè)方面進(jìn)行分析，判斷是否存在可能會(huì)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素。外部識(shí)別指的是通過(guò)大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等先進(jìn)手段分析國(guó)家政策以及市場(chǎng)變化情況，并及時(shí)根據(jù)變化情況調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略與稅務(wù)籌劃。同時(shí)，企業(yè)需要構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，為風(fēng)險(xiǎn)防范奠定基礎(chǔ)。

四、優(yōu)化土地增值稅節(jié)稅效果的策略

在節(jié)稅過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要為節(jié)稅工作提供一定的保障，從而優(yōu)化節(jié)稅效果。

（一）加強(qiáng)制度保障

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)土地增值稅節(jié)稅特點(diǎn)制定完善的管理制度，為節(jié)稅工作提供制度保障。首先，企業(yè)需要制定稅收優(yōu)惠政策利用制度，明確稅收優(yōu)惠政策的范圍、條件，使稅務(wù)管理人員根據(jù)規(guī)定充分發(fā)揮稅收優(yōu)惠政策的作用。其次，需要制定土地增值稅節(jié)稅審核制度，全面審核各種節(jié)稅手段是否符合法律法規(guī)的要求、是否可以達(dá)到良好的節(jié)稅效果。

（二）加強(qiáng)組織保障

一方面，企業(yè)需要構(gòu)建土地增值稅節(jié)稅領(lǐng)導(dǎo)小組，由領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行節(jié)稅規(guī)劃與管理，增強(qiáng)節(jié)稅工作的專業(yè)性與系統(tǒng)性。另一方面，企業(yè)應(yīng)打造專業(yè)的稅務(wù)管理隊(duì)伍并對(duì)稅務(wù)管理人員進(jìn)行法律法規(guī)、節(jié)稅策略等方面的培訓(xùn)，讓稅務(wù)管理人員根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況進(jìn)行節(jié)稅處理。

五、結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅相對(duì)較高，在法律允許范圍內(nèi)通過(guò)合理手段進(jìn)行節(jié)稅有利于降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高盈利能力，保障企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)把控稅收政策、規(guī)劃銷售收入、降低增值額、應(yīng)用稅率臨界點(diǎn)等方式進(jìn)行土地增值稅節(jié)稅，并通過(guò)適當(dāng)延遲繳稅時(shí)間、制定稅務(wù)籌劃目標(biāo)等方式增強(qiáng)節(jié)稅活動(dòng)的合法性與合理性。