商品房預(yù)售制：文獻(xiàn)評析、發(fā)展現(xiàn)狀和國際經(jīng)驗
——基于“停貸斷供”事件引發(fā)的思考

林 彬

（哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院，黑龍江哈爾濱 150000）

一、引言

房地產(chǎn)成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長、增加地方財政收入、增加金融機(jī)構(gòu)信貸收入和居民部門財富積累的支柱性行業(yè)[1]，但是在疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行和房企流動性危機(jī)等影響下，2022年年中爆發(fā)了“停貸斷供”風(fēng)波。這場風(fēng)波始于2022年6月30日江西景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項目業(yè)主發(fā)布《強(qiáng)制停貸告知書》，表示項目開發(fā)商拖延房屋交付時間過長，業(yè)主將停止向銀行償還貸款和利息，此后一系列的“停貸斷供”事件在全國各地爆發(fā)，涉及地產(chǎn)項目數(shù)量多且波及范圍廣，引發(fā)全社會的廣泛關(guān)注。8月由央行引導(dǎo)2000億元“保交樓”專項借款，部分省市地區(qū)成立紓困基金，涉及“停貸斷供”項目的房地產(chǎn)企業(yè)也積極展開自救，經(jīng)多方積極努力，事件在半年內(nèi)得到及時控制。

雖然此次事件得到及時處理，但“停貸斷供”事件造成社會不穩(wěn)定，進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)市場預(yù)期，對于商業(yè)銀行體系來說，處置不當(dāng)有造成系統(tǒng)性風(fēng)險的可能。我國高度重視系統(tǒng)性金融風(fēng)險的防范與治理，中央多次強(qiáng)調(diào)要主動防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險，此次“停貸斷供”事件集中暴露我國商品房預(yù)售制的缺陷，而預(yù)售銷售額占整個房地產(chǎn)行業(yè)銷售額近八成，是我國最主要的銷售模式，深遠(yuǎn)影響著房地產(chǎn)市場乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定?；诖耍疚膶⒎治鑫覈唐贩款A(yù)售制帶來的正面與負(fù)面影響，為改善我國商品房預(yù)售制，進(jìn)一步對比分析其他國家成熟的商品房預(yù)售制，根據(jù)國際經(jīng)驗給出相關(guān)政策建議。本文的邊際貢獻(xiàn)在于：一是深入研究我國商品房預(yù)售制的發(fā)展貢獻(xiàn)和現(xiàn)存缺陷；二是探究美國、德國、英國、日本、法國等西方發(fā)達(dá)國家發(fā)展成熟的商品房預(yù)售制制度，對比分析我國商品房預(yù)售制與其差距；三是根據(jù)國際經(jīng)驗提出優(yōu)化我國商品房預(yù)售制的政策建議。

本文其余部分的結(jié)構(gòu)安排如下：第二部分評析房地產(chǎn)預(yù)售制相關(guān)的研究文獻(xiàn)，為后面的現(xiàn)狀分析與機(jī)制研究做好理論基礎(chǔ)；第三部分深入研究我國商品房預(yù)售制的發(fā)展貢獻(xiàn)和現(xiàn)存缺陷；第四部分分析美國、德國、英國、日本、法國等國商品房預(yù)售制，并與我國商品房預(yù)售制進(jìn)行對比；第五部分是基于國際經(jīng)驗，提出改善我國商品房預(yù)售制的相關(guān)政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

考慮到國內(nèi)外房地產(chǎn)預(yù)售制的發(fā)展差異，本文從商品房預(yù)售制的特點與風(fēng)險、我國商品房預(yù)售制是否有必要存在以及我國商品房預(yù)售制的完善三個角度來進(jìn)行文獻(xiàn)回顧。

（一）商品房預(yù)售制的特點與風(fēng)險的研究

郭丹云（2012）認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商存在壟斷性，買賣雙方的交易地位不平等[2]。盧林和王懿（2012）認(rèn)為，信息不對稱是商品房預(yù)售交易過程中風(fēng)險的重要來源[3]。王純科和王晶（2015）從房地產(chǎn)市場、樓盤設(shè)計、開發(fā)商道德風(fēng)險以及不可抗力四個方面分析了期房業(yè)主所面臨的風(fēng)險[4]。鄭楠（2018）認(rèn)為期房業(yè)主交房前支付全額房款，外加期房產(chǎn)權(quán)不確定，買方承擔(dān)不對等的風(fēng)險[5]。宋琪和孫麗娟（2019）認(rèn)為我國商品房預(yù)售制存在信息不對稱、預(yù)售準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低、預(yù)售資金缺乏監(jiān)督和虛假廣告宣傳的問題[6]。袁寶華等（2022）認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)格與信息披露不透明使得業(yè)主權(quán)益無法有效保障，而且還助長房企采取高杠桿運營模式，容易引發(fā)流動性風(fēng)險[7]。

（二）商品房預(yù)售制存廢的研究

主張廢除商品房預(yù)售制的觀點主要有，雷蘭（2007）認(rèn)為在做好房企融資渠道多元化、建立合理的信用評價體系的條件下，商品房預(yù)售制可以廢除[8]。雷興虎和蔡科云（2008）認(rèn)為雖然我國商品房預(yù)售制存在很多缺陷，但有非常重要的融資功能，而商品房資本市場化和抵押貸款證券化可以代替其融資功能，在做好上述兩項后可以廢除商品房預(yù)售制[9]。胡蘭玲（2008）認(rèn)為取消商品房預(yù)售制對規(guī)避信用風(fēng)險、保護(hù)業(yè)主權(quán)益與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場有益[10]。張卿（2010）認(rèn)為取消現(xiàn)行的商品房預(yù)售制并進(jìn)行現(xiàn)房銷售，有利于保護(hù)弱勢購房群體的根本利益[11]。吳學(xué)安（2018）認(rèn)為取消預(yù)售制能解決“一房多賣”和房屋交付的問題[12]。

也有很多學(xué)者認(rèn)為商品房預(yù)售制雖存在缺陷，但在房地產(chǎn)市場中的作用很大，應(yīng)該更好地去完善。郁萬榮（2012）認(rèn)為商品房預(yù)售制具有加速資金流通、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本的作用，完善商品房預(yù)售制很有必要的[13]。伍海軍和鄧偉根（2012）認(rèn)為商品房預(yù)售制是房地產(chǎn)市場銷售的重要一環(huán)，廢除商品房預(yù)售制會帶來更多的問題，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性，做好預(yù)售金監(jiān)管是重中之重[14]。何江（2019）認(rèn)為取消預(yù)售制，會帶來流動性危機(jī)和房價進(jìn)一步上漲的結(jié)果，容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險[15]。

（三）商品房預(yù)售制改善的研究

李科（2006）認(rèn)為要解決商品房預(yù)售制的種種問題，應(yīng)先建立期房市場信用體系[16]。易憲容和黃苑（2007）認(rèn)為要，設(shè)計合理的商品房預(yù)售風(fēng)險監(jiān)管、風(fēng)險擔(dān)保和信息披露機(jī)制[17]。韓冰和楊建平（2008）認(rèn)為我國商品房預(yù)售制要完善信息披露制度，還應(yīng)引入第三方中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管商品房預(yù)售資金[18]。崔燕（2012）認(rèn)為預(yù)售金的監(jiān)管需要法律的強(qiáng)制性規(guī)定，有關(guān)部門互相配合并明確各部門監(jiān)管責(zé)任[19]。楊雁秋（2016）認(rèn)為需要擔(dān)保公司第三方介入，進(jìn)行組合管理[20]。王曉玲和李國彥（2021）認(rèn)為有必要加強(qiáng)預(yù)售金監(jiān)管，在法律上提高預(yù)售金監(jiān)管法律層級，對預(yù)售金進(jìn)行專項分級分類管理[21]。

通過文獻(xiàn)梳理，現(xiàn)有的文獻(xiàn)研究存在以下主要問題：一是對于我國商品房預(yù)售制的發(fā)展歷程中產(chǎn)生的問題，系統(tǒng)的研究較少；二是詳細(xì)研究我國與他國商品房預(yù)售制的文獻(xiàn)不多；三是關(guān)于商品房預(yù)售制缺乏系統(tǒng)全面的政策建議。鑒于此，本文旨在全面探索我國商品房預(yù)售制發(fā)展的貢獻(xiàn)和缺陷，對比分析美國、德國、英國、日本、法國等國商品房預(yù)售制，提出優(yōu)化我國商品房預(yù)售制的政策建議。

三、我國預(yù)售制的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放后全國范圍內(nèi)逐步實行住房分配貨幣化，福利分房制度被逐漸取代，隨著商品房需求的逐漸變大，房地產(chǎn)開發(fā)資金有限和商品房供應(yīng)不足等困難開始出現(xiàn)，我國借鑒香港期房模式來解決上述困難。商品房預(yù)售制統(tǒng)稱為商品房預(yù)售許可制度，又叫做買賣“期房”，具體是指由購房者先交付定金與預(yù)付款購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃興建但未竣工的商品住宅，并在未來規(guī)定時間交付所購房屋的一種房產(chǎn)交易模式。在法律層面上，1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》正式將商品房預(yù)售制確立下來，同一年頒布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，并于2001年與2004年進(jìn)行兩次修訂，在2010年又頒布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售交易的監(jiān)督與管理。商品房預(yù)售已經(jīng)成為我國商品房銷售的最主要模式，2005年我國期房銷售面積占比有63%，2021年占比達(dá)到87%（圖1），期房的銷售面積達(dá)到15.6億平方米。

圖1 全國期房占商品房的比例走勢

商品房預(yù)售制帶來的正面效應(yīng)有：（1）房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)資金龐大且周期長，而商品房預(yù)售制的預(yù)售金成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的資金來源。2005年定金以及預(yù)售金有6954.23億元，占實際到位資金的32%，而2021年達(dá)到了73945.65億元，占比36%，商品房預(yù)售制能快速地為房地產(chǎn)開發(fā)商籌集資金，解決了資金不足問題，這使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步激發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)的活力；（2）商品房預(yù)售制也推動著以商業(yè)銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張和發(fā)展，2021年我國與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的貸款占我國銀行各項總貸款的比重達(dá)到了27%，如果加入與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，占比會超過三成，房地產(chǎn)融資存量占全社會融資存量的19%；（3）商品房預(yù)售制的銷售額自20世紀(jì)90年代正式確立以來，逐步成為我國房地產(chǎn)銷售的主要模式，商品房預(yù)售制大幅度提高了我國商品房供應(yīng)量，從1978年到2020年，我國內(nèi)地城鎮(zhèn)住宅存量從13億平方米增加到313億平方米，城鎮(zhèn)的住宅套數(shù)從3100萬套增長至3.63億套，人均住宅面積8平方米增長到34平方米，套戶比從0.8來到了1.09；（4）商品房預(yù)售制推動著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房預(yù)售是我國商品房銷售的最主要模式，從上世紀(jì)末住房分配貨幣化以來，我國房屋新開工面積從2億平方米增長至19.9億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從0.36萬億到14.8萬億，商品房銷售額從0.25萬億到18.2萬億，銷售面積從1.2億平方米到17.9億平方米，我國的住房市值有62.6萬億美元，遠(yuǎn)超其他發(fā)達(dá)國家。我國房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈直接貢獻(xiàn)了我國GDP的17%左右，房地產(chǎn)業(yè)增加值直接占GDP的7%。

商品房預(yù)售制為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的繁榮做貢獻(xiàn)的同時，其負(fù)面效應(yīng)也同樣不可忽視，其中突出表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）房款支付與貸款償還的制度設(shè)計問題

我國商品房預(yù)售過程中買方先付清首付，然后用按揭貸款付清剩余房款，房屋沒有交付開發(fā)商就拿到了全部房款，業(yè)主承擔(dān)房款交付卻不能拿房的風(fēng)險，同時在房屋尚未交付便承擔(dān)償還按揭貸款的壓力。購房買賣合同與按揭貸款合同是相互獨立的兩個合同，如果開發(fā)商無法交付房屋，購房者只能起訴開發(fā)商，但按揭貸款要繼續(xù)償還，購房者在房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)銀行的三方關(guān)系中承擔(dān)最大風(fēng)險。在疫情沖擊與經(jīng)濟(jì)下行的影響下，居民收入受到了較大影響，房屋不能交付的同時還要償還按揭貸款，矛盾就此激化，這就是本次“停貸斷供”事件的直接原因。

（二）商品房預(yù)售資金的監(jiān)管問題

我國《城市商品房預(yù)售管理辦法》2004修訂版中明確規(guī)定，開發(fā)商所拿到的預(yù)售資金應(yīng)用于工程建設(shè)，但多年以來預(yù)售資金監(jiān)管在法律層面上監(jiān)管的主體、范圍、力度、責(zé)任與權(quán)限等沒有形成統(tǒng)一完善的體系，全國各地對于重點預(yù)售資金的確定標(biāo)準(zhǔn)以及監(jiān)管方式各不相同，政府、銀行、中介機(jī)構(gòu)參與監(jiān)管的權(quán)責(zé)也各不相同。不僅是監(jiān)管權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，而且監(jiān)管執(zhí)行不到位，不少購房款未按規(guī)定進(jìn)入監(jiān)管賬戶、或進(jìn)入監(jiān)管賬戶后被隨意取用挪用。這種監(jiān)管模式下，房地產(chǎn)開發(fā)商爆發(fā)流動性危機(jī)或道德風(fēng)險，購買期房的業(yè)主面臨無法交房且損失全額房款的風(fēng)險。

（三）信息不對稱問題

我國商品房預(yù)售制信息不對稱的弊端主要體現(xiàn)在以下方面：第一，購房業(yè)主容易遭到房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險、預(yù)售資質(zhì)造假、房屋產(chǎn)權(quán)混亂等信息不對稱風(fēng)險；第二，購房業(yè)主對于期房的虛假宣傳廣告難辨真假；第三，購買期房的業(yè)主對于房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金使用、工程建設(shè)進(jìn)度、商品房建材使用以及房屋建設(shè)質(zhì)量難以掌握真實信息；第四，由于缺乏有效的規(guī)范，業(yè)主在具體的司法實踐中簽訂的期房買賣合同很難在利益受損時切實保證權(quán)益。

4)中國女籃需要提升與強(qiáng)化主力小前鋒2分球的得分能力和組織后衛(wèi)與得分后衛(wèi)的3分球得分能力，加強(qiáng)身體對抗能力，提高身體對抗中的投籃命中率。

（四）期房房屋的交付問題

期房房屋的交付問題有三種，第一種期房交付時間超過合同規(guī)定時間，第二種是房屋“爛尾”無法交付，第三種是交付的房屋質(zhì)量與實際面積與宣傳存在出入，期房交付引發(fā)的相關(guān)的爭議事件在我國比較普遍。

此次“停貸斷供”事件雖然沒有進(jìn)一步擴(kuò)大，但是勢必會影響居民購房預(yù)期，增加房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)難度，如若控制不當(dāng)，發(fā)展成系統(tǒng)性風(fēng)險可能不小，所以此次“停貸斷供”事件應(yīng)該引起重視，引發(fā)對商品房預(yù)售制的思考。

四、國際預(yù)售制的經(jīng)驗對比

（一）美國

銷售計劃書、第三方公證制度、強(qiáng)制驗房制度和合理的支付制度，保障美國期房業(yè)主的權(quán)益。美國樓盤銷售前，開發(fā)商必須請專業(yè)律師編寫的經(jīng)政府部門批準(zhǔn)的銷售計劃書，這份銷售計劃書內(nèi)容必須詳細(xì)披露房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、開發(fā)商責(zé)任義務(wù)、業(yè)主所承擔(dān)的潛在風(fēng)險與建設(shè)的周期計劃等重要信息，如若日后產(chǎn)生矛盾糾紛，這份銷售計劃書會成為保護(hù)業(yè)主權(quán)益重要法律憑證。美國定金及首付比例平均12%，預(yù)售交易過程中業(yè)主的定金與預(yù)售資金由產(chǎn)權(quán)保險公司或者第三方公證行進(jìn)行監(jiān)管，嚴(yán)禁開發(fā)商在房屋驗收前私自挪用，同樣美國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇銀行信貸，銀行帶著充分的動機(jī)監(jiān)管開發(fā)商施工進(jìn)度保障利益。購房業(yè)主在房屋交付前，政府相關(guān)驗收部門必須檢驗房屋質(zhì)量并發(fā)放驗收憑證，業(yè)主也可以自行尋找相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗，只有在房屋檢查驗收合格后才可以交房，房地產(chǎn)開發(fā)商通過驗收憑證才能從第三方機(jī)構(gòu)拿到購房者支付的房款，若樓盤沒法完成交付，購房者通過申請仲裁向第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)取回自己的定金和房款。而在期房房款支付方面，業(yè)主先交定金和首付款，在開發(fā)商通過房屋驗收并完成交付后，這時可以通過商業(yè)銀行的按揭貸款支付尾款，尾款交付完后開始償還按揭貸款，合理的支付制度保障順利交房。

（二）德國

德國有按工程進(jìn)度分期支付房款制度、期房保險制度、保修期制度并行保障購房業(yè)主的權(quán)益。簽署房屋買賣合同前買賣雙方需要進(jìn)行預(yù)約公證，預(yù)約公證需購房業(yè)主支付一筆數(shù)額不大的定金（大約2000歐元），合同簽訂完成后定金退還。如果無法購買，定金退還或按德國法律做其他處理，簽署購房合同后，購房者還需支付公證費（約占房屋售價的1.5%-2%）和土地交易稅（約占房屋售價的3.5%-6.5%），兩種費用需要額外的支付。首付方面德國沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇零首付。德國采取按工程進(jìn)度分期支付房款的制度，具體的分期付款節(jié)點與金額比例與工程進(jìn)度相關(guān)，支付節(jié)點有房屋公證后、主體完工、內(nèi)部水暖電路完工、窗戶玻璃完工、室內(nèi)清潔及墻面完工、地板完工、整體全部完工七個節(jié)點，房地產(chǎn)開發(fā)商不會一次性拿到全部房款，只有完成一階段的工程才得到下階段的房款，得到的房款嚴(yán)禁用于其他用處，且必須向業(yè)主及時公布工程建設(shè)進(jìn)度。德國保險公司專門針對期房交易設(shè)計了保險，當(dāng)房屋出現(xiàn)延期交付、無法交付或交付房屋存在重大質(zhì)量缺陷時，保險公司能保證賠償或修復(fù)房屋，保險可由房地產(chǎn)開發(fā)商或購房業(yè)主購買，保險會對地產(chǎn)開發(fā)商和所在的項目做出評估，可供購房者做出參考。而按揭貸款的利率采用固定利率，為保證按揭貸款不被用到別處，銀行按施工進(jìn)度分多次向申請貸款的購房業(yè)主發(fā)放貸款，每筆貸款給予購房業(yè)主一定的使用期限，期限結(jié)束后購房者才開始還貸，此外德國還設(shè)立了5年的樓盤保修期，在政府的監(jiān)督下，房地產(chǎn)開發(fā)商保修期內(nèi)對開發(fā)樓盤負(fù)有保修責(zé)任，以保障交付后樓盤的質(zhì)量。

（三）英國

律師監(jiān)管制度、合理的支付制度與強(qiáng)制驗房制度，保證期房交易的公平與安全。在英國如果選擇期房交易方式，在簽訂預(yù)售合同時買賣雙方都必須雇一名律師，雙方律師溝通并負(fù)責(zé)期房交易中買賣雙方的資質(zhì)鑒定，商議期房買賣合同的訂立、預(yù)售資金管理、樓盤工程建設(shè)進(jìn)度、房款支付和房屋交付等交易內(nèi)容，達(dá)成一致后簽訂期房買賣合同，整個交易過程在雙方律師的監(jiān)督下按照合同執(zhí)行。

定金首付方面，英國設(shè)置了10%定金保險保護(hù)制度，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)狀況時，定金由保險公司賠付，首付比例通常為房款的10%到25%，首付需要在合同簽訂21天內(nèi)完成支付，除首付外的余款支付環(huán)節(jié)也按工程進(jìn)度來分期付款，交房前付款比例并不高，一般會在期房買賣合同簽訂后的兩年之內(nèi)分別支付兩筆5%到10%的房款，在完全交房前付款比例在20%到45%之間，英國法律規(guī)定房屋必須經(jīng)過房地產(chǎn)公證公司的檢驗，驗收合格后房屋才能交付，房屋交付后購房者支付剩余款項和償還按揭貸款。由雙方的律師在整個期房交易過程中執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管，在確認(rèn)工程進(jìn)度后，由買方律師將對應(yīng)的資金轉(zhuǎn)給賣方律師，賣方律師確認(rèn)無誤后再轉(zhuǎn)給開發(fā)商，預(yù)售資金進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時要經(jīng)過雙方律師，這有利于保障交易的公正與透明。

（四）日本

“預(yù)售房定金保全措施”的施行，保證著日本房地產(chǎn)預(yù)售制度的穩(wěn)定運行。根據(jù)法律《宅地建物取引業(yè)法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商必須滿足相關(guān)的“預(yù)售定金保全措施”條件才能取得預(yù)售的資格，日本的預(yù)售房定金保全措施即買賣雙方簽訂預(yù)售合同時，開發(fā)商向符合法律要求的金融機(jī)構(gòu)、保證機(jī)構(gòu)和保險機(jī)構(gòu)簽訂定金擔(dān)保合同，給購房業(yè)主的預(yù)售定金作為保證或保險，并將有關(guān)保證保險證明書交給購房的業(yè)主，定金支付超過5%或1000萬日元以上的部分適用于該保全條款，其他預(yù)先支付的購房款也同樣適用。若開發(fā)商沒法按時甚至無法交付房屋，購房者可憑相關(guān)保證保險書向金融機(jī)構(gòu)、保證機(jī)構(gòu)、保險公司要求兌付，同時按照日本現(xiàn)行有關(guān)商品房預(yù)售交易的法律，開發(fā)商還需要向購房者賠付違約金，金額大約為房價的10%左右。支付制度方面，日本法律規(guī)定，房款交付前只需支付不超房款20%的定金即可，除定金外的剩余房款在交房后開始支付，簽訂商品房預(yù)售合同后，購房者可向商業(yè)銀行申請貸款，房屋交付后開始償還按揭貸款。

（五）法國

開發(fā)商只有取得相關(guān)完工擔(dān)保后才有預(yù)售資格，房地產(chǎn)開發(fā)商可向銀行、互助保險公司或其他金融機(jī)構(gòu)申請為其提供樓盤完工擔(dān)保，相關(guān)機(jī)構(gòu)一旦接受了開發(fā)商的擔(dān)保委托，必須保證該樓盤順利交付，而承擔(dān)完工擔(dān)保的機(jī)構(gòu)只承擔(dān)有限責(zé)任，無須對項目質(zhì)量問題進(jìn)行賠償。法國也施行購房業(yè)主依據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行分期支付房款的制度，根據(jù)協(xié)商好的工程節(jié)點分期支付累計房款的約95%，其余資金當(dāng)作抵押金，經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測后，即能交付最終剩余房款，工程未竣工前預(yù)售資金不能隨意使用。法國法律確立了適用于各種建筑工程十年責(zé)任的法律體系，法國保險法強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商購買內(nèi)在缺陷保險（IDI），只有完成投保后才可以開工，十年內(nèi)除第一年出現(xiàn)問題由房地產(chǎn)開發(fā)商100%負(fù)責(zé)，其余年份由保險公司賠付。表1中列出了我國與上述國家商品房預(yù)售制的對比。

表1 其他國家商品房預(yù)售制與中國的對比

五、結(jié)論及政策建議

我國的商品房預(yù)售制度，為改善人民住房條件、推動城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長等做出了很大的貢獻(xiàn)，與他國的成熟的商品房預(yù)售制度相比較，我國的商品房預(yù)售制度缺陷明顯。本文認(rèn)為為避免類似“停貸斷供”事件重演，我們需要借鑒他國經(jīng)驗，對我國現(xiàn)有的商品房預(yù)售制度進(jìn)行改革，相關(guān)政策建議如下：

一是建立合理的房款支付與貸款償還制度。購房業(yè)主在房屋未交付就一次性支付完全部的房款，不但是對購房業(yè)主單方面不公正的支付制度，而且助推房企采用高周轉(zhuǎn)運營模式，可以選擇按工程進(jìn)度分期支付或房屋交付后支付尾款的支付方式，同時業(yè)主償還按揭貸款的時間可以改為房屋交付后償還按揭貸款。

二是改革商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度。我國商品房存在嚴(yán)重的問題，為了改變這一現(xiàn)狀，可以學(xué)習(xí)美國引入第三方監(jiān)管機(jī)關(guān)，并且在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的監(jiān)管體系，讓第三方機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)預(yù)售金進(jìn)行保管，預(yù)售資金的監(jiān)管應(yīng)通過立法提高相應(yīng)法律層級落實監(jiān)管責(zé)任，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)商非法挪用預(yù)售金。

三是建立保障期房完工的保險與擔(dān)保制度。建議法律強(qiáng)制規(guī)定選擇預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)商必須擁有資質(zhì)良好的第三方機(jī)構(gòu)的擔(dān)?；虮ｋU，這樣保障順利交房的同時又能篩選掉不合格低資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

四是建立公開透明、完整詳細(xì)的期房信息披露制度。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售資金使用、工程建設(shè)進(jìn)度、商品房建材等期房交易的重要信息應(yīng)公開透明且完整詳細(xì)地向業(yè)主披露，開發(fā)商出售期房應(yīng)出具詳細(xì)的期房規(guī)劃書，交付的房屋與規(guī)劃書中不符，在法律上以期房規(guī)劃書為依據(jù)保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，同樣建議引入對房地產(chǎn)商展開法律盡職調(diào)查的第三方機(jī)構(gòu)。

五是建立強(qiáng)制驗房與保修期制度。建議推行強(qiáng)制驗房制度，交由專業(yè)的驗房機(jī)關(guān)去檢驗房屋的質(zhì)量，同樣應(yīng)當(dāng)引入保修期制度，可將房款支付時間放在房屋通過了驗房和保修期后，這樣保障順利交房，也保障房屋的質(zhì)量。