試論房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃基本原則

劉亞琦

摘要：近年來，由于市場面積和總量的不斷擴大，地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展強勁成為納稅大戶，地產(chǎn)公司不斷努力利用良好的稅收籌劃減少公司的經(jīng)營和管理成本，增強實力，但是，在具體的稅收籌劃活動中還面臨若干亟需克服的困難。通過對房地產(chǎn)公司稅收籌劃現(xiàn)狀及面臨的困難的研究，探討高效的稅收籌劃方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；探討

稅收籌劃作為一種經(jīng)營管理，能夠間接給公司帶來利潤價值，由于市場經(jīng)濟地位的日益攀高，使得眾多的地產(chǎn)公司迅速鵬飛，伴隨著商業(yè)往來的日益增多，地產(chǎn)公司利潤的提高，所得稅負擔也日益增多，地產(chǎn)公司為減輕所得稅負擔問題而絞盡腦汁。所以，怎樣在法律法規(guī)框架內(nèi)，開展合理的稅務(wù)籌劃有著重大的理論價值，進行稅務(wù)籌劃也成為房地產(chǎn)公司經(jīng)營的基本條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論概述

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃，是指由納稅人在未觸犯我國稅收法律、政策、法規(guī)的情況下自行或借助稅收顧問的協(xié)助下，為達到企業(yè)利益最大化而對自身以及公司的生產(chǎn)、營銷、融資、財務(wù)管理等經(jīng)營活動的涉稅事宜加以策劃與運籌的活動，即稅收籌劃目的是在正當、合理的情況下降低納稅人稅收負擔，進而實現(xiàn)個人或企業(yè)經(jīng)濟利益最大化的一種經(jīng)濟行為[1]。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的特點

1.所涉稅種較多且稅額較大

地產(chǎn)公司大都涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、營銷和后期的地產(chǎn)服務(wù)等地產(chǎn)運作全過程，不同經(jīng)營范圍和過程中牽扯到的納稅人類型也各有不同，所要計稅和征收的稅種也較多。另外，由于房屋作為價格以及投資價值都偏高的消費產(chǎn)品，再加上最近十幾年在中國價格一直居高不下，住宅價值被抬至很高，導(dǎo)致地產(chǎn)公司的營業(yè)收入也相當高，使得地產(chǎn)公司許多稅種的計稅金額都因此急劇上升，而要征收的稅金也較其他領(lǐng)域的公司要高。在此形勢下，房地產(chǎn)公司進行稅務(wù)申報更富有可行性。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的財稅政策變動較快

因為房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆诿裆I(lǐng)域，直接關(guān)系到居民群眾日常生活，包括社會安定等，所以政府部門會針對社會經(jīng)濟的具體情況，在針對房產(chǎn)領(lǐng)域的稅收政策方面會進行比較頻繁的微調(diào)。再加上，近些年中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題也越來越突出，市場物價逐漸偏離了人民群眾的實際消費水平，因此國家和各地政府有關(guān)部門也相繼頒布了各種各樣的優(yōu)惠政策制約著地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，許多優(yōu)惠政策還包括了地產(chǎn)行業(yè)的財稅方面，因此地產(chǎn)行業(yè)的政策也更加錯綜復(fù)雜，需要比較專業(yè)的稅務(wù)籌劃措施，來維護地產(chǎn)公司的權(quán)益。

二、稅收籌劃的基本原則

（一）合法性原則

稅收籌劃的另一個基礎(chǔ)的準則就是合法性的準則，主要指的是稅收籌劃工作一定是在依法規(guī)定的區(qū)域內(nèi)開展，不可以越過法律法規(guī)的紅線，也不可以違規(guī)或犯法。公司在開展稅收籌劃的流程中，任何一個環(huán)節(jié)都必須以合規(guī)性為前提條件，才可以確保最終的稅收籌劃的方案都可以通過國家法制機關(guān)的檢查和稅收機關(guān)的確認，而假如沒有堅持合法性的準則，很有可能遭到法律懲罰，從而使公司的損失更多。所以，合法準則也是區(qū)分稅收與其他偷稅漏稅等違法行為的一種最基本的準則。

（二）成本效益原則

稅收籌劃是一種能夠降低公司納稅成本的活動，但并不是任何一家公司都必須納稅籌劃，因為也不是所有公司通過稅收籌劃都可以獲利，是不是進行了稅收籌劃，主要看該公司的經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)濟效益。因為實施稅收籌劃必須花費相應(yīng)的時間，成本中包括了雇傭稅務(wù)人員的費用、制定籌劃辦法的費用等，所以假如稅收籌劃所付出的成本費用超過了稅收籌劃所能夠給公司所創(chuàng)造的利潤，則公司就不必實施稅收籌劃，反之，一旦稅收籌劃的效益遠小于所產(chǎn)生的成本，則實施稅收籌劃就是正確的。所以，小成本經(jīng)濟理論也是企業(yè)必須考慮的一個原則之一[2]。

（三）綜合利益最大化原則

其主要指出，企業(yè)管理者必須站在一個整體企業(yè)財務(wù)管理目標的高度，盡量地從全局考慮，將整個公司的所有業(yè)務(wù)活動都聯(lián)系起來，并制訂出一種良好的管理稅務(wù)計劃的方法。這就是稅收籌劃也是公司在實行財務(wù)管理時的一個很重要的部分之一，所以它必須同企業(yè)其他所有的財務(wù)活動都是相互作用，而且是彼此影響的。如果為了實施稅收籌劃而單純地去要求企業(yè)減少稅務(wù)成本，極有可能會造成整個企業(yè)利潤的下降，所以，企業(yè)在實施稅收籌劃的同時，也必須要選擇企業(yè)整體利益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀分析

稅收籌劃能夠被解讀為合理節(jié)稅，在具體發(fā)展中展示出自身的功效，有助于支撐各種各樣工作的有序開展，完成真正意義上有效管理，獲得較好的發(fā)展。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在運營、投入和發(fā)展環(huán)節(jié)進行科學合理的稅收籌劃，能夠展現(xiàn)自己的功效優(yōu)點，降低面臨產(chǎn)生的影響，真真正正體現(xiàn)稅收籌劃效果。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中面臨風險性的重要因素是內(nèi)部結(jié)構(gòu)工作疏忽大意，無法精確體現(xiàn)工作實際效果。

（一）不夠重視稅收籌劃

房地產(chǎn)公司普遍存在沒有注意稅務(wù)申報的情況，地產(chǎn)公司沒有設(shè)置稅務(wù)申報的機構(gòu)和人員，部分較大的地產(chǎn)公司已經(jīng)有較為完備的稅務(wù)申報工作方案，但很多小型的地產(chǎn)公司則沒有進行稅務(wù)申報方面的規(guī)劃。從二十一世紀以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司成為中國成長最快、效益最大的領(lǐng)域和公司，資金雄厚，業(yè)務(wù)亮人，再加上很多的地產(chǎn)公司的經(jīng)理高層對稅收籌劃的知識都不甚了解，怕觸及法律的邊緣，寧可多拿錢，也不愿意促進稅收籌劃項目在公司內(nèi)部的開展，這些現(xiàn)象在一定程度上阻礙了地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收籌劃的開展。一些經(jīng)濟效益低下的地產(chǎn)公司由于本身的水平限制，對稅收籌劃的重視更為有限。

（二）偷稅、漏稅問題頻現(xiàn)

偷稅、漏稅雖然是中國國家稅收政策中嚴格限定的不法行為，但只要在有利益的地方，便會有投機商人逆法而為之。因為地產(chǎn)公司的銷售額及其他各項有關(guān)稅種計稅依據(jù)都是相當高額的款項，偷稅、漏繳的獲利效應(yīng)也引起了眾多的地產(chǎn)公司違反國家有關(guān)法令的要求，在財務(wù)會計處理中，也埋下了偷稅、漏繳的禍端，甚至背上了刑事法律責任。部分的地產(chǎn)公司也受限由于對稅收籌劃過程的理解并不清晰，誤以為偷稅、漏稅行為即是所謂的稅收籌劃，導(dǎo)致偷稅、漏稅頻現(xiàn)的問題發(fā)生。

（三）預(yù)征預(yù)繳工作混亂

目前的房產(chǎn)公司已經(jīng)普遍采取了預(yù)售形式的營銷模式進行房屋銷售活動，在國家的有關(guān)營業(yè)稅法律法規(guī)的規(guī)定中，如果房產(chǎn)開發(fā)公司通過預(yù)售形式所取得到的預(yù)售收入的預(yù)算款項，是必須于次年預(yù)征或預(yù)交相應(yīng)的營業(yè)稅的。地產(chǎn)公司承擔預(yù)征自貿(mào)區(qū)所得稅職責的一般為財務(wù)工作人員，很多審計從業(yè)者對預(yù)征自貿(mào)區(qū)所得稅并不了解，對適用稅款和預(yù)收款的核算易發(fā)生錯誤等。對大型地產(chǎn)公司而言，稅收的申請必須層層上報，而預(yù)征所得稅有嚴格的申請納稅時限，待高層領(lǐng)導(dǎo)申請通過后往往發(fā)生逾期情形，影響到預(yù)征所得稅的申請繳交，由此產(chǎn)生大量的連鎖反應(yīng)，危害地產(chǎn)公司的運營[3]。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯的地域特征

房地產(chǎn)公司的財稅包括了很多方面的內(nèi)容，除常提及的土地使用稅以外，還涉及到了各種土地占用稅、契稅、土地增值稅，以及房產(chǎn)稅等項目。當然，由于它們均是地方留用所得稅，而地方所得稅的產(chǎn)生又與所屬地方的經(jīng)濟發(fā)展情況和稅收政策有著密切聯(lián)系。因此，在開展房地產(chǎn)納稅籌劃工作的時候便必須從這些情況中入手，以確保稅收籌劃工作與地方的經(jīng)濟社會發(fā)展情況與國家稅收政策相適應(yīng)。中央政府對于財稅政策的調(diào)控通常以宏觀調(diào)控為主，在實施到全國各個地區(qū)的時候也要突出特殊性，并且充分考慮了當?shù)氐呢敹悆?yōu)惠政策。但是因為全國各個地方的經(jīng)濟社會發(fā)展水平高低差異，導(dǎo)致不管在稅收上或是財稅的征管規(guī)范上都存在著明顯的差異，而針對這些情況不僅是對于地產(chǎn)公司會存在認識偏差的問題，就連地方機關(guān)對于國家的財稅優(yōu)惠政策認識上也出現(xiàn)一些誤差，這就加大了對于地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃的困難。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的有效措施

（一）做好稅收籌劃前的準備工作

房地產(chǎn)公司在開展稅收籌劃之前，就必須先將基礎(chǔ)工作搞好，這才能推動稅收籌劃工作正常的開展，使稅收籌劃有其意義。公司的稅收籌劃并非單純的事，由于其發(fā)展需要受到各種因素的干擾，所以，在計劃稅收籌劃之時，也應(yīng)考慮得周全一些，看看公司當時的實際條件，以及是不是有相應(yīng)的管理人才等，總而言之，將準備工作搞好，稅收籌劃的后續(xù)工作就可以更加順暢的開展，同時，也就可以相應(yīng)的降低其中的經(jīng)營風險，從而推動了公司的發(fā)展壯大。

（二）樹立正確的稅收籌劃理念

目前，中國大部分的房地產(chǎn)公司對于稅收籌劃思想還缺乏真正的了解，也不知道它真實的含義，因為我國的稅收政策還很嚴格，所以如果房地產(chǎn)公司想要減少納稅，或者想要采取偷稅、漏稅的措施是不能夠做到的，唯有明白了稅收籌劃的真正含義，形成了合理的稅收籌劃思想，才可以采取適當?shù)拇胧﹣頊p少企業(yè)的納稅，另外，有關(guān)機關(guān)還應(yīng)加大宣傳力度推廣稅收籌劃的重要性，使公司能夠更加切實的掌握稅收籌劃，并借鑒其他企業(yè)已經(jīng)成熟的經(jīng)驗，逐步的完成對企業(yè)的稅收籌劃，并最后實現(xiàn)了減免稅的目的[4]。

（三）建立稅收籌劃組織機構(gòu)

房地產(chǎn)公司要想稅務(wù)籌劃工作成功的進行，必須要設(shè)置稅務(wù)籌劃部門，并配備相應(yīng)的專門工作人員，以便進一步提高稅務(wù)籌劃的操作能力。公司內(nèi)部設(shè)置了稅收籌劃組織部門，一方面有利于稅收籌劃中各項業(yè)務(wù)的進行，另一方面，也表明了稅收籌劃的必要性，參加的人員都必須以嚴肅的心態(tài)面對稅收籌劃的任務(wù)。由于稅收籌劃公司有自己的管理部門，所以就需要安排專門的工作人員，運用自身專業(yè)的理論知識和技術(shù)，進行稅收籌劃的有關(guān)工作，從而提升公司稅收籌劃的管理水平，讓公司的稅收減少，從而推動了公司的發(fā)展壯大。

（四）加強風險意識

房地產(chǎn)公司進行稅務(wù)策劃時，必須要提高人員的風險意識，使人員能夠準確的辨別風險，進而采取相應(yīng)的辦法，避免所有的經(jīng)營風險，減少對公司的損失。公司開展稅收籌劃工作必須真實的認識周圍環(huán)境的變動，如稅收政策的變動、公司管理層的變動等，了解新的稅收政策規(guī)定，熟悉稅收政策的具體內(nèi)容，然后再根據(jù)公司本身的狀況，科學合理的開展稅收籌劃工作，如此可以減少稅收籌劃的風險，保證稅收籌劃能充分發(fā)揮其功效，為公司的發(fā)展增強實力。

（五）及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)財稅政策及其變化

新的財稅優(yōu)惠政策實施以后，地產(chǎn)公司必須順勢而為，做好地產(chǎn)公司稅務(wù)準備工作，以便于適應(yīng)市場經(jīng)濟狀況，搶占市場競爭的優(yōu)勢。房地產(chǎn)公司對當?shù)卣贫ǖ呢敹悆?yōu)惠政策，本身也應(yīng)當要保持高度重視，有些成熟的地產(chǎn)公司可能會對這類的財稅信息有很大的敏感度，從而提高自身的反應(yīng)速度。當前的財稅偵測以及市場經(jīng)濟中都需要從房地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)和部門專業(yè)的發(fā)展等方面著手進行判斷，具備專業(yè)和豐富知識的財政人員能夠在較短時間內(nèi)預(yù)知財政并對其作出反應(yīng)，做出相應(yīng)的政策應(yīng)對即將發(fā)生的變動。

（六）充分了解稅務(wù)機關(guān)的工作流程，提高工作效率

中國的稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)的納稅申報管理工作中起到了巨大的推動作用。地產(chǎn)公司的稅務(wù)準備工作，必須要建立在正確的稅務(wù)機關(guān)稅務(wù)信息依據(jù)之上，也因此必須和稅務(wù)機關(guān)之間建立起有效的信息溝通聯(lián)系，以便于迅速了解地產(chǎn)公司的財務(wù)資料。通常情況下是通過向企業(yè)上報財務(wù)信息的方法，及時了解有關(guān)信息。為提升整個流程的工作效率，還可以建設(shè)公司、產(chǎn)品等財務(wù)信息資料庫，以完成對稅務(wù)機關(guān)相關(guān)數(shù)據(jù)的及時推送和反饋，以及通過吸收專業(yè)人士對地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的政策等變動趨勢做出預(yù)測、評估和研判等，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展水平提供依據(jù)。

（七）提高涉稅事項的籌劃水平

房地產(chǎn)公司建立稅務(wù)計劃措施的重要性在前文中已有所提到。將關(guān)于涉稅事務(wù)的計劃水平提高，主要目的就是為了保證房地產(chǎn)公司保持高速發(fā)展，并盡快增加經(jīng)濟效益。項目立項以后就必須開展大量的工作，每一項工作的可行性都需要進一步地進行調(diào)研，并有機地根據(jù)各項費用估算和稅收籌劃目標進行各種準備工作，在房地產(chǎn)公司具備了良好的發(fā)展機遇以后，其內(nèi)部統(tǒng)籌兼顧的營銷活動水平也將會提高。而財務(wù)人員作為稅收籌劃的主體，在很大程度上也必須擔當起一定的社會責任，充分考慮項目的整體，積極調(diào)研對項目投資利用的可能性，并對新政策下房地產(chǎn)公司的主要經(jīng)濟指標的運用可能性加以深入研究，為今后的稅收籌劃工作奠定了扎實的基礎(chǔ)[5]。

（八）增強企業(yè)稅收籌劃部門的專業(yè)水平

房地產(chǎn)公司存在的稅務(wù)申報問題應(yīng)當采取具體的實施措施加以控制，要克服中小企業(yè)在經(jīng)營活動中出現(xiàn)的困難問題，進一步提高稅務(wù)策劃效益，就必須設(shè)置專業(yè)的稅收管理機構(gòu)，配置專職人員投入到稅務(wù)策劃的操作中。我國的情況特殊，需要重視政策，才能有機會對越來越嚴厲的我國政策形成高度敏感，并及時做出適當反應(yīng)。稅收籌劃和項目建設(shè)之間的相互關(guān)聯(lián)也會進一步地加強，而當二者充分有效融合以后，解決問題的效果也會增強了不少。而減少稅收籌劃實施中的風險屬于為房地產(chǎn)公司爭取更長期發(fā)展機遇的關(guān)鍵舉措，因此必須從增加稅收籌劃的成功率入手，持續(xù)的提高公司經(jīng)營收入，使公司已建立起完整合理的會計信息管理反饋制度。在上述要求都充分滿足以后，公司經(jīng)營、管理的基礎(chǔ)才有機會得以充分的發(fā)展。

五、結(jié)束語

由于房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，各公司內(nèi)部的競爭逐步的加劇，遇到強大的競爭對手，企業(yè)保存實力才可以取勝，所以，房地產(chǎn)公司要提高對稅收籌劃的理解和重視，大力地扶持稅收籌劃的工作發(fā)展，讓稅收籌劃充分發(fā)揮其功能，切實地為公司減少稅費，提高公司的效益，讓公司具有實力，不斷地發(fā)展。

參考文獻：

[1]湯雅清.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對財務(wù)管理影響的分析[J].財經(jīng)界，2021 （14）：171-172.

[2]李麗華.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃之道[J].財會學習，2019 （36）：174-175.

[3]毛明清.基于營改增后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2016 （17）：56-57，63.

[4]劉華珍.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃與財務(wù)管理的協(xié)同體系研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2021 （31）：148-150.

[5]王江寒.新形勢下我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃研究[J].商業(yè)會計，2017 （14）：73-76.