濱江兇猛

李惠琳

殘酷的房企淘汰賽中，戚金興執(zhí)掌下的濱江集團(tuán)一路狂飆。

單單6 月份，濱江通過(guò)競(jìng)買(mǎi)、并購(gòu)、土拍方式增加土地儲(chǔ)備，涉及資金超過(guò)90億元。

算上1-5月118 億元的權(quán)益拿地金額，今年以來(lái)，濱江已經(jīng)花了約200億元補(bǔ)倉(cāng)。

戚金興也成為躍升最快的房企大佬之一。

按今年前6個(gè)月的全口徑銷(xiāo)售總額925.8億元，濱江在克而瑞的排名中，位列第10位。

這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出戚金興的既定目標(biāo)——全國(guó)銷(xiāo)售排名穩(wěn)在15名之內(nèi)。不過(guò)，游刃有余的表象之下，他也有自己的焦慮。

兇猛黑馬

過(guò)去的6月份，戚金興頻繁拿地。

6月最后一天，濱江公告，以29.03億的總價(jià)，獲得杭州一住宅用地100%的權(quán)益。

這是再次加碼杭州。

10天前，濱江已通過(guò)杭州產(chǎn)權(quán)交易所，以23.25億元，間接獲得三個(gè)地塊 51%的權(quán)益。

濱江集團(tuán)杭州市場(chǎng)銷(xiāo)售份額占比（2017-2022 年）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

作為杭州土拍市場(chǎng)常客，濱江在 6月初就以 27.77 億元價(jià)格，競(jìng)得一地塊。

6月中下旬，濱江還通過(guò)增資入股、并購(gòu)承債的方式，兩度擴(kuò)充土儲(chǔ)建面，涉資13.4億元，項(xiàng)目分別在寧波和南京。

樓市行情尚在波動(dòng)，濱江的拿地動(dòng)作，似乎有些激進(jìn)。

在戚金興看來(lái)，這是一種戰(zhàn)略選擇?！盀I江要努力把握這些機(jī)會(huì)、時(shí)間?！?/p>

他是杭州人，1992年在當(dāng)?shù)貏?chuàng)立濱江后，高度聚焦大本營(yíng)，謹(jǐn)慎擴(kuò)張，總銷(xiāo)售額中有八成來(lái)自杭州市場(chǎng)。

到2022年底，濱江的總土儲(chǔ)中，杭州占比達(dá)65%，其余分布在浙江省內(nèi)其他城市，以及廣州、南京、南通、蘇州等一二線城市。

戚金興的經(jīng)營(yíng)思路是：避免舍近求遠(yuǎn)。

“城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角有的，就盡量不到全國(guó)拿?！彼绱私忉屇玫夭呗浴?/p>

一位熟悉濱江的杭州房企人士告訴《21CBR》記者，濱江極致區(qū)域深耕的好處在于，管理半徑小，成本更低。同時(shí)對(duì)杭州當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)商環(huán)境、政府關(guān)系都比較熟悉，積累了一定客戶基礎(chǔ)。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年濱江在杭州市場(chǎng)占有率居首，為20.8%。去年，其新增項(xiàng)目均位于浙江省，38個(gè)位于杭州。

戚金興主打高周轉(zhuǎn)模式，加快銷(xiāo)售去化。

去年，濱江位于杭州的湖翠里、錦翠金宸府、楓汀云邸等項(xiàng)目，從拿地到首開(kāi)，僅用 5—6個(gè)月。

而“楓映華庭”項(xiàng)目，今年2月21日拿地，57天后就出預(yù)售證。

取舍有度

濱江的“黑馬”之姿，早有顯露。

2022年，其以1539億元的銷(xiāo)售額，在全國(guó)份額首次突破1%，位列克而瑞行業(yè)銷(xiāo)售排名第13位，比上一年提升9位。

去年，濱江的股價(jià)持續(xù)上漲，從最低的4.4元左右漲至最高的12.96元。

戚金興父子在胡潤(rùn)百富榜單上的財(cái)富達(dá)190億元，比上年增加100億，排名提升了506位。

“不是我們猛，而是后退的速度比人家小一點(diǎn)?！逼萁鹋d直言，濱江的新增貨值增長(zhǎng)快，只是同行“襯托”。

事實(shí)上，2022年樓市下行，濱江也難以獨(dú)善其身，銷(xiāo)售額同比下降約8%，但對(duì)比百?gòu)?qiáng)房企同比下降41.3%，濱江跑贏大市。

戚金興靠的絕非運(yùn)氣。

兇猛的表象之下，戚金興有自己的投資尺度，要求拿地權(quán)益金額不能超過(guò)現(xiàn)金流的0.6倍。

濱江的項(xiàng)目多采取合作開(kāi)發(fā)模式，降低資金壓力。2022年新增土地中，濱江的權(quán)益占比只有51%，金額為374.1億元，約為全年現(xiàn)金流的54%。

礙于布局的城市地價(jià)成本高，濱江的有息負(fù)債增加到535.45億元，較上年末增加了77億元。于戚金興而言，壓力不大。

一來(lái)，資金夠用。

2022年，濱江經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額增至52.1億元，權(quán)益銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠約690億元。到2022年底，濱江的賬上現(xiàn)金有243億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為146億元。

濱江在國(guó)內(nèi)尚有充裕的融資渠道。同期，公司總授信額度為1183.33億元，同比增長(zhǎng)42%。去年還先后發(fā)行5筆債券，規(guī)模超45億元。

二來(lái)，借的錢(qián)不貴。

濱江的有息負(fù)債結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，銀行貸款、直接融資占比約8：2，相對(duì)便宜，2022年的融資成本只有4.6%。

這受益于戚金興的“取舍”之道。對(duì)外融資時(shí)，他堅(jiān)持不碰境外債、商票、ABS等融資工具，也由此避免了風(fēng)險(xiǎn)。

危機(jī)常伴

偏安一隅，濱江充分享受了區(qū)域深耕的紅利，也暴露了低利潤(rùn)的弊端。

受杭州限價(jià)政策以及高價(jià)拿地的影響，2022年，濱江的綜合毛利率為17.5%，為2016年以來(lái)最低值，同比下滑7.4個(gè)百分點(diǎn)。

“所有雞蛋都集中在一兩個(gè)籃筐里，如果發(fā)生變化，影響就特別大?！?/p>

上述房企人士表示，今年杭州市場(chǎng)的區(qū)域分化明顯。

臨安、臨平、錢(qián)塘、紹興等區(qū)域，去化速度和周期變慢，價(jià)格下降較快，濱江部分項(xiàng)目面臨去化壓力。

戚金興曾試圖擴(kuò)展外省市場(chǎng)，未有明顯改善。

上述房企人士告訴《21CBR》記者，濱江從建筑公司起家，對(duì)總包單位的控制和要求比較嚴(yán)格，日常合作的僅五六家。

這個(gè)模式能?chē)?yán)格把控品質(zhì)，放到其他區(qū)域，效果很難說(shuō)。

“濱江向外擴(kuò)張時(shí)，會(huì)碰到總包單位體系能不能跟上的問(wèn)題?！鄙鲜鋈耸堪l(fā)現(xiàn)，在上海、深圳等城市，濱江的項(xiàng)目進(jìn)展沒(méi)有那么順利。

抓住低溢價(jià)拿地的窗口期大量囤地，有望改變持續(xù)下滑的毛利率。濱江投資部測(cè)算，杭州第一批項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均凈利潤(rùn)率8%左右，第二批略有提高。

2022年凈賺了37 億元，同比增長(zhǎng)23.6%，是少有保持增長(zhǎng)的民企。

2022年戚金興向股東每10股派發(fā)紅利2.5元，合計(jì)派發(fā)現(xiàn)金7.78億元，達(dá)到歷年之最。天眼查顯示，戚金興個(gè)人持有濱江約3.72億股份，約分得9300萬(wàn)元。

戚金興對(duì)員工也頗為慷慨。

去年，他為每位員工發(fā)放3-5萬(wàn)元不等的消費(fèi)券，按2021年底1644名在職員工估算，開(kāi)支高達(dá)5000萬(wàn)元。

2023年，保持穩(wěn)健仍是頭等大事，戚金興收緊了投融資指標(biāo)：

拿地權(quán)益金額控制在300億元內(nèi)，權(quán)益有息負(fù)債控制在470億元內(nèi)，融資貸款利率下降至4.5%以內(nèi)。

對(duì)于銷(xiāo)售目標(biāo)，他沒(méi)像往年一樣定下具體數(shù)字，改為隨行就市的“浮動(dòng)指標(biāo)”——銷(xiāo)售額占國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的1%以上。

在戚金興看來(lái)，未來(lái)5到10年將是濱江最好的時(shí)期。

61歲的他，不言退。