房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)

李金方

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和政策調(diào)控的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資成本過(guò)高、融資渠道受限、信用風(fēng)險(xiǎn)管理不完善、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露等諸多問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合成為當(dāng)下的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)融合，解決房地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資難題，已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理和發(fā)展的重要議題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是資金需求量大。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量資金用于土地購(gòu)置、房屋開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)，因此其資金需求量較大。

二是資金來(lái)源復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源多種多樣，包括自有資金、銀行貸款、信托計(jì)劃、債券發(fā)行、股票發(fā)行等多種融資方式，因此其資金來(lái)源相對(duì)復(fù)雜。

三是財(cái)務(wù)管理復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)不同來(lái)源的資金進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，包括融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、融資成本的降低、融資渠道的拓展、風(fēng)險(xiǎn)管理的加強(qiáng)等多方面的工作，因此財(cái)務(wù)管理相對(duì)復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合現(xiàn)狀

（一）融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的融資結(jié)構(gòu)主要包括自有資金、銀行貸款、債券發(fā)行、信托計(jì)劃、股票發(fā)行等多種方式。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)以銀行貸款和債券發(fā)行為主，其中銀行貸款占比較大，但是近年來(lái)政策不斷收緊，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模和期限也有所限制。此外，債券發(fā)行已成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式，但是隨著市場(chǎng)供求變化，債券利率也在不斷上升，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)融資成本的壓力。

（二）融資渠道與融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的融資渠道包括銀行貸款、債券發(fā)行、私募基金、資管計(jì)劃等多種方式。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資方式，但是近年來(lái)受到政策收緊和銀行資金緊縮的影響，銀行貸款渠道有所收縮。債券發(fā)行是房地產(chǎn)企業(yè)另一種常用的融資方式，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和市場(chǎng)供求變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要靈活調(diào)整債券融資模式。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)私募基金、資管計(jì)劃等多種方式進(jìn)行融資。但是這些融資渠道往往存在較高的門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎選擇。

（三）融資成本與融資效率

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合的融資成本是企業(yè)融資的重要指標(biāo)，包括融資利率、融資費(fèi)用、融資期限等多個(gè)方面。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高，主要是受到政策收緊、銀行資金緊縮和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素的影響。為降低融資成本，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，拓展融資渠道，同時(shí)也要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理和流動(dòng)性管理，提高融資效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)規(guī)劃和管理，制訂合理的融資計(jì)劃和投資計(jì)劃，提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)融資和投資的有效銜接。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合中存在的問(wèn)題

（一） 融資成本過(guò)高

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合中存在的一個(gè)重要問(wèn)題是融資成本過(guò)高。房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本包括利率、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等多個(gè)方面，而這些成本在一定程度上限制了企業(yè)的融資能力和資金利用效率。首先，政策收緊導(dǎo)致融資成本上升。隨著政策收緊，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款規(guī)模和期限有所限制，使得企業(yè)在融資時(shí)難以獲得低成本的資金支持。其次，銀行資金緊縮也導(dǎo)致融資成本的上升。銀行的資金來(lái)源主要是存款，當(dāng)資金緊縮時(shí)，銀行對(duì)于資金的使用也會(huì)更加謹(jǐn)慎，從而提高了融資成本。

（二）融資渠道受限

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合中存在的另一個(gè)問(wèn)題是融資渠道受限。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴(lài)銀行貸款和債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，但是受到政策收緊、資金緊張等因素的影響，這些融資渠道受到了一定的限制。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)想要拓展其他融資渠道也存在較高的門(mén)檻和風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致融資渠道相對(duì)單一，企業(yè)的融資能力受到一定的制約。具體來(lái)說(shuō)，銀行貸款渠道因?yàn)檎呤站o和監(jiān)管要求的加強(qiáng)而收縮，企業(yè)的貸款規(guī)模和期限受到一定的限制；債券市場(chǎng)的監(jiān)管也在不斷加強(qiáng)，債券發(fā)行的成本也在上升，企業(yè)的融資效率受到一定的影響。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)管理不完善

由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模較大，融資周期較長(zhǎng)，其融資過(guò)程中也面臨著較高的信用風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)信用評(píng)級(jí)較低，其融資成本將會(huì)大幅上升，甚至難以獲得融資支持。同時(shí)，企業(yè)在資金運(yùn)作過(guò)程中還需要面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，需要通過(guò)完善的信用風(fēng)險(xiǎn)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和蔓延。然而，當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)在信用風(fēng)險(xiǎn)管理方面存在不完善的情況。首先，企業(yè)在融資過(guò)程中沒(méi)有進(jìn)行充分的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制，對(duì)于借貸方的信用評(píng)級(jí)、還款能力等情況了解不足，從而增加了企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)。其次，企業(yè)在融資過(guò)程中缺乏足夠的擔(dān)保和保障措施，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)和應(yīng)對(duì)能力較弱。

（四）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露

由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模較大，企業(yè)債務(wù)也隨之增加。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)下行、政策收緊等因素的影響，企業(yè)可能會(huì)面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的暴露。這種情況下，企業(yè)難以按時(shí)還款，甚至?xí)l(fā)生違約等情況，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和信用評(píng)級(jí)都將產(chǎn)生不利影響。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨多重壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也有所增加。一方面，政策收緊導(dǎo)致銀行貸款規(guī)模和期限受到限制，企業(yè)的融資能力下降；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨調(diào)控和去杠桿化的要求，企業(yè)的資金回籠周期變長(zhǎng)，資金流動(dòng)性也面臨一定壓力，從而增加了企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合應(yīng)對(duì)措施

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)可以幫助企業(yè)降低融資成本、提高融資效率，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)融合的良性發(fā)展。首先，拓展多元化融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行債券、股票、優(yōu)先股等證券產(chǎn)品，引入更多的投資者和資金來(lái)源。另外，還可以通過(guò)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和模式，如ABS、PPP等方式來(lái)融資。其次，提高融資效率。企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)與供應(yīng)商和銷(xiāo)售渠道的協(xié)作，提高項(xiàng)目進(jìn)度和銷(xiāo)售速度，從而實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠和利用。

（二）拓展融資渠道

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要依賴(lài)于銀行貸款和債券發(fā)行等傳統(tǒng)融資方式，但是這些方式成本較高、渠道有限、周期長(zhǎng)等缺點(diǎn)也在限制企業(yè)的融資能力和資金利用效率。因此，拓展融資渠道是必要的。

第一，通過(guò)資本市場(chǎng)融資。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)發(fā)行債券、股票、優(yōu)先股等證券產(chǎn)品，引入更多的投資者和資金來(lái)源。通過(guò)資本市場(chǎng)融資，企業(yè)可以降低融資成本、提高融資效率，同時(shí)還可以提高公司知名度和品牌價(jià)值。

第二，通過(guò)金融創(chuàng)新融資。企業(yè)可以通過(guò)金融創(chuàng)新的方式，如ABS、PPP等方式來(lái)融資。通過(guò)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和模式，企業(yè)可以獲得更加靈活、多樣化的融資方式，提高融資效率和資金利用效率。

第三，與資本方合作融資。企業(yè)可以與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持。

（三）強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)融合中需要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)管理，以減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。一是要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在與銀行和其他借貸方進(jìn)行融資合作之前，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行信用評(píng)估，以確定對(duì)方的還款能力和信用狀況。在進(jìn)行信用評(píng)估的同時(shí)，企業(yè)還需要建立完善的信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系，包括規(guī)范的信用授信流程、合理的擔(dān)保措施和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制等。二是要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警。企業(yè)需要建立完善的信用風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和變化，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。

（四）積極應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了有效應(yīng)對(duì)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取積極措施，以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。首先，合理規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)。企業(yè)應(yīng)在規(guī)劃債務(wù)結(jié)構(gòu)時(shí)，避免過(guò)度依賴(lài)短期債務(wù)，同時(shí)控制長(zhǎng)期債務(wù)比例，確保債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，加強(qiáng)資金管理和運(yùn)作。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理和運(yùn)作，包括規(guī)范資金流動(dòng)和使用，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合成功案例分析

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合領(lǐng)域，存在著許多成功的案例。這些企業(yè)通過(guò)多種方式和渠道融資，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高融資效率和資金利用效率，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)融合的良性發(fā)展。例如，萬(wàn)科通過(guò)發(fā)行債券、ABS等方式融資，采用多元化的融資渠道和方式，降低了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高了融資效率和資金利用效率。碧桂園則通過(guò)發(fā)行債券、股票等方式融資，實(shí)現(xiàn)了多元化的融資，降低了融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高了融資效率和資金利用效率。

除此之外，還有一些值得借鑒的做法，例如企業(yè)可以與風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)、私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持，同時(shí)還可以通過(guò)政策性融資、金融創(chuàng)新等方式獲得更加靈活和多樣化的融資渠道。此外，企業(yè)還可以加強(qiáng)內(nèi)部的資金管理和運(yùn)作，規(guī)范資金流動(dòng)和使用，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

六、結(jié) 語(yǔ)

在當(dāng)前金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融合已成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。財(cái)務(wù)融合不僅可以降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，提高融資效率和資金利用效率，還可以促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部的協(xié)同發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)融合過(guò)程中也面臨著一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)需要采取積極的應(yīng)對(duì)措施，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)融合的良性發(fā)展。在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理和創(chuàng)新，不斷探索財(cái)務(wù)融合的新模式和新路徑，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。