海外取經(jīng)：物業(yè)管理有章可循

章江

物業(yè)管理必須有章可循

新加坡依法辦事

在新加坡，政府對居民住宅及物業(yè)管理制定了詳細的規(guī)章制度，形成法律，不管是物業(yè)公司還是業(yè)主都依法遵章行事，避免多種矛盾或是糾紛的發(fā)生。新加坡建屋發(fā)展局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌物業(yè)管理的職能部門，除了具有監(jiān)督管理職能，另一項主要工作是服務，例如制定一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區(qū)的認同。在建屋發(fā)展局的統(tǒng)一規(guī)劃下，新加坡的物業(yè)管理始終朝著有序的方向發(fā)展。

新加坡建屋發(fā)展局早在1967年就制定了《土地所有權法案》，后經(jīng)過多次修訂。該法案共有158章，規(guī)定每個新建住宅區(qū)必須在兩年內成立社區(qū)管理委員會，成員由全體業(yè)主投票選出。該委員會代表全體業(yè)主管理社區(qū)，每年召開一次全體大會，負責制定社區(qū)行為規(guī)則以及聘請物業(yè)公司等重要事務，以投票方式?jīng)Q定社區(qū)或公寓的公共事務，例如，要不要增添公共設施，使用公共設施是否收費，收多少，是否增加或減少物業(yè)管理費，等等。

《土地所有權法案》規(guī)定了土地開發(fā)商在建造住宅時必須遵守的條例，與此同時確保物業(yè)管理的規(guī)范化。管理執(zhí)照需要每年經(jīng)政府部門審批核發(fā)，凡是違反條例或不按照規(guī)章辦事被業(yè)主告上法庭的物業(yè)公司，將依據(jù)法規(guī)進行處罰，嚴重的將被吊銷營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受兩年的房地產(chǎn)管理培訓，通過專業(yè)考試才能上崗。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會有權立即將其解聘。可以說，居住區(qū)內所有事情的決定權都在業(yè)主手中，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。

新加坡住宅物業(yè)的類型主要分為兩大類，一類是政府開發(fā)的組屋。在組屋管理體系中，居民購買后，本質上擁有99年的政府組屋租賃權，不過房屋及其附屬的共用部位和設施設備的所有權還是歸屬于建屋發(fā)展局。根據(jù)這種所有權的關系，建屋發(fā)展局承擔了組屋的物業(yè)管理職責，居民根據(jù)承租的房屋情況每月支付管理費用。但在實際管理中，由政府直接進行物業(yè)管理，容易出現(xiàn)管理不到位、居民反映的問題得不到及時處理等問題，既增加了政府的管理成本，又難以滿足居民多方面的合理訴求。為此，1989年新加坡正式建立了市鎮(zhèn)理事會，形成了市政理事會管理為主、政府管理為輔、志愿者補充協(xié)調的多方管理模式。

組屋的物業(yè)管理由市鎮(zhèn)理事會統(tǒng)一協(xié)調，物業(yè)管理費由政府補貼、物業(yè)管理處通過出租商業(yè)中心取得的租金和商務收入以及住戶繳納的費用組成。組屋不配保安，保潔和維修分包給專業(yè)公司。物業(yè)管理費按住房面積計算，費用在18新加坡元～80新加坡元左右，水電費由居民直接交給公用事業(yè)局。

另一類是私人開發(fā)的高級住宅，被當?shù)胤Q為共管式公寓。建成入住后前兩年由房地產(chǎn)開發(fā)商管理，然后才聘請專業(yè)的物業(yè)公司打理。這樣的安排比較合理，新住宅剛建成因工程質量和配套設施的問題導致的投訴最多，開發(fā)商處理起來更直接，很多糾紛和矛盾能夠得到及時妥善的處理。

共管式公寓每年的物業(yè)管理費按13個月收取，物業(yè)公司的利潤大致為8%，具體的管理費標準由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商確定。物業(yè)合同通常一年一簽，除管理費外，不再收取任何費用。如果房屋維修超支，可向業(yè)主說明情況，另行收取。物業(yè)配備的人員只有2～3人，負責保安和監(jiān)督協(xié)調工作。至于維修、綠化和清潔等專項服務，通常分包給專業(yè)公司。據(jù)了解，很多物業(yè)公司的主營業(yè)務已不僅是物業(yè)管理，其經(jīng)營收入很大一部分來自房屋租售等經(jīng)營活動，有的物業(yè)公司已成為上市公司。

法國禁止亂收費

法國房地產(chǎn)開發(fā)商在售樓前，必須選好物業(yè)管理公司，選擇的標準通常是看“口碑”。物業(yè)公司在大部分業(yè)主入住后開始運作，以召集人的身份召開業(yè)主大會。這個會議很重要，不但能夠監(jiān)督物業(yè)管理，而且可以讓業(yè)主相互認識。因為關乎切身利益，所以業(yè)主都會參加。第一項議程按照法國的物業(yè)管理制度選出主席和副主席（必須由業(yè)主擔任），負責召開此后的業(yè)主大會。第二項議程由物業(yè)公司經(jīng)理述職，報告前一段時間物業(yè)開支、存在的問題和業(yè)主提出的書面建議、物業(yè)下階段的開支計劃。第三項議程由業(yè)主們自由討論，有人會批評物業(yè)管理失誤，有人會要求刪減或增加某項物業(yè)服務，有人會對物業(yè)提出建議，甚至要求更換物業(yè)負責人。正是業(yè)主的“苛刻”，造就了行之有效的法國物業(yè)管理模式——一切為了業(yè)主利益。業(yè)主大會的最后一項議程是表決，業(yè)主以舉手的方式對物業(yè)前一段的開支、下一階段的開支預算和是否批準需要追加預算的新工程等進行表決，物業(yè)公司記錄表決結果并執(zhí)行有關決議。最后大會產(chǎn)生“業(yè)主委員會”，這些委員代表業(yè)主利益，與物業(yè)公司定期或不定期溝通，提出意見或建議。他們從事的工作是義務性質的，沒有報酬。

法國物業(yè)公司不根據(jù)“每平方米標準”收費，而以本年度內干了多少活和隨之消耗的人工費為標準。物業(yè)公司大部分的收費項目須在物業(yè)預算里列出，并經(jīng)業(yè)主大會批準。政府對物業(yè)公司收費制定了一整套管理方法，有專門機構不定期檢查物業(yè)公司的賬目，絕對禁止物業(yè)公司亂收費，更不允許物業(yè)公司搞欺詐活動（例如與房屋維護公司簽定含回扣的合同），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴懲不貸，甚至會被吊銷營業(yè)執(zhí)照。

法國大部分物業(yè)公司并不靠收取管理費賺錢，因為在政府部門的嚴格審查下，管理費大多被作為工資支付給公司員工。為了保證有穩(wěn)定的收入，物業(yè)公司采用兩種方法賺錢：一是投資。大部分物業(yè)公司管理多座大樓，掌握大修基金和預收的物業(yè)費，這筆收入非?？捎^。二是房屋租賃的中介費。許多業(yè)主買房并不是自己住，只是投資的一種手段。他們通常將房屋簡單裝修后，通過物業(yè)公司租出去，后者每月可從中提取一筆固定的手續(xù)費。

德國賬目不含糊

德國有物業(yè)公司聯(lián)合會，各州有地區(qū)性的物業(yè)公司協(xié)會。有的房地產(chǎn)開發(fā)商本身也兼管物業(yè)公司。為了保證物業(yè)管理的質量，管理人員上崗前必須進行嚴格的業(yè)務培訓。物業(yè)公司的聘用期限只有5年，如果續(xù)聘必須再簽合同。物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標準，根據(jù)其工作質量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。

作為業(yè)主利益的維護者和代理人，物業(yè)公司的職責主要分為兩方面：一是負責出面替雇主履行德國相關房產(chǎn)法中所規(guī)定的責任和義務。例如，接洽房屋買賣和租賃業(yè)主，一旦房屋租賃合同生效，凡是出現(xiàn)任何與房產(chǎn)質量和設施有關的問題，物業(yè)公司都有義務替業(yè)主出面解決。再如，當租房者違約或者做出不利于房東的事時，物業(yè)公司會出面干涉。如果租賃雙方出現(xiàn)糾紛，作為中間人的物業(yè)公司會出面進行調解。當雙方租賃合同終止時，物業(yè)公司還有代為驗收的義務，房地產(chǎn)商一般無需與房客直接打交道。

二是物業(yè)公司直接受雇于業(yè)主，負責小區(qū)常規(guī)的檢查和管理工作，按條約規(guī)定負責雇主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，做好水電暖等設施的檢查和維護工作，定期檢查防火、防盜設施和地下車庫管理等。為保證管理任務的順利執(zhí)行，物業(yè)公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同。不論何時出現(xiàn)意外狀況，只要撥打24小時服務電話，專業(yè)維修公司會迅速指派維修人員進行處理。

德國人在買房或租房時，會在合同上清楚地看到物業(yè)費明細，物業(yè)管理費用包括垃圾處理費用、樓宇及停車庫公共電費、樓宇墻體的清潔費和停車庫清潔費、電梯運轉費、樓宇（含住宅樓和商用樓）保險費、第三方責任險費和物業(yè)管理的人工費。德國的物業(yè)管理費比較獨特，實際的物業(yè)管理費與房子新舊有很大關系，房子越舊物業(yè)管理費越低。如一幢建于20世紀60年代的單元房，該層東每月須交物業(yè)管理費35歐元；而一幢新樓，每月可能須交100歐元以上的物業(yè)管理費。

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