物業(yè)亂象治理須“過五關”

張宏羽

近年來，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛頻出，小區(qū)物業(yè)服務管理是否規(guī)范影響著居民生活的安全感和幸福感。有的小區(qū)業(yè)主“炒掉了”長年服務小區(qū)的物業(yè)公司，還有的請來專業(yè)審計團隊倒查賬目，業(yè)主與物業(yè)公司鬧上法庭的事件也屢見報端。物業(yè)亂象叢生，復雜且多樣，可謂“關關難過”，社會呼喚“破局”之策。

關卡一：隨意收費

照明費、打墻費、拆欄桿費、垃圾處置費、供水加壓費……提到物業(yè)亂收費情況，不少業(yè)主有一肚子苦水——這個費那個費，或強制服務，或巧立名目，十個手指都數(shù)不過來。此外，物業(yè)公司不執(zhí)行政府指導價、不按規(guī)定公示進行收費、不按規(guī)定提供服務而收費等問題也較為突出。

記者注意到，2022年11月江蘇省市場監(jiān)管局發(fā)布一批物業(yè)服務企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益專項整治的典型案例，其中不少都與亂收費有關：在一起案例中，徐州市某物業(yè)公司向不帶電梯的多層住宅業(yè)主多收12.93萬元。

不僅如此，有的物業(yè)公司存在價格欺詐、高額收費的情況。據(jù)相關媒體報道，在一年半的時間里，某物業(yè)公司利用小區(qū)各公共區(qū)域的電表、水表配置不到位的漏洞，公示虛假公共能耗費收支情況，使得1259戶業(yè)主的權(quán)益受損。

關卡二：疏于服務

交了物業(yè)費，物業(yè)公司就一定能提供相應的服務嗎？在有的小區(qū)，這得打上一個大大的“問號”。

2022年12月，安徽省合肥市通報了一起物業(yè)公司疏于服務的案例。該物業(yè)公司的服務存在小區(qū)衛(wèi)生保潔不到位、公共區(qū)域垃圾和樓道雜物清理不及時、非機動車亂停亂放、“飛線”充電、車輛管理不到位等問題。通報顯示，雖經(jīng)多次約談，該物業(yè)公司均未進行有效整改。之后，小區(qū)業(yè)主委員會將不再與該物業(yè)公司續(xù)約。

這并非個例。在全國范圍內(nèi)，物業(yè)公司疏于服務的情況時有發(fā)現(xiàn)。上海市嘉定區(qū)人民檢察院曾辦理過一起公益訴訟案，檢察官多次排摸，發(fā)現(xiàn)多輛電動自行車停在樓棟“飛線”充電。檢察機關遂向相關部門制發(fā)檢察建議，要求對“飛線”充電問題進行整治。

在上海市寶山區(qū)人民檢察院辦理的一起公益訴訟案中，檢察官發(fā)現(xiàn)隨機抽查的樓棟多層樓層有自行車、雜物和花盆等物品占用疏散通道、安全出口，部分樓層甚至占用了一半的疏散通道。檢察官還發(fā)現(xiàn)，部分防火門的自動閉門器、鉸鏈損壞，甚至存在防火門無法正常關閉的情況。檢察機關向職能部門制發(fā)了檢察建議，建議其對消防安全問題及時處理，督促物業(yè)公司加強對消防設施的維護管理。

關卡三：停車費用

涉及物業(yè)的糾紛有不少是因物業(yè)公司亂漲停車費用引發(fā)的。在一起法院判例中，廣東省廣州市的杜女士曾于2016年與開發(fā)商D公司簽訂合同購買房產(chǎn)，根據(jù)合同的規(guī)定，D公司在買賣合同訂立時已選聘J公司提供前期物業(yè)管理服務并與J公司簽訂了《前期物業(yè)服務合同》。與D公司簽訂合同的當天，杜女士也與J公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》。相關協(xié)議明確約定了機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月。

2017年房屋交付使用后，杜女士一直按照此標準向J公司繳納停車費。2018年1月，J公司忽然張貼出一紙公告，上調(diào)地下車位的停車費。杜女士等業(yè)主要求恢復原價，而J公司態(tài)度強硬拒不協(xié)商。杜女士遂將D公司和J公司訴至法院。

法院認為，《前期物業(yè)服務合同》是商品房買賣合同的一部分，對原告、D公司、J公司均具有法律約束力。D公司、J公司未經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下車位月租價格上調(diào)，程序上侵害了小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)，又違反合同約定。法院判決，兩被告應按照約定，按原價收費標準向原告開放小區(qū)地下車位服務。

杜女士的勝訴可以適用在所有小區(qū)嗎？答案或許沒那么簡單。在大多數(shù)地區(qū)，停車費的定價權(quán)完全交由市場，由經(jīng)營者自主制定，對于停車費漲價的問題，若未簽訂《前期物業(yè)服務合同》與《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，訴訟之路恐怕舉步維艱。

曾有專家認為，住宅小區(qū)配套的車庫、車位具有特殊性，是小區(qū)住宅的附屬設施，且不少小區(qū)未成立業(yè)主委員會，業(yè)主缺乏與開發(fā)商議價維權(quán)的能力，故建議將住宅小區(qū)機動車停放服務收費納入政府指導價管理，以此進行合理限制。記者梳理發(fā)現(xiàn)，出于各種考量，我國目前出臺小區(qū)停車收費政府指導價的地區(qū)并不算多。

關卡四：公共收益

一些小區(qū)會在公共區(qū)域設置停車位，此類停車位收益往往是公共收益。除了公共區(qū)域的停車位收益，公共區(qū)域的廣告收益、租賃攤位的收益、利用公共配套經(jīng)營的收益等也有可能是公共收益。

依照我國《民法典》規(guī)定，物業(yè)公司等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務人應當定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

一些物業(yè)公司卻在公共利益上動起了歪腦筋。湖北省大冶市曾通報第一批專業(yè)化物業(yè)服務收費信息不透明專項整治典型案例。記者發(fā)現(xiàn)，六成案例涉及未公示和移交公共部位收益的情況。

在一起案例中，大冶市某物業(yè)公司服務小區(qū)期間，未公示公共部位收益，未移交公共部位收益。相關部門依據(jù)《湖北省物業(yè)服務和管理條例》及相關規(guī)定，責令該公司在小區(qū)顯著位置對收取的公共收益進行公示，并根據(jù)該公司與業(yè)主委員會合同約定，移交公共部位收益15萬元，對該物業(yè)公司相關負責人進行約談，扣除相應信用信息分值。

關卡五：內(nèi)部亂象

物業(yè)公司內(nèi)部管理的失序，也會給業(yè)主帶來困擾。在上海金山區(qū)人民檢察院辦理的一起物業(yè)人員職務侵占案中，某物業(yè)公司劉某的工作職責為收取該小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)費、停車費、單據(jù)及發(fā)票管理、臺賬登記、接待等。劉某在2021年9月至10月期間，利用職務上的便利，將某小區(qū)業(yè)主以現(xiàn)金形式繳納的物業(yè)費、停車費等費用非法占為己有，金額達人民幣27萬余元。

記者發(fā)現(xiàn)，一些物業(yè)中還存在“抱團”敲詐業(yè)主的情況。上海青浦區(qū)人民檢察院就曾辦理過類似案件——物業(yè)主管周某某伙同物業(yè)客服部主管陳某、保安部主管宋某某，以不讓裝修工人進行房屋裝修、阻礙運輸車輛進入小區(qū)、拆除業(yè)主家中違法搭建等為由進行敲詐勒索，逼迫眾多業(yè)主給付財物，非法獲利3萬余元和10余條名牌香煙。

優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境離不開物業(yè)的有效管理

金山區(qū)人民檢察院的檢察官向記者表示，造成物業(yè)公司內(nèi)部亂象的原因有三：第一，物業(yè)公司管理制度的漏洞是相關人員實施犯罪的重要原因；第二，相關物業(yè)人員普遍年齡大、文化程度低，相應的法律意識不強，加之公司法律宣傳教育不到位，會為違法犯罪行為的滋生提供溫床；第三，物業(yè)人員準入門檻低、工資待遇不高、流動性較大，公司相應的管理約束機制也比較薄弱，導致部分物業(yè)人員產(chǎn)生犯罪的念頭。

基層實踐助力“通關”

在“第二屆上海社會建設和基層社會治理創(chuàng)新項目征集與推廣活動頒獎儀式暨社會建設專家講壇”上，上海市閔行區(qū)新虹街道“黨建領航·紅色物業(yè)”項目獲得了“入圍創(chuàng)新展示項目”稱號。獲悉消息后，記者深入走訪新虹街道，以期為小區(qū)物業(yè)亂象治理探尋有益參考。

毀綠種菜、破墻開店、黑色廣告、群租……曾經(jīng)，上海市閔行區(qū)新虹街道的小區(qū)物業(yè)服務管理工作不盡如人意。但僅用了短短幾年，這個街道的小區(qū)面貌“華麗蛻變”，物業(yè)服務管理有口皆碑，社區(qū)居民滿意度逐年提升。通過黨建這一根“紅繩”，新虹街道將物業(yè)治理各方有效串聯(lián)和整合，在區(qū)委組織部、區(qū)房管局的指導下，改變以往物業(yè)“單打獨斗”的工作模式，探索多元介入、共建共治“紅色物業(yè)創(chuàng)新治理”模式。

在深度賦能物業(yè)管理體系上，新虹街道加強行業(yè)黨建，成立“物業(yè)行業(yè)聯(lián)合黨總支”。制定《新虹街道物業(yè)管理考核獎勵方案》和全面推行物業(yè)服務“四個一”標準，提升物業(yè)服務的標準化、科學化水平。同時，借助“新虹街道物業(yè)管理實訓基地”及“新時代上海黨建引領物業(yè)治理創(chuàng)新實踐基地”等平臺，以黨性鍛煉、技能比武、教育實訓等方式強效增能。

“紅色物業(yè)”同當下的新應用、新技術(shù)相結(jié)合，實現(xiàn)物業(yè)監(jiān)管動態(tài)化、物業(yè)管理實時化。推出“物業(yè)直通車”App，讓居民可以隨時隨地發(fā)現(xiàn)問題、上報問題，并在手機上對物業(yè)服務打分，并動態(tài)生成物業(yè)服務窗口排名和物業(yè)公司排名“黑白名單”。打造“紅色物業(yè)智慧安居”信息平臺，主系統(tǒng)共有物業(yè)監(jiān)管、業(yè)委建設、租賃管理、應急智慧四大內(nèi)容，28個小區(qū)的智能感知設備也悉數(shù)接入平臺。

對此，中國浦東干部學院基層黨建研究中心主任、教授吳濤評價道：“人民群眾在哪里，民生需求在哪里，黨建就覆蓋到哪里。黨建引領將物業(yè)管理的‘難點變成社區(qū)治理的‘亮點，將問題解決方案融入黨的方針政策，形成因地制宜、因時制宜的治理經(jīng)驗，這不僅有助于黨組織發(fā)揮其自身優(yōu)勢，做好物業(yè)公司與業(yè)主之間的‘調(diào)節(jié)器與‘中間人，還有效提升了社區(qū)治理的現(xiàn)代化效能和效益?！?/p>