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    房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)探究

    2023-06-18 09:42:58王歡
    管理學(xué)家 2023年11期
    關(guān)鍵詞:稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)

    王歡

    [摘 要]隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈及稅收政策的不斷變化,稅務(wù)籌劃在企業(yè)稅務(wù)管理中的作用愈加重要。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)均涉及應(yīng)稅業(yè)務(wù),圍繞各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作是降低稅務(wù)成本的必然選擇。在實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)稅務(wù)籌劃實(shí)現(xiàn)合理避稅,同時(shí)根據(jù)國(guó)家政策指導(dǎo)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)深化改革和創(chuàng)新發(fā)展目標(biāo),但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中因政策、人員、經(jīng)濟(jì)等多方面因素的影響,籌劃效益不夠理想,對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅務(wù)籌劃要點(diǎn)采取有力措施,提高稅務(wù)籌劃效益,最大幅度地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

    [關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié);稅務(wù)籌劃

    中圖分類號(hào):F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-1722(2023)11-0094-03

    一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的意義

    (一)實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)

    房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施稅務(wù)籌劃的核心目的是降低稅務(wù)成本并增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,稅務(wù)籌劃涉及企業(yè)所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)密不可分。房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)涉稅業(yè)務(wù)制訂的籌劃方案在執(zhí)行過(guò)程中,能夠促進(jìn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),落實(shí)戰(zhàn)略目標(biāo),降低企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

    (二)強(qiáng)化企業(yè)納稅意識(shí)

    房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅及契稅等多個(gè)稅種,涉稅業(yè)務(wù)處理不規(guī)范極易引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查風(fēng)險(xiǎn),影響企業(yè)的納稅信用評(píng)分。房地產(chǎn)企業(yè)在通過(guò)稅務(wù)籌劃手段避稅的同時(shí),對(duì)各項(xiàng)涉稅業(yè)務(wù)的了解更加全面,可精準(zhǔn)掌握稅收政策要求,增強(qiáng)合格納稅意識(shí),在實(shí)務(wù)中積極履行納稅人義務(wù),承擔(dān)納稅責(zé)任。

    (三)提高企業(yè)管理水平

    房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)管理運(yùn)營(yíng)及日常財(cái)務(wù)管理等活動(dòng)中均涉及稅務(wù)問(wèn)題,比如應(yīng)收應(yīng)付賬款處理、投融資管理、費(fèi)用管理等,企業(yè)的稅務(wù)籌劃質(zhì)量會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

    房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作,要從全局角度著手,優(yōu)化調(diào)整企業(yè)的成本、利潤(rùn)、資金的組合,著眼于具體經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)制定籌劃措施,可以彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的漏洞和缺陷,保障稅務(wù)籌劃的全面性,最大程度地提高稅務(wù)籌劃效益,提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。

    二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)

    (一)前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)

    1.項(xiàng)目立項(xiàng)

    在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié),土地增值稅籌劃是主要籌劃內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目包括普通住宅、商鋪、公寓,及地下車位等。其中住宅和非住宅適用的土地增值稅稅率不同。在項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分項(xiàng)目中土地增值稅稅率不同的物業(yè)類型,避免企業(yè)承受較高的土地增值稅稅負(fù)[2]。

    在實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)企業(yè)在立項(xiàng)環(huán)節(jié),籌劃商鋪和住宅面積比例時(shí),應(yīng)將可以并入住宅產(chǎn)品的商鋪,及時(shí)并入住宅,比如采用一拖二方式設(shè)計(jì)商鋪,即一樓為商鋪,二層與一層合并為住宅,二層房屋可規(guī)劃為住宅,而實(shí)際銷售價(jià)以商鋪售價(jià)為主,可以增加企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入,也可以在土地增值稅清算時(shí)將商鋪并入住宅產(chǎn)品完成清算,適用較低的土地增值稅稅率計(jì)算繳稅。如果合并后的住宅增值率低于20%,則企業(yè)可享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策,減少稅負(fù)支出。

    2.取地

    《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例(2011年修訂)》中規(guī)定,納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅金等成本,在提供有效證明的基礎(chǔ)上可扣除。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)會(huì)付出較多的成本,占總體開(kāi)發(fā)成本的20%~40%,如果獲取土地付出的成本無(wú)法扣除,將加重房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。

    對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)在取地環(huán)節(jié),應(yīng)當(dāng)選擇合理的取得方式,比如土地出讓方式,如果出現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)用,企業(yè)應(yīng)盡快向政府繳納,避免取地成本無(wú)法扣除。此外,房地產(chǎn)企業(yè)部分項(xiàng)目可通過(guò)合作開(kāi)發(fā)模式獲取土地資源,減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的稅負(fù)。

    3.融資

    房地產(chǎn)融資活動(dòng)中產(chǎn)生的利息成本對(duì)稅負(fù)的影響也不容忽視,可成為企業(yè)增加稅務(wù)籌劃效益的有效路徑。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債融資過(guò)程中,可對(duì)融資利息成本展開(kāi)籌劃,根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定,企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款利息的利率低于或與同期銀行利率持平,則可在計(jì)算企業(yè)所得稅之前扣除。

    對(duì)土地增值稅而言,企業(yè)清算期間可在利息據(jù)實(shí)扣除和土地成本與開(kāi)發(fā)成本總和在5%以內(nèi)扣除兩種方式中選擇。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇過(guò)程中應(yīng)測(cè)算兩種方式,選擇扣除額最多的扣除方式[3]。

    (二)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)

    1.成立商貿(mào)公司

    房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間對(duì)建材物料、機(jī)械設(shè)備的需求量較大,對(duì)外采購(gòu)相對(duì)頻繁,因此企業(yè)可成立商貿(mào)公司,與其簽訂采購(gòu)合同,采購(gòu)價(jià)格可適度高于行業(yè)均價(jià),達(dá)到扣除額增加的目的,根據(jù)企業(yè)的資金流周轉(zhuǎn)情況,合理調(diào)整進(jìn)度,按照進(jìn)項(xiàng)稅抵扣情況控制采購(gòu)頻率。在企業(yè)銷項(xiàng)稅額快速增長(zhǎng)期間,企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生量較少,在此過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)從商貿(mào)公司購(gòu)買設(shè)備的方式增加進(jìn)項(xiàng)稅額,達(dá)到減少增值稅應(yīng)繳額的目的。

    2.成立建筑公司

    房地產(chǎn)企業(yè)的施工成本在開(kāi)發(fā)成本中占比較多,在實(shí)務(wù)中,通常是按照施工合同約定支付工程款。如果房地產(chǎn)企業(yè)成立建筑公司,則可根據(jù)內(nèi)部資金周轉(zhuǎn)現(xiàn)狀及時(shí)調(diào)節(jié)工程款支付進(jìn)度,減少資金占用量,避免出現(xiàn)因資金短缺造成施工中斷的現(xiàn)象。此外,單獨(dú)成立建筑公司,房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)現(xiàn)建筑工程轉(zhuǎn)包,增加施工成本扣除額,減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力。

    (三)銷售環(huán)節(jié)

    房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃重點(diǎn)是銷售定價(jià)和銷售方式選擇。

    一方面,銷售定價(jià)不能“貪多”,定價(jià)高則意味著營(yíng)業(yè)收入增加,在計(jì)算土地增值稅時(shí)企業(yè)房產(chǎn)增值額增加,而土地增值稅采用四級(jí)超率累計(jì)稅率,增值率增加則表明適用土地增值稅稅率高。對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提前測(cè)算銷售價(jià)格,確定合理的價(jià)格區(qū)間,避免出現(xiàn)增加的營(yíng)業(yè)收入無(wú)法覆蓋增加稅負(fù)的情況。

    另一方面,要選擇合適的銷售方式,由于房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售價(jià)格深受市場(chǎng)因素影響,企業(yè)測(cè)算出的房產(chǎn)售價(jià)區(qū)間可能與市場(chǎng)價(jià)位存在差異,為保證企業(yè)可享受稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)企業(yè)可選擇代收費(fèi)用或成立銷售公司的方式繼續(xù)優(yōu)化房產(chǎn)定價(jià)[4]。如果在房產(chǎn)銷售期間,房產(chǎn)售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格差額較小,企業(yè)可選擇代收費(fèi)用的方式進(jìn)行籌劃,降低企業(yè)的土地增值率。如果房產(chǎn)售價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格差異過(guò)大,企業(yè)可成立銷售公司,實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移定價(jià),房產(chǎn)銷售公司無(wú)法享受土地增值稅免征優(yōu)惠政策,但是其按照房產(chǎn)增值額正常繳納土地增值稅,也可降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)。

    同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)可利用小微企業(yè)稅收優(yōu)惠政策,籌劃新成立的銷售公司所得稅,最大程度地降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

    (四)持有環(huán)節(jié)

    房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期可能持有部分房產(chǎn),部分房產(chǎn)會(huì)采取銷售或是自持運(yùn)營(yíng)手段,會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)造成影響。

    首先是房產(chǎn)自營(yíng),房產(chǎn)稅以房屋實(shí)際價(jià)值的1.2%計(jì)算后從價(jià)計(jì)征,對(duì)此,房地產(chǎn)企業(yè)在分?jǐn)偝杀酒陂g,對(duì)于自持物業(yè)部分應(yīng)合理降低成本分?jǐn)倲?shù)額,并增加銷售物業(yè)部分的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用,降低房產(chǎn)增值率。

    其次是租賃房產(chǎn),將租賃收入作為籌劃重點(diǎn),根據(jù)規(guī)定租賃不動(dòng)產(chǎn)獲得的租金收入適用9%的增值稅稅率,物業(yè)服務(wù)收入適用6%的增值稅稅率,物業(yè)管理費(fèi)用無(wú)須繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)增值稅稅率差異及房產(chǎn)稅繳納情況,建議房地產(chǎn)企業(yè)拆分房產(chǎn)租賃合同,分別簽訂房屋租賃合同和物業(yè)服務(wù)合同,避免因適用高稅率導(dǎo)致稅負(fù)增加。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施

    (一)完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

    稅務(wù)籌劃過(guò)程會(huì)因政策因素、人員執(zhí)行因素、行業(yè)環(huán)境因素等影響,導(dǎo)致籌劃風(fēng)險(xiǎn)較高,稅務(wù)籌劃效益難以保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系,加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的防控。

    首先,房地產(chǎn)企業(yè)從上至下所有員工應(yīng)增強(qiáng)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),深刻認(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)與籌劃工作的伴生關(guān)系,尤其是管理層必須高度重視稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題,從戰(zhàn)略高度指導(dǎo)財(cái)稅人員合規(guī)籌劃經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),要求稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管控與涉稅業(yè)務(wù)籌劃工作的步調(diào)一致。

    其次,將稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別評(píng)估辦法、常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施等制作成手冊(cè),下發(fā)至各級(jí)員工手中,要求其按照手冊(cè)內(nèi)容規(guī)范其行為,減少日常工作失誤對(duì)稅務(wù)籌劃造成的風(fēng)險(xiǎn)威脅。

    再次,建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合歷史稅務(wù)籌劃數(shù)據(jù)、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、利潤(rùn)數(shù)據(jù)及行業(yè)稅負(fù)均值,科學(xué)設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo),利用信息技術(shù)對(duì)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和稅務(wù)籌劃過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)督,由系統(tǒng)自動(dòng)采集和分析涉稅數(shù)據(jù),再對(duì)比篩選的關(guān)鍵信息與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)值,判斷稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)類型和影響程度,將風(fēng)險(xiǎn)信息反饋至管理部門,由其采取不同的應(yīng)對(duì)措施提前控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    最后,不斷完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)況適度調(diào)整管理組織,比如在引入信息技術(shù)系統(tǒng)后,企業(yè)可適度簡(jiǎn)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織的結(jié)構(gòu)和流程,減少人員成本和管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期考察稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的綜合素質(zhì),避免出現(xiàn)“尸位素餐”現(xiàn)象,保證稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。

    (二)充分利用稅收政策優(yōu)化籌劃方案

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠政策,合理籌劃企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),確保企業(yè)可最大程度地享受稅收優(yōu)惠,爭(zhēng)取較多的節(jié)稅空間,降低企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。房地產(chǎn)企業(yè)可深度解讀“營(yíng)改增”政策和稅收新政,從多角度分析稅收優(yōu)惠政策的享受要求[5]。

    房地產(chǎn)企業(yè)可按照政策規(guī)定的扣除限額,圍繞銷售業(yè)務(wù)目標(biāo),測(cè)算控制廣告費(fèi)用和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用的總數(shù),同時(shí)在籌劃方案執(zhí)行期間,一旦出現(xiàn)廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)用超出稅法規(guī)定列支部分,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做納稅調(diào)增處理,規(guī)避少繳稅風(fēng)險(xiǎn)。

    在實(shí)務(wù)中,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)保證稅務(wù)籌劃方案的靈活性,與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系,維護(hù)稅企關(guān)系,向稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢稅收政策、稅務(wù)籌劃方案的可行性等,及時(shí)掌握稅收政策變動(dòng)情況,做好稅務(wù)籌劃方案的調(diào)整工作,避免出現(xiàn)稅務(wù)籌劃效益過(guò)低甚至是不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

    (三)強(qiáng)化稅務(wù)籌劃的系統(tǒng)性和全面性

    房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,應(yīng)反復(fù)強(qiáng)調(diào)稅務(wù)籌劃的系統(tǒng)性和全面性,確保稅務(wù)籌劃可精準(zhǔn)覆蓋所有經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié),針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)取地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、竣工銷售、清算等環(huán)節(jié)展開(kāi)籌劃,明確各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn),把握關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),以環(huán)環(huán)相扣的方式控制各環(huán)節(jié)的稅務(wù)支出。

    (四)加大力度培養(yǎng)稅務(wù)籌劃人員

    稅務(wù)籌劃對(duì)財(cái)稅人員的專業(yè)素質(zhì)要求較高,因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組建專業(yè)化的稅務(wù)籌劃隊(duì)伍,安排專業(yè)人員主持和參與稅務(wù)籌劃活動(dòng)。

    對(duì)內(nèi),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)稅人員的真實(shí)情況制定合理的培訓(xùn)學(xué)習(xí)方案,為財(cái)稅人員提供外出學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和進(jìn)入高校再教育的機(jī)會(huì),以多種形式培養(yǎng)人才,全面提升財(cái)稅人員的籌劃能力及其對(duì)財(cái)稅政策的理解能力,適時(shí)調(diào)整財(cái)稅人員的薪資結(jié)構(gòu),減少人才流失。

    對(duì)外,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從人才市場(chǎng)招聘具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的財(cái)稅人才,壯大企業(yè)的財(cái)稅管理隊(duì)伍,減少人員培訓(xùn)成本。企業(yè)可制訂人才儲(chǔ)備計(jì)劃,在高校畢業(yè)季招聘優(yōu)秀畢業(yè)生進(jìn)入企業(yè),為企業(yè)培育新生力量,增強(qiáng)財(cái)稅管理隊(duì)伍的活力。

    四、結(jié)語(yǔ)

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下,房地產(chǎn)企業(yè)面臨全新的經(jīng)營(yíng)環(huán)境,金稅四期上線運(yùn)行、減稅降費(fèi)政策的執(zhí)行等對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提出了新的挑戰(zhàn)。

    房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)的重視程度,結(jié)合最新的稅收政策規(guī)定,審慎制訂稅務(wù)籌劃方案,將其落實(shí)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié),從多個(gè)角度分析稅務(wù)籌劃方案的可行性,根據(jù)最新的政策變化及行業(yè)形勢(shì),做好稅務(wù)籌劃方案的調(diào)整工作,確保稅務(wù)籌劃方案順利執(zhí)行并獲得預(yù)期效益,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

    參考文獻(xiàn):

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    [2]左萍萍.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)策及相關(guān)問(wèn)題的思考[J].納稅,2020(21):49-50.

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