房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購財稅風(fēng)險及控制分析

嚴(yán)金云

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)銷售額下降、住房供大于需的情況下存在大面積爆雷現(xiàn)象，而股權(quán)收購是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對爆雷現(xiàn)象的主要手段。在股權(quán)收購中存在多種財稅風(fēng)險，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。對此，需要從盡職調(diào)查、風(fēng)險防控體系、合同付款風(fēng)險防控等角度加強股權(quán)收購財稅風(fēng)險控制，以便有效規(guī)避與降低股權(quán)收購財稅風(fēng)險，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好應(yīng)對爆雷現(xiàn)象，實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下股權(quán)收購財稅風(fēng)險分析目的

（一）減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)頹勢，面臨房價下跌、閑置住房急劇增加、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)大量拖欠款、法拍房增多等困境，進而出現(xiàn)大面積爆雷現(xiàn)象。在此環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求發(fā)展新路徑，還需要從股權(quán)收購方面入手，股權(quán)收購具有交易便捷、操作簡單、無須繳納土地增值稅、資金回流快等優(yōu)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對爆雷現(xiàn)象。在股權(quán)收購中由于涉及多種涉稅交易，還需要加強財稅風(fēng)險分析，確保在股權(quán)收購中有效降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，減少股權(quán)收購成本。在股權(quán)收購中收購方僅需要繳納印花稅，被收購方僅需要繳納印花稅與企業(yè)所得稅。由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓者的不同屬性，如個體、外資股東在繳納稅收中存在明顯的差異。在股權(quán)收購中通常容易出現(xiàn)個人股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅款問題，容易存在財稅風(fēng)險隱患。通過對其進行財稅風(fēng)險分析，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者屬性，能夠根據(jù)具體屬性差異合理計算稅款，以最低稅款原則進行計算，有效減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）促進房地產(chǎn)企業(yè)自我重組

在房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)銷售額下降、債務(wù)逾期的情況，如恒大、泰禾、寶能等知名房地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機中。為了有效解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷現(xiàn)象，需要促進房地產(chǎn)企業(yè)自我重組，而股權(quán)收購是推動房地產(chǎn)企業(yè)自我重組的有效途徑。一方面，通過股權(quán)收購，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過轉(zhuǎn)讓部分累贅資產(chǎn)股權(quán)的方式減少虧損，并自我保留部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)。通過這種壯士斷臂的方式可以對房地產(chǎn)企業(yè)進行自我重組，實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。通過對股權(quán)收購財稅風(fēng)險分析，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避這些風(fēng)險，順利實現(xiàn)自我重組。另一方面，在股權(quán)收購中通過財稅風(fēng)險分析，尤其是通過盡職調(diào)查可以明確房地產(chǎn)企業(yè)中的累贅資產(chǎn)股權(quán)有哪些，有利于將這些資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，促進房地產(chǎn)企業(yè)的自我重組。

（三）預(yù)防與降低財稅風(fēng)險

股權(quán)收購的目的是對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在資產(chǎn)進行優(yōu)化整合，積極應(yīng)對大面積爆雷現(xiàn)象，推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與自救，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。然而在股權(quán)收購中涉及大量的財務(wù)、稅務(wù)方面的內(nèi)容，伴隨著各種財稅風(fēng)險，如所得稅風(fēng)險、估值風(fēng)險、融資風(fēng)險、企業(yè)自身涉稅風(fēng)險與外部環(huán)境引起的涉稅風(fēng)險等。如果沒有對股權(quán)收購中可能存在的財稅風(fēng)險進行分析，容易導(dǎo)致股權(quán)收購無法順利進行，更甚者導(dǎo)致企業(yè)虧損，影響企業(yè)資產(chǎn)順利運行。對此，通過財稅風(fēng)險分析，能夠?qū)蓹?quán)收購中的各種財稅風(fēng)險進行有效預(yù)防與規(guī)避，確保股權(quán)收購順利進行，促使股權(quán)收購雙方獲利，取得滿意的股權(quán)收購效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷下股權(quán)收購財稅風(fēng)險的控制策略

（一）加強股權(quán)收購前盡職調(diào)查

一方面，財務(wù)盡職調(diào)查。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員或者委派第三方專業(yè)的財稅人員做好財務(wù)盡職調(diào)查，對被收購企業(yè)的各種證照與相關(guān)文件進行調(diào)查，如土地所有權(quán)證、項目許可證等，了解被收購方企業(yè)的法人與實際經(jīng)營情況，確保企業(yè)經(jīng)營項目的合法性與合規(guī)性。同時，需要對被收購方企業(yè)的財務(wù)報表、債務(wù)債權(quán)、擔(dān)保、資金流轉(zhuǎn)、稅務(wù)、賬簿、憑證、附件在內(nèi)的各種財務(wù)基礎(chǔ)資料等情況進行全面細(xì)致調(diào)查，確保被收購方企業(yè)財務(wù)運轉(zhuǎn)的合法性與真實有效性，了解被收購方企業(yè)是否存在賬外債權(quán)債務(wù)，并在收購協(xié)議中需要對其進行特殊約定，要求原股東對債權(quán)債務(wù)清理，有效規(guī)避各種財務(wù)風(fēng)險。收購協(xié)議合同的審查、簽訂與履行情況需要全面掌握，確保合同各個節(jié)點與付款進度按照正常規(guī)定要求來執(zhí)行。

另一方面，稅務(wù)盡職調(diào)查。根據(jù)相關(guān)稅務(wù)法律法規(guī)，對被收購方企業(yè)的稅務(wù)情況進行全面詳細(xì)的調(diào)查，了解被收購方的個人所得稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等不同稅種繳納情況，調(diào)查被收購方企業(yè)是否存在漏繳、少繳或虛假開發(fā)票的情況，明確股權(quán)收購中需要履行的各種納稅義務(wù)，了解股權(quán)收購過程中及收購后各種稅費負(fù)擔(dān)與稅款繳納情況，對各種稅費如何申報、代扣代繳與申報等流程需要詳細(xì)掌握，有效規(guī)避各種涉稅風(fēng)險的發(fā)生。

（二）構(gòu)建多維股權(quán)收購財稅風(fēng)險防范體系

首先，在股權(quán)收購準(zhǔn)備階段建立風(fēng)險預(yù)警機制。為了確保股權(quán)收購的順利進行，在收購準(zhǔn)備階段需要設(shè)立專門的調(diào)查小組，對收購過程中的各種財稅風(fēng)險進行預(yù)警處理。通過專門的調(diào)查小組對股權(quán)收購的項目進行全面調(diào)查，對被收購方企業(yè)的市場前景、經(jīng)濟效益、競爭力、行業(yè)定位等進行調(diào)查，掌握被收購方企業(yè)的詳細(xì)經(jīng)營情況，為股權(quán)收購財稅風(fēng)險提供預(yù)警參考。另外，在股權(quán)收購前需要對其市場價值進行合理評估，對估值財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警與規(guī)避處理。選擇官方指定的估值機構(gòu)，并根據(jù)經(jīng)驗、專業(yè)水平、業(yè)績等指標(biāo)對估值機構(gòu)的專業(yè)評估人員進行選擇，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購雙方的行業(yè)性質(zhì)與實際發(fā)展情況合理選擇評估方法，確保估值機構(gòu)與評估人員的客觀性與專業(yè)性，能夠有效規(guī)避與降低估值風(fēng)險。

其次，在股權(quán)收購執(zhí)行中制定與之匹配的風(fēng)險防控制度。在股權(quán)收購執(zhí)行中，需要遵循房地產(chǎn)企業(yè)雙方的意愿，完善股權(quán)收購方案。對執(zhí)行過程中的融資風(fēng)險、支付風(fēng)險、涉稅風(fēng)險等進行有效防控，制定與之對應(yīng)的風(fēng)險防控制度。一是加強融資風(fēng)險防控，針對股權(quán)收購執(zhí)行中可能存在的融資風(fēng)險，需要執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)近五年投資規(guī)劃與融資規(guī)劃，明確債務(wù)融資與股權(quán)融資的詳細(xì)計劃，并制定與之匹配的財務(wù)管理制度，避免出現(xiàn)短期融資投入長期項目中。并加強與銀行合作，借助銀行貸款降低融資風(fēng)險。二是支付風(fēng)險防控制度，針對股權(quán)收購執(zhí)行中的現(xiàn)金支付、股權(quán)支付等支付方式進行合理選擇，避免由于現(xiàn)金支付或股權(quán)支付影響到企業(yè)內(nèi)部資金的正常流通與運作。三是涉稅風(fēng)險防控，對股權(quán)收購執(zhí)行中的相關(guān)稅務(wù)種類、申報與繳納稅款等情況進行詳細(xì)了解，嚴(yán)格按照稅務(wù)法律法規(guī)履行納稅義務(wù)，有效規(guī)避涉稅風(fēng)險。

最后，在股權(quán)收購后續(xù)階段構(gòu)建財稅風(fēng)險防范整合機制。在股權(quán)收購后的整合階段，需要制定財稅風(fēng)險防范整合機制，從財務(wù)經(jīng)營目標(biāo)、制度、考核等方面進行整合處理，可以規(guī)避對各種財稅風(fēng)險進行防范與控制。一是整合財務(wù)經(jīng)營目標(biāo)，確保房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購雙方的財務(wù)經(jīng)營目標(biāo)相統(tǒng)一，以此為財務(wù)管理工作提供統(tǒng)一指導(dǎo)，對財務(wù)管理中的各種財稅風(fēng)險。二是整合財務(wù)管理制度，對房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購雙方的財務(wù)管理流程、財務(wù)信息數(shù)據(jù)互通共享、監(jiān)管體系與財務(wù)制度等進行整合，形成統(tǒng)一完善的財務(wù)管理體系，對這一階段的各種財稅風(fēng)險進行預(yù)防與規(guī)避。

三、強化股權(quán)收購合同付款風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)在股權(quán)收購過程中存在較多的財稅風(fēng)險，尤其是在大面積爆雷環(huán)境下，股權(quán)收購中的財稅風(fēng)險更多，急需加強股權(quán)收購雙方合同付款內(nèi)部控制，以便促進雙方財務(wù)的有效融合，對各種財稅風(fēng)險進行有效規(guī)避。一方面，明確股權(quán)收購協(xié)議約定內(nèi)容。在股權(quán)收購協(xié)議合同中需要包含被收購方企業(yè)與土地出讓的相關(guān)情況、項目規(guī)劃審批詳細(xì)文件內(nèi)容、股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例與價款、支付方式與時間范圍、轉(zhuǎn)讓方保證聲明等，并對違約情況進行詳細(xì)說明。在簽訂協(xié)議之前，需要詳細(xì)了解被收購方債務(wù)債權(quán)等情況，將其納入?yún)f(xié)議條款中，明確被收購方的擔(dān)保職責(zé)。另一方面，簽訂保障協(xié)議。根據(jù)股權(quán)收購協(xié)議履行的情況制定合理有效的履約擔(dān)保協(xié)議，如信息披露與保障協(xié)議中需要做好真實信息披露，房地產(chǎn)企業(yè)及時澄清不實信息，不造謠不傳謠，嚴(yán)格按照法律法規(guī)進行真實信息披露。在支付方面需要適當(dāng)延長付款時間，確保與潛在債務(wù)擔(dān)保進行有效銜接，對各種財稅風(fēng)險進行預(yù)防與規(guī)避。

四、結(jié) 語

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)大面積爆雷環(huán)境下，需要通過股權(quán)收購加快資金回流，提高房地產(chǎn)銷售額，有效應(yīng)對爆雷現(xiàn)象。通過股權(quán)收購財稅分析減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促使房地產(chǎn)企業(yè)自我重組、有效預(yù)防與降低各種財稅風(fēng)險。并從股權(quán)收購前盡職調(diào)查、構(gòu)建多維風(fēng)險防范體系、加強合同付款風(fēng)險控制等維度對股權(quán)收購全過程的財稅風(fēng)險進行有效防范與控制，增強房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。

文博小知識

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鼓浪嶼擁有數(shù)量眾多的哥特式、巴洛克式等西方建筑風(fēng)格的古建筑，位于福建路32號的黃榮遠堂就是其中典型。黃榮遠堂建于1920年，既是重點歷史風(fēng)貌建筑，更是鼓浪嶼53個申遺核心要素之一。黃榮遠堂歷經(jīng)百年風(fēng)吹雨打，在進行了保護性修繕后經(jīng)活化利用，成為我國首個國家級綜合性唱片博物館。館內(nèi)展出了從留聲技術(shù)的演進到唱片內(nèi)容的變遷的完整過程，猶如開啟了一場中國唱片百年之旅。這里既能看到中國最古老的黑膠唱片，也能欣賞到鼓浪嶼老別墅，幸福感滿滿。

（來源：“學(xué)習(xí)強國”學(xué)習(xí)平臺）