問題樓盤保交樓了嗎？

乘車從西安城腹地鐘樓出發(fā)，往西北方向行駛50分鐘后，能看到一片占地8000余畝的建筑工地——這是尚未完全交付的西安恒大文化旅游城。

5月13日，《財經》記者與業(yè)主一起來到工地，現(xiàn)場仍有部分工人在作業(yè)。業(yè)主們進不去，時常通過工地外的環(huán)境判斷上工數(shù)量。“要是工人多，門外會停滿摩托車，到處是賣飯的攤點。”一位業(yè)主朝略顯空曠的門口指去。

根據(jù)規(guī)劃，西安恒大文化旅游城將被打造成一個集居住、游樂、文化、商業(yè)于一體的城市綜合體。原計劃建設14期住宅，能容納3萬戶居民，如果全部入住，相當于一座小型縣城。

目前，該項目賣出的8期住宅，都存在不同程度的延期交付問題，最長的已經延期約兩年?！敦斀洝酚浾咴诂F(xiàn)場看到，售樓處仍然開放，不過已改為樓盤專班的臨時辦公室。時值周末，許多業(yè)主從西安周邊的城市趕來，只為看一眼房子的施工進度。

自去年7月開始，隨著恒大、融創(chuàng)、泰禾、奧園、世茂等頭部房企陸續(xù)出現(xiàn)流動性危機，全國范圍內停工或延期交付的樓盤越來越多。

2022年7月28日，為支持剛性和改善性住房需求，中央政治局會議提出，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。此后，紓困政策不斷落地，保交樓成為重點任務，地方政府、金融機構、房企、建工集團、城投公司紛紛下場，盤活難題。

然而，克而瑞研究中心的調研結果顯示，2022年末，32個典型城市的290個前期停工項目中，有126個仍處于停工狀態(tài)。

近日，建筑行業(yè)B2B信息服務平臺“百年建筑網”的一份調研報告顯示，5月，全國各地1114個保交樓項目交付率僅為34%。如今，距2022年7月停貸潮已過去近一年，仍有不少問題樓盤業(yè)主在網絡平臺維權，擔心交房無期。

保交樓真實的進展如何，那些進展緩慢的項目到底難在哪？帶著這些問題，《財經》記者5月上旬分別走訪了此前停工較嚴重的武漢、西安、南昌等地，部分樓盤業(yè)主、專班領導、開發(fā)商給出了答案。

根本性難題：缺錢

缺錢，是大多數(shù)樓盤停工的根本原因。

業(yè)主們疑惑，預售時自己從銀行貸了款，錢也進了開發(fā)商的賬戶，為什么蓋樓的錢還會不夠？

其實，在2022年2月國家出臺全國性的預售資金規(guī)范之前，預售資金的監(jiān)管是“一城一策”，各地的監(jiān)管細則和執(zhí)行力度并不相同。因此，實際操作中存在漏洞，監(jiān)管不夠嚴格的城市，可能會出現(xiàn)預售資金被違規(guī)挪用，甚至預售款根本就沒進監(jiān)管賬戶的情況。

2020年之前，房地產高周轉時期，賣房回款、開發(fā)貸、企業(yè)債等來錢方式都可以幫房企彌補單個項目的資金缺口。但是，2020年以后，以上渠道都不靈了，行業(yè)“拆東墻補西墻”的玩法無以為繼，許多樓盤賬戶里的剩余資金不足以支撐建設，施工便陷入停滯。

如何找來新錢，是停工樓盤復工的首要難題。

為此，國家推出了一系列扶持政策 ，如去年8月底，國家開發(fā)銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出了2000億元“保交樓”專項借款，三個月后，央行給六家商業(yè)銀行推出了2000億元“保交樓”無息貸款。

保交樓專項借款成為很多問題項目的救命稻草。“很多企業(yè)就差那一口氣，可能來一兩個億，項目就轉起來了?！蔽錆h經濟技術開發(fā)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人說。例如，武漢經開區(qū)的佳兆業(yè)濱江新城項目，在保交樓專項借款的幫助下，已經完成交付。

施工中的西安融創(chuàng)江山宸院，欄桿上拉著標語：“沒有退路，破釜沉舟！品質至上，力保交付”。攝影/《財經》記者 劉昕

但是，保交樓專項借款的申請有條件限制。上述負責人告訴《財經》記者，該借款是階段性政策，只針對原計劃在2023年3月31日前交付的項目。例如，位于武漢經開區(qū)的恒大時代新城項目是分批次交付，該樓盤申請到的保交樓專項借款只能優(yōu)先用于今年3月31日前交付的批次。今年3月31日之后交付的批次，需要運用其他政策工具擬定相關方案。

他透露，目前，新方案政府正在推進，正式落地前可能會有細節(jié)上的調整，方案不成熟時不便向業(yè)主公開太多信息，否則業(yè)主容易失去對政府的信任，“保交樓過程中，信任是非常重要的”。

另外，《財經》記者了解到，保交樓專項借款“粥少僧多”，申請難度大，需要主管部門審批，且審批極為嚴格。南昌新力城項目專班負責人告訴《財經》記者，專項借款申請時需要上報項目實際賣出去的套數(shù)及每套房子的業(yè)主信息，防止虛報。曾有新力城業(yè)主表示接到過回訪電話，被詢問是否真的在該小區(qū)買了房子。

事實上，保交樓專項借款畢竟數(shù)額有限，即使借到了，也不一定覆蓋全部的項目資金缺口。

以新力城為例，目前已借到保交樓專項借款2.243億元，但要保證項目完成交付，總共需要4億多元。另外，因新力債務糾紛，紹興中院于2021年10月強制劃扣了新力城項目1.99億元監(jiān)管資金，專班花一年多時間，將這筆監(jiān)管資金全部追回。兩筆資金陸續(xù)到位，基本能覆蓋剩余的工程，才實現(xiàn)了大面積復工。

西安恒大文化旅游城業(yè)主告訴《財經》記者，目前整個項目申請到8億多元的保交樓專項借款，一位總承包方領導對業(yè)主透露，預計整個樓盤全部蓋完需要20億元。

保交樓專項借款無法覆蓋全部資金缺口的情況下，項目展開自救尤為重要。西安恒大文化旅游城業(yè)主了解到，恒大正通過處置資產回籠資金，目前恒大在該樓盤已有三棟樓被國資公司接手，能拿到約4億元。

前述武漢經開區(qū)住建局負責人對《財經》記者說，“保交樓不是用資金給項目托底，而是讓項目回到良性運行的軌道。”他用華宇東原金科渝樾大觀項目舉例，該樓盤由三家房企合作開發(fā)，政府在持續(xù)協(xié)調三家開發(fā)商對項目返投；另外，讓項目繼續(xù)融資，恢復造血功能；項目恢復正常后，還要幫其打開銷路。通過這些方式，項目正逐步回到正軌。

總包、分包難以為繼

樓盤建設是一個環(huán)環(huán)相扣的過程，開發(fā)商是最上游的一環(huán)，下游還有項目公司、總承包方、施工班組、供應商等。

總承包方起到承上啟下的作用，負責協(xié)調和管理整個建筑工程。工地中臨時用于施工的“臨水”“臨電”系統(tǒng)和垂直運輸設備，都由總承包方建立。這意味著，如果總承包方采取關門、停水停電、關閉垂直運輸設備等措施，整個工地將陷入“癱瘓”。

2021年8月，成都建工將一紙停工告示張貼在新力城工地大門外，表示因前期被拖欠工程款，后期工程款也無保障，成都建工被大量供應商和施工班組起訴，被迫停工。成都建工將封閉工地大門，禁止人員出入。

新力城業(yè)主向《財經》記者提供的一份2022年8月的信訪局會議記錄中也提到，成都建工對工地采取了斷水斷電、鎖人貨電梯等措施，導致新的單位都不愿意進場施工。

為推動復工，新力城專班兩次去成都建工總部談判，但進展緩慢。拉扯約一年后，為了保交付，最終啟動備選方案，新力城項目通過公證并發(fā)函解除總包方成都建工施工合同，由新建區(qū)當?shù)氐膰蠼ㄖ具M行工程掃尾，施工才得以推進。

其實，在保交樓任務中，總承包方處于十分尷尬的境地。西安恒大文化旅游城一位總承包方領導對業(yè)主說，“你們業(yè)主不用太擔心，房肯定會交，反而是我們這些施工單位，一輩子的鍋算是背上了。”

他透露，他們干的活產值超5億元，然而現(xiàn)在到手的錢不到1億元。去年有審計人員問他，開發(fā)商不給錢，為什么還要干活？他無奈地回應，結構沒封頂，設備不能撤。而且，當時項目的監(jiān)管戶上還有錢，沒有理由不干。最后他們發(fā)現(xiàn)，專班介入后，保交樓成為一項必須完成的任務，干不干活已經不是承包方能自主決定的了。

然而，多個樓盤的業(yè)主向《財經》記者反映，少了經濟利益驅動，會極大影響總承包方的復工積極性。

武漢市東湖高新區(qū)的綠地光谷星河繪分為A區(qū)和B區(qū)，A區(qū)的總承包方是一家民營企業(yè)上海盛房建設有限公司，B區(qū)的總承包方則是湖北省屬的一家國企湖北省路橋集團。目前A區(qū)整體進度落后于B區(qū)，有業(yè)主了解到，可能與A區(qū)總承包方和綠地存在工程款糾紛導致其復工意愿不強有關。B區(qū)的總承包方是國企，政府協(xié)調起來相對容易。

中央層面“保交樓”政策

資料來源：政府官網 制表：顏斌

2022年7月《新京報》對此樓盤的報道中也提到，綠地光谷星河繪的負責人表示，B區(qū)正常施工，A區(qū)出了點問題，初步判斷是工程款撥付的問題。

總承包方得不到穩(wěn)定的資金保障，會在下游產生連鎖反應。武漢恒大時代新城一位總承包方領導對業(yè)主表示，由于資金沒銜接上，有施工班組停工20天后離開了工地。

西安市遠洋春風與山水項目，因拖欠工程款和供應商貨款，也曾在2022年底發(fā)生過維權事件。根據(jù)業(yè)主提供的資料，有負責水電的工人將車停在工地門口，阻礙施工車輛進場。項目方與下游各單位矛盾重重，后來在政府協(xié)調之下，項目才得以復工。

一位問題樓盤的工程總監(jiān)對《財經》記者說，以前，施工方為了與大開發(fā)商合作，甚至愿意墊錢干活，開發(fā)商可以把工程款拖兩三個月再結清。但是，他所在的公司陷入資金困境后，從工程分包單位、供應商到農民工，面對該樓盤的第一反應是——他們的活還能接？大家都擔心，干了活拿不到錢。

因此，說服施工單位復工，會經歷漫長的談判過程。該問題樓盤體量大，分包單位有100多家。正式復工之前，上述工程總監(jiān)與團隊花了四五個月時間與各方溝通。復工條件對施工方來說談不上優(yōu)厚：之前項目欠工程方的債務先擱置不管，后續(xù)的工程款能保障，但付款比例可能會少一點。

在此條件下，愿意來的施工方可能需要重新鋪排施工計劃，有的施工方不愿來，就要找新的施工方接替。只有所有工序上的施工單位都愿意按照這個條件配合施工，工作才能往下推動。上述工程總監(jiān)將這個過程稱為“鋪高速公路”。

路鋪好了，項目正式運轉起來，會經歷一個重建信任的過程：資金到位后，要讓大家知道項目有錢了，施工方來干了活，要讓其能實實在在拿到錢。因此，該項目剛復工的前兩三個月，工人都是日結工資。這些消息傳遞出去，信任才能一點一點建立起來。

另外，出于防范資金風險的考慮，項目的施工周期也會被拉長。上述工程總監(jiān)舉例，假設要購買價值1000萬元的空調外機，他不會一次性付全款，而是每次付供應商200萬元，分五次付清。

之所以這樣做，一是公司流動性出現(xiàn)問題的情況下很難向供應商賒購，短時間也湊不齊太多現(xiàn)金；二是項目可能之前就欠供應商錢，如一次性付清1000萬元，會面臨供應商卷款走人的風險。為了把風險控制到最低，他可能還要去了解供應商下游的付款情況。這些風控措施都會導致施工周期比正常項目更長。

西安遠洋春風與山水工地外的維權橫幅。圖/受訪者提供

行業(yè)下行的連鎖反應

開發(fā)商一旦出現(xiàn)流動性危機，首先摧毀的是外界的信任。這時，銀行、購房者、有關部門都會為了及時止損，互相拉扯。

《財經》記者了解到，位于武漢市漢陽區(qū)的紐賓凱紫御、云座項目，就因此前債務糾紛導致地塊未解押，多家銀行以抵押物不足和防范風險為由，不愿發(fā)放部分業(yè)主的在途貸款，使項目用于建設的資金更加緊張，導致工程進展緩慢。

對此，負責該項目的政府工作專班承認，近來項目上確實出現(xiàn)怠工現(xiàn)象，但工作專班已經提示該企業(yè)保持施工進度，并已協(xié)調相關單位做好工作預案，選派具備能力的企業(yè)繼續(xù)完成后續(xù)建設任務。

阻力還來自項目團隊內部。一位南昌業(yè)主透露，項目出問題以來，其工作人員除了面對來自政府、業(yè)主的壓力，還面臨著裁員、降薪。人員配備降下來了，一個人干好幾個人的活， 效率難免降低。

前述工程總監(jiān)提到，他手下團隊的人數(shù)從巔峰時期的40多人，降到目前的10人，每個人承擔的工作量比以前大了。例如資料員，除了日常的資料記錄工作，還要擔負起法務、財務方面的工作，不懂的需要現(xiàn)學。該工程總監(jiān)的管理和協(xié)調難度也隨之增加。

《財經》記者在與地方保交樓專班人員的交流中了解到，保交樓是一項體系繁雜、矛盾眾多的系統(tǒng)性工程。解決每一個問題都涉及到利益，需要跟開發(fā)商、施工單位和金融機構等相關單位協(xié)調溝通，這本就不是一蹴而就的事情。

仍在持續(xù)的“戰(zhàn)役”

困難是真實存在的，改變也在發(fā)生。

2023年3月以來，隨著融創(chuàng)、佳兆業(yè)等房企在港交所復牌，部分頭部房企也在慢慢恢復元氣，其保交樓項目也在有序推進。

前述南昌新力城專班負責人提到，去年以來，新建區(qū)有新力大境天城一期、正榮中奧悅璽臺、中至未來里、廣茂匯等四個問題樓盤已經完成“銷號”（即風險解除）。

截至發(fā)稿前，《財經》記者獲悉，上述武漢市漢陽區(qū)的紐賓凱紫御、云座項目，已基本保障新增建設工程的進度款支付。政府工作專班正在開拓渠道，籌措下一步建設資金，目前，已經取得實質性進展，但涉及商業(yè)秘密現(xiàn)階段不宜公開具體信息。

前述武漢經開區(qū)住建局負責人也認為，今年保交樓的形勢比2022年緩和很多，對于多數(shù)問題項目，保交樓政策工具作用明顯，一些困難比較大的項目也在持續(xù)推進中。

《財經》記者發(fā)現(xiàn)，那些進展較快的項目都有一個共同點，地方政府牽頭，讓金融機構、房企、購房者、施工單位可以坐在一個談判桌前。

一位出險房企負責保交樓的高管告訴《財經》記者，其公司多個項目在地方政府的協(xié)調下取得進展。

如蘇州的一個項目還差幾千萬元資金才能完工，街道不僅借給企業(yè)錢，還幫忙找來當?shù)氐氖┕挝?，同時，也幫助企業(yè)做業(yè)主溝通工作，每周接待兩次業(yè)主咨詢。

這家公司在上海市崇明區(qū)的一個項目出現(xiàn)困難，區(qū)政府向上匯報后，在合規(guī)的前提下，將其部分地塊性質由自持改為可售。

另外，區(qū)政府還找來當?shù)氐囊患移脚_公司，接手其可售資產，幫助公司更快收回投資成本，緩解流動性壓力。

據(jù)悉，杭州相關部門還會出面幫開發(fā)商同金融機構溝通，協(xié)調使用監(jiān)管賬戶資金、公積金貸款和商業(yè)銀行沒發(fā)放的在途貸款，讓項目逐步回歸正軌。

我們看到，過去十個月，保交樓取得成績有之，但對那些還未交付的樓盤，這場“戰(zhàn)役”仍在持續(xù)。保交樓是民生工程，需要有一個更高效、完滿的結局。

（實習生任德輝對此文亦有貢獻）