不動產買受人物權期待權的法教義學展開

魏小來

（哈爾濱市道里區(qū)人民法院，黑龍江 哈爾濱 150076）

2023年4月20日最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，對于確立不動產買受人物權期待權在司法實踐中的超級優(yōu)先權具有里程碑式意義，但該超級優(yōu)先權并不完全適用于《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》）中規(guī)定的不動產物權期待權。首先，該超級優(yōu)先權僅賦予商品房消費者物權期待權，并不包含一般不動產買受人物權期待權；其次，該權利僅優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權和債權，并未明確能夠排除法院的強制執(zhí)行效力，而一般不動產買受人物權期待權與司法查封的效力順位亦是司法實踐不可忽視的難點。根據中國裁判文書網的數據顯示，2019年我國民事一審涉及“不動產買受人物權期待權”糾紛的案件有8 952件，2020年有7 731 件，2 021年有5 109 件。該類案件的數量雖然處于逐年遞減的趨勢，但是仍然在司法實踐中存在大量的糾紛①以上數據來自在中國裁判文書網（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181029CR4M5A62CH/index.html）的檢索結果，檢索時間2021年1月5日，檢索關鍵詞“不動產買受人物權期待權”，并將檢索范圍限制在民事一審的范圍內。。黨的二十大報告在“增進民生福祉，提高人民生活品質”中明確指出“社會保障體系是人民生活的安全網和社會運行的穩(wěn)定器”。因此，涉及保障人民群眾基本生存權和居住權益的不動產物權期待權應當充分發(fā)揮其功能性價值。但是，在司法裁判中卻產生了差異化樣態(tài)，如在“李某春、中國東方資產管理股份有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴”民事一審案件中，廣西壯族自治區(qū)高級人民法院認為“因李某春未能舉證證明其對涉案B2 號車位享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益”，故未予支持原告依據買受人物權期待權排除法院查封措施的請求①廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（2020）桂民初26 號民事判決書。；而在“王某與海安縣房地產開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴”一審案件中，黑龍江省高級人民法院認為“王某多年占有使用案涉房屋的事實雖不能產生物權期待權的法律后果，但就案涉房屋本身而言，王某應具有物權性質上的請求權”“應認定王某就案涉房產享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益”②黑龍江省高級人民法院（2020）黑民初109 號民事判決書。。綜合兩個案例對比檢視，案件事實的差異雖然會引發(fā)裁判結果的差異，但是追根朔源是基于對買受人物權期待權性質定位的不同從而引發(fā)權利權能的差異化。

不動產買受人物權期待權的性質，理論界對此尚未統一結論：有觀點認為屬于一種事實物權[1]100-111；還有觀點認為是一種占有權物權化后的效果，獲得的是一種準物權[2]；亦有觀點認為這是一種“殘缺”的期待權[3]127-137。法教義學作為法學界目前重點關注的法學研究路徑，它在深刻挖掘法秩序背后價值預設的同時為法律適用提供了一種可操作性的范式，這能夠為立法活動和司法活動提供一個邏輯起點和周密的體系運行模式。因此，本文嘗試轉換研究路徑，從法教義學的視角探討不動產買受人物權期待權的語義和構成要件，為立法活動和司法活動提供借鑒。

一、以法教義學構筑物權期待權的正當化基礎

雖然法教義學將法律規(guī)范作為研究對象已是學界共識，但是法教義學的本質屬性和實踐意義仍是爭議的焦點，厘清法教義學立場與學科貢獻是在物權期待權的體系構筑中正當化適用法教義學的前提。

（一）實在法教義論之局限性

有學者認為法教義學是“一門將現行實在法秩序作為堅定信奉而不加懷疑的前提”[4]，這種論點傾向于實在法教義論領域，它要求法學研究和法律適用嚴格圍繞現行實在法來推進，這種論點在實際應用中存在三個特征：一是以文義解釋方法作為對立法活動和立法成果的首要解釋路徑，在堅守現有實在法秩序的基礎上有效應對社會發(fā)展變化；二是全面兼顧法律實質正義與形式正義，實現人民群眾對法律規(guī)范的穩(wěn)定預期和合理期待；三是保證法律規(guī)范體系的融慣性[5]。例如，在刑法領域就有學者旗幟鮮明地提出刑法教義學的實證主義立場：“將現行刑法視為信仰的來源，根據現行刑法的規(guī)定對現行刑法進行闡釋的學問，就是刑法教義學。”[6]實際上，這種理念易使法教義學滑向法條主義、形式主義或概念法學的窠臼，它將法教義學設置為一種封閉循環(huán)的方法論體系，使法教義學在法律規(guī)范適用層面界限分明，他們認為：“當一部法典業(yè)已厘定，就應逐字遵守，法官唯一的使命就是判定公民的行為是否符合成文法律?！盵7]在物權期待權的命題下，對商品房消費者權益的保護最早可以追溯到2002年頒布施行的《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》），《批復》第三條明確規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人?！钡?，如果以實證主義下的法教義學入手，僅在法條文義上精耕細作，則難以明晰“消費者”的內涵及其享有的物權期待權所能夠對抗的權利屬性，廣東省高級人民法院曾就該《批復》中消費者權利保護的問題進行了請示。因此，筆者認為應當嘗試將實證主義觀點與法教義學實現切割，理由具體如下。

首先，描述法律概念或條款文義是法教義學的重要組成部分，但并非全部。羅比特·阿列克西（Robert Alexy）提出了法教義學的三重內涵，分別是全面闡述現行實在法規(guī)范、深入研究法律的體系融慣性和統一法律的適用方式[8]，因而法教義學不應固守法條主義下純粹的涵攝和演繹推理，實在法教義論對司法實踐的極端性要求應當摒棄，進而使法教義學在面對利益衡量、后果思維時表現出開放和包容，就上述廣東省高級人民法院針對《批復》的請示，最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關于〈最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償問題的批復〉中有關消費者權利應優(yōu)先保護的規(guī)定應如何理解的答復》明確指出：“第二條關于已交付購買商品房的全部或者大部分款項的消費者權利應優(yōu)先保護的規(guī)定，是為了保護個人消費者的居住權設置的，即購房應是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經營，不應作擴大解釋?！逼渲须m然要求不應進行擴張性闡釋，但是字里行間凸顯出對法律規(guī)范的理解和適用應當遵守實在法秩序背后的現實價值和利益衡量[9]119-127。

其次，法教義學可以對現行法律規(guī)范進行檢視?！懊穹ń塘x學的目標在于，以科學方法尤其是體系思維（systematischen Denkens）有序和穩(wěn)固地重構現行私法?！盵10]民法教義學被賦予一種司法實踐導向，其目的不僅在于描述、制定法律規(guī)范，更在于對法律規(guī)范可行性的證立，因而教義學在民法領域應當具備一種論證的力量，在這種功能下教義學可以評價法律規(guī)范在司法實踐中是否存在法律漏洞或價值缺位?！秷?zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條明確要求符合“權利能夠排除執(zhí)行”的條件法院才能考慮阻卻申請執(zhí)行人權利的實現，此時異議人的權利何時達致足以排除強制執(zhí)行的程度引發(fā)了爭議：有學者認為物權期待權的權利應定位為事實物權、中間權利，優(yōu)先于申請執(zhí)行人的金錢債權[11]81-94；還有學者將物權期待權定位于債權，認為其優(yōu)先于申請執(zhí)行人的金錢債權違背物權法定原則[3]127-137。權利性質的定位和權利排除的認定牽涉申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人和異議申請人三方主體，牽涉?zhèn)鶛鄬崿F與生存權益的二元對立，在面對實踐與學理的爭議時法教義學應當發(fā)揮其在現行實在法框架下的解釋論證功能，在深刻挖掘物權期待權排除強制執(zhí)行法秩序背后價值的基礎上，探尋、調整、摒棄與法秩序價值相悖的法律規(guī)范?；乜次餀嗥诖龣嗟牧⒎ㄑ馗?，《批復》第二條就是為了保證商品房消費者和一般不動產買受人基本生存權這一更高維度的價值而制定的，而《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條又是由于我國不動產物權變動普遍性地遵循債權形式主義原則，致使不動產登記的主要功能傾向于公示公信，在生存權益優(yōu)先于金融機構利益的價值取向下，賦予商品房消費者和一般買受人對抗執(zhí)行行為的特殊權利是一種理性立法行為[12]。

因此，司法實踐應當通過法教義學透過這種利益衡量和后果主義思維實現制度與價值的融會貫通，通過體系內的批判調整實現基礎價值不動搖。

（二）公理法教義論之可行性

有學者認為“將這種公理視為不可變更的法教義具有現實意義”[13]，這種論點屬于公理法教義論的范疇。這種公理法教義論不同于上述的實在法教義論，前者探討現行實在法秩序，而后者聚焦于現行實在法律規(guī)范本體。實在法秩序或實在法體系在形式層面易被認定為實在法規(guī)范的集合體，但實在法秩序的內涵在實質層面看來是一種價值指引，因而“以信奉實在法秩序為立場的法教義學，訴諸的必然是實在法秩序的內在價值”[14]。公理法教義學通過探尋一種客觀堅定、不容置疑、普遍認可的理由來實現法律規(guī)范的價值預設，那么這種理由一般是通過法秩序背后的立法價值和立法目的進行提煉，它雖然不如《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）的基本原則那樣穩(wěn)固，但是仍然能夠成為法律適用的基礎性真理。立法者在賦予商品房消費者或一般不動產買受人對抗執(zhí)行行為的物權期待權時，其法律體系背后的價值就是生存權的優(yōu)先性，因而相關法律規(guī)范的制定、修正與解釋以及法律適用均應當圍繞這種基礎性真理運行。這種公理法教義論相較于其他理論具有三個優(yōu)勢：一是基礎性真理能夠實現法律規(guī)范體系化的工作目標，在外部體系方面，基礎性真理通過歸置法律概念、法律結構和法律形式使部門法間體系自洽，在內部體系方面，基礎性真理的普適性能夠實現法律規(guī)范間的協調性[15]，同時這種體系化亦表現為通過使學說遵守基礎性公理從而達致理論界觀點的統一，使學說法教義論轉化為公理法教義論；二是公理法教義論打破了傳統認知下法教義學的封閉性，公理法教義論的開放性和包容性促使其在遵守法律規(guī)范框架下深刻挖掘其法秩序背后的立法價值和目的，并適時進行修正和調整，從而實現對法律規(guī)范的漏洞填補和價值補充；三是公理法教義論的價值評判功能是保證法律規(guī)范正向運行的基礎，但這基于審判人員、立法人員亦應當具備對公理性原則進行檢視的能力。阿圖爾·考夫曼（Arthur Kaufmann）認為：“法律理念是法律最高的價值，而此最高的價值則是正義?！盵16]作為最高價值的“正義”，其衍生了最基本原則，在最基本原則的統領下又衍生了具體的法律規(guī)范，如在民事法律活動中，強調平等原則、自愿原則、公平原則等，在刑法范疇內，強調罪責刑相適應原則、罪刑法定原則等。作為一般條款，最基本原則應當普遍性地適用于部門法范疇內的全部條款，具有統領部門法律規(guī)范的權威性，而這些條款的最高價值應當是“正義”。在物權期待權的法秩序中，我們可以發(fā)現一條價值傳送紐帶，即“正義—憲法的國家尊重和保障人權原則—民法公平原則、守法和公序良俗原則—生存權優(yōu)先原則—商品房消費者和一般不動產買受人物權期待權優(yōu)先規(guī)則”。

隨著司法實踐案例的多元化發(fā)展樣態(tài)，固守法律規(guī)范文義、排斥其他考量因素的實在法教義論已經難以為法律適用提供助益，具有開放性和包容性的公理法教義論應當在司法實踐和立法活動中得到應用。物權期待權作為一種可以排除執(zhí)行權的異議權利，其發(fā)軔于德國民法體系。在執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴中，存在不動產買受人物權期待權與不動產抵押權優(yōu)先受償權等權益的競合沖突案件，但學者們尚難以為物權期待權的優(yōu)先性找尋到正當化依據，甚至有人質疑其優(yōu)先性是否具備正當化依據。對于這種已經取得部分權利且未來將會取得完整權利的物權期待權，有學者嘗試從物權性權利角度出發(fā)區(qū)分為法律物權和事實物權，他們認為這能夠解決“立法和司法就會遇到如何既客觀地確定物上權利支配秩序、又能夠對正確權利進行保護的問題。”[11]81-94這種事實物權在債權形式主義的框架內，有學者將交付鑰匙、繳納物業(yè)費、交付不動產權證書等簽署房屋買賣合同以外的事實行為認可為物權期待權的債權意思表示和外在表現形式，從而足以排除執(zhí)行行為；亦有學者進一步劃分事實物權為繼承型事實物權、約定型事實物權和轉讓型事實物權[1]100-111；還有學者提出“物權變動三階段理論”[17]，這種突破債權與物權二分法的理論為物權期待權進入中間道路提供了理論基礎，但理論界對其性質認定并未形成一致觀點。在司法實踐中，我們可以看到的是對物權期待權的廣泛認可和支持以及在相同法律規(guī)范、類似要件事實相同的情況下產生的不同裁判結果，而物權期待權的權利性質不明晰亦不斷突破物權法定原則和市場交易公平原則。在上位法尚未明確物權期待權性質、《民法典》保持沉默的情況下，我們可以嘗試通過公理法教義論為其找尋司法審判活動中的實體基礎并進行充分的價值考量，從而實現物權期待權在法教義學視野下的體系完善。公理法教義論是將法律規(guī)范文義作為邏輯起點，各部分獨立評價且各部分能夠融會貫通的作業(yè)過程。因此，在體系色彩濃厚的公理法教義論指引下，雷磊教授援引古斯塔夫·拉德布魯赫（Gustav Radbruch）所提出的法教義學作業(yè)的解釋、建構、體系化三個層面[18]，重新提出了法教義學的作業(yè)方式：意義闡釋、法學建構和體系化[19]。為了使作業(yè)方式更加貼合公理法教義論項下的立場和方法論，遵循法律規(guī)范的基本框架和界限、具有濃厚的體系自洽色彩、實現經驗—分析—實踐三個維度的設立，故本文針對作業(yè)方式采用語義確證、要件歸入和體系化作為指稱。

二、不動產買受人物權期待權的語義確證

王澤鑒教授總結了法教義學的五大功能，分別是穩(wěn)定性功能、進步功能、減輕論證負擔功能、技術功能、修正與更新功能，其中減輕論證負擔功能要求法教義學將法律規(guī)范價值充分挖掘、構建明確的概念和邏輯體系并提供堅實的正當化依據[20]。因此，公理法教義論項下的內涵解釋應當包含兩層含義，分別是形式意義下的法律規(guī)范條款的語義確證和實質意義下法律規(guī)范的價值確證，前者傾向于從現有語言識別規(guī)則和文義解釋規(guī)則來為法律規(guī)范尋求正當化依據，后者則是充分運用解釋學方法論為法律規(guī)范尋求正當化依據。就第一層涵義來講，梁慧星教授認為文義解釋應“按照用語之文義及通常使用方式，以闡釋法律之意義內容”“法律條文系由文字詞句所構成，欲確定法律的意義，須先了解其所用詞句，確定其詞句之意義”[21]216。而目的性擴張解釋和目的性限縮解釋亦應被涵攝于第一層范疇之內，目的性擴張和目的性限縮明確區(qū)別于擴張解釋和限縮解釋方法，前兩者是一種法律適用視野下的漏洞填補方法，是一種超出了普通民眾“預測可能性”的法律修正形式，但仍是維護法秩序基本價值的舉措，而后兩者是一種純粹的法律解釋方法。就第二層涵義來講，合理運用法律解釋方法來確證法律規(guī)范的意義，如梁慧星教授認為法律漏洞的具體涵義，一是現行實在法秩序下存在一定的缺憾，二是這種缺憾影響了現行實在法功能價值的發(fā)揮，三是這種缺憾并非是“意料之內”的漏洞，即“現行法體系上存在影響法律功能，且違法立法意圖之不完全性”[21]253。對上述三個要件事實通過目的解釋、歷史解釋、當然解釋、合憲性解釋等進行分析理解就是解釋作業(yè)的過程。因此，第二層涵義相較于內涵解釋更傾向于價值挖掘，故本文在內涵解釋維度僅進行語義確證的分析。在語義確證層面，又包含兩種作業(yè)模式，具體分析如下。

（一）文本分析

一種作業(yè)模式是純粹的將語義作為法律規(guī)范的載體進行分析，將法律規(guī)范不視為一種強制性約束的集合，而是視為一種文本的集合[22]。在進一步分析“不動產買受人物權期待權”的法律概念與現實生活的互動作用前，應當廓清其文本領域的內涵與外延，以此為尋求其法律價值正當化依據奠定基礎。在考察“不動產買受人物權期待權”的法律文本時，應當將其置入具體規(guī)范條款中進行探討，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條和第二十九條為“不動產買受人物權期待權”設置了兩種模式，分別是“一般不動產買受人物權期待權”和“商品房消費者物權期待權”，前者的構成要件為“簽署有效的書面合同應當在法院正式采取查封措施前”“在法院采取查封措施前已經實際占有不動產”“支付價款數額符合法律規(guī)定”以及“尚未進行公示登記并非基于買受人的過錯”，按照公理法教義論的體系化要求，將上述要件從特殊到一般、從具象到抽象后可以表述為主體要件（已經按法律規(guī)定支付價款的不動產買受人）、形式要件（書面的不動產買賣合同）、客觀要件（已經實際占有該不動產）、主觀要件（尚未進行公示公信非因主體之過錯）、客體要件（一般不動產）以及時間要件（法院查封措施效力產生前），即從反面解釋，若一般買受人的行為要件無法通過演繹推理涵攝于上述法律規(guī)范，則其行為應當具有非難性?；貧w到“一般不動產買受人物權期待權”詞義本身，其包含了兩部分內容，一是主體要件為“一般不動產買受人”，二是享有權利為“物權期待權”。主體要件的內涵可以由前述構成要件析出?！拔餀嗥诖龣唷睉攲⑵溥M一步拆分為“物權”和“期待權”進行分析：根據《民法典》第二百零九條之規(guī)定，不動產物權采用登記設立原則，循此分析，一般買受人在簽署書面買賣合同后享有的是合同債權，基于債權相對性原則該權利與申請執(zhí)行人享有的金錢債權應為平等關系，但在生存權具有優(yōu)益性且未來有取得完整物權可能性的情況下，案外人可能享有非日常理解意義上的“物權”；而“期待權”是對未來能夠取得完整權利的一種期望[23]，即不動產物權取得的部分要件達成（即完整權利取得預備階段）且該部分要件的達成足以使買受人相信未來將取得完整的物權，并對這種物權保持一種理性期待，這種“期待”由于受到法律規(guī)范的強制性保護從而成為了一種權利。

（二）文義解釋

另一種作業(yè)模式是作為所有解釋方法論旅程開端的文義解釋，亦稱為文法解釋。簡單而言，就是對法律規(guī)范的構成要件或要素的詞語涵義進行解釋的一種方法。作為漏洞填補或法律修正的一種方式，其要求填補或修正行為具有明確的界限，即填補和修正行為（此處為文義解釋）應當在立法者語言習慣或通常理解的文義射程之內，尤其是在刑事法律規(guī)范領域，不得隨意進行類推解釋或超出文義射程的解釋?；貧w《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條之規(guī)定，其設置了“商品房消費者物權期待權”，根據該條款，權利構成要件為主體要件（房地產開發(fā)企業(yè)名下商品房的買受人且已經依據法律規(guī)定支付了價款）、形式要件（簽署有效的書面合同）、客體要件（該商品房為買受人名下唯一居住用房）、時間要件（法院查封措施效力產生前）。在不存在法院查封的情境下，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》規(guī)定商品房消費者的“超級優(yōu)先權”僅存在“以居住為目的”和“支付全部價款”即可，即相較于“一般買受人物權期待權”，從主觀過錯和主體要件兩個方面降低了適用門檻，但我們僅從“商品房消費者”在詞語表達上的差異來觀察，無法探尋法律規(guī)范真正的文義。因此，托馬斯·M.J.默勒斯（Thomas M.J.Mllers）提出了文義解釋的具體步驟，一是探尋立法者在參與該法律規(guī)范制定乃至于參與立法前的語言表述習慣，二是探尋在法學專業(yè)學科領域中司法實踐和學術理論的語言表述習慣，三是探尋在日常生活中人們的語言表述習慣[24]197。

首先，從立法者的語言表述習慣分析“商品房消費者”一詞，我們應當回看“商品房消費者物權期待權”的立法沿革。商品房消費者”一詞肇始于2002年頒布施行的《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》，形成了明確的商品房消費者物權期待權＞建設工程價款的優(yōu)先受償權＞抵押權優(yōu)先受償權＞其他債權的權利優(yōu)劣順位，雖然沒有明確主體要件、時間要件、客觀要件以及與其他權利的優(yōu)先性，但是其背后生存權優(yōu)先的法秩序價值可見一斑。此后，2004年頒布施行的《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條對尚未進行房屋正式登記但房地產開發(fā)企業(yè)已辦理了商品房預售許可或房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的特殊情形進行了規(guī)范，結合《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》和2019年印發(fā)的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百二十五條的進一步要求，從公理法教義論保持橫向規(guī)范體系融慣性出發(fā)，涉商品房消費者特殊規(guī)則的主體內涵一般為“從房地產開發(fā)商處購買商品房的買受人”，且這種買受人“支付合理價款”“名下無其他住房”（若無法院查封存在，則不要求住房的“唯一性”）。

其次，法學學科專業(yè)表述習慣一般為規(guī)范性表述或描述性表述，這種表述來源于法學理論界的論點、司法裁判案例或指導性案例以及法學推理論證模型，但如果將《中華人民共和國消費者權益保護法》（以下簡稱《消費者權益保護法》）的“消費者權益”直接套用于“商品房消費者”，則難以妥當嵌入生存權優(yōu)先保護的價值體系之內。因此，有學者嘗試從司法認定角度提出了“商品房消費者物權期待權”主體的分析路徑：圍繞待決案件客體進行兩步認定，分別是“已有房屋的數量核查”和“現購房屋的用途核查”，而“已有房屋的數量核查”重點審查“需要核查的主體范圍”“需要核查的房屋數量”和“需要核查的房屋位置”[9]119-127，即通過以不動產為核心的客體要件來探尋“商品房消費者”的文法內涵，這種分析路徑本質上圍繞“滿足基本生活之需要”的認定。但是，法學學科專業(yè)表述習慣一般以規(guī)范目的反推文義解釋的方法，在公理法教義論看來其忽視了基礎性法源的文義在司法實踐中的普遍約束力，容易使審判人員將目光聚焦于僅具有輔助性遵從義務的次級法源和缺乏強制性遵從義務的法認知源。

最后，是日常語言表述習慣方法下的文義解釋。日常表述習慣存在于非法律專業(yè)人士和法律專業(yè)人士的日常生活，然而，審判人員在處理案件時的主觀預判不僅基于大量的前見判例和指導性案例，更是源于一種通過日常行為習慣和樸素的正義觀而形成的一種思維方式。通過專業(yè)術語表達而形成的裁判文書雖然展現了審判人員依據要件事實進行演繹推理的涵攝過程，但是很多時候大前提與小前提循環(huán)往復的裁判方式本質上是在為價值預判尋求一種正當性基礎。在日常生活理解中，“開發(fā)商”被定義為由房地產開發(fā)經營企業(yè)向政府租用土地使用權后開發(fā)房屋并進行出租出售的市場主體，而“消費者”是指為達到個人使用目的而購買各種產品與服務的個人或最終產品的個人使用者，綜合來看就是為了使用房屋而購買房地產開發(fā)房屋的個體。但是，這種工具書式的結論無法妥當適用于立法活動和司法活動，更現實的做法是采用實證主義分析下的定性分析法和定量分析法。中國裁判文書網的數據顯示2021年涉及“商品房消費者物權期待權”的案件有1 480件①數據來自中國裁判文書網（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W0/index.html?pageId=109700240 e13aaecc7fe9a9db0cf3033&s8=03）的檢索結果，檢索關鍵詞“商品房消費者物權期待權”，檢索時間2023年1月3日。，值得注意的是其中很多裁判文書對“商品房消費者”的客體要件進行了擴張解釋。例如，在“張某曦、甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行等申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”民事二審案件中，最高人民法院認為“案涉車位是住房的必要配套設施，具有保障業(yè)主基本居住權益的屬性”②中華人民共和國最高人民法院民事判決書：（2022）最高法民終86 號。，將“商品房消費者”的客觀要件擴展至“停車位”，這種在立法活動目的價值內和可預測范疇內的寬宏解釋是被司法實踐所容許的。

三、不動產買受人物權期待權的要件歸入

公理法教義論認為法教義學的公理性原則“是法律的基礎性真理、原理或是為其他法律要素提供基礎或本源的綜合性原理或出發(fā)點”[25]。公理性原則實質是從社會活動中提煉出的具有廣泛共識性的原則，這種原則的制定并非是任意性的，而是從現代法治國家基本理念中析出的。這種基礎性原則所衍生和發(fā)現的法律規(guī)范應當具有理論價值和實踐價值的雙重面向，即法律規(guī)范的重要作用應當是為不特定人群設置一種行為方式和穩(wěn)定的預期，但需要意識到“現代社會糾紛已經無法采用一事一例的問題式方法來解決，而必須依靠具有普遍性的統一式方案”[26]。這種具有普遍性的統一方案就是經過證明和認定的要件事實以相似的作業(yè)模式妥當歸入法律規(guī)范要件并依法作出裁判。

在實踐領域關于要件事實的妥當歸入，就是將具有法律效力的事實與規(guī)范要件進行一一對應，有審判專家提出了三個標準：一是經過有效證明的法律事實能夠與規(guī)范要件相契合，二是這種事實與構成要件的契合應當能夠滿足法律規(guī)范的所有構成要件，三是訴訟相對方提出的抗辯權利構成要件不成立[27]。然而，在“大前提—小前提—結論”的外部演繹推理之下，亦有內部的演繹推理模型，如在不動產買受人物權期待權的有效書面合同認定方面，可以將“要式合同—是否成立—是否有效—合同內容—履行可預期性—買受人方過錯—損失”作為法律論證模型。此外，需要結合理論領域中關于要件事實歸入的基本要求，如理論領域強調一種復雜的建構模型，它認為同一個要件事實可能會歸入不同的法律規(guī)范要件，基于不同的詮釋樣態(tài)會引發(fā)不同的法律效果，因而在要件事實歸入作業(yè)時應當窮盡可能的法律后果。同時，公理法教義論的開放性與包容性要求，要件歸入工作應當參考社會背景和法律規(guī)范的社會功能，在不逾越公序良俗的情況下進行一種利益衡量，如熊秉元教授在法經濟學研究中從應然視角提出的“成本效益”與“均衡分析”，這種后果式思維堅持“降低成本是人們行為的主要驅動力”[28]。因此，法教義學項下的要件歸入工作不僅要尊重現行實在法規(guī)范，還要實現法律證立環(huán)節(jié)的社會意義。在司法實踐中，除不動產買受人物權期待權與建設工程價款受償權、抵押權及其他債權的沖突外，更多地集中于執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴案件中的不動產買受人物權期待權與法院查封效力的沖突問題，即不動產買受人物權期待權是否具有足以排除強制執(zhí)行效力的問題。因此，本文將以《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條和第二十九條為基礎性規(guī)范，在保證實踐價值與理論價值統一的情境下分析“買受人物權期待權”的形式要件、主體要件和時間要件的歸入問題。

（一）時間要件：法院查封效力實際生效前

我國不動產買受人物權期待權雖然援引于《德國民法典》，但是依據《德國民法典》第八百七十三條的規(guī)定，其不動產物權期待權的取得采用物權行為理論，完整的不動產自物權獲得的時間要件是不動產所有權移轉合意達成且完成不動產變更登記公示流程，而不動產物權期待權取得時間要件并不要求完成登記公示，而是在登記前買賣雙方對物權移轉合意進行依法公證、向土地登記部門提出物權移轉登記公示的意思表示或出賣人將不動產許可證交付給買受人，即物權期待權的時間要件為雙方達成物權移轉合意且完成法定的意思表示行為。從比較法的視野看，由于我國不動產自物權移轉生效采債權形式主義，故無過錯買受人物權期待權并不以登記公示和債權合意為時間節(jié)點，而是采用特殊的雙重時間節(jié)點模式，一是法院查封效力實際生效前，二是買受人已經依法支付相應價款，兩者的關系可能是先后的，也可能是重合的，但“買受人已經依法支付相應價款”的要件具備判斷主體適格的功能，因而該節(jié)點更傾向于主體要件，即買受人需要履行客觀義務后才能憑借物權期待權提起執(zhí)行異議排除強制執(zhí)行，且“法院查封效力實際生效前”對客觀要件（已合法占有該不動產）和形式要件（已簽訂合法有效的書面買賣合同）均具有時間上的約束力，故本文將“法院查封效力實際生效前”作為不動產買受人物權期待權的唯一時間要件。有學者提出“無過錯買受人法律地位的可查封性”，其援引《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，認為法院執(zhí)行機構被允許查封物權期待權，因為其具有“現實的、獨立的、可變價的權利”[29]。這似乎是反駁“查封”作為時間要件的理據，但物權期待權的功能面向是以生存權排除金錢債權和法院的查封行為，且其之所以為“期待權”，是因為其不具備債權形式主義下物權移轉的登記公示要件，在權利外觀上仍屬于被執(zhí)行人，法院執(zhí)行工作的性質要求其僅做形式審查而不做實質審查，即法院查封的仍是被執(zhí)行人財產而非案外人的期待權，將“查封”作為時間要件要求買受人的期待權是基于主觀善意而衍生，具有遵循維護買受人生存權的法秩序價值的正當化基礎。

那么，何種“查封”事實行為能夠歸入不動產買受人物權期待權的時間要件？

首先，“查封”行為的客體應為具有轉讓性質的不動產。從比較法的視野審視，《德國民法典》規(guī)定，強制執(zhí)行行為是一種處分行為，其處分行為的效力類似于民事法律行為的處分行為，但如果處分行為觸動了禁止處分的規(guī)定，則該處分行為對特定人的效力是無效，即強制行為無效。此外，《德國民法典》第四百條明確規(guī)定，只要債權是不可予以扣押的，就不得加以讓與。從反面解釋來看，則是允許查封的財產應當具備轉讓效力，其立法活動的正當性來源于：一是如果查封的物權不得轉讓，則買受人因無法獲得完整的自物權而失去了獲得期待權的基礎，買受人排除查封行為的異議權也就無從談起。二是執(zhí)行查封行為的最終目的并非是限制被執(zhí)行人轉讓財產或影響其社會聲譽（對被執(zhí)行人進行信用懲戒一般采取限制其高消費措施和列入失信被執(zhí)行人名單），而是通過對查封財產進行拍賣、變賣或以物抵債來實現申請執(zhí)行人的金錢債權。2019年發(fā)布的《最高人民法院關于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》明確規(guī)定“需要查封的不動產整體價值明顯超出債權額的，應當對該不動產相應價值部分采取查封措施”，這就凸顯了查封行為的最終價值——金錢債權的實現，但在拍賣、變賣或以物抵債后涉及通過不動產登記機關變更不動產權利人登記，若不動產為禁止轉讓財產，則基于無法進行更名登記會導致金錢債權實現目的落空。三是法律禁止轉讓的財產往往是禁止在市場上流通的財產，如國家享有所有權的礦藏、水流、海域、野生動植物資源等，不得通過執(zhí)行查封行為使禁止流通的目的被架空[30]。

其次，“預查封”事實行為不應歸入法律規(guī)范的構成要件。在“深圳市海陸輝煌投資發(fā)展有限公司、廣東永業(yè)集團股份有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”二審案件中，原審法院查明在涉案土地被“預查封”前永業(yè)公司已經將土地出售并申辦了國土證或房屋所有權證，原審法院依據《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條之規(guī)定支持了盧某等16 人的物權期待權，廣東省高級人民法院對原審法院查明的事實表示認可并維持了原判①廣東省高級人民法院（2019）粵民終1688 號民事判決書。。因此，在司法實踐中認定物權期待權構成時存在認定寬松的趨勢，尤其是將“預查封”認定為與“查封”具有同等效力，但在要件事實歸入時，應當意識到“預查封”與“查封”存在本質上的區(qū)別：一是查封權利與查封不動產具有清晰的邊界，如北京市高級人民法院和北京市建設委員會曾于2006年聯合發(fā)布了《關于規(guī)范房產執(zhí)行和協助執(zhí)行有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），其中第十八條明確列舉了針對沒有進行登記但可以進行預查封的四種情形，并注明“預查封的期限和效力等同于正式查封”，第十九條寫明“房屋權屬登記在被執(zhí)行人名下后，預查封登記自動轉為查封登記”，該《通知》將“預查封”的效力擬制為“查封”的效力，因而第四種情形形式上是對作為不動產買受人的被執(zhí)行人所享有的物權期待權的“預查封”，但實質上是對現時出賣人名下不動產的“查封”，導致影響出賣人對該不動產所有權的合法使用；二是《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十八條與第二十九條所提及的“查封”對象應為登記在被執(zhí)行人名下的不動產，而“預查封”針對的是因客觀原因尚未進行權利人變更登記的不動產，但物權移轉的對象為案件的第三人，并非是被執(zhí)行人，當變更登記實際完成時“預查封”會轉換為“查封”，此時會實際查封第三人名下的房產，嚴重侵害當事人合法權益。

最后，“分割查封”應視為“查封”。在司法實踐中，為了保證金錢債權與生存權的價值平衡，《最高人民法院關于在執(zhí)行工作中進一步強化善意文明執(zhí)行理念的意見》明確提出了對不動產依照案件標的額進行“分割查封”，不動產登記部門應當積極配合辦理分割登記，因而“分割查封”仍具有強制執(zhí)行屬性且法院有權依法采取處置措施。

（二）形式要件：買賣雙方簽署書面合同

理論界的共識認為我國不動產自物權移轉變動采債權形式主義，這是一種基于法律行為的物權變動，未經登記公示不發(fā)生物權變動的效力。在買賣雙方形成有效的債權合意后，若不進行不動產登記公示則不會發(fā)生不動產所有權變動，因而物權期待權的核心要素應當是買賣雙方形成合法有效的債權合意并具備債權合意的外在表現形式?！兜聡穹ǖ洹返耐恋刈晕餀嘁妻D則采用物權行為理論，或稱為物權形式主義，即土地自物權移轉要求買賣雙方達成物權移轉合意并在土地登記簿中登記注冊，而土地物權期待權要求買賣雙方已經達成自物權移轉的情況下將物權合意進行依法公證、向登記機關作出意思表示或將登記許可證交付于買受人，其核心要素應當是非要式的物權合意的形成，但《德國民法典》第九百二十五條要求買賣雙方的物權合意應當同時向登記主管部門作出意思表示。相較于我國公示公信的方式，《德國民法典》提出了更為嚴苛的要求[31]，因為根據《德國民法典》第九百八十五條和第一千零四條的規(guī)定，物權期待權人享有物上請求權，即物權期待權人享有針對侵犯物權期待權行為的阻止與排除的權利，并且根據《德國民法典》第八百二十三條享有損害賠償請求權。據此，德國理論通說推導出德國物權期待權具有圍繞占有、使用、收益、處分而衍生的較為完整的物權權能，這是一種極強的物權屬性，但我國的物權期待權不享有處分權能，無法進行轉讓，更傾向于一種債權屬性。因此，我國物權期待權的重要構成要件應當是債權合意的外在表現形式。

在我國，無論是一般不動產買受人物權期待權，抑或是商品房消費者物權期待權，均要求買賣雙方達成債權合意，并且將要式的書面合同作為債權合意的必要外在表現形式。但是，在形式要件層面，法律規(guī)范和司法實踐仍對事實要件的歸入與涵攝提出了具體要求。

首先，司法認定應當嚴格遵循物權期待權的時間要件。除時間要件以外的要件事實應當在法院查封效力實際生效前即能妥當歸入物權期待權的構成要件，作為形式要件的“買賣雙方簽署書面合同”亦應遵循時間要件，其目的在于防止執(zhí)行案件的案外人（房屋買受人）與執(zhí)行案件的被執(zhí)行人（房屋權利登記人）或案外人（房屋買受人）與房地產開發(fā)企業(yè)惡意串通，阻礙申請執(zhí)行人金錢債權的實現，損害申請執(zhí)行人的合法權益與司法權威。最高人民法院雖然于2016年發(fā)布了《最高人民法院關于防范和制裁虛假訴訟的指導意見》，其中要嚴厲打擊和制裁虛假訴訟行為，并且明確將“雙方當事人存在惡意串通”作為識別虛假訴訟的重要表征，但是當事人以惡意串通為手段提起虛假的執(zhí)行異議或執(zhí)行異議之訴以拖延執(zhí)行或阻礙金錢債權實現的行為仍屢禁不止。中國裁判文書網的數據顯示，2019年我國民事一審案件中涉及“惡意串通”的有4 3851 件，2020年有38 688 件，2021年有24 628 件①數據來自中國裁判文書網（https：//wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181217BMTKHNT2W0/index.html?pageId=109700240 e13aaecc7fe9a9db0cf3033&s8=03）檢索結果，檢索關鍵詞“惡意串通”，檢索時間2023年1月4日。，案件數量雖然呈現逐年遞減趨勢，但是仍處于高位運行。依據物權期待權提起執(zhí)行異議而排除執(zhí)行的行為是案外人防止將不動產劃歸為被執(zhí)行人的責任財產，根據體系解釋和債權形式主義，買受人由于尚未完成登記公示環(huán)節(jié)，其原本并不享有提起執(zhí)行異議的權利，基于債權的相對性特點，買受人無權向合同以外的第三人主張權利。因此，立法政策賦予買受人的特殊權利應當對其主觀善意提出更高的要求，司法實踐亦應對其認定履行高度的審慎義務。

其次，對“書面”理解可采取擴張解釋，但不可進行目的性的擴張解釋。對于“書面”的理解可以優(yōu)先采用文義解釋，如通過日常生活表述習慣將“書面”理解為“紙質”。文義解釋還原法律規(guī)范原本面貌的作用雖然處于解釋方法論的第一順位，但是并不能拘泥于文義解釋，“若只注重臆想中所為明確的文義，將會剝奪法學中所必要的討論過程，從而使自己的觀點搖身一變成為唯一的真理”[24]325。這種觀點是對文義明確性規(guī)則的一種摒棄，它防止根據文義解釋獲取的法律效果被隔離于法律解釋體系之外。因此，在文義解釋以外，我們可以使用一定的論理解釋，即體系解釋和擴張解釋。體系解釋一般要求同一部法律規(guī)范內部的體系融慣性和不同法律規(guī)范之間的體系融慣性，因而我們可以參考《民法典》第四百六十九條來分析“書面”的內涵，該條款明確書面形式是合同、電報、傳真等可以有形表現內容的載體，那么從保證社會預期穩(wěn)定、使“書面”概念實現其社會承載價值、保證不同法律規(guī)范間的體系融貫等角度考慮[32]，我們可以將物權期待權的“書面”擴張解釋為有形的、可被固定的、可被觀察到的一切載體，如電子網簽備案合同，不僅能夠真實反映雙方債權合意，并且有行政主管部門進行見證，故應當具有較高的“書面”效力。但是，應當注意的是，目的性擴張解釋雖然嚴格遵循立法者賦予法律條款的價值預設，但是由于其超出了大眾的預測能力，因而在理解“書面”概念時應避免使用。

最后，買賣雙方達成債權合意后又設立抵押權的，不影響不動產買受人物權期待權的設立和生效，且物權期待權明顯優(yōu)先于抵押權受償[33]。例如，在“新疆聚鼎典當有限責任公司（以下簡稱“聚鼎公司”）、阿某提·阿某依申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”再審審查與審判監(jiān)督一案中，阿某提·阿某依于2010年1月12日與普瑞銘公司簽訂購買訴爭房產的《商品房買賣合同》，并履行了支付價款、合法占有房屋等義務，符合物權期待權在形式要件層面的要求，此后聚鼎公司于同年3月23日簽訂了抵押合同并于同年3月26日進行了抵押登記，此時不動產抵押權設立且能夠對抗善意第三人，最終最高人民法院認為“登記的抵押權確實享有一定的優(yōu)先權，但與購買人的利益沖突時，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形且權利能夠排除執(zhí)行的，應優(yōu)先保護購買人的利益?！雹谥腥A人民共和國最高人民法院（2017）最高法民申2270 號民事裁定書。但是，基于買受人物權期待權規(guī)則的特殊性，法院在審查構成要件時應當踐行審慎注意義務：一是探尋尚未過戶登記與買受人的主觀過錯之關系，二是嚴格依據證據的合法性、關聯性和真實性認定證據的證明效力，三是準確判斷案涉不動產是否為《民法典》規(guī)定不允許抵押之財產，四是嚴格認定買受人的主觀狀態(tài)（是否擔負調查不動產附著的義務、是否存在知曉不動產權利瑕疵的可能性）。

（三）主體要件：主體性質適格且依法支付價款

單從現行有效的實在法視域審視，不動產買受人物權期待權的主體要件由兩個部分構成，一是案件事實中的主體性質符合構成要件，二是依據法律規(guī)定支付相應價款。

能夠依法享有不動產買受人物權期待權的主體性質包括兩類，一類是一般不動產買受人，一類是商品房消費者。我國司法實踐依據主體性質的不同，往往采取區(qū)別對待，這導致產生差異化的法律效果，典型的是買受人物權期待權與抵押權優(yōu)先受償權的沖突競合問題，尤其是出賣人在將不動產抵押后又與買受人達成房屋買賣債權合意的情形。例如，在商品房銷售過程中，房地產開發(fā)企業(yè)往往因建設工程資金不足等原因向金融機構申請貸款并將其名下正在開發(fā)的樓盤進行抵押，基于商品房消費者非基于自身過錯的原因致使尚未向不動產登記機關進行更名登記，甚至諸多商品房消費者由于缺乏法律意識導致未向不動產登記機關申請預告登記，故買受人的物權期待權并未能向社會進行公示公信，同時商品房消費者亦難以知曉有抵押權依附于該不動產，或開發(fā)商與金融機構達成抵押合意。此時，根據《民法典》第四百零六條之規(guī)定，抵押財產在抵押期間可以進行處分、轉讓，但轉讓的效力采取通知生效主義，若不動產開發(fā)企業(yè)未依法告知金融機構，則轉讓行為無法發(fā)生法律效力，則該抵押權無法對抗買受人的物權期待權。即使不動產開發(fā)企業(yè)依法告知金融機構，但若未將該抵押權進行登記公示，則無法對抗以主觀善意為必要要件的物權期待權；若轉讓行為已經告知且抵押權已經依法公示，則司法認定工作需要具體區(qū)分不動產買受人的性質是一般買受人還是商品房消費者，依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條之規(guī)定，若不動產開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證明，則主觀善意的商品房消費者基于“滿足基本生活需要的唯一住房”原則可以依據物權期待權對抗抵押權，但一般買受人由于并非基于基本生活之需要且往往會主動了解不動產權利現狀，則此時難以依據物權期待權對抗抵押權優(yōu)先受償權?；谏唐贩肯M者物權期待權相較于一般不動產買受人物權期待權在司法實踐中的明顯優(yōu)勢地位和更強的優(yōu)先效力、排除效力，應當將目光集中于“商品房消費者”的認定方式。從“商品房消費者”權益保護的立法沿革來看，法律規(guī)范沒有對其內涵進行規(guī)定，也沒有形成一致的理論觀點。因此，從文義解釋的日常語言表述習慣出發(fā)，“開發(fā)商”被定義為由房地產開發(fā)經營企業(yè)向政府租用土地使用權后開發(fā)房屋并進行出租出售的市場主體，而“消費者”是指為達到個人使用目的而購買各種產品與服務的個人或最終產品的個人使用者，“商品房消費者”就是為了使用房屋而購買房地產開發(fā)的房屋的個體。從體系解釋的視角出發(fā)，《消費者權益保護法》規(guī)定“消費者”是為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務的個體，但由于立法背景原因，該法的規(guī)范領域是否涵攝房地產領域存在爭議[34]。因此，審判人員的要件歸入工作應當圍繞“滿足基本生活需求”來進行，具體包括：一是判定購買不動產之具體用途，依據房產建設工程設計初衷具體判斷商品房消費者購買的房屋為商業(yè)用房、住宅用房抑或是商住兩用房，如果是住宅用房且名下無其他登記房產則當然屬于“滿足基本生活需求”，若為商用住房，有觀點認為其是基于商業(yè)、經營之需要，不符合“滿足基本生活需求”[35]，但現實生活中，仍有不少情況是將商用住房同時作為居住場所且買受人名下沒有其他登記住房，此時認定為“滿足基本生活需求”更為妥當；二是以家庭為單位審查名下不動產登記數量，基于家庭多位同住人的現實情況，以家庭為單位審查該不動產是否為家庭全體成員名下，是否為唯一住房更有合理性；三是審查購買不動產所在的地理位置，不同地域的不動產所需負擔的購買金額差異較大，是否“滿足基本生活需求”應當結合不動產單價、當地最低生活保障標準以及人均收入水平來進行綜合評判。

關于“依據法律規(guī)定支付相應價款”的要件，《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》明確規(guī)定一般不動產買受人需要“支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，商品房消費者需要“支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，從文義解釋來看，其規(guī)則在語義和內涵層面非常明確且具備可操作性，但司法實踐在進行事實要件歸入時的難點就在于如何有效證明買受人已經依法實際履行價款給付義務。一般來講，發(fā)票、手續(xù)、支付憑證、電子票據、網絡轉賬流水或微信聊天轉賬記錄等均具有證明支付價款的法律效力，如果是采取現金支付的方式應當采取調取監(jiān)控記錄、獲取雙方證人證言、探尋購房款項來源的方式查明；為了防止當事人雙方惡意串通，審判人員亦應重點審查款項支付的時間、買受人的經濟能力等事實。

四、不動產買受人物權期待權的體系化

在公理法教義論的指引下，審判人員為保證個案目的的實現，在司法裁判中通過法續(xù)造進行法律規(guī)范的價值補充和漏洞填補時，需要綜合運用多種法律方法論和解釋路徑，對這些論證方法自如運用就需要使法律規(guī)范的概念、語義和要件歸入方式形成系統化的運行模式，這也是法教義學的終極價值。這種體系化的證立模式一旦形成，就具有穩(wěn)定功能、裁判減負功能和評價功能，并且能夠有效約束審判人員在法律適用和自由裁量時的恣意。

（一）體系化之基本原則

在法律規(guī)范體系化的過程中，應當堅持三項基本原則，具體如下。

一是體系化的過程需要遵守體系解釋項下的體系融慣性要求。借鑒托馬斯·M.J.默勒斯（Thomas M.J.Mllers）提出的體系融貫化的具體論證模型，其一是考慮相鄰概念，即在語義確證階段，可以嘗試在現行實在法中比較物權期待權的相似概念，這種比較不限于純粹的國內法概念，適合我國制度土壤、可嘗試移植、可進行本土化修正的域外概念亦可，上文嘗試援引《德國民法典》中土地物權期待權的概念并結合我國社會背景為我國物權期待權構建內涵；其二是考慮法律概念在法律規(guī)范中所處的位置，結合上下左右來探尋法律規(guī)范語義，上文不僅將《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》第二十九條和第二十八條進行縱向語義對比，亦將第二十九條與《消費者權益保護法》第二條進行橫向的語義比對；其三是援引英美法系的“同類解釋規(guī)則”，即將法律規(guī)范條款進行具體化來尋求條款的語義內涵，從而制定合理的要件歸入方案，上文將形式要件項下的“書面”具體化為有形、可視的載體及其符合性質的一切同類載體；其四是對例外需要進行嚴格解釋，物權期待權的設立本就屬于債權物權二分原則和物權法定主義外的例外，且《執(zhí)行異議和復議案件規(guī)定》本質屬于程序性規(guī)則，在程序性規(guī)則中制定實體性權利亦屬于一種例外，因而司法實踐對物權期待權要件事實的歸入應采用嚴格解釋[24]226-231。

二是應當保證法秩序價值的統一，但不對系統內部的優(yōu)劣順位進行明確定義。事實上，要件歸入環(huán)節(jié)與語義確證環(huán)節(jié)并無價值高低之分，且存在重疊部分。例如，在主體要件層面，確定“商品房消費者”要件的適用路徑前應當明晰其概念內涵，而“商品房消費者”的法律適用環(huán)境也影響了對其概念的理解，而在要件歸入的內部，“買受人已經依法支付相應價款”具備雙重要件屬性，既是主體要件，又是時間要件，但更傾向于主體要件。

三是公理法教義論要求規(guī)范體系保持開放性與包容性。公理法教義論與實在法教義論的主要區(qū)別在于是否拘泥于純粹的法律規(guī)范條款。隨著法律規(guī)范承載功能的復雜化，為了充分發(fā)揮法律規(guī)范的價值預設和立法目的，應當引入法經濟學、法政策學、法社會學等社科法學的方法論，對利益衡量、價值均衡等研究范式保持開放的態(tài)度，使規(guī)范體系不會被隔離于社會環(huán)境之外。其實上文在物權期待權體系構建的過程中已經貫穿了利益衡量的研究范式，即將生存優(yōu)先權益、居住優(yōu)先權益與金錢債權、抵押權優(yōu)先受償權進行利益衡量，通過付出最小成本來獲取最大的社會效益，實現司法為民理念的貫徹落實。

（二）體系化之構造方式

公理法教義論為法教義學設計的研究路徑是一種層層遞進的結構層次，即法教義學影響整體法律規(guī)范的價值取向，而整體法律規(guī)范背后的現行法秩序的價值普遍適用于具體的法律規(guī)范，當這種具體的法律規(guī)范體系化后便可妥當適用于具體個案并將立法價值運用于個案的裁判與衡量。這展現了法教義學的雙重屬性，即封閉性與開放性。封閉性展現了法教義學專注于研究現行實在法規(guī)范的品格，而開放性則展現了法教義學吸收社會科學學科的知識來完善規(guī)范體系的品格。因此，法教義學范式下的規(guī)范體系應當呈現雙層二元結構，分別是以“概念—命題”為核心要素的外部體系以及以“價值—原則”為核心的內部體系。

以“概念—命題”為核心要素的外部體系強調法律規(guī)范在適用于個案前，應當對其予以具體化。在外部形式上來看，一個完整的法律規(guī)范體系應當具有概念、基本原則和具體規(guī)則，并且思考各個概念、原則和規(guī)則之間的關聯關系。格奧爾格·弗里德里希·普赫塔（Georg Friedrich Puchta）針對“概念—命題”的體系構建方式提出了自己的構建模型，即“概念譜系”。這種方法采取的是一種“金字塔式”的研究結構，從體系內部的關聯性去考量法律條款之間的邏輯關系，底層的具體規(guī)則可以不斷向上追溯到基本原則，“塔尖”層級的基本原則也可以向下追溯至具體規(guī)則，基本原則與具體規(guī)則之間應當是一種親緣關系而非割裂獨立的狀態(tài)，由此將“概念—命題”內的各要素聯結起來，實現法律條款間的互為成就[36]。當在審視不動產買受人物權期待權時，必須認識到該項權利處在程序法領域內，但通過語義確證下的文義解釋和文本分析可以認定應是以“類似物權”“事實物權”或“準物權”為法律性質的民事實體性權利。因此，該項權利應當被劃歸為“民事權利譜系”，在要件歸入的研究中可以確定權利客體為已經被法院查封、買受人已經依法支付價款且合法占有的不動產，故該項權利應劃歸到“以物為對象的民事權利譜系”內，繼續(xù)向上追溯，其應當遵循《民法典》總則編的基本原則，鑒于其性質屬于債權與物權的“中間道路”，故可以繼續(xù)從一般到特殊，追溯到《民法典》物權編與合同編的原則性條款。這就是一個將抽象化概念不斷具象化的過程，即不動產買受人物權期待權外部體系邏輯結構的雛形。

以“價值—原則”為核心要素的內部體系通過公理法教義論對法秩序價值設計了一種統一的路徑。法教義學在挖掘法秩序背后價值的基礎上不斷為整體法律規(guī)范、個別法律規(guī)范和基本法律原則設置統一的價值和證立路徑，而這種統一的價值路徑根本源于基本原則，基本原則在具體法律規(guī)則中具有普適性，這源自于基本原則是由具體法律規(guī)則的價值中提煉出的共通部分，是一種提取公因式處理后的結果，所有的基本原則經過統合后又可能成為整體法律規(guī)范的價值，即一種“基礎性評價”。在內部體系上，不動產買受人物權期待權隸屬于“以物為對象的民事權利譜系”，因而受到《民法典》總則編基本原則以及物權編原則性條款的約束?；驹瓌t由具體的法律規(guī)則提取而成，通過《民法典》的基本原則以及物權編原則性條款來探查不動產物權期待權的立法價值和政策取向，這種價值和取向在物權期待權的法秩序構建中成為一種主導型思想，通過平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、守法和公序良俗原則以及平等保護原則等析出物權期待權的價值預設，即在不動產買賣過程中，尤其是商品房預售的買賣交易中，商品房消費者無論是從法律意識，抑或是經濟能力方面，相較于金融機構和房地產開發(fā)企業(yè)都屬于明顯的弱勢群體，因而法律規(guī)范通過保障弱勢群體基本的生存權益和居住權益來實現對民事法律主體的平等保護，故衍生生存權益優(yōu)于金錢債權的法秩序價值。這種推導過程即是物權期待權法律規(guī)范內部體系的基本邏輯形式，也是內部體系與外部體系相互勾連的過程。