投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量與盈余管理

徐卓玉

【摘? 要】隨著公允價(jià)值運(yùn)用的發(fā)展，2014年發(fā)布的新準(zhǔn)則規(guī)范了公允價(jià)值計(jì)量和披露，拓展了公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用范圍。隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，上市公司采用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理已成為一種普遍現(xiàn)象。論文論述了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量及其盈余管理的相關(guān)理論，分析了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)變對(duì)于上市公司財(cái)務(wù)績(jī)效的影響，同時(shí)以新城控股為例，具體分析了該上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇及其變更因素以及對(duì)其財(cái)務(wù)績(jī)效造成的影響。通過(guò)對(duì)新城控股案例的分析，揭示上市公司變更會(huì)計(jì)政策的原因，找到準(zhǔn)則與監(jiān)管中盈余管理的空間，提出了一些針對(duì)性的建議。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值計(jì)量；盈余管理

【中圖分類號(hào)】F299.23【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A【文章編號(hào)】1673-1069（2023）05-0116-03

1 研究意義

市場(chǎng)環(huán)境的局限性是上市公司將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式確定為成本模式的根本緣由，也是我國(guó)目前和未來(lái)進(jìn)一步運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的巨大障礙。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不夠成熟、相關(guān)法律法規(guī)也并不完善、資產(chǎn)評(píng)估體系也不夠健全，基于此，公允價(jià)值計(jì)量的缺陷為企業(yè)盈余管理提供了空間?？紤]到這些無(wú)法控制的因素，在公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，很大程度上會(huì)出現(xiàn)因各種人為主觀因素而產(chǎn)生的誤差。此外，由于公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表會(huì)產(chǎn)生較大影響，因此企業(yè)決策層與管理層在某些特定情況下，為了吸引投資，可能會(huì)采用一些盈余管理手段，例如，通過(guò)公允價(jià)值計(jì)量，影響金融工具當(dāng)期損益的部分，其效果非常明顯。為進(jìn)一步規(guī)范公允價(jià)值的計(jì)量，限制盈余管理的行為，本文重點(diǎn)聚焦于公允價(jià)值計(jì)量模式下的盈余管理行為的實(shí)際情況，分析公允價(jià)值計(jì)量對(duì)新城控股的盈余管理行為所造成的影響。

2 投資性房地產(chǎn)相關(guān)理論基礎(chǔ)

2.1 投資性房地產(chǎn)概述

2.1.1 投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指一種為賺取租金或資本增值，或二者兼有而持有的房地產(chǎn)。但無(wú)論持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金還是資本增值，該房地產(chǎn)必須為企業(yè)自身所持有。如果企業(yè)租入房產(chǎn)后再將其轉(zhuǎn)租，其賺取租金差價(jià)的行為屬于營(yíng)業(yè)收入，但該房產(chǎn)不為企業(yè)所有，本身不屬于企業(yè)資產(chǎn)，更不得計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”。

2.1.2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

第一，成本計(jì)量模式。投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量模式是指投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用類似于固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的計(jì)量模式，計(jì)提相關(guān)折舊與減值準(zhǔn)備。成本計(jì)量模式，要求資產(chǎn)按其取得或交換的實(shí)際交易價(jià)格入賬，并且入賬后賬面價(jià)值在該資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)一般不再作調(diào)整，在忽略公允價(jià)值變動(dòng)損益時(shí)能夠較為客觀地反映所測(cè)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本，以此來(lái)顯示會(huì)計(jì)信息的可靠性和可驗(yàn)證性。第二，公允價(jià)值計(jì)量模式。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債應(yīng)按照在公平交易中，信息對(duì)稱的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~計(jì)量。在公允價(jià)值計(jì)量模式下，公允價(jià)值的變動(dòng)將直接影響當(dāng)期損益：其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動(dòng)中，并通過(guò)“公允價(jià)值變動(dòng)損益”對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表產(chǎn)生影響，而不再單獨(dú)計(jì)提。簡(jiǎn)而言之，就是按照市價(jià)計(jì)量，漲價(jià)產(chǎn)生收益，跌價(jià)則記為損失。第三，兩種計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換。企業(yè)可以選擇成本計(jì)量模式或公允價(jià)值計(jì)量模式二者其一進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但二者不得同時(shí)采用。在采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，必須存在活躍市場(chǎng)使投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地獲得。因此，若存在活躍市場(chǎng)，則可以選擇成本計(jì)量模式或公允計(jì)量模式；若不存在活躍市場(chǎng)，則只能采用成本計(jì)量模式。在會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求中可比性的前提下，企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定則不得隨意更改。

2.2 盈余管理概述

2.2.1 盈余管理的概念

盈余管理是指基于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與相關(guān)法律法規(guī)，管理層出于一定目的對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行控制，進(jìn)而至少不損害公司利益的行為。

2.2.2 盈余管理的方式

第一，應(yīng)計(jì)利潤(rùn)調(diào)整。大多數(shù)是通過(guò)調(diào)整壞賬準(zhǔn)備、資產(chǎn)減值損失等，例如，公司出于上述某種動(dòng)機(jī)，選擇多提或少提壞賬準(zhǔn)備，進(jìn)而獲取目標(biāo)業(yè)績(jī)。通常國(guó)內(nèi)上市公司運(yùn)用較多的方式是，前幾年盡量多提資產(chǎn)減值損失，再在以后期間轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回當(dāng)年常常能實(shí)現(xiàn)盈利。當(dāng)然，長(zhǎng)期資產(chǎn)減值不允許轉(zhuǎn)回的情況，則不包含在此類方法中。第二，會(huì)計(jì)政策調(diào)整。會(huì)計(jì)政策調(diào)整會(huì)對(duì)公司盈余產(chǎn)生較大影響，例如，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，就是上市公司盈余管理的一種方法，但此方法并不常用。因?yàn)橐话惆凑諟?zhǔn)則規(guī)定，會(huì)計(jì)政策不能隨意或頻繁地變更，況且在變更當(dāng)年還需及時(shí)披露，追溯調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表，因此并不如第一種方式常用。第三，關(guān)聯(lián)交易調(diào)整。關(guān)聯(lián)交易可以降低銷售成本，提高資源配置率，但由于交易受上市公司控制，因此通常被作為一種盈余管理的方式，上市公司會(huì)根據(jù)自身需要構(gòu)建交易系統(tǒng)，進(jìn)而達(dá)到盈余管理的目的。

3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式現(xiàn)狀及影響模式選擇的原因

3.1 國(guó)內(nèi)上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換現(xiàn)狀

由圖1可知，即使在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更新的情況下，采取會(huì)計(jì)政策變更的國(guó)內(nèi)上市公司數(shù)量也很少，因此并不能明顯體現(xiàn)出其發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律。即便在2014年公允價(jià)值準(zhǔn)則頒布后，也并未出現(xiàn)顯著的數(shù)量變化，因此，在國(guó)內(nèi)現(xiàn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，公允價(jià)值的運(yùn)用與推廣還有很大的空間，缺乏準(zhǔn)則規(guī)范并不是其決定因素。

3.2 影響上市公司后續(xù)計(jì)量模式選擇的原因

3.2.1 計(jì)量模式的成本

選用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司，期末需要對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，由于會(huì)計(jì)信息及時(shí)性與可靠性的要求，上市公司在高價(jià)聘請(qǐng)專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)會(huì)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的成本，因此將增加上市公司對(duì)外的評(píng)估費(fèi)用，對(duì)企業(yè)當(dāng)期造成財(cái)務(wù)壓力。

3.2.2 利潤(rùn)最大化原則

基于利潤(rùn)最大化原則，在成本計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)出售時(shí)所得收益可以一次轉(zhuǎn)入當(dāng)期利潤(rùn)。而公允價(jià)值計(jì)量模式下，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，進(jìn)而大量增加投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，起到修飾財(cái)務(wù)報(bào)表的作用，有利于吸引外部資本。

3.2.3 融資結(jié)構(gòu)的影響

在公允價(jià)值計(jì)量模式下，融資時(shí)可以較大程度上提高融資能力，進(jìn)而在經(jīng)濟(jì)環(huán)境收緊和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，為公司帶來(lái)穩(wěn)步發(fā)展和新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式不僅可以修飾利潤(rùn)表，還可以降低資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)償債能力的增長(zhǎng)，從而有助于企業(yè)打開(kāi)外部融資，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)的完善。

4 新城控股公允價(jià)值計(jì)量模式下的盈余管理行為

4.1 新城控股投資性房地產(chǎn)對(duì)盈余管理的影響

新城控股于2011年起就購(gòu)置了投資性房地產(chǎn)，但一直未轉(zhuǎn)換其計(jì)量模式，而直至2015年B轉(zhuǎn)A時(shí)，才選擇以公允價(jià)值計(jì)量模式。

4.1.1 新城控股的公允價(jià)值損益占比

由表1、表2可知，從增量上看公允價(jià)值變動(dòng)損益確實(shí)在A股中比較突出，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)歸母凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率處于最低水平。以后隨著租金收入的上漲，公允價(jià)值變動(dòng)損益將成為歸母凈利潤(rùn)的重要組成部分，投資性房地產(chǎn)的占比提升成為常態(tài)化現(xiàn)象。2015年會(huì)計(jì)政策變更后，公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率水平顯著上升，說(shuō)明由成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響較大。公司采用公允價(jià)值計(jì)量后，原有的投資性房地產(chǎn)的折舊額減少，致使賬面上的營(yíng)業(yè)成本顯著下降，因而提高了公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)歸母利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率。

4.1.2 新城控股盈余管理對(duì)其財(cái)務(wù)績(jī)效的影響

新城控股2014-2015年投資性房地產(chǎn)變化如表3所示。

由表4可以得出，隨著投資性房地產(chǎn)的增加，凈利潤(rùn)在計(jì)量模式變更后出現(xiàn)了一定程度的變化。2014年公司嘗試配置投資性房地產(chǎn)，獲得了投資收益率的改善，進(jìn)而管理層在戰(zhàn)略上作出初步調(diào)整。2015年，公司由B轉(zhuǎn)A，為公司順利上市取得保證，需要釋放利潤(rùn)，同年雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的確立，使得當(dāng)年公允價(jià)值計(jì)量模式轉(zhuǎn)換對(duì)凈利潤(rùn)的影響率達(dá)到最大。

新城控股凈利潤(rùn)與銷售凈利率受會(huì)計(jì)政策變更的影響都很大，尤其新城在2015年于A股上市后，投資性房地產(chǎn)的占比不斷上升，對(duì)新城的盈利模式影響最大，起到了幫助新城融資上市的作用。隨后，新城雙輪驅(qū)動(dòng)模式發(fā)展，投資性房地產(chǎn)占比增長(zhǎng)，其計(jì)量模式轉(zhuǎn)換前后差異逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。因此，通過(guò)變更會(huì)計(jì)政策進(jìn)行盈余管理對(duì)新城的財(cái)務(wù)績(jī)效起到一定的修飾作用，但房地產(chǎn)企業(yè)的不確定性決定，公允價(jià)值變動(dòng)單邊向下時(shí)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)公司的盈利造成一定的負(fù)面影響，可以說(shuō)收益與風(fēng)險(xiǎn)并行。

4.2 研究的結(jié)論

由于公司在B轉(zhuǎn)A時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，公允價(jià)值變動(dòng)損益計(jì)入非經(jīng)常性損益，而與實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)，進(jìn)而提高了營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)。隨著公司自持物業(yè)的比重增長(zhǎng)，公允價(jià)值對(duì)公司凈利潤(rùn)的影響不斷增長(zhǎng)，即使新城的租金收入及物業(yè)管理費(fèi)用每年都大幅增長(zhǎng)，但公司已有的吾悅廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)仍受城鎮(zhèn)化進(jìn)程、居民可支配收入水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和景氣程度等因素的影響，若上述因素發(fā)生重大不利變動(dòng)，公司以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)隨之向下波動(dòng)，計(jì)入當(dāng)期損益的公允價(jià)值變動(dòng)收益也會(huì)相應(yīng)減少，在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)上升的趨勢(shì)下，客觀上公司盈利可以得到提前確認(rèn)，但卻加大了新城業(yè)績(jī)的后續(xù)波動(dòng)性。

5 投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的改進(jìn)建議

5.1 完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及規(guī)范

對(duì)于投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益，不再計(jì)入利潤(rùn)表，而計(jì)入所有者權(quán)益“其他綜合收益”，避免影響企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而杜絕企業(yè)利用投資性房地產(chǎn)進(jìn)行盈余管理的行為。對(duì)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)披露與公允價(jià)值計(jì)量的差異。同時(shí)，當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量時(shí)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，應(yīng)當(dāng)予以追溯調(diào)整，避免隨意變更資產(chǎn)形式而進(jìn)行盈余管理。

5.2 確立統(tǒng)一的公允價(jià)值計(jì)量信息平臺(tái)

我國(guó)尚未建立統(tǒng)一的公允價(jià)值計(jì)量信息平臺(tái)，這將直接影響會(huì)計(jì)信息的可靠性，為管理者操縱利潤(rùn)創(chuàng)造基礎(chǔ)。因此，可以建立統(tǒng)一的公允價(jià)值信息平臺(tái)，降低公允價(jià)值評(píng)估成本，這將對(duì)公允價(jià)值在國(guó)內(nèi)的廣泛應(yīng)用起到推動(dòng)作用。同時(shí)，作為公允價(jià)值計(jì)量平臺(tái)，可將全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)按照市級(jí)劃分，依據(jù)地理位置、市場(chǎng)活躍程度、建筑面積等因素進(jìn)行綜合、科學(xué)的評(píng)估，并進(jìn)行相應(yīng)的披露，使全國(guó)范圍內(nèi)的投資性房地產(chǎn)的交易公開(kāi)、透明。

5.3 加強(qiáng)規(guī)范信息披露

在計(jì)量投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，若使用獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)評(píng)估，可以得到更可靠的數(shù)據(jù)，在一定程度上提高會(huì)計(jì)信息的可靠性，避免管理者在核算時(shí)出現(xiàn)過(guò)度的盈余管理行為。同時(shí)，應(yīng)要求公司在報(bào)表中披露房地產(chǎn)的租金、租賃合同、面積、初始價(jià)值等，并對(duì)具體的評(píng)估方法進(jìn)行進(jìn)一步說(shuō)明。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，若獲得的賬面價(jià)值越大，管理者可進(jìn)行操控的信息就越多，越容易造成企業(yè)財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和可靠性，因此加強(qiáng)規(guī)范信息披露制度有利于獲得與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的重要信息。

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