如何處置債務(wù)危機(jī)？民法典時(shí)代抵押物處置規(guī)則與困境

文/邱文宇 上海德禾翰通律師事務(wù)所

抵押權(quán)作為一種重要的擔(dān)保物權(quán)形式，它的存在對(duì)于保障交易安全、促進(jìn)交易效率發(fā)揮了極大作用。隨著《民法典》及相關(guān)司法解釋的陸續(xù)出臺(tái)，不僅將《物權(quán)法》整體納入了《民法典》物權(quán)編，同時(shí)對(duì)擔(dān)保物權(quán)尤其是抵押權(quán)制度也進(jìn)行了較為細(xì)致的系統(tǒng)規(guī)范。

抵押物處置的法律規(guī)定

抵押權(quán)行使的條件。根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的條件是，發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，若當(dāng)事人之間未約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，則當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以行使抵押權(quán)。

抵押權(quán)行使的方式。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。所謂優(yōu)先受償是相對(duì)于無(wú)擔(dān)保的普通債權(quán)人，但也可能存在以下兩種特殊情形：

同一財(cái)產(chǎn)向多個(gè)債權(quán)人抵押：同一抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)的，各個(gè)抵押權(quán)之間的權(quán)利順位先后，其本質(zhì)上就是拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款的清償順序問(wèn)題。

同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)：根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押權(quán)可以在動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)用益權(quán)上設(shè)立，質(zhì)權(quán)可以在動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利上設(shè)立。也就是說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)既可以成為抵押權(quán)的標(biāo)的物也可以成為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物。

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式。根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有折價(jià)、拍賣和變賣三種。

折價(jià)：為了更好地實(shí)現(xiàn)債權(quán)，抵押人和抵押權(quán)人可以協(xié)議約定在債務(wù)履行期限屆滿后將抵押物以折價(jià)的方式抵償債務(wù)，但前提是不得損害其他債權(quán)人的利益。

拍賣：人民法院拍賣被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行，并且可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，也可以不進(jìn)行評(píng)估。拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(jià)，拍賣財(cái)產(chǎn)經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)評(píng)估后，將評(píng)估價(jià)值作為第一次拍賣的保留價(jià)；對(duì)于未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的財(cái)產(chǎn)，將由人民法院參照市場(chǎng)上公允價(jià)值進(jìn)行確定。

變賣：“變賣”的關(guān)鍵在于一個(gè)“變”字，即將抵押物變成現(xiàn)金。當(dāng)事人協(xié)議約定進(jìn)行變賣的，其性質(zhì)與協(xié)議折價(jià)相似，卻沒(méi)有協(xié)議折價(jià)的弊端。人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣的方式，只有在當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同時(shí)同意變賣的情況下，方可進(jìn)行變賣。針對(duì)變賣的價(jià)格，通常分為兩種情況，第一種是當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人對(duì)價(jià)格有約定的情況下，則依據(jù)約定價(jià)格進(jìn)行變賣；第二種是針對(duì)當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣財(cái)產(chǎn)的價(jià)格并無(wú)約定的情況下，如果財(cái)產(chǎn)存在能夠被計(jì)量的公允價(jià)值，則變賣的價(jià)格不能低于市場(chǎng)上的公允價(jià)值；對(duì)于無(wú)法被可靠計(jì)量且無(wú)公允價(jià)值的變賣財(cái)產(chǎn)，應(yīng)委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并依據(jù)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行變賣。

不良貸款抵押物處置現(xiàn)狀及難點(diǎn)

抵押人故意制造處置障礙。當(dāng)債權(quán)人因債務(wù)人未能按照合同約定履行還款義務(wù)等原因向人民法院提起訴訟或進(jìn)入執(zhí)行程序的，往往會(huì)出現(xiàn)抵押人不配合處置抵押物或處于失聯(lián)狀態(tài)的情況，部分抵押人甚至?xí)閭鶛?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)制造各種障礙。例如，授意他人依據(jù)虛假債權(quán)文書向人民法院起訴并查封抵押物；怠于行使債權(quán)或惡意拖延訴訟進(jìn)程；與他人達(dá)成還款協(xié)議，并在協(xié)議中約定較長(zhǎng)還款時(shí)間以及未履行完畢前不得解除抵押物的查封等，從而使抵押權(quán)人無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

信息不對(duì)稱導(dǎo)致抵押物滅失。鑒于抵押權(quán)人無(wú)法全盤掌握債務(wù)人的其他債務(wù)、涉訴及被執(zhí)行情況，實(shí)務(wù)中可能發(fā)生首封法院（尤其是異地首封法院）在抵押權(quán)人不知情的情況下將被查封的抵押物處置完畢的情況，從而導(dǎo)致抵押物滅失，抵押權(quán)人無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

房地分別抵押導(dǎo)致處置困難?；谖覈?guó)法律確立的關(guān)于“房隨地走、地隨房走”的“房地一體”原則，強(qiáng)調(diào)房屋與土地在抵押、查封和處置上的一致性。而在實(shí)踐中，由于部分地區(qū)的土地證和房產(chǎn)證相分離，一些抵押人會(huì)將土地和房產(chǎn)分別抵押給不同的抵押權(quán)人，致使同一房地產(chǎn)上出現(xiàn)多個(gè)抵押權(quán)人。這種情況下，僅依靠某一個(gè)抵押權(quán)人無(wú)法推動(dòng)處置，需要與其他抵押權(quán)人合并處置。

人民法院在執(zhí)行階段也會(huì)遇到處置困境：

同一張他項(xiàng)權(quán)證上存在多個(gè)抵押物，但無(wú)法實(shí)現(xiàn)部分解押。當(dāng)?shù)盅喝藢⒍鄠€(gè)抵押物同時(shí)抵押給抵押權(quán)人且多個(gè)抵押物登記在同一張他項(xiàng)權(quán)證上的，人民法院進(jìn)入執(zhí)行程序后，抵押權(quán)人向當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)他項(xiàng)權(quán)證上的部分抵押物進(jìn)行解押時(shí)，部分地方的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)存在著不受理部分解押的情形，因?yàn)槠渲荒芫退?xiàng)權(quán)證上的所有抵押物辦理一并解押。

抵押物為抵押人的唯一居所或處于非空置狀態(tài)。當(dāng)?shù)盅何餅榉慨a(chǎn)時(shí)，抵押人如果以該抵押物為其唯一居所為由進(jìn)行抗辯的，無(wú)論抵押人的經(jīng)濟(jì)條件如何，人民法院在大部分情況下都不會(huì)強(qiáng)制執(zhí)行。針對(duì)抵押物中有人居住的情況，不管抵押物中的居住者是承租人或是其他債權(quán)人，或者雖然抵押物無(wú)人居住，但是抵押物中存放有生活物品的，人民法院大多時(shí)候也不愿推動(dòng)強(qiáng)制執(zhí)行。

司法拍賣中的處置障礙

因抵押權(quán)人非首封債權(quán)人導(dǎo)致其債權(quán)無(wú)法全額受償。很多時(shí)候存在著抵押物同時(shí)被多家執(zhí)法機(jī)關(guān)查封的情況，倘若抵押權(quán)人的抵押物被其他執(zhí)法機(jī)構(gòu)查封，即使抵押手續(xù)完備，抵押權(quán)人也無(wú)法優(yōu)先推動(dòng)對(duì)其抵押物的司法拍賣，而應(yīng)當(dāng)由首封法院主持進(jìn)行。由于抵押物的評(píng)估價(jià)格與最終變現(xiàn)的價(jià)格往往存在一定差距，如果抵押物變價(jià)所得的款項(xiàng)在優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)金額以及人民法院的執(zhí)行費(fèi)用后所剩無(wú)幾，或者根本無(wú)法覆蓋首封債權(quán)人的債權(quán)清償請(qǐng)求，那么首封債權(quán)人很有可能會(huì)怠于申請(qǐng)拍賣該抵押物，或者即使首封債權(quán)人申請(qǐng)拍賣的，人民法院也可能會(huì)以拍賣屬于對(duì)債權(quán)清償無(wú)實(shí)際利益的“無(wú)益拍賣”為由而不予啟動(dòng)拍賣程序。此時(shí)，只有抵押權(quán)人與首封債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，放棄部分債權(quán)金額的優(yōu)先受償，以平衡雙方利益的方式推動(dòng)抵押物變現(xiàn)。

抵押物拍賣變現(xiàn)時(shí)，受償范圍以登記公示為限。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿就抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記簿的記載確定抵押財(cái)產(chǎn)、被擔(dān)保的債權(quán)范圍等事項(xiàng)。

抵押物上設(shè)立租賃權(quán)或居住權(quán)導(dǎo)致拍賣受阻。根據(jù)《民法典》規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。也就是說(shuō)，租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)的情形必須滿足以下兩個(gè)條件：一是存在租賃外觀，即當(dāng)事人之間簽訂的租賃合同；二是存在事實(shí)行為，即承租人實(shí)際占有租賃物。因此，若租賃權(quán)設(shè)立在抵押權(quán)之前，或者租賃權(quán)的設(shè)立是經(jīng)銀行同意的，那么即使抵押物進(jìn)行拍賣，該租賃關(guān)系仍然有效，不會(huì)受到該抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響。而在實(shí)踐中，抵押人為阻止抵押權(quán)人處置抵押物，很有可能存在故意訂立虛假長(zhǎng)期租賃合同，并偽造承租人實(shí)際占有租賃物的假象。

為加快抵押物的處置效率，人民法院依托各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，使拍賣效率大幅提升。得益于網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)龐大的客戶群體與司法拍賣的受眾范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的人參與其中，目前用戶群體最多、參與拍賣最多的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺(tái)為淘寶司法拍賣與京東司法拍賣。但并不是所有標(biāo)的物都能在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行司法拍賣，只有完全無(wú)瑕疵的抵押物才能在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行司法拍賣，這就導(dǎo)致大部分抵押物處置效率依然得不到有效提升。

也存在阻礙抵押物處置的其他因素，比如轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)。我國(guó)對(duì)商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)高于民用住宅轉(zhuǎn)讓，這給商業(yè)用房拍賣帶來(lái)了一定的難度。我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)二手商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓征收的稅種包括：契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、印花稅、土地增值稅等五種，稅率從固定的0.05%到差額的30%不等，高額轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)往往導(dǎo)致商業(yè)性質(zhì)的抵押物屢屢流拍。商