房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)部控制防范策略探析

鄭駿鵬

摘要：國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的提升推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。如今的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中也受到了需求量的影響，讓房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，為了能夠有效控制市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)趨勢(shì)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，所以當(dāng)代的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會(huì)受到一些影響，這些影響如果不能及時(shí)進(jìn)行處理，很可能影響整體發(fā)展的速度。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，商品房制度逐漸代替原有住房制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)迎來了全新的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也迎來更大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理及內(nèi)部控制防范策略，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)更加平穩(wěn)，讓房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)良性的發(fā)展?；诖?，文章將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)部控制防范策略探析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；內(nèi)部控制；防范策略

從2021年開始，陸續(xù)有數(shù)個(gè)超大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債過高、資不抵債等問題，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)帶來了極大的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，以保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。尤其是受疫情影響，房地產(chǎn)銷售情況不容樂觀，全國(guó)多地出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)倒退發(fā)展情況，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多的挑戰(zhàn)，新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的企業(yè)如何通過有效的內(nèi)部控制防范策略管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中考慮的重要問題。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素很多，不僅受到內(nèi)部各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及管理措施的影響，同時(shí)受到地方性法規(guī)、國(guó)家政策調(diào)控帶來的影響，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定有效的內(nèi)部控制防范措施，保證企業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)內(nèi)部控制作的核心，通過一系列有效的管理，保證企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、投資及考核等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序開展，為企業(yè)營(yíng)造良好的內(nèi)部控制環(huán)境，保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展 。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中面臨的不確定性，主要包括致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益降低風(fēng)險(xiǎn)以及喪失償債能力風(fēng)險(xiǎn)兩類。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有顯著的不確定性，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)會(huì)造成不同程度的影響，同時(shí)又是在企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過程中客觀存在的，只能利用有效的措施逐漸降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但是不能完全消除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有很多，房地產(chǎn)企業(yè)體量大，涉及業(yè)務(wù)多，項(xiàng)目耗時(shí)長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理提出更高的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，風(fēng)險(xiǎn)可能來自以下幾個(gè)因素。

1. 融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展遇冷，企業(yè)融資時(shí)間不斷增加，企業(yè)獲得銀行貸款放款的時(shí)間持續(xù)延遲，貸款審批的流程和限制條件更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度不斷增加，利息支付壓力增大。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款慢，導(dǎo)致還款延遲，房地產(chǎn)企業(yè)與債權(quán)人協(xié)商增加融資時(shí)間，進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，受到政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資資金的管理效率逐漸降低，導(dǎo)致企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)增加，房地產(chǎn)必須詳細(xì)規(guī)劃、利用資金，這對(duì)企業(yè)資金分析和核算工作提出了更高的要求，企業(yè)財(cái)務(wù)部門承受了更大的壓力。此外，近年來房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，金融機(jī)構(gòu)對(duì)長(zhǎng)短期債務(wù)的限制不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)公司放款審核變得更加謹(jǐn)慎，一般以短期貸款為主。為了應(yīng)對(duì)短期貸款帶來的壓力，在銷售市場(chǎng)前景不足情況下，企業(yè)為了提升銷售活動(dòng)不得不進(jìn)行讓利，影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，還債風(fēng)險(xiǎn)越來越高，無形之中增加了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2. 項(xiàng)目成本不斷增加。新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)開發(fā)成本不斷上升，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，帶動(dòng)了原材料、人工成本等費(fèi)用的上升，在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售受阻的情況下，企業(yè)資金難以回籠。企業(yè)開發(fā)成本上升的情況下，經(jīng)濟(jì)效益卻沒有明顯增加，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，受到新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，政府對(duì)企業(yè)購(gòu)地建房的要求越來越嚴(yán)格，對(duì)房地產(chǎn)土地購(gòu)置審核越來越嚴(yán)格，土地單價(jià)不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置成本越來越高，很多企業(yè)已經(jīng)難以承擔(dān)高昂的土地購(gòu)置成本，引發(fā)了較大的財(cái)務(wù)危機(jī)。此外，受到市場(chǎng)因素的影響，近年來房地產(chǎn)施工的標(biāo)準(zhǔn)和要求不斷提高，對(duì)于建筑中使用原材料、施工資質(zhì)審核、施工安全防護(hù)等工作要求越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)需要在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入更多的資金，若財(cái)務(wù)管理不到位，將會(huì)帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3. 受到產(chǎn)品銷售影響的分析。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，企業(yè)為了增加銷售量，必須投入更多的推廣費(fèi)用；同時(shí)由于銷售效果下降，企業(yè)必須承擔(dān)銷售人員培養(yǎng)的成本及銷售人員離職的損失，進(jìn)一步影響了企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售效果，企業(yè)投入的資金難以回籠，造成了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的意義

（一）提高經(jīng)營(yíng)決策準(zhǔn)確性

高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理工作，可以保證企業(yè)內(nèi)部資源的使用效率，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的作用，通過創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理工具，整合現(xiàn)有資源，對(duì)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行深入分析，為企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的順利開展提供重要參考依據(jù)。保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，做出準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)決策，通過各項(xiàng)內(nèi)部控制措施，掌握企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)情況，制定合理的發(fā)展目標(biāo)，從而排除內(nèi)部和外部因素的影響，科學(xué)合理地調(diào)整財(cái)務(wù)預(yù)算，做好財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算工作，為房地產(chǎn)企業(yè)決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）提升內(nèi)控管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，管理是重要的內(nèi)容，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)管理可以對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，對(duì)于內(nèi)部控制水平的提升發(fā)揮了重要作用。通過有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作，收集企業(yè)財(cái)務(wù)信息，優(yōu)化財(cái)務(wù)核算，強(qiáng)化資金收支管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行控制、監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)涉及業(yè)務(wù)范圍廣等因素影響，若相關(guān)業(yè)務(wù)前期的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防控工作不到位，將會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目的持續(xù)推進(jìn)，引發(fā)后期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題。只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控，才能更好地整合各類資源和資產(chǎn)，將財(cái)務(wù)管理落實(shí)在各項(xiàng)業(yè)務(wù)、項(xiàng)目開展過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化內(nèi)部控制效果。

（三）降低資金風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)必須要面對(duì)的問題，如宏觀政策的調(diào)控不及時(shí)、財(cái)務(wù)決策錯(cuò)誤、缺乏健全的管理體系等，都有可能引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展造成嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目實(shí)施需要花費(fèi)巨大資金，因此高質(zhì)量的資金管理工作是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，一旦存在資金風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重影響企業(yè)運(yùn)行，甚至將企業(yè)帶入破產(chǎn)深淵。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的價(jià)值，通過調(diào)整和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，提升會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，建立科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)警分析指標(biāo)，建立相互影響、相互制約的資金管理體系，有效管理企業(yè)各項(xiàng)金融活動(dòng)，不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，從而保證資金安全，保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控存在的問題

（一）缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，存在更加復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)控管理，以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)管理作為內(nèi)控管理的重要內(nèi)容，是降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，用科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，企業(yè)必須樹立現(xiàn)代化管理意識(shí)，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作，才能發(fā)揮其在企業(yè)內(nèi)控管理中的作用。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理理念陳舊，缺乏足夠風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，在財(cái)務(wù)中只重視資金收支、財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作，對(duì)于財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)管理等工作重視程度不夠；同時(shí)，在財(cái)務(wù)管理中更重視事后的成本核算、總結(jié)，沒有在項(xiàng)目推進(jìn)過程前的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)、和項(xiàng)目推進(jìn)過程中的財(cái)務(wù)監(jiān)督，財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范性差；此外，在財(cái)務(wù)管理中，由于權(quán)限管理混亂、權(quán)責(zé)不清晰等問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)利用率低，可能會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）預(yù)算管理不到位

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投入大，資金投入時(shí)間長(zhǎng)，需要做好財(cái)務(wù)預(yù)算分析以及研究工作，及時(shí)防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中，預(yù)算管理仍不到位，預(yù)算方案質(zhì)量不高，有預(yù)算編制不科學(xué)、預(yù)算目標(biāo)偏離實(shí)際、博弈現(xiàn)象普遍存在等問題。同時(shí)，預(yù)算管理執(zhí)行監(jiān)管落實(shí)不到位，對(duì)于預(yù)算方案執(zhí)行不到位，對(duì)預(yù)算管理重視程度不夠、參與程度不夠、認(rèn)識(shí)不清晰，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中困難重重，甚至造成預(yù)算執(zhí)行各方互相不配合，從而影響企業(yè)管理效率。很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算監(jiān)管一般由管理層和財(cái)務(wù)部門實(shí)施，這樣一來，財(cái)務(wù)部門既是預(yù)算管理的執(zhí)行方又是監(jiān)管方，權(quán)責(zé)利不清晰，一方面，在重業(yè)務(wù)、輕財(cái)務(wù)的管理方針下，財(cái)務(wù)部門的預(yù)算管理被處處掣肘，業(yè)務(wù)很難開展；另一方面，缺少財(cái)務(wù)稽核機(jī)制，財(cái)務(wù)部門很難發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的漏洞，無法保證監(jiān)管工作落到實(shí)處，無法有效地防控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏財(cái)務(wù)監(jiān)管制度

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理受到眾多因素的影響，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控作為企業(yè)財(cái)務(wù)工作的重要內(nèi)容，一直受到企業(yè)的重視，制定一些措施以提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。但是由于受到內(nèi)部因素和外部因素的制約，企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管效果不佳，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控效果。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)投資前，需要分析投資風(fēng)險(xiǎn)，制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)預(yù)算。由于財(cái)務(wù)管理水平的限制，財(cái)務(wù)預(yù)算工作只是對(duì)財(cái)務(wù)成本及投資金額進(jìn)行估算，沒有深入到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過程，風(fēng)險(xiǎn)防控手段比較單一。同時(shí)，未針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作形成有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算不準(zhǔn)確，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資產(chǎn)生了不良影響，無法有效地控制成本，存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)管制度建設(shè)并不健全，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)制定了相對(duì)完善的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度，但是并沒有有效貫徹和落實(shí)，執(zhí)行力度較差。尤其是審計(jì)監(jiān)督制度的不完善，是誘發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，事前控制和事中監(jiān)督力度不足，制定的事后考核制度缺乏完善性，沒有按照既定的程序和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（四）財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制手段單一

房地產(chǎn)企業(yè)要有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必須要用全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制手段，保證財(cái)務(wù)管理的效果。但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中，存在風(fēng)險(xiǎn)控制手段單一等問題，影響了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控效果。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中，財(cái)務(wù)管理作為有效的管理手段，必須要對(duì)具體財(cái)務(wù)事務(wù)進(jìn)行分析，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)將數(shù)據(jù)分析作為財(cái)務(wù)管理的有效手段，借助大數(shù)據(jù)分析等方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是由于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不夠全面，導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析存在一定的局限性。反映出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的局限性，財(cái)務(wù)內(nèi)控手段單一等問題，影響了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的效果。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)部控制防范策略探析

（一）強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理。第一，要重視預(yù)算管理工作，企業(yè)應(yīng)自上而下提升對(duì)預(yù)算管理的重視程度，加深對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知，從而為構(gòu)建科學(xué)完整的預(yù)算方案夯實(shí)理論基礎(chǔ)。第二，強(qiáng)化預(yù)算編制管理，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)化管理水平，明確預(yù)算編制各方權(quán)責(zé)利，降低各部門之間的信息不對(duì)稱，盡可能壓縮預(yù)算博弈的空間；另一方面，利用企業(yè)文化等方法加強(qiáng)道德約束，減少人為干預(yù)編制過程，營(yíng)造良好博弈環(huán)境。精細(xì)化預(yù)算執(zhí)行過程，提高全面預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管水平。第三，強(qiáng)化預(yù)算方案的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)要制定完善的制度和流程，配合預(yù)算管理的施行，讓流程透明可控、預(yù)算制定有制度作為依據(jù)，提高企業(yè)員工對(duì)于預(yù)算管理的接受程度。同時(shí)，預(yù)算目標(biāo)可以分解到各業(yè)務(wù)條線、各產(chǎn)品線、各不同的項(xiàng)目等，使各部門、各人員權(quán)責(zé)利簡(jiǎn)單明了，最大限度發(fā)揮企業(yè)協(xié)同作用，更利于預(yù)算的執(zhí)行。第四，強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)督，將預(yù)算管理貫穿于企業(yè)全范圍、全過程，為了保證預(yù)算執(zhí)行效果，需要強(qiáng)化預(yù)算編制、調(diào)整、分析、考核、核算等環(huán)節(jié)的監(jiān)督工作。因此，提升預(yù)算監(jiān)督部門的獨(dú)立性、全面性、細(xì)致性至關(guān)重要。對(duì)于財(cái)務(wù)部門既是“運(yùn)動(dòng)員”又是“裁判員”的現(xiàn)象，必須建立相應(yīng)隔離制度，建立健全預(yù)算監(jiān)管體系。

（二）加強(qiáng)資金管理

資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的核心，是保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目持續(xù)、穩(wěn)定開展的基礎(chǔ)。通過一系列有效的管理保證房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有序開展，營(yíng)造良好的資金環(huán)境，保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。資金的類型存在較多的形式，但是都是以獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益為目的，無論哪種資金形式都會(huì)參與房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目的開發(fā)、 投資、施工等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中，要將資金管理貫穿每個(gè)環(huán)節(jié)，清晰地反映了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部情況，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目投資及利潤(rùn)分配等工作都是以資金作為紐帶，深度貫穿在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。在具體管理工作中，第一，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立正確的資金管理理念，管理人員要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對(duì)長(zhǎng)期及短期資金使用進(jìn)行合理規(guī)劃，以保證資金的使用價(jià)值，因此需要企業(yè)準(zhǔn)確掌握財(cái)務(wù)信息以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，運(yùn)用現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理知識(shí)對(duì)資金使用進(jìn)行全面的分析，以保證資金的使用價(jià)值。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要完善資金管理制度，通過完善應(yīng)收賬款管理制度、制定風(fēng)險(xiǎn)管理制度、構(gòu)建完善的費(fèi)用控制管理制度，從而提升資金管理質(zhì)量。第三，企業(yè)要積極建設(shè)資金內(nèi)部審計(jì)制度，有效監(jiān)督資金，從根本上提升資金利用質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)成本管理

企業(yè)要加強(qiáng)成本管理，建立成本管理體系，企業(yè)要明確各部門的職責(zé)，積極開展成本管理工作，尤其要注重財(cái)務(wù)部門和業(yè)務(wù)部門的融合，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息共享，以保證成本管理工作順利開展。第一，精細(xì)設(shè)計(jì)成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)必須要規(guī)范成本核算科目，明確財(cái)務(wù)管理對(duì)象，合理規(guī)劃成本管理工作，明確跨期工程和跨期合同的分?jǐn)傇瓌t，考慮不同類型項(xiàng)目之間的差異，分別做好對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算工作；在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)要全方位了解成本分?jǐn)傔^程，根據(jù)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定針對(duì)性的分?jǐn)偡桨?，提升成本管理的?zhǔn)確性。第二，制定目標(biāo)成本控制制度，房地產(chǎn)企業(yè)成本內(nèi)容比較豐富，涉及多種資金款項(xiàng)，企業(yè)需要對(duì)成本進(jìn)行分類管理，對(duì)資金成本支出進(jìn)行全面管理，房地產(chǎn)企業(yè)要提前制定成本預(yù)算，開展項(xiàng)目工程造價(jià)，做好投入估算，用高質(zhì)量的成本管理工作為企業(yè)的投資決策提供參考。第三，樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念，在規(guī)劃階段對(duì)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，在設(shè)計(jì)階段編制目標(biāo)成本，施工階段控制成本，結(jié)算階段審核成本，從而樹立全產(chǎn)業(yè)鏈管理理念，保證成本管理工作的落實(shí)。

（四）完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，必須要建立完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，明確各崗位職責(zé)，將責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，消除風(fēng)險(xiǎn)漏洞，避免因?yàn)橄嚓P(guān)人員的操作失誤、責(zé)任心不夠等問題造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一，優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)，通過內(nèi)部管理架構(gòu)、管理程序的有效設(shè)置和運(yùn)行，幫助房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)目高質(zhì)量開展的同時(shí)，防范意外事件發(fā)生。具體在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控模式的選擇上要兼顧風(fēng)險(xiǎn)和效率，做好相互平衡。既不能為了防范風(fēng)險(xiǎn)使制度喪失適應(yīng)性，使企業(yè)喪失活力，也不能輕率冒進(jìn)，將企業(yè)暴露于巨大風(fēng)險(xiǎn)之中。第二，利用財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行預(yù)警，通過制定相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警，一旦超過警戒線，便會(huì)提示財(cái)務(wù)工作人員，可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員在預(yù)警機(jī)制的提醒，對(duì)財(cái)務(wù)管理實(shí)際情況進(jìn)行分析，剖析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因以及財(cái)務(wù)管理工作存在的問題，并制訂相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。第三，明確監(jiān)管職責(zé)，在開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作時(shí)，要安排專職人員負(fù)責(zé)，并對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行復(fù)核，避免在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)必須嚴(yán)格遵守企業(yè)的財(cái)務(wù)章程，履行領(lǐng)導(dǎo)復(fù)核、簽字、蓋章等程序，并對(duì)企業(yè)的資金收支進(jìn)行透明化管理，避免操作失誤和違規(guī)操作的出現(xiàn)，給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)投資管理，提升經(jīng)濟(jì)收益，更加科學(xué)地開展各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作要受到國(guó)家相關(guān)政策的制約，在進(jìn)行投資活動(dòng)時(shí)需要了解市場(chǎng)實(shí)時(shí)狀態(tài)，結(jié)合政策環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)環(huán)境變化，實(shí)時(shí)監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)情況，保證收支平衡。

（五）加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要建立構(gòu)建內(nèi)部監(jiān)督審計(jì)機(jī)制，以保證財(cái)務(wù)管理工作的作用。第一，設(shè)立專門的審計(jì)部門，在管理層的領(lǐng)導(dǎo)下開展內(nèi)審工作，解決傳統(tǒng)審計(jì)工作獨(dú)立性差、審計(jì)方式落后、缺乏完善制度支撐等問題。第二，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能作用，保證審計(jì)小組的權(quán)威性和工作的獨(dú)立性，對(duì)企業(yè)資金使用情況進(jìn)行全面審核，出具完整的審計(jì)報(bào)告，向企業(yè)管理層匯報(bào)，并給出審計(jì)整改意見，限相關(guān)部門及人員在規(guī)定時(shí)間完成整改，從而發(fā)現(xiàn)、整改房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理漏洞。第三，落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要對(duì)常規(guī)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行檢查，結(jié)合審計(jì)情況，積極開展自我檢查，客觀全面分析企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題，將問題上報(bào)給相關(guān)管理層，及時(shí)調(diào)整相關(guān)工作，做好財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。第四，房地產(chǎn)企業(yè)要以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，從財(cái)務(wù)管理薄弱點(diǎn)入手，針對(duì)各房地產(chǎn)項(xiàng)目、項(xiàng)目的各個(gè)過程，設(shè)置年度、季度審計(jì)計(jì)劃，以此強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職責(zé)，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制效果。

（六）推進(jìn)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)

在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展背景下，信息系統(tǒng)的應(yīng)用能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行優(yōu)化，提升相關(guān)工作效率。因此，加強(qiáng)信息化建設(shè)時(shí)保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控效果的有效措施，充分發(fā)揮信息化管理的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)硬件建設(shè)水平，為信息化建設(shè)提出基礎(chǔ)保障。第二，統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，合理配置、使用和集中管理房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)，建立現(xiàn)代化管理體制。第三，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信息化管理制度，對(duì)各個(gè)部門的工作進(jìn)行整體調(diào)度，有效整合財(cái)務(wù)管理，從而調(diào)整與優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資決策提供必要支持。第四，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全，財(cái)務(wù)人員要使用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置網(wǎng)絡(luò)防護(hù)墻，避免受到不法分子的攻擊，影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展動(dòng)態(tài)，適當(dāng)調(diào)整和優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式，通過合理應(yīng)用先進(jìn)的信息技術(shù)，提升財(cái)務(wù)管理信息化程度。房地產(chǎn)企業(yè)通過改變傳統(tǒng)的、粗放的財(cái)務(wù)管理模式，推行精細(xì)化、現(xiàn)代化管理模式，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，從而有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（七）強(qiáng)化財(cái)務(wù)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人才培養(yǎng)，提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)，從而為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第一，開展相關(guān)的管理培訓(xùn)，以財(cái)務(wù)管理工作水平和效率為培訓(xùn)重點(diǎn)，引導(dǎo)工作人員掌握更多豐富、專業(yè)的知識(shí)，有效提升財(cái)務(wù)人員的綜合能力。第二，在開展專業(yè)培訓(xùn)活動(dòng)過程中，要與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)工作崗位有效結(jié)合，保證與企業(yè)工作崗位特點(diǎn)相符，重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，并將落實(shí)在工作中，尤其是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。第三，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作出相應(yīng)的調(diào)整，并不斷優(yōu)化和升級(jí)內(nèi)部晉升制度，激發(fā)財(cái)務(wù)人員參與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的熱情。第四，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)內(nèi)部約束，使其更好地履行工作職責(zé)，有效貫徹和落實(shí)責(zé)任制度，使工作人員進(jìn)一步落實(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控要求。第五，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開展不同階段的管理要求，重點(diǎn)培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控力度，不斷優(yōu)化和完善內(nèi)部控制管理工作。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)及自身的特殊性，存在較多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著顯著的促進(jìn)作用。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化預(yù)算管理、加強(qiáng)資金管理、加強(qiáng)成本管理、建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督、推進(jìn)財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)、強(qiáng)化財(cái)務(wù)人才培養(yǎng)，用全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：上海金隅京浦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）