房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理問題及解決策略

摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，能夠推動經(jīng)濟增長，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整政策不斷加碼，營改增稅收改革考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃能力、稅務(wù)風(fēng)險管制能力。房地產(chǎn)企業(yè)是稅務(wù)機關(guān)稅收專項檢查的重點領(lǐng)域，涉及的稅種有十多個，每個環(huán)節(jié)都有涉稅風(fēng)險，必須采取有效措施加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理。本文分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險特征、稅務(wù)風(fēng)險構(gòu)成、稅務(wù)風(fēng)險管理問題，提出了稅務(wù)風(fēng)險管理的有效策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險管理；問題；策略

中圖分類號：F276

引言

經(jīng)濟的快速發(fā)展、人們生活水平的不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供廣闊的市場前景。房地產(chǎn)行業(yè)稅收為財政收入的重要來源，繁瑣的稅收品種及復(fù)雜的稅收計算使各房企已經(jīng)開始越來越高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險管理。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險特征分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險特征上有共同點，但是由于房企開發(fā)經(jīng)營的是房產(chǎn)，經(jīng)營模式不同于一般企業(yè)，其稅務(wù)風(fēng)險特征又具有特殊性。

（一）常規(guī)稅務(wù)風(fēng)險特征

稅務(wù)風(fēng)險在大多數(shù)行業(yè)是客觀存在的，房企也不例外，企業(yè)只能通過合理有效的手段降低稅務(wù)風(fēng)險的影像，但是風(fēng)險無法徹底消除。房企開發(fā)會經(jīng)歷多個環(huán)節(jié)，包括土拍、投融資、設(shè)計、報建、開發(fā)、銷售、結(jié)息等，每個環(huán)節(jié)都會涉及稅務(wù)，因此稅務(wù)風(fēng)險伴隨著房企經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理相互關(guān)聯(lián)，前期合理進行稅務(wù)規(guī)劃有利于后期的稅務(wù)處理[1]。稅務(wù)風(fēng)險的影響結(jié)果不確定，可能帶來收益也可能造成損失，因此更需要加強稅務(wù)風(fēng)險管理。房企涉稅事項復(fù)雜，如果企業(yè)不主動進行稅務(wù)籌劃，一些隱形的稅務(wù)風(fēng)險很難被企業(yè)關(guān)注，直到稅務(wù)檢查時才暴露出風(fēng)險。

（二）房企稅務(wù)風(fēng)險特殊性

房企稅務(wù)風(fēng)險的特殊性體現(xiàn)在具有累積性、觸發(fā)性。如果房企平時沒有關(guān)注稅務(wù)風(fēng)險管理，會造成一旦稅務(wù)部門進行稅務(wù)審核核查，長期累積的稅務(wù)違規(guī)行為被集中查處，納稅懲處造成企業(yè)損失；部分欠稅由于時間較久被處以滯納金增加企業(yè)稅負。房企稅務(wù)風(fēng)險的觸發(fā)性體現(xiàn)在由于稅種之間的關(guān)聯(lián)性，一種稅收危機會觸發(fā)其他稅種危機，給房企帶來聲譽風(fēng)險，影響房企的營銷業(yè)績。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險構(gòu)成

（一）根據(jù)房企涉稅稅種分析稅務(wù)風(fēng)險構(gòu)成

房企開發(fā)經(jīng)營過程中主要涉及的稅種包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、個人所得稅、契稅、土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，每個稅種均存在風(fēng)險點。例如，增值稅方面，開發(fā)商品完工前取得的預(yù)售收入未全部計入預(yù)收賬款進行申報納稅，而是計入其他往來科目，導(dǎo)到長期掛賬，而且完工后也不進行收入結(jié)轉(zhuǎn)；違規(guī)將售房屋款沖減成本、費用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位或進個人儲蓄賬戶；分支機構(gòu)的未完工開發(fā)商品的銷售收入未合并計入；私改規(guī)劃，未將增加銷售面積的收入合規(guī)入賬；未將收取的定金、違約金、誠意金等按規(guī)定列入收入；以銀行按揭方式收售產(chǎn)品，收到首付款、銀行按揭貸款后未按規(guī)定計稅，部分房企將銀行按揭貸款計入“短期借款”賬戶，不做收入申報納稅。又比如，企業(yè)所得稅方面，未完工開發(fā)商品的銷售收入未按規(guī)定預(yù)計毛利額，產(chǎn)品完工后未及時計算實際毛利額與預(yù)計毛利額的差額合并繳納企業(yè)所得稅；取得政府的經(jīng)濟補償或獎勵收入未進行企業(yè)所得稅及土地增值稅申報；未按規(guī)定將客戶房企的定金、違約保證金、罰款收入、租金等按收入進行申報納稅，而是直接沖減成本；取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費用；混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本等[2]。

（二）房企開發(fā)不同階段的稅務(wù)風(fēng)險構(gòu)成

房企開發(fā)環(huán)節(jié)包括項目拿地前期、項目建設(shè)開發(fā)階段及項目交付及清算階段。房企項目投資中很大比例是土拍款，構(gòu)成了項目的主要成本。這個階段的稅務(wù)審核會重點檢查發(fā)票是否合理、土拍款支付是否合理。在二級市場拿地模式中，增值稅專用發(fā)票的真實、有效、全額非常重要，關(guān)系到企業(yè)所得稅稅前扣除、土地增值稅清算成本、營改增之后的進項抵扣等，如果稅務(wù)部門不認可抵扣項目，房企將被迫增加納稅成本。二級市場拿地市場溢價高，如果按實際成交價開票，轉(zhuǎn)讓方稅費極高；因此土地二級市場會采用資產(chǎn)分立、投資入股、在建工程轉(zhuǎn)讓等方式交易，土地溢價收入不能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，存在不合規(guī)的法律風(fēng)險。項目開發(fā)階段涉及十多個稅種，稅務(wù)風(fēng)險較多，也是稅務(wù)部門重點核查的對象。房企的銷售商品是房屋，很多企業(yè)會將房屋作為員工獎勵，或者“以房低債”“以物易物”，而這些行為等同于房屋銷售，需按規(guī)定申報納稅，而部分企業(yè)忽略了這項稅務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致稅務(wù)部門核查時認定為偷稅漏稅；而房企采用贈送禮品、老帶新提高房屋去化率的方法也會增加企業(yè)代扣代繳個人所得稅的稅務(wù)風(fēng)險。隨著營改增改革實施，房地產(chǎn)行業(yè)上下游均處于“以票管稅”的鏈條上，房企在上下游企業(yè)中的管理、議價能力、對供應(yīng)商的甄別均會影響房企的稅務(wù)成本與稅務(wù)風(fēng)險，如果供應(yīng)商由于開票不規(guī)范或開具虛假發(fā)票，經(jīng)金稅三期信息貨物系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)比對、風(fēng)險識別后，認定為不實開票，則發(fā)票不能進行所得稅稅前扣除，增加了房企的稅務(wù)成本。房屋完工交付涉及的稅種主要有土地增值稅清算、所得稅口徑實際毛利清算、開具交房項目發(fā)票及確認收入等，這個階段的稅務(wù)風(fēng)險管理直接影響項目的盈利水平，而這個階段的稅務(wù)風(fēng)險與前期的涉稅事項合同條款、取得的各類票據(jù)、財稅處理是否合規(guī)息息相關(guān)，這個階段需要進行結(jié)賬、清收、成本分攤、收入確認、申報納稅，稅務(wù)人員需對項目整體稅負進行測算，做到心中有數(shù)，這個時候如果成本取票進度與收入確認進度不匹配，先申報銷項導(dǎo)到后期進項無法正常抵扣，影響企業(yè)所得稅及增值稅的申報[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅種類繁多，與之相關(guān)的稅務(wù)制度多達兩千多項；房企普遍面臨著較高的稅負率，項目管理難度大，增加了稅務(wù)風(fēng)險管理的難度。

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理多而復(fù)雜

房企項目均需經(jīng)過較長的建設(shè)周期，而企業(yè)所得稅按年申報，收入及配比結(jié)轉(zhuǎn)成本難以準確確定。房企項目涉及多個專業(yè)、多個區(qū)域，財務(wù)人員與審計人員在稅務(wù)確認上往往存在不一致；房屋銷售采用預(yù)售制，土地增值稅與企業(yè)所得稅需采用預(yù)繳制，后續(xù)清算繁瑣。隨著“金稅三期”的落實，稅務(wù)機關(guān)、工商、住建部門、房管局、銀行等通過“互聯(lián)網(wǎng)+”信息技術(shù)實現(xiàn)了互聯(lián)互通，在給房企帶來納稅便利的同時，也帶來了新的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）稅務(wù)風(fēng)險管理未實現(xiàn)全覆蓋

房企設(shè)置若干部門，工程項目也由專門的項目總經(jīng)理負責(zé)，業(yè)務(wù)上未相互交叉，但是納稅卻是一體關(guān)聯(lián)的。而部分房企僅將稅務(wù)風(fēng)險管理寄托于財務(wù)部門，而財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門信息無法共享，導(dǎo)致很多散落在各個項目中的稅務(wù)問題沒有及時發(fā)現(xiàn)，長期積累形成稅務(wù)風(fēng)險。房企高層管理人員未重視企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理，在稅收政策的理解及運用上存在滯后，缺乏稅務(wù)籌劃意識。在稅務(wù)信息系統(tǒng)填報時應(yīng)確保信息準確無誤，因為稅務(wù)申報前后關(guān)聯(lián)，且“金稅三期”與銀行、工商、房管局等關(guān)聯(lián)，如果申報信息措施會產(chǎn)生聯(lián)動風(fēng)險。納稅申報可以通過計算機進行線上申報，方便了納稅人，但是網(wǎng)絡(luò)安全風(fēng)險安全問題也隨之產(chǎn)生，信息安全風(fēng)險成為新的稅務(wù)風(fēng)險點。

（三）稅務(wù)風(fēng)險管理制度與機制不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在稅務(wù)事前籌劃、稅務(wù)監(jiān)督管理、稅務(wù)事后跟蹤各個環(huán)節(jié)建立完善的管理制度與機制，部分房企重視了前兩項，而忽略了稅務(wù)事后跟蹤管理機制，導(dǎo)致房企內(nèi)部控制制度不完善。而稅務(wù)風(fēng)險存在房企運營整個流程內(nèi)，而房企高管卻沒有引起對稅務(wù)風(fēng)險的足夠重視，稅務(wù)管理常常處于被動糾正或彌補的狀態(tài)。由于缺乏完善的制度與機制，無法提前對稅務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測，也無法根據(jù)宏觀環(huán)境選擇適合的稅收政策，稅款繳納模糊不清，損害房企利益。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理策略

（一）完善稅務(wù)風(fēng)險管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身經(jīng)營現(xiàn)狀制定稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警制度、合同管理制度、發(fā)票管理制度。梳理房地產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)存在的稅務(wù)風(fēng)險點，制定稅務(wù)風(fēng)險清單及風(fēng)險防控重點手冊，財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的人員均應(yīng)人手一本，并掌握稅務(wù)管理的重要內(nèi)容，由稅務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的稅務(wù)人員負責(zé)整理收集相關(guān)信息，編制稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警報告，比如稅務(wù)清算的工作人員需收集來自企業(yè)內(nèi)部、其他房企、稅務(wù)機關(guān)的信息，稅收執(zhí)行口徑政策信息，結(jié)合項目清算進程編制稅務(wù)風(fēng)險預(yù)警報告，該報告能夠為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供數(shù)據(jù)支撐，有效降低房企稅務(wù)風(fēng)險。合同管理對于房企來說至關(guān)重要，合同管理漏洞、主要條款約定不明導(dǎo)致稅款申報時間與金額錯誤，建立合同管理制度，實施標準化的合同管理，有助于合同風(fēng)險的事前控制，降低由于合同糾紛引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險。

（二）制定稅務(wù)檢查應(yīng)對機制

制定合理完善的稅務(wù)核查應(yīng)對機制有助于降低稅務(wù)風(fēng)險。事前制定稅務(wù)風(fēng)險預(yù)案，自查稅務(wù)工作中存在的漏洞，接到稅務(wù)機關(guān)的自查通知后，啟動稅務(wù)應(yīng)急預(yù)案，對財務(wù)稅務(wù)進行全面自查，檢查發(fā)票的合規(guī)性、單據(jù)的真實性，自查房地產(chǎn)營銷的采購、銷售、支付等重點環(huán)節(jié)，比如在檢查應(yīng)稅增值額的合理性與完整性時，自查有無直接坐支售樓收入不入賬的情況，房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題、各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報納稅等等；加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通協(xié)調(diào)，及時向稅務(wù)機關(guān)反饋自查結(jié)果并做好解釋說明。稅務(wù)檢查時，相關(guān)材料應(yīng)充分準備，包括交易合同、原始憑證、備案資料、情況說明書等，可以請稅務(wù)中介機構(gòu)對材料進行把關(guān)。對于稅務(wù)檢查中被認定不合規(guī)的納稅行為，如處罰不當，可利用法律途徑或稅法向稅務(wù)機關(guān)解釋說明，維護自身合法權(quán)益。

（三）推動業(yè)務(wù)與稅務(wù)融合發(fā)展

推動業(yè)務(wù)與稅務(wù)融合發(fā)展是房企業(yè)財務(wù)融合的重要內(nèi)容，傳統(tǒng)的財務(wù)只反映經(jīng)營活動，而無法反映供應(yīng)商、客戶鏈，信息技術(shù)發(fā)展打破業(yè)務(wù)與財務(wù)邊界，企業(yè)運營管理向一體化發(fā)展，業(yè)財融合打通業(yè)務(wù)與財務(wù)之間的關(guān)聯(lián)，將納稅籌劃與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合，降低了因稅務(wù)與業(yè)務(wù)脫節(jié)而造成的納稅申報不準確，同時通過稅務(wù)監(jiān)控強化對業(yè)務(wù)監(jiān)管，有效防范經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)稅務(wù)工作人員需提高經(jīng)營業(yè)務(wù)的參與度，加強對業(yè)務(wù)鏈條的了解，建立業(yè)務(wù)與稅務(wù)之間的關(guān)聯(lián)路徑，為決策者提供準確依據(jù)[4]。稅務(wù)與業(yè)務(wù)的融合將稅務(wù)風(fēng)險管控前移，發(fā)揮稅務(wù)管理人員事前預(yù)測、事中管控、事后監(jiān)督的作用。

（四）加強稅務(wù)網(wǎng)絡(luò)安全管理

加強納稅申報信息化管理，提高防火墻級別及風(fēng)險警報，設(shè)置稅務(wù)管理網(wǎng)絡(luò)專線，由專人負責(zé)納稅申報，以保證企業(yè)涉稅信息安全保密。建立網(wǎng)絡(luò)安全應(yīng)急預(yù)案，組織企業(yè)全員定期進行網(wǎng)絡(luò)安全自查，安排信息技術(shù)人員對全公司門戶網(wǎng)站、辦公網(wǎng)絡(luò)進行安全排查，制定完善網(wǎng)絡(luò)與信息安全工作計劃與工作方案?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”已在稅務(wù)管理領(lǐng)域廣泛應(yīng)用，企業(yè)應(yīng)加強與稅務(wù)主管部門的溝通交流，及時發(fā)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險，采取有效措施消除隱患。稅收信息系統(tǒng)與誠信檔案掛鉤，進一步管理人員與企業(yè)員工的稅務(wù)風(fēng)險管理意識，保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。

（五）加強稅務(wù)風(fēng)險管理人才隊伍建設(shè)

財稅相關(guān)人員應(yīng)熟練掌握納稅申報業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)，加強相關(guān)人員的技能培訓(xùn)，組織學(xué)習(xí)票據(jù)真假識別、稅收管理技巧等，解讀最新的稅收政策，掌握最新的稅收標準，不斷提高財稅人員的工作效率及稅務(wù)風(fēng)險管理意識。稅務(wù)管理、審核、監(jiān)督應(yīng)由專業(yè)、責(zé)任心強的人員擔(dān)任，對房企各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)進行全面監(jiān)管，稅收政策隨著經(jīng)濟發(fā)展的變化不斷調(diào)整變化，稅務(wù)部門需及時從上到下全面梳理本企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)，對于各個存在的問題進行培訓(xùn)指導(dǎo)，針對整個企業(yè)稅務(wù)系統(tǒng)的共性問題進行集中討論、研究，制定出切實可行的解決措施，并在實際稅務(wù)風(fēng)險管理中進行有效性驗證。稅務(wù)工作人員需不斷學(xué)習(xí)新知識、新技術(shù)、新稅務(wù)管理經(jīng)驗，從源頭降低稅務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)能夠適應(yīng)新的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。

五、結(jié)束語

綜上所述，隨著市場經(jīng)濟競爭越來越激烈，房地產(chǎn)開發(fā)必須高度重視稅務(wù)風(fēng)險管理問題，著名企業(yè)因為稅務(wù)風(fēng)險體制不健全而導(dǎo)致“稅務(wù)門”的案例屢見不鮮。房企的稅務(wù)風(fēng)險具有其獨特性，涉及的稅種種類繁多，而在項目經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)加強稅務(wù)風(fēng)險管理，不斷完善稅務(wù)管理的機制與制度，推動稅務(wù)與業(yè)務(wù)融合發(fā)展，加強金稅三期等信息安全管理，加強人才隊伍建設(shè)，促進房企健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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作者簡介：賈怡如，女，1975年04月生，漢族，四川成都人，本科，高級會計師，研究方向：房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)財融合、勘察設(shè)計行業(yè)業(yè)財融合。