業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用

賴德慧

房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合全新的業(yè)財管理辦法，建立完備的業(yè)財管理新體系，并利用科學(xué)的財務(wù)管理措施及手段，保障企業(yè)財務(wù)管理的工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)在落實財務(wù)管理的過程中，應(yīng)通過嚴謹?shù)墓芾砟Ｊ胶腕w系，并運用科學(xué)的管理辦法來促進財務(wù)工作的有序進行。在此過程中，業(yè)財融合的實踐和應(yīng)用發(fā)揮著尤為關(guān)鍵的作用。新時期，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合具備良好的指引性與科學(xué)性，因此，企業(yè)必須要做好這項工作，力求結(jié)合業(yè)務(wù)與財務(wù)的實際進展狀況，將業(yè)財融合工作的效果發(fā)揮好。這對于企業(yè)整體的發(fā)展和進步而言意義重大。

一、業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用價值

房地產(chǎn)企業(yè)通過業(yè)務(wù)與財務(wù)的融合，有助于提升企業(yè)決策的科學(xué)性。業(yè)財融合的運用價值具體表現(xiàn)在以下三個層面：

其一，業(yè)財融合對分析財務(wù)數(shù)據(jù)大有裨益，財務(wù)部門能夠結(jié)合財務(wù)特性分析指標，對企業(yè)的發(fā)展提出前瞻性決策。同時，也能夠區(qū)別于單一維度核算的數(shù)據(jù)，保證數(shù)據(jù)的真實性，有效防止由于數(shù)據(jù)失真而導(dǎo)致的決策失誤情況出現(xiàn)，有利于對企業(yè)的經(jīng)營本質(zhì)以及經(jīng)營狀況做出分析，比如，房地產(chǎn)企業(yè)有時需要與不同的金融機構(gòu)簽訂融資協(xié)議，其中一部分資金會以明股實債的方式存在，另一部分資金以真股的形式存在，且同時都會在工商部門對股權(quán)變更進行登記，所以，沒有調(diào)整財務(wù)報表的經(jīng)營數(shù)據(jù)，會放大少數(shù)股東權(quán)益比例，相應(yīng)負債部分的數(shù)據(jù)就會縮小，以至于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比例現(xiàn)狀及資產(chǎn)負債很難被真實反映，企業(yè)的融資業(yè)務(wù)指導(dǎo)及風(fēng)險預(yù)警也會出現(xiàn)偏差，但基于業(yè)財融合背景來進行融資，利用業(yè)務(wù)與財務(wù)之間的融合優(yōu)勢，可以使財務(wù)部門的報表數(shù)據(jù)實現(xiàn)有效調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)的融資業(yè)務(wù)提供精準指導(dǎo)。

其二，業(yè)財融合在提升成本合約管理方面發(fā)揮著顯著成效。部分企業(yè)的招標成員中設(shè)有財務(wù)崗位，而企業(yè)內(nèi)部的成本合約部門在采購招標環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員會重點關(guān)注合同的價格因素，但對現(xiàn)金流及利潤給合同帶來的影響有所忽視。在不含稅報價相同、合同價格不同的情況下，需要財務(wù)做出判斷，選取出較為合適的報價，以此為成本合約部門提供有效支持。除此之外，還應(yīng)考慮將管理服務(wù)加以延伸，確保管理工作能夠在業(yè)務(wù)前端開展，包括結(jié)算條件、付款條件、主要材料的進項稅率，并注意與房地產(chǎn)項目的整體運營情況相結(jié)合。而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理應(yīng)在不同業(yè)務(wù)前端貫穿，包括銷售或在建項目，以此確保從多個維度對企業(yè)的業(yè)財融合工作進行及時參與。

其三，業(yè)財融合能夠反映財務(wù)管理價值。通過財務(wù)報表所呈現(xiàn)的財務(wù)會計核算數(shù)據(jù)，管理者能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營情況有一個更加直觀的了解，也能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流進行更好把控，確保立足于公允客觀的角度對各項經(jīng)營活動的進展情況做出全面反映。業(yè)財融合還具有保護價值，具體來說，財務(wù)會計的延伸是管理會計，通過分析并糾正參與者的行為，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項生產(chǎn)活動的價值予以更好保護。除此之外，業(yè)財融合還可以為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造價值，促使企業(yè)在業(yè)財融合的引領(lǐng)下，充分激發(fā)財務(wù)管理的活力。

二、業(yè)財融合在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的運用策略

（一）提升業(yè)財融合認知水平，提高企業(yè)財務(wù)管理能力

業(yè)財融合是一個系統(tǒng)的業(yè)務(wù)范疇，涵蓋著企業(yè)業(yè)務(wù)、財務(wù)管理等諸多體系，需要結(jié)合既往的財務(wù)管理經(jīng)驗，與一系列財務(wù)管理工作共同組成業(yè)財融合系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)人員，要不斷提高自身處理業(yè)務(wù)的能力，在財務(wù)管理過程中積極構(gòu)建宏觀的調(diào)控意識，并結(jié)合其中存在的問題加以規(guī)范，全面落實財務(wù)審核與稽查辦法，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的整體工作走向進行充分把握，使其與新時期下的財務(wù)管理需求相適應(yīng)。最終通過科學(xué)的數(shù)據(jù)，對企業(yè)的財務(wù)狀況與業(yè)務(wù)資源實施有效分析及調(diào)配，從而提高業(yè)財融合的質(zhì)量，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資源的高效利用。還要持續(xù)提升對于業(yè)財融合的認知水平，強化財務(wù)管理觀念和意識，將提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益作為業(yè)財融合在財務(wù)管理中運用的出發(fā)點和落腳點，利用精準的業(yè)財融合理念，推動企業(yè)財務(wù)管理的有序?qū)嵤?。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化財務(wù)人員對業(yè)財融合工作的參與過程，在業(yè)務(wù)層面進行深入，以形成對業(yè)務(wù)動態(tài)的全面化了解，貫徹事前、事中、事后的業(yè)財融合監(jiān)管措施，如應(yīng)做到對參與回款及銷售的計劃、執(zhí)行等方面的情況進行了解，具體可以從預(yù)制方案制定的項目可售業(yè)態(tài)及制定審批方案中了解。此外，在采購環(huán)節(jié)要做好接入工作，對財務(wù)要素的格式化合同條款實施跟蹤，并制定涉稅定價招標方案，同時全過程跟進并關(guān)注合同原材料的價格情況，對簽訂合約的結(jié)算條件、付款周期、金額、付款條件等加以把握。還需要將稅金、費用、成本等方面的效益和支出與各項業(yè)務(wù)進行融合，最終得出所需的數(shù)據(jù)，然后以這部分數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)戰(zhàn)略開發(fā)的基本依據(jù)，從而幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)做好數(shù)據(jù)積累。

（二）引進復(fù)合財務(wù)管理人員，改善企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

任何企業(yè)管理工作的落實，都要依靠優(yōu)秀的人才，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作也不例外。因此，在實際工作中，必須結(jié)合新時期下的企業(yè)財務(wù)發(fā)展需求，全面引進復(fù)合型人才。所謂的復(fù)合財務(wù)管理人才，其不僅從事基礎(chǔ)的財務(wù)管理與核算工作，同時還要結(jié)合業(yè)財融合的管理措施和理念，提升企業(yè)業(yè)務(wù)與財務(wù)工作的協(xié)調(diào)性和統(tǒng)一性。因此，必須利用先進管理經(jīng)驗和技能，推進業(yè)財融合。房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展與人才的選拔及充分利用息息相關(guān)，復(fù)合型人才的選拔要有目的、有針對性地進行，從而促進復(fù)合型人才價值的最大化發(fā)揮，以此推動財務(wù)與業(yè)務(wù)相關(guān)工作的穩(wěn)步、有序開展。

房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完備的人才引進模式，不斷吸引具有專業(yè)技能和先進管理經(jīng)驗的人才參與到具體的財務(wù)管理工作中，促進業(yè)財管理手段的有效實施，進而發(fā)揮財務(wù)管理工作的高效價值。在此過程中，要對整體的工作模式和策略加以改進，不但要確保整體數(shù)據(jù)統(tǒng)籌和管理的嚴謹性，還要在實際工作中提升統(tǒng)籌能力；不僅要關(guān)注企業(yè)財務(wù)的數(shù)據(jù)狀況，還要在數(shù)據(jù)中及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，通過對同時期數(shù)據(jù)的比對得出相關(guān)結(jié)論，據(jù)此與企業(yè)各個部門展開積極溝通，最終為企業(yè)的發(fā)展獻計獻策。而這都需要具備較強分析能力、總結(jié)能力、業(yè)務(wù)能力的人員參與到企業(yè)財務(wù)管理中，并在業(yè)財融合系統(tǒng)內(nèi)做好對數(shù)據(jù)的整理與錄入，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的實時共享和梳理，進而通過開放化的信息管理技術(shù)，消除企業(yè)財務(wù)管理中的信息孤島問題，全面落實業(yè)財融合對于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作的指導(dǎo)意義。比如，企業(yè)從自身實際情況出發(fā)，立足于業(yè)財融合角度對專業(yè)人才進行分析判斷，以此來確定其是否符合企業(yè)對人才的定位要求，也可從中發(fā)現(xiàn)目前企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)人員中存在的不足，繼而在引進復(fù)合型人才的同時，持續(xù)加大對財務(wù)人員的專項培訓(xùn)力度，使其能夠更好處理自身職責范圍內(nèi)的工作，積極創(chuàng)新工作思維，打破傳統(tǒng)工作思維所帶來的束縛，推進企業(yè)整體發(fā)展與財務(wù)、業(yè)務(wù)工作的有效、緊密結(jié)合，不斷成長為專業(yè)的復(fù)合型人才，更好地規(guī)劃自身的職業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)業(yè)財融合的良好、有序開展做出更大貢獻，切實提高工作質(zhì)量及效率，從而為業(yè)財融合各項相關(guān)工作的順利實施奠定堅實基礎(chǔ)。

（三）建立完備業(yè)財融合體系，保障科學(xué)管理辦法的應(yīng)用

如今，隨著諸多先進管理經(jīng)驗在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的融入，企業(yè)的財務(wù)管理也上升了新的高度。對此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到自我分析和掌控，結(jié)合自身的財務(wù)管理需求，進行業(yè)務(wù)態(tài)勢的調(diào)整和變革，改變以往財務(wù)管理工作偏向于具體事務(wù)、不重視分析和統(tǒng)籌規(guī)劃的錯誤觀念，建立全新的業(yè)務(wù)框架，對財務(wù)工作的執(zhí)行標準、操作辦法、考核體系等實施全新規(guī)劃，通過全新工作模式及制度的約束與激勵，提升工作的傾向性和目標意識。同時還要結(jié)合管理標準設(shè)立管理制度，做到推陳出新、與時俱進，突破以往企業(yè)管理中的制度桎梏，并以此為基礎(chǔ)進行有效改革與創(chuàng)新，實現(xiàn)業(yè)財融合的高效化實施。而且還要建立完備的操作模式，同時落實復(fù)合型人才的全新工作體系，結(jié)合大數(shù)據(jù)、計算機技術(shù)，突破財務(wù)部門單一的統(tǒng)計和數(shù)據(jù)整合工作，增強財務(wù)工作的系統(tǒng)性，推動工作人員對企業(yè)財務(wù)工作的良好預(yù)判，有效引導(dǎo)企業(yè)的重要決策，進一步發(fā)揮財務(wù)部門在新時期下的業(yè)財融合工作中的指引作用。同時，還應(yīng)注意在業(yè)財融合管理中提高對信息化系統(tǒng)的利用率，隨著當前大數(shù)據(jù)、云計算等的廣泛運用，企業(yè)需要利用信息系統(tǒng)打造新型的業(yè)財融合體系，確保不同業(yè)務(wù)系統(tǒng)的互通互融，融合對接不同信息系統(tǒng)的模塊端口數(shù)據(jù)，通過數(shù)據(jù)共享的方式，推進數(shù)據(jù)的錄入時間得以明顯縮減，促進系統(tǒng)的操作效果與效率的雙重提升。以合約管理模塊為例，通過一次性的方式將合同信息在系統(tǒng)中錄入，其中涵蓋有效的合同信息及供應(yīng)商信息，然后將其生成二維碼，其他部門只需掃描二維碼即可自主查詢工程結(jié)算及付款信息，再基于常態(tài)化的財務(wù)管理模式，完成繁冗的財務(wù)復(fù)核數(shù)據(jù)工作，真正實現(xiàn)業(yè)財數(shù)據(jù)的共享化、標準化、統(tǒng)一化。還應(yīng)注重改善不同的業(yè)務(wù)系統(tǒng)模塊，進一步強化數(shù)據(jù)的查詢與處理功能，使企業(yè)日常的財務(wù)稅務(wù)申報、分析財務(wù)報表數(shù)據(jù)指標、財務(wù)憑證管理等工作都能得到簡化。還需要全面管控業(yè)務(wù)事項立項管理工作，不斷促進成本管理體系的完善，確保以動態(tài)追蹤的方式管理房地產(chǎn)項目，并注意在各個業(yè)務(wù)部門內(nèi)下放責任成本。在全面預(yù)算管理的總方針下，相關(guān)管理數(shù)據(jù)由財務(wù)人員負責管理，數(shù)據(jù)信息由業(yè)務(wù)部門負責填報，將有價值的數(shù)據(jù)信息進行提取，確保企業(yè)管理層能夠得到有效的數(shù)據(jù)參考。

（四）解決業(yè)財融合實際困難，實施部門間的有效合作

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作，不僅需要關(guān)注財務(wù)內(nèi)部的建設(shè)問題，而且還要推進多部門的聯(lián)動制度，以促進企業(yè)業(yè)財融合工作的良好開展。在當前信息技術(shù)不斷發(fā)展的情況下，其在各個行業(yè)領(lǐng)域中均實現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，促使信息共享、資源共享價值也得以顯著提升。因此必須重視改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門之間的溝通不足問題。在這一整個過程中，必然會遇到很多障礙，比如會出現(xiàn)一些制度和實際工作的空白領(lǐng)域，這就需要企業(yè)把新型的財務(wù)管理辦法落實到位。而且任何一項工作都離不開團隊的配合度以及默契度，所以要建立有效的部門聯(lián)動制度，不斷地加強溝通、協(xié)調(diào)、配合，才能夠在人員的共同努力下構(gòu)建起一套科學(xué)可行的體系，推動業(yè)財融合的實施和發(fā)展。但是，業(yè)財融合管理體系的建立并不是一蹴而就的，必須基于企業(yè)內(nèi)部上下齊心協(xié)力、積極溝通，然后通過各個部門的持續(xù)跟進和資源投入，逐步完成財務(wù)制度改革的整體目標。過程中，財務(wù)部門要起到帶頭與引領(lǐng)作用，將自身優(yōu)勢充分發(fā)揮，將整體管理理念應(yīng)用到財務(wù)管理工作中，以督促各部門間積極交流，并整合當前的已有資源，致力于打造新型的發(fā)展模式，將資源共享意識傳遞到每一個部門中，提升各個部門良好的信息反饋能力，同時還需要建立完善的責任成本機制，并在各部門內(nèi)進行分配，在經(jīng)辦處下達績效，確保管理目標能夠以業(yè)財融合為中心進行展開，鼓勵以提質(zhì)增效為核心的管理目標。除此之外，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)要在企業(yè)內(nèi)部組織成立預(yù)算委員會，由分管財務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)進行牽頭，其余職能部門也應(yīng)派遣一名管理者，通過召開預(yù)算委員會議，確保各職能部門都能參與到業(yè)財融合的會議中，闡述本部門的預(yù)算方案，并對分配預(yù)算的責任成本費用、預(yù)算編制分工、各項財務(wù)數(shù)據(jù)等做好歸口及統(tǒng)一工作，在這種全員參與的方式下，財務(wù)能夠接收到真實的業(yè)務(wù)反饋情況，進而掌握更為精準的數(shù)據(jù)，確保企業(yè)發(fā)展中的業(yè)務(wù)量以數(shù)據(jù)化的形式進行存檔，實現(xiàn)對各項數(shù)據(jù)指標的固化，測算不同項目的費用、成本、收入、稅金，保證從項目開始，到項目落地為止都能以業(yè)績量化的方式為企業(yè)的發(fā)展指明方向，還要注重強化各部門間的有效溝通，完成上下游部門的銜接。同時在實踐中關(guān)注數(shù)據(jù)的變動情況，并及時分析出現(xiàn)變化的原因，最終以財務(wù)工作作為突破口，引領(lǐng)企業(yè)業(yè)財融合的全過程發(fā)展，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

結(jié)語：

新時期的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展日新月異，財務(wù)部門應(yīng)當利用科學(xué)的理念以及豐富的實踐，展開一種全新的業(yè)務(wù)態(tài)勢，也就是實施業(yè)財融合，然后基于對業(yè)財融合的整體構(gòu)建，進一步整合企業(yè)的財務(wù)及工作，最終全面發(fā)揮業(yè)財融合的實際價值。