提升國企平臺公司建設(shè)城市副中心家園中心效能策略研究

摘要：本文以城市副中心建設(shè)為背景，以國企平臺公司高質(zhì)量參與城市副中心家園中心建設(shè)為目標(biāo)，通過闡述家園中心基本建設(shè)內(nèi)容、剖析家園中心實施過程中在開發(fā)運(yùn)營層面的困點難點，指出國企平臺公司參與家園中心建設(shè)的重要意義。同時，提出有效的實招硬招，理順企業(yè)投資發(fā)展與提供微利公共服務(wù)之間的關(guān)系，找出共贏的出路，形成提升國企平臺公司參與家園中心建設(shè)效能的路徑，切實推進(jìn)國企平臺公司最大限度發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢。

關(guān)鍵詞：家園中心；國企平臺公司；效能提升；策略

規(guī)劃建設(shè)家園中心是北京城市副中心高質(zhì)量發(fā)展的基本舉措之一，對增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感，推進(jìn)北京城市副中心建設(shè)宜居宜業(yè)的城市社區(qū)、完善公共服務(wù)體系，構(gòu)建完整的15分鐘生活圈具有重要作用。國企平臺公司通過提升自身建設(shè)，落實規(guī)劃有關(guān)要求，履行國企社會責(zé)任，整體兼顧公益屬性與市場屬性，積極參與家園中心建設(shè)，滿足周邊人民群眾所需的一站式社區(qū)生活服務(wù)。

一、研究背景

習(xí)近平總書記多次強(qiáng)調(diào)：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標(biāo)?！秉h的二十大報告中提出，增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)，要 “健全基本公共服務(wù)體系，提高公共服務(wù)水平，增強(qiáng)均衡性和可及性，扎實推進(jìn)共同富?！?。這為解決人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，以公共服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)共同富裕指明了前進(jìn)方向。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的 《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》[1]提出，以居住社區(qū)作為城市生活和社會治理的基本單元，通過完善基本公共服務(wù)設(shè)施、健全便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施、營造公共活動空間，建設(shè)好服務(wù)群眾的 “最后一公里”。國企平臺公司作為提供民生公共服務(wù)的重要力量，應(yīng)積極破解參與城市副中心家園中心投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理一體化工作中的難點問題，探索以效能優(yōu)先為引領(lǐng)的市場化舉措，在增進(jìn)民生福祉的同時，綜合提高城市副中心整體公共服務(wù)水平，統(tǒng)籌實現(xiàn)企業(yè)價值提升和普惠的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給 “雙贏”局面，助力城市副中心高質(zhì)量發(fā)展。

二、家園中心概況

2019年1月3日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布關(guān)于對 《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃 （街區(qū)層面） （2016年－2035年）》的批復(fù)指出，[2]建設(shè)幸福樂活的家園中心，以家園為基礎(chǔ)單元設(shè)置家園中心，統(tǒng)籌核算公共服務(wù)設(shè)施配置總量，實現(xiàn)均衡布局，構(gòu)建方便快捷的 “一刻鐘服務(wù)圈”，就近滿足居民的工作、居住、休閑、交通、教育、醫(yī)療等需求。家園中心是在鄰里中心的思想上，結(jié)合城市副中心的實際情況，在規(guī)劃中提出的創(chuàng)新性概念。在副中心12個組團(tuán)內(nèi)，結(jié)合功能分區(qū)、規(guī)劃人口分布以及現(xiàn)狀情況，規(guī)劃36個 “幸福家園”，在每個幸福家園規(guī)劃建設(shè)1處家園中心，以補(bǔ)齊公共服務(wù)短板、提升居民生活質(zhì)量。

三、家園中心在開發(fā)運(yùn)營層面存在的問題

（一）需求分析不深入

規(guī)劃的36處家園中心大多基于服務(wù)范圍和人口數(shù)量初步測算，作為滿足群眾多樣化需求的 “一站式服務(wù)社區(qū)綜合體”，從供需關(guān)系角度來看，對家園中心未來的落地存在一定影響。家園中心在初期研究時，擬定的建設(shè)內(nèi)容為混合疊建的9+X和獨立5項，其中包括物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)管理服務(wù)用房、社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)服務(wù)中心、室內(nèi)體育設(shè)施、社區(qū)文化設(shè)施、再生資源回收站、市政設(shè)施、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心在內(nèi)的9項公共服務(wù)設(shè)施基本是家園中心必須設(shè)置內(nèi)容。但是，在向項目周邊居民問詢或開展公眾參與過程中，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃內(nèi)容與目標(biāo)人群實際需求存在一定差異，未形成適應(yīng)群眾的服務(wù)供給方式。實際上，每個家園中心的服務(wù)人群類型、服務(wù)半徑內(nèi)的現(xiàn)狀公服設(shè)施等情況并不相同，用標(biāo)準(zhǔn)化功能進(jìn)行套用，缺乏 “查漏補(bǔ)缺”過程，導(dǎo)致無法與周邊使用人群實際需求耦合，并不是家園中心規(guī)劃的初衷。

（二）運(yùn)營收益不樂觀

家園中心由于未建立統(tǒng)一的建設(shè)、運(yùn)營、管理平臺，對可持續(xù)發(fā)展存在一定影響。已實施或正在推進(jìn)的家園中心均是獨立測算、獨立運(yùn)營，沒有統(tǒng)一的平臺進(jìn)行統(tǒng)籌安排。雖然家園中心是以建設(shè)普惠的公共服務(wù)設(shè)施為基準(zhǔn)，不以營利為目的，但良好的運(yùn)營收益是其能夠長期運(yùn)營的基礎(chǔ)。然而，單個家園中心項目都存在老百姓享受良好的生活服務(wù)品質(zhì)與長期維系運(yùn)營現(xiàn)實困境之間的矛盾。如果建設(shè)主體僅運(yùn)營公益性設(shè)施，缺少經(jīng)營性設(shè)施，單純的公益性設(shè)施可能由于人氣不足及缺少經(jīng)濟(jì)支持，難以得到可持續(xù)的發(fā)展運(yùn)營，只能以提高服務(wù)價格的方式提高投資回報率；如果缺少公益性設(shè)施，單純的經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)也難以充分提供社區(qū)生活必要的公共服務(wù)；[3]公益性和經(jīng)營性功能并重的家園中心相較而言投資回報率較高，這就會導(dǎo)致社會投資企業(yè) “挑肥揀瘦”，不利于家園中心的良性發(fā)展。

四、國企平臺公司參與家園中心建設(shè)的重要作用

家園中心主要功能為提供便民公共服務(wù)，原為政府職能。但是，家園中心建設(shè)的資金投入大、回報見效慢，若以政府為投資主體，難以得到可持續(xù)的發(fā)展運(yùn)營。而國企平臺公司具備較強(qiáng)的市場競爭能力和可持續(xù)、創(chuàng)新的科研能力，在提供公共服務(wù)過程中具備的市場化、靈活性特征是政府部門所欠缺的，且企業(yè)主要運(yùn)營目標(biāo)是實現(xiàn)社會效益，在公益性功能定價方面受政府部門管控。因此，國企平臺公司可以用市場化方式，在強(qiáng)調(diào)普惠的服務(wù)功能前提下，通過建立統(tǒng)一平臺的方式，堅持公益與經(jīng)營并重、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益結(jié)合，以高投資回報率的經(jīng)營性功能反哺微利的公益性功能，用企業(yè)優(yōu)勢優(yōu)化家園中心市場化服務(wù)供給，推動公服設(shè)施提檔升級。此外，有了國企平臺公司在公共服務(wù)和公共產(chǎn)品供給上強(qiáng)有力的支撐，行政管理部門可以回歸社會管理的本職，集中精力做好政府管理工作，提升政府部門社會管理的效率和質(zhì)量。[4]

五、國企平臺公司建設(shè)家園中心效能提升策略

（一）明確為民化定位，提升平臺建設(shè)競爭力

第一，國企平臺公司應(yīng)提高認(rèn)識，明確定位，應(yīng)堅持以人民為中心，用市場化方式廣泛、積極參與化解人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾，緊緊圍繞 “建設(shè)什么樣的家園中心、怎樣建設(shè)家園中心”努力前行，核心本質(zhì)是為社會提供高質(zhì)量、均等、豐富的公共服務(wù)，不斷增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

第二，“專業(yè)”始終是發(fā)展的根基，企業(yè)應(yīng)成立高素質(zhì)、專業(yè)化的家園中心建設(shè)隊伍，凝聚工作合力，打造 “投資—設(shè)計—建設(shè)—運(yùn)營”一體化開發(fā)建設(shè)模式，提升管理經(jīng)驗的同時，提升家園中心 “投建管”效能。

（二）緊抓創(chuàng)新化運(yùn)營，提升服務(wù)功能吸引力

1.明確運(yùn)營邏輯

堅持 “自主經(jīng)營、長期運(yùn)營、多元參與”的運(yùn)營邏輯。一方面，家園中心作為一項民生工程，著力解決人民群眾的公共服務(wù)需求是項目建設(shè)的宗旨。為保障家園中心不變形、不走樣，國企平臺公司應(yīng)強(qiáng)調(diào)并堅持非政府部門運(yùn)營的公益設(shè)施完全持有型經(jīng)營模式，通過招商、合作等方式引入商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊實行統(tǒng)一管理，提供長久性服務(wù)。而經(jīng)營性部分可通過房屋租賃、房產(chǎn)銷售、輕資產(chǎn)輸出、商品銷售及物業(yè)管理業(yè)務(wù)等自主確定經(jīng)營方式。另一方面，可探索 “企業(yè)+政府+社團(tuán)+居民”多元參與的運(yùn)營模式，最大限度發(fā)揮居民主觀能動性，鼓勵運(yùn)營自治，激發(fā)社群活動，形成人人享有的活力社區(qū)。

2.細(xì)化運(yùn)營內(nèi)容

著重分析供需關(guān)系，細(xì)化運(yùn)營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)有效引流?；谏衔灰?guī)劃要求的基礎(chǔ)功能，如何確定詳細(xì)的業(yè)態(tài)是重中之重。最有效的方式是通過深入調(diào)研，對人群結(jié)構(gòu)與需求進(jìn)行調(diào)研分析，以人群需求為導(dǎo)向，結(jié)合周邊市場競爭情況，進(jìn)行精準(zhǔn)的功能定位及業(yè)態(tài)選擇。確定業(yè)態(tài)后，細(xì)化招商方案和招商目錄清單，確定價格并進(jìn)行精準(zhǔn)招商。

此外，為了更好地做到便民、利民，不能忽略一些細(xì)小的功能，如配鑰匙、修鞋、修衣服、洗衣店等服務(wù)設(shè)施，以及咨詢導(dǎo)購、失物招領(lǐng)、手機(jī)充電等周到細(xì)致的服務(wù)，這也是用人情味吸引人流、提升居民幸福感、展現(xiàn)業(yè)態(tài)全面性的實招。同時，根據(jù)不同時期的需求，推動業(yè)態(tài)由靜態(tài)向動態(tài)轉(zhuǎn)變，不斷創(chuàng)新升級功能業(yè)態(tài)，提升服務(wù)檔次和服務(wù)質(zhì)量，動態(tài)適應(yīng)消費需求。

3.強(qiáng)化運(yùn)營手段

與時俱進(jìn)提出新招、硬招，不斷強(qiáng)化運(yùn)營手段。時間上，要將招商準(zhǔn)備期提前，在項目謀劃之初，招商策劃運(yùn)營工作要提前介入，為選址、規(guī)劃、設(shè)計等提供關(guān)鍵性信息，保障項目開業(yè)時的招商去化率。方式上，一方面要完善招商運(yùn)營儲備，包括快速招引核心主力商家 （如知名連鎖品牌）入駐，保證家園中心的穩(wěn)定運(yùn)營；合理設(shè)置招商條件，租金設(shè)置上以低于市場價讓利給商戶，確保招商業(yè)態(tài)科學(xué)合理、物美價廉、方便管理。另一方面要完善運(yùn)營模式，包括通過舉辦主題運(yùn)營活動、業(yè)態(tài)疊合 （如 “菜場+農(nóng)場”“日間照料中心+托幼”“書店+咖啡店”）、微利設(shè)施分時共享、設(shè)置早餐車及生鮮超市等商業(yè)運(yùn)營模式，提供服務(wù)的同時，提高資金回收力度。

（三）營造合理化空間，提升運(yùn)營管理推動力

通過建筑設(shè)計營造靈活多樣的空間布局及豐富多彩的公共空間，最大限度發(fā)揮建筑效能，是家園中心落地的保障。一方面要強(qiáng)化功能布局，探索各類功能空間融合共享。采用 “集中+分散”“圍合+開放”的空間布局，依據(jù)功能關(guān)聯(lián)度進(jìn)行合理分區(qū)，將相互促進(jìn)的功能鄰近設(shè)置，同類功能集中設(shè)置，相互干擾的功能分開設(shè)置，鼓勵相似服務(wù)功能在不同時段共享同一空間，互補(bǔ)服務(wù)功能在同一時空無邊界融合，[5]實現(xiàn)空間共用、設(shè)施共建、資源共享。另一方面要堅持開放性設(shè)計，打造共享公共空間。家園中心除了提供內(nèi)部功能外，也要通過公共空間的營造吸引人流，提升活力。包括緊密結(jié)合社區(qū)周邊環(huán)境，注重城市街道及廣場空間滲透，打造街角空間、廣場空間、庭院空間。充分利用室外空間，設(shè)計戶外 “老、中、青、幼”所需的設(shè)施，串聯(lián)戶外運(yùn)動、室內(nèi)外商業(yè)空間和家園中心的文化設(shè)施，為市民提供交通與商業(yè)、運(yùn)動、文化一體化設(shè)施，營造室內(nèi)外空間的無縫銜接。

（四）聚焦標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，提升投資回報拉動力

推進(jìn)項目標(biāo)準(zhǔn)化，合理優(yōu)化建設(shè)成本，能夠為利潤留空間，拉動良好的投資收益。針對項目位置、市場定位、目標(biāo)客群消費能力、周邊配套等因素綜合研究，并與后期招商租金水平、品類相匹配，完善家園中心項目建造標(biāo)準(zhǔn)，打造標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化建設(shè)模式，進(jìn)一步降低項目建設(shè)成本。

（五）運(yùn)用智能化手段，提升家園中心創(chuàng)造力

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時代，家園中心若想保持長久的吸引力，離不開數(shù)字智能化的運(yùn)用，在建立家園中心之初，就應(yīng)當(dāng)把數(shù)字化理念貫穿始終。包括利用數(shù)字化手段，對項目周邊的地理信息、城市空間、氣候環(huán)境、業(yè)態(tài)活動等數(shù)據(jù)歸納整合，系統(tǒng)分析結(jié)果，指導(dǎo)規(guī)劃賦能設(shè)計；基于大數(shù)據(jù)時代背景，對于城市的交通數(shù)據(jù)以及業(yè)態(tài)消費數(shù)據(jù)、熱度分布等進(jìn)行分析比較，提高空間利用率，指導(dǎo)業(yè)態(tài)運(yùn)營，提升商業(yè)活力；通過數(shù)字化技術(shù)實現(xiàn)社區(qū)積分公益性、惠民性、經(jīng)營性多領(lǐng)域全流通，以積分體系實現(xiàn)社區(qū)的共建共治共享；通過大數(shù)據(jù)平臺，對用戶精準(zhǔn)畫像，可推測出使用人群的真實需求，定向精準(zhǔn)推送其感興趣的活動、商業(yè)、娛樂，實現(xiàn)App 應(yīng)用的千人千面；打造 “線上家園中心”概念，探索建立線上線下融合的社區(qū)商業(yè) “O2O”模式，逐步完善以家園中心為核心的 “一公里”互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)圈，以適應(yīng)不同類型和層次的居民需求。

六、結(jié)束語

以人民為中心的要求始終貫穿于城市副中心規(guī)劃建設(shè)中，建設(shè)幸福樂活的家園中心補(bǔ)齊公共服務(wù)短板、提升居民生活質(zhì)量是當(dāng)前城市副中心面臨的重要挑戰(zhàn)。國企平臺公司作為政府部門的有力抓手，承擔(dān)了大量公共服務(wù)職能，是當(dāng)前參與社會管理、供給公共服務(wù)、滿足社會公眾需求的重要力量之一。為增強(qiáng)家園中心吸引力，保障其可持續(xù)發(fā)展，國企平臺公司應(yīng)深入了解家園中心項目開發(fā)建設(shè)中的根本需求，踐行規(guī)劃先行、多措并舉，不斷提升企業(yè)效能，深度參與城市副中心家園中心建設(shè)。通過強(qiáng)化運(yùn)營能力、提高設(shè)計質(zhì)量、嚴(yán)控建設(shè)成本、落實智慧城市建設(shè)等方式，保障家園中心服務(wù)品質(zhì)，提高城市公共管理效率，提升城市空間品質(zhì)，在增進(jìn)民生福祉的同時，助力城市副中心高質(zhì)量發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)完整居住社區(qū)建設(shè)指南的通知[EB/OL].[2022-01-10].https：//www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-01/12/content_5667815.htm.

[2] 中共中央 國務(wù)院關(guān)于對《北京城市副中心控制性詳細(xì)規(guī)劃（街區(qū)層面）（2016年—2035年）》的批復(fù)[J].中華人民共和國國務(wù)院公報，2019（02）：11-14.

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[4] 周濤.公益類國有企業(yè)提供公共服務(wù)路徑優(yōu)化研究[D].上海：中共上海市委黨校，2022.

[5] 雷誠，王鵬.從碎片化到全過程治理：大都市區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施供給模式及優(yōu)化研究[J].規(guī)劃師，2019，35（14）：32-38.

作者簡介： 秦學(xué)穎，女，漢族，河北保定人，碩士，研究方向：城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)；

李作濱，男，漢族，河北秦皇島人，本科，研究方向：城市規(guī)劃；

陳歡，男，漢族，湖北宜昌人，碩士，中級工程師，研究方向：法學(xué)。