試論承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償

[摘要]承租人優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的一項特殊權(quán)利，當(dāng)這項權(quán)利遭到侵害時，承租人有權(quán)尋求賠償。而由于法律在這方面的規(guī)定較為籠統(tǒng)，僅規(guī)定承租人可以請求賠償，未涉及具體問題，導(dǎo)致在司法實踐中，同類案件的結(jié)果存在較大差異。本文試圖從承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和承租人優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)賠償責(zé)任的性質(zhì)入手，分析承租人優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)的賠償范圍，以期對司法實踐有所指導(dǎo)和幫助。

[關(guān)鍵詞]優(yōu)先購買權(quán)；強(qiáng)制締約請求權(quán)；締約過失

[中圖分類號]D923.6""""" [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2023.10.051

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

《民法典》第七百二十六條和七百二十七條規(guī)定了出租房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，即在出租人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，承租人有權(quán)在同等條件下優(yōu)先購買該不動產(chǎn) ^[1]。然而，如果沒有救濟(jì)措施來保護(hù)承租人的權(quán)益，這個優(yōu)先購買權(quán)就很難得到實際保障。因此，《民法典》第七百二十八條規(guī)定了出租人妨礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的法律后果：“出租人未通知承租人或者有其他妨礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任 ^[2]?！比欢r償?shù)姆秶谖覈F(xiàn)行法律中并沒有明確規(guī)定。本文將進(jìn)行法律分析，對侵害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的賠償范圍問題進(jìn)行探討。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和賠償責(zé)任的性質(zhì)

（一）承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，目前學(xué)術(shù)界影響最大的觀點有：強(qiáng)制締約請求權(quán)理論和形成權(quán)理論。

1.強(qiáng)制締約請求權(quán)

強(qiáng)制締約并非一種獨立的合同訂立方式，而是要約承諾制度的一部分。它可以分為直接強(qiáng)制締約和間接強(qiáng)制締約 ^[3]。在直接強(qiáng)制締約中，要約人可以通過訴諸公權(quán)力來強(qiáng)制受要約人作出承諾；而在間接強(qiáng)制締約中，負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)的一方有作出承諾的義務(wù)，但可以選擇拒絕作出承諾，此時要約人只能主張損害賠償。在強(qiáng)制承諾的情形下，義務(wù)人必須作出承諾才能訂立合同。根據(jù)是否可以請求公權(quán)力介入強(qiáng)制締約，可以將強(qiáng)制締約分為直接強(qiáng)制締約和間接強(qiáng)制締約。在直接強(qiáng)制締約中，要約人可以通過訴諸公權(quán)力來強(qiáng)制受要約人作出承諾；而在間接強(qiáng)制締約中，雖然負(fù)有強(qiáng)制締約義務(wù)的一方有作出承諾的義務(wù)，但可以選擇拒絕作出承諾，此時要約人只能主張損害賠償。

根據(jù)《民法典》第七百二十八條的規(guī)定，出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不會影響出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的有效性。因此，承租人的優(yōu)先購買權(quán)在中國現(xiàn)行法律制度下可被視為一種間接強(qiáng)制締約。具體來說，如果出租人在與第三人簽訂房屋買賣合同時未履行向承租人告知的義務(wù)，承租人可以主張自己的優(yōu)先購買權(quán)。在這種情況下，出租人應(yīng)根據(jù)與第三人簽訂的合同內(nèi)容與承租人訂立合同，或選擇不與承租人訂立合同。如果出租人選擇不與承租人訂立合同，承租人有權(quán)要求賠償損失。

2.形成權(quán)

承租人的優(yōu)先購買權(quán)是一種特殊權(quán)利，其性質(zhì)可以被視為一種強(qiáng)制締約請求權(quán) ^[4]。根據(jù)定義，形成權(quán)是指權(quán)利人根據(jù)單方意思表示可以使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更和消失的權(quán)利。而承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不符合形成權(quán)的特點。從實踐角度來看，一些案例中的法院認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)在性質(zhì)上是一種強(qiáng)制締約請求權(quán)，這包括《人民法院案例選》2012年第4輯、湖北省高院（2018）鄂民終566號、廣東省高院（2020）粵民申4784號和江蘇省高院（2016）蘇民申2392號等案例。因此，綜上所述，承租人的優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)可以被視為一種強(qiáng)制締約請求權(quán)，與形成權(quán)的概念有所區(qū)別。

（二）侵害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)賠償責(zé)任的性質(zhì)

對于債務(wù)人拒絕締約所造成的損害賠償責(zé)任的性質(zhì)，存在侵權(quán)責(zé)任、違約責(zé)任和締約過失責(zé)任三種觀點。在司法實踐中，具體的賠償責(zé)任性質(zhì)由人民法院根據(jù)案件情況來確定。

1.侵權(quán)責(zé)任說

從某種觀點來看，侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)可以被視為一種侵權(quán)行為，因此應(yīng)該承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。優(yōu)先購買權(quán)是承租人根據(jù)法律賦予的基本權(quán)利，出租人侵犯了這一權(quán)利，導(dǎo)致承租人遭受了損失，因此出租人應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這可以看作是一種侵權(quán)行為，因為出租人侵犯了承租人的合法權(quán)益。而對于債權(quán)侵權(quán)的觀點，本文認(rèn)為在這種情況下是不適用的。根據(jù)《民法典》第七百二十六條、七百二十七條規(guī)定的通知義務(wù)，侵犯債權(quán)的主體通常是合同當(dāng)事人以外的第三方。出租人侵犯承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為并非來自合同之外的第三方，而是合同當(dāng)事人之間的關(guān)系。因此，將此認(rèn)定為債權(quán)侵權(quán)是不符合實際情況的。然而，在某些情況下，比如出租人與第三方惡意串通侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的情況下，可能存在出租人與第三方共同侵犯債權(quán)的情形。這種情況下，出租人與第三方均應(yīng)承擔(dān)債權(quán)侵權(quán)的責(zé)任。

2.違約責(zé)任說

根據(jù)違約責(zé)任理論，出租人有通知義務(wù)，這是房屋租賃合同中的一個附隨義務(wù)。如果出租人違反這個法定附隨義務(wù)，就屬于違約行為，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。特別是在一些租賃合同中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)被明確列為合同條款，更明顯地顯示了出租人侵害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的違約行為。因此，出租人應(yīng)該對此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

3.締約過失責(zé)任說

根據(jù)締約過失責(zé)任說，如果出租人未按照其與第三方簽訂的合同內(nèi)容與承租人簽訂合同，從而導(dǎo)致合同無法成立，出租人應(yīng)當(dāng)對締約過失承擔(dān)責(zé)任。這意味著出租人需要承擔(dān)因其未能按約履行而給承租人造成的損失。根據(jù)這種責(zé)任觀點，出租人對承租人的優(yōu)先購買權(quán)具有保護(hù)作用，以確保承租人的權(quán)益得到充分尊重和實施。

三、不同性質(zhì)下的賠償責(zé)任對應(yīng)不同的賠償范圍

通常情況下，侵權(quán)責(zé)任賠償范圍包括侵權(quán)行為所造成的直接經(jīng)濟(jì)損失和在沒有造成人身傷害的情況下的間接經(jīng)濟(jì)損失。相對而言，違約責(zé)任賠償范圍更加廣泛。根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，違約損害賠償應(yīng)當(dāng)包括因違約行為所導(dǎo)致的損失，包括合同履行后可能獲得的利益。換句話說，違約責(zé)任的賠償范圍不僅包括直接損失和間接損失，還包括預(yù)期可獲得的利益，但受到可預(yù)見性的限制。與此相比，在締約過失責(zé)任中，賠償?shù)氖且驅(qū)Ψ竭`反誠實信用原則而給當(dāng)事人的信任所造成的損失。除了賠償合同履行后可能產(chǎn)生的費用損失和因締約過失導(dǎo)致合同無效、被修改或被撤銷的實際損失外，還包括當(dāng)事人因此失去與他人訂立合同的機(jī)會而引起的損失。例如，在江蘇省高院（2016）蘇民申2392號民事裁定書中，法院認(rèn)定出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，因此出租人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，并且賠償范圍的確定以當(dāng)事人在締約過程中的信任利益為基礎(chǔ)。以下是通過案例對三種觀點的賠償范圍進(jìn)行比較說明。以下是案例的敘述：

張三作為房屋的所有者，出租給了李四。根據(jù)租賃合同，李四有優(yōu)先購買權(quán)。然而，張三在未告知李四的情況下，直接將門面房以低于市場價的價格賣給了他的朋友王五，而且他們辦理了過戶手續(xù)。當(dāng)李四的租賃合同到期后，王五告知李四不再繼續(xù)租賃該門面房。由于李四需要繼續(xù)經(jīng)營小店，他被迫匆忙購買了另一個相同大小的門面房，花費了60萬元，并支付了中介費5000元。為了裝修新的店面，李四停業(yè)了兩個月，并花費了5萬元。一年之后，李四得知新的店面房主也打算出售門面，為了避免再次發(fā)生類似情況，李四積極聯(lián)系購買，并以市場價55萬元購買了該門面。對于這種侵害優(yōu)先購買權(quán)的情況，李四咨詢了律師，并以此為由將張三和王五告上了法庭，同時支付了1萬元的律師費。

根據(jù)以上案例，我們可以對三種賠償范圍進(jìn)行比較說明。在侵權(quán)責(zé)任賠償中，李四可以要求賠償直接經(jīng)濟(jì)損失，包括購買新門面和支付中介費用的款項（總計65萬元），以及停業(yè)裝修期間的經(jīng)濟(jì)損失（5萬元）。在違約責(zé)任賠償中，李四可以要求賠償由于違反租賃合同導(dǎo)致的損失，包括購買新門面和支付中介費用的款項（總計65萬元），停業(yè)裝修期間的經(jīng)濟(jì)損失（5萬元），以及由于違約導(dǎo)致失去與原門面房主簽訂新合同的機(jī)會所引起的損失（可能是50萬元，即市場價與購買價的差額）。而在締約過失責(zé)任中，賠償?shù)姆秶ê贤男锌赡茉斐傻馁M用損失和由于締約過失導(dǎo)致合同無效、修改或撤銷的實際損失。在這個案例中，李四購買新門面和支付中介費用的款項（65萬元）以及停業(yè)裝修期間的經(jīng)濟(jì)損失（5萬元），可以被視為賠償范圍。然而，該范圍是否還包括李四失去與原門面房主簽訂新合同的機(jī)會所引起的損失（50萬元），取決于法院的判決是否認(rèn)定此為預(yù)見性的損失。

四、承租人優(yōu)先購買權(quán)實務(wù)研究

（一）選擇締約過失責(zé)任案由最大限度保護(hù)權(quán)益

根據(jù)上述案例可知，侵權(quán)責(zé)任賠償?shù)姆秶钚?，而違約責(zé)任和締約過失責(zé)任的賠償范圍較為相近。然而，違約責(zé)任可能會受到可預(yù)見性的限制，而締約過失責(zé)任的適用范圍較廣，更加有利于保護(hù)承租人的權(quán)益。在本案中，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的行為發(fā)生在締約階段，此時承租人和出租人之間尚未達(dá)成房屋買賣合同，因此合同違約損害賠償?shù)囊罁?jù)可能不足。出租人的侵權(quán)行為實際上侵犯了承租人與其之間的協(xié)商機(jī)會。因此，認(rèn)定出租人承擔(dān)締約過失責(zé)任較為合理。根據(jù)本人所檢索的情況，將侵害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的行為定性為締約過失行為已成為主流觀點。作為律師，面對這類案件，應(yīng)選擇最適合的案由，即以締約過失訴訟來主張救濟(jì)，以更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（二）選擇締約過失責(zé)任應(yīng)注意的問題

目前關(guān)于將侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致的差價損失納入締約過失責(zé)任范疇的仍存在爭議。在司法實踐中，不同法院對于承租人要求出租人賠償差價損失的判決存在差異。一些法院認(rèn)為這一要求與現(xiàn)行法律不沖突，支持承租人的訴訟請求。然而，另一些法院認(rèn)為房地產(chǎn)市場波動大，房屋價格不確定，因此不宜將房屋差價視為預(yù)期收益，部分法院甚至不予支持承租人的訴訟請求。從締約過失的角度來看，這種差價是由于失去交易機(jī)會而導(dǎo)致的必然損失，賠償此類損失符合締約過失責(zé)任的原則。在確定差價損失時，應(yīng)注意以下事項：一是確定損失時點：應(yīng)從保護(hù)承租人利益的角度出發(fā)，綜合考慮租賃合同解除日期、房屋轉(zhuǎn)移登記日期以及房屋的市場價格等因素，合理確定損失發(fā)生的時間。二是扣除必要的交易稅費：在房屋過戶登記過程中，會產(chǎn)生各種稅費和登記費用，應(yīng)從差價損失中扣除。三是確定真實成交價格：如果真實成交價格與在不動產(chǎn)登記部門備案的合同成交價格不一致，應(yīng)按照真實成交價格確定差價，而不是按照備案的合同價格計算差價損失。

五、結(jié)語

綜上所述，要確定出租人具體需要承擔(dān)的法律責(zé)任，首先就需要對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行明確，再針對實際情況對出租人在法律性質(zhì)范圍當(dāng)中所需承擔(dān)的賠償責(zé)任。對于承租人優(yōu)先購買權(quán)損害賠償?shù)呢?zé)任性質(zhì)，存在著較多的理論學(xué)說，筆者認(rèn)為違約責(zé)任說相對而言操作性更強(qiáng)，同時其賠償范圍對權(quán)利人更加有利。

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作者簡介：馬潞薇（2001.5-），女，回族，貴州威寧人，本科，研究方向：民商法學(xué)。