試論房地產(chǎn)項目可行性研究中財務(wù)管理存在的問題及對策

張國強

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的重要內(nèi)容。在此階段，應(yīng)強化財務(wù)管理，優(yōu)化財務(wù)預(yù)算，提高投資決策能力和資金運用效率，加強稅收籌劃及風(fēng)險管控，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)，將全周期財務(wù)管理理念貫徹始終，以提高財務(wù)管理服務(wù)質(zhì)量，進而增強房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究；財務(wù)管理

房地產(chǎn)投資可行性研究是指在制定具體的投資項前，對涉及的技術(shù)、經(jīng)濟等各方面因素進行系統(tǒng)調(diào)研及研究，并對不同開發(fā)方案進行深入的對比分析，對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學(xué)評估及預(yù)測。在此基礎(chǔ)上，對項目的可行性、必要性、合理性及適用性進行全面分析，為項目決策制定提供參考。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述及問題研究的必要性

房地產(chǎn)項目可行性研究作為一項復(fù)雜的工作，涉及策劃部、運營部、工程部、預(yù)算合同部、銷售部、財務(wù)部等多部門的緊密合作。規(guī)劃部根據(jù)目前的市場情況及發(fā)展趨勢，預(yù)算合約及項目收益，并制定銷售計劃；工程部負責(zé)制定工程的建設(shè)進度，并提出項目資金要求；財務(wù)部要根據(jù)這些基礎(chǔ)資料，估算各種稅收、投資收益、項目現(xiàn)金流量，分攤期間成本，維持資金的收支平衡，評估項目各項經(jīng)濟指標及判斷建設(shè)項目的可行性，為企業(yè)決策提供參考。項目可行性分析需要對項目的經(jīng)濟效益進行評估，利用測度數(shù)據(jù)，由企業(yè)的財務(wù)經(jīng)理在項目可行性研究階段進行全面分析、評價，做好投資決策，以降低項目建設(shè)中的財務(wù)風(fēng)險，并對該過程進行控制。

將經(jīng)營活動中各類財務(wù)信息綜合起來，對大量的數(shù)據(jù)進行整理，利用專門工具對這些數(shù)據(jù)進行處理、精化、計量，確定項目回收期、凈現(xiàn)值（NPV）及內(nèi)部報酬率（IRR），對項目的盈利能力、償債能力、抗風(fēng)險能力等進行分析及評價，為管理者提供決策。同時將資金管理作為切入點，深入企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，以財務(wù)通、現(xiàn)金流量、利潤分配為核心，幫助企業(yè)規(guī)避運營風(fēng)險，提高綜合收益率。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中財務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）融資政策趨緊導(dǎo)致資金緊張

近年來，銀行、銀監(jiān)會等多家金融機構(gòu)紛紛發(fā)文，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資，客觀上增加了房地產(chǎn)的融資難度、融資成本及財務(wù)風(fēng)險。取得土地階段新增自有資金要求，建設(shè)階段資金及工程結(jié)算、開發(fā)中期采取預(yù)售資金監(jiān)管，房地產(chǎn)行業(yè)的限購、限售、限價等政策日益嚴格，再加上日常流轉(zhuǎn)稅、所得稅、土增稅預(yù)征預(yù)交稅負等，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來了極大的壓力及風(fēng)險，加上在日常財務(wù)管理中資金預(yù)算不夠詳細，必然會出現(xiàn)資金短缺緊張、資金鏈斷裂、影響房地產(chǎn)企業(yè)正常運營的風(fēng)險。

（二）新稅制改革增加稅負風(fēng)險

房地產(chǎn)項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售涉及契稅、印花稅、增值稅及其附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、環(huán)保稅、企業(yè)所得稅等稅費，且預(yù)繳稅款較多金額較大，都會影響項目的現(xiàn)金流及成本總額。同時由于我國經(jīng)濟高速發(fā)展，稅務(wù)政策及法規(guī)長期處于調(diào)整及優(yōu)化階段，不少稅務(wù)管理者對各種稅務(wù)政策變化的學(xué)習(xí)不到位，稅務(wù)籌劃意識不強，對政策理解不深入，無法與業(yè)務(wù)處理有機結(jié)合，進而導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險。

（三）成本預(yù)算不科學(xué)

項目可行性分析是預(yù)先計劃與預(yù)算模型，在測算過程中，由于對開發(fā)進度、銷售方案、資金回籠等重要問題的分析、對成本數(shù)據(jù)的估算存在一定偏差，成本預(yù)算松懈。而成本預(yù)算只局限于工程造價指標層面，由于慣性思維局限，沒有將房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素結(jié)合起來，忽視了外部環(huán)境及市場數(shù)據(jù)。此外，由于預(yù)算太過死板，在開發(fā)階段未能及時進行合約談判，調(diào)整計劃，降低了成本預(yù)算的可操作性及指導(dǎo)作用，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營績效產(chǎn)生了一定影響。

（四）財務(wù)系統(tǒng)不健全，風(fēng)險控制意識薄弱

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度尚不健全，在財務(wù)管理中尚無系統(tǒng)化控制程序與方法，加之與政府相關(guān)單位多、項目合作方多，客觀上對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理意識及風(fēng)險防范水平提出了更高的要求。進行房地產(chǎn)項目可行性研究時，應(yīng)從風(fēng)險、設(shè)計方案、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)濟評價等方面進行選擇，從不同的角度評估該項目的可行性。誠然，房地產(chǎn)項目與城市環(huán)境、社會經(jīng)濟密切相關(guān)，其社會效果也更為顯著。因此，在房地產(chǎn)項目可行性評估中，不僅要考慮商業(yè)指標，還要考慮環(huán)境及社會經(jīng)濟評價指標。缺少健全的評價指標，會使評價結(jié)果與實際情況不符，并帶來一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目風(fēng)險主要有企業(yè)風(fēng)險、資金風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險及宏觀經(jīng)濟風(fēng)險。但目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)項目投資可行性研究，在實際操作中未能對風(fēng)險進行深入分析，在估算投資時缺少必要的成本指標，采用一些比較老套的指標及資金比率，不利于項目可行性研究，反而會給項目帶來不利影響。

（五）管理重視度不足

長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)一直處在高速發(fā)展狀態(tài)，而企業(yè)經(jīng)營者往往把主要精力放在前期手續(xù)及市場推廣上，忽略了企業(yè)財務(wù)管理，缺乏對資源的統(tǒng)籌利用。其主要表現(xiàn)為，項目立項、設(shè)計、開發(fā)、施工、竣工驗收等環(huán)節(jié)缺少財務(wù)部門的參與，對財務(wù)數(shù)據(jù)分析只停留在數(shù)字表層，造成數(shù)據(jù)不完整。隨著人們對住宅的需求不斷增長，開發(fā)商購買土地進行投資，可以獲得更高的經(jīng)濟效益，因此，企業(yè)對項目的可行性研究相對滯后。近幾年，隨著政府對房地產(chǎn)業(yè)一系列宏觀調(diào)控，企業(yè)資金成本、負債比率急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對投資及可行性研究成為當(dāng)務(wù)之急。不過，在前期競拍中，競爭非常激烈，一般都需要經(jīng)過多次競拍，很有可能會浪費大量資金。事實上，在不同的可行性研究中，房地產(chǎn)市場供求分析及環(huán)境分析都可被反復(fù)使用，一些在其他市場上表現(xiàn)得比較好的項目也可以被采用。

三、房地產(chǎn)項目可行性研究中加強財務(wù)管理的策略

（一）優(yōu)化投資及融資管理，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型企業(yè)，除自身的資本外，最常見的融資方式有直接投資、發(fā)行股票、發(fā)行債券、銀行貸款、融資租賃、信托融資等，而銷售收入再投資也是主要來源。要提高資金的使用率，做好融資管理，關(guān)鍵是要充分考慮融資成本及融資風(fēng)險，通過合理安排資金結(jié)構(gòu)，靈活運用融資手段，避免資金短缺及資金閑置：加強項目資金預(yù)算、做好投資管理重點，對項目總體現(xiàn)金流進行準確估算。由于它牽扯很多因素，在估算時要注意假定及分析的一致性，確保在不會出現(xiàn)內(nèi)部偏差的同時，注意現(xiàn)金流的不同形式。例如，應(yīng)注意傳統(tǒng)現(xiàn)金流及非常規(guī)現(xiàn)金流的折舊、利息及稅收影響等。投資時，要對資金流動進行全面分析，并據(jù)此制定可行性項目報告。財務(wù)部門要掌握工程施工的每個環(huán)節(jié)，嚴格執(zhí)行及控制項目資金，降低項目資金鏈風(fēng)險。同時，應(yīng)對銷售收入重新投資，包括加速項目開工，為預(yù)售許可證的辦理做好準備。在房地產(chǎn)銷售融資及個人貸款方面，要加強與政府部門及銀行的溝通，密切關(guān)注各監(jiān)管節(jié)點的貸款及監(jiān)管資金是否到位，確保銷售回款按時完成，資金周轉(zhuǎn)及再投資，減少項目資金成本，提高資金使用率。

（二）稅務(wù)籌劃與防范

企業(yè)會計應(yīng)與時俱進，及時掌握最新的稅收政策，通過專業(yè)稅務(wù)顧問服務(wù)，加強稅務(wù)行政管理，注重稅收優(yōu)惠，貫徹稅務(wù)思想。土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)特殊稅種，其征收、結(jié)算將對房地產(chǎn)企業(yè)總收益產(chǎn)生一定影響。所以在日常經(jīng)營中，要注意合同簽訂、成本分攤、工程費用支付時有效憑證的獲取，以及收益及稅費之間的相互關(guān)系，分別核算普通住房與非標準住房，提前辦理清算項目配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)及移交手續(xù)，以最大程度地享受稅收減免政策優(yōu)惠，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔(dān)及稅收風(fēng)險，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。此外，近年來，相繼推出了公共租賃住房等稅收優(yōu)惠政策，涉及土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅暫不預(yù)征等，需要財務(wù)管理人員及時關(guān)注稅收方面的政策調(diào)整，積極向相關(guān)部門提交申報材料，爭取稅收優(yōu)惠。在促進企業(yè)全面發(fā)展的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌安排協(xié)調(diào)各項稅費，提高企業(yè)的核心競爭力，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

（三）實行綜合預(yù)算，強化成本管理

在項目可行性分析階段，應(yīng)進行市場調(diào)查，執(zhí)行整體預(yù)算，并強化成本管理。全面預(yù)算以年度經(jīng)營目標為中心，以資本流動及成本費用為主要內(nèi)容，在改善企業(yè)內(nèi)部管理、增強企業(yè)核心競爭力的同時，切實保證企業(yè)經(jīng)營目標實現(xiàn)。在預(yù)測經(jīng)濟前景、參與經(jīng)營決策、經(jīng)營計劃制定、經(jīng)營控制等方面，充分發(fā)揮財務(wù)管理功能，可對未來發(fā)展做出正確預(yù)測。因此，應(yīng)在項目可行性研究階段認真分析各種成本及費用，制定科學(xué)的預(yù)算目標，特別是在設(shè)計、招投標、材料采購、合同選擇、施工、完工、結(jié)算等階段，都要對工程造價進行控制。強化對預(yù)算的事中控制，橫向分解、縱向落實，形成全員參與、各負其責(zé)的成本管理制度。以差異性分析為核心，在項目實施后，根據(jù)經(jīng)營計劃進行項目后評估，對不良因素進行深入剖析，并提出相應(yīng)的改進措施。同時，加強對預(yù)算的事后控制，以考核為手段，增強預(yù)算管理的約束力，將企業(yè)業(yè)績與預(yù)算目標相結(jié)合，以預(yù)算目標為依據(jù)，形成考核指標。

（四）加強財務(wù)監(jiān)管，防范財務(wù)風(fēng)險

要想真正預(yù)防財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)建立及完善財務(wù)控制體系，同時具備良好風(fēng)險管理理念，全面了解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險。由于我國政府及各地區(qū)相繼出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，為確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分關(guān)注、妥善處理各種財務(wù)關(guān)系，利用敏感性及情景分析方法衡量項目風(fēng)險，合理預(yù)測市場趨勢及可能面臨的財務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險、稅收風(fēng)險，不斷提高財務(wù)管理風(fēng)險防范水平。由于建設(shè)項目過程中耗費的人力、物力、資金巨大，施工過程中變更難度更大，因此，應(yīng)重視項目風(fēng)險控制及分析，深度評估、分析風(fēng)險可能對企業(yè)造成的損失、風(fēng)險發(fā)生概率、風(fēng)險的規(guī)避程度等，從多種角度分析風(fēng)險要素變動的可能性，并對可能影響經(jīng)濟效益的情況進行有效預(yù)測。同時，還應(yīng)根據(jù)消極因素產(chǎn)生的影響作出判斷。由于風(fēng)險具有層次性、多樣性、復(fù)雜性等特點，在進行風(fēng)險評估時，應(yīng)先找到最突出、最基本的風(fēng)險要素，以保證項目風(fēng)險防范措施具有明確的目的性。同時，將風(fēng)險的定性及定量相結(jié)合，如果項目投資人的風(fēng)險意識比較高，即使通過靈敏度分析，也可以在一定程度上判斷項目風(fēng)險，并做出正確決定。

（五）加強財務(wù)管理，提升財務(wù)服務(wù)水平

只有加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，才能從根本上改變目前狀況，促進企業(yè)全面發(fā)展。因此，要保證房地產(chǎn)項目投資可行性研究報告具有更好的參考價值，并能為房地產(chǎn)企業(yè)作出投資決策提供一定的指導(dǎo)?？尚行匝芯可婕按罅繉I(yè)知識，需要研究者具備稅務(wù)法規(guī)、開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟、工程技術(shù)等領(lǐng)域的知識。誠然，與項目可行性研究報告編制要求相比，目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)科研人員的素質(zhì)及其專業(yè)水平較低，由于其缺少專業(yè)的理論知識，對分析方法、新市場、新融資渠道等方面信息掌握得不夠全面，使可行性研究的可信度受到一定影響。不同規(guī)模、不同類別的房地產(chǎn)項目，其特征也有很大不同。對此，應(yīng)全面加強財務(wù)管理，提高財務(wù)服務(wù)水平，在項目可行性研究中，首先要做好扎實的基礎(chǔ)性工作，獲取準確、可靠的基礎(chǔ)資料，并詳盡論證項目的建設(shè)方案、規(guī)模、選址。此外，要對房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能遇到的各種風(fēng)險進行有效的分析與預(yù)測，以提高工程的可行性、有效性，為開發(fā)商提供更好的服務(wù)。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理不僅要注重成本核算，還要在控制稅務(wù)風(fēng)險、減少項目資金占用、提高投資回報率等方面進行前瞻性思考。同時，還要在項目可行性研究中充分發(fā)揮財務(wù)管理分析指導(dǎo)作用，提高財務(wù)管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。

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