新時(shí)代高校公用房產(chǎn)管理的主要問題及解決對策分析

侴宇楠

摘要：高校公用房資源泛指用于開展教學(xué)、科研及行政、服務(wù)等所需的辦公用房。本文從高校公用房管理的現(xiàn)狀及存在的主要問題出發(fā)，分析了當(dāng)前公用房管理模式未來變革的走向，并站在高校的角度，對公用房管理模式與變革進(jìn)行了初步探索。

關(guān)鍵詞：高校公用房產(chǎn)；管理模式；改革方向

高校公用房管理是高校后勤管理重要的環(huán)節(jié)，與學(xué)校日常教學(xué)、辦公活動等息息相關(guān)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，高校的辦學(xué)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致公共房屋管理活動中產(chǎn)生一系列問題，從而影響整個(gè)高校的健康發(fā)展。鑒于此，本文嘗試對我國高校在公用房管理工作過程中存在的主要問題加以總結(jié)，并針對現(xiàn)實(shí)情況，給出相應(yīng)的解決措施。

一、高校公用房產(chǎn)的性質(zhì)

高校是提供教學(xué)和科研條件的文化教育單位，其所屬資產(chǎn)的管理應(yīng)按照事業(yè)單位資產(chǎn)進(jìn)行管理。高校所具有的社會功能屬性特殊，短期難以估算出其所創(chuàng)造出的社會價(jià)值。高校的公用房產(chǎn)運(yùn)營和管理一般強(qiáng)調(diào)完成教學(xué)和科研任務(wù)等，但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的建立，高校將部分資產(chǎn)用于開展經(jīng)營生產(chǎn)活動，如創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體、對外投資、加速科研成果的市場化等。因此，在管理這部分資產(chǎn)時(shí)應(yīng)特別對待，因其具有營利性質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)保值增值，防止國有資產(chǎn)流失，應(yīng)按照企業(yè)化管理模式對這部分資產(chǎn)進(jìn)行管理。

德姆賽茨主義認(rèn)為，公共產(chǎn)權(quán)由于產(chǎn)權(quán)主體并不明晰，且監(jiān)督成本非常高，激勵效果較差，且外部性很強(qiáng)，因而無法精確考核管理者利用資源時(shí)所產(chǎn)生的成本，以至管理人員傾向于以較不道德的行為方式實(shí)現(xiàn)超出他們應(yīng)該享受的權(quán)利。我國高校公用房產(chǎn)理論上來說屬于國家所有，但因其公共產(chǎn)權(quán)特性，直接造成了高校公用房產(chǎn)的管理缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制。

長期以來，高校公用房產(chǎn)管理局限于運(yùn)用行政手段對學(xué)校所屬部門無償配給，不是動態(tài)管理，不能隨各單位所承擔(dān)的任務(wù)變化而變化，造成了公用房地產(chǎn)使用苦樂不均、利用率不高、效益低下的被動局面。因此，利用經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)行教學(xué)、科研、行政辦公用房定額動態(tài)管理，以達(dá)到合理配置各部門房產(chǎn)資源，提高房產(chǎn)資源使用效率，這對提高辦學(xué)質(zhì)量，增強(qiáng)學(xué)校的辦學(xué)實(shí)力都有重要影響。公用房地產(chǎn)管理改革的核心是建立動態(tài)定額管理、超額有償使用的制度。定額主要根據(jù)教育部等有關(guān)規(guī)定結(jié)合學(xué)校資源情況而定。對超定額使用的單位，原則上由學(xué)校收回重新分配，需要保留的實(shí)行有償使用，學(xué)校收取房產(chǎn)資源占用費(fèi)；對不足定額的單位學(xué)校給予補(bǔ)足，如果補(bǔ)足有困難，學(xué)校給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。非經(jīng)營性轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性的房地產(chǎn)資源，必須由使用單位提出申請，經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門審核，報(bào)主管校領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可辦理有關(guān)手續(xù)，并實(shí)行先簽訂租用合同及交納租金后使用的管理辦法。

二、當(dāng)前公用房管理存在的主要問題

（一）供給需求矛盾

目前，高校公用房受到諸多制約，普遍呈現(xiàn)出資金較為短缺的狀況。一方面，由于高校招生范圍拓寬以及教學(xué)科研規(guī)模不斷發(fā)展的原因，公用房產(chǎn)的需求量日益增大；另一方面，公用房產(chǎn)一旦分?jǐn)偟礁魇褂脵C(jī)構(gòu)，進(jìn)行調(diào)整與分配的困難較大。在校內(nèi)住宅資源不增加的情況下，公用房產(chǎn)來源的實(shí)際供給量減少，這類現(xiàn)象在各個(gè)高校中并不少見，也是目前高校最頭疼的問題之一。因此，供給不僅成為難以協(xié)調(diào)的問題，還成為影響高校發(fā)展的主要原因之一。 針對高校公用房產(chǎn)的現(xiàn)狀而言，需要了解高校公用房的供需矛盾，緩解供需矛盾，才能夠進(jìn)一步解決高校公用房產(chǎn)管理中的問題。

（二）分配機(jī)制不科學(xué)

目前，高校公用房產(chǎn)分配機(jī)制尚無科學(xué)的劃分指標(biāo)，沒有采用按需求隨機(jī)分配的方法。因此，對其使用和所需土地沒有細(xì)致全面的論證和統(tǒng)籌規(guī)劃。安排后也沒有對具體利用情況加以監(jiān)控和評估，從而導(dǎo)致空置，出現(xiàn)住房分散等問題，進(jìn)一步引起高校公用房產(chǎn)管理出現(xiàn)問題。例如，教學(xué)科研室的定額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以教師人數(shù)、學(xué)生人數(shù)、教學(xué)實(shí)驗(yàn)時(shí)數(shù)為主要參考。對于各級用戶單位，正常使用的單位應(yīng)給予其合理的分配，適當(dāng)?shù)臄?shù)量允許用戶單位靈活安排，超額部分應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，有償使用促進(jìn)了房地產(chǎn)資源的動態(tài)流動。各級部門進(jìn)行更多的交流，通過各方協(xié)調(diào)房產(chǎn)資源，新的配額分配制度旨在最大限度地平衡各方面的利益，合理調(diào)整資源。

（三）調(diào)節(jié)機(jī)制不順暢

高校公用房產(chǎn)調(diào)節(jié)機(jī)制不合理，容易造成私有現(xiàn)象的產(chǎn)生，公共房產(chǎn)影響日后的分配使用問題。在以往的分配制度中，采用行政管理制度對公用房產(chǎn)進(jìn)行控制，在調(diào)控的過程中會產(chǎn)生大量的人力、物力成本。目前的公用房產(chǎn)經(jīng)營模式，雖然正逐漸向“定額免費(fèi)、超額付費(fèi)”的付費(fèi)使用方式轉(zhuǎn)變，但是調(diào)節(jié)機(jī)制不順暢導(dǎo)致的高校公用房產(chǎn)管理亂象，進(jìn)一步加深了資源配置不合理性。通過調(diào)節(jié)資源配置，建立長效調(diào)節(jié)機(jī)制，合理分配公用房產(chǎn)，分散公共用房資源的空間和時(shí)間分布，以最大限度地滿足高校學(xué)科發(fā)展需求。

（四）房產(chǎn)部門的管理方法比較滯后，發(fā)展思路不夠合理

以往的房產(chǎn)信息都是手工記錄的，目前仍有部分高校的公用房產(chǎn)信息系統(tǒng)停留在傳統(tǒng)的人工匯總層面，并未適時(shí)更換信息管理系統(tǒng)，因此，無法確保房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性和全面性。在房產(chǎn)管理部門中，需要進(jìn)一步搞清房產(chǎn)部門管理的正確思路及方法，有效做到資源的合理分配及相關(guān)人員的情況梳理。另外，房產(chǎn)項(xiàng)目管理者缺少有效的專業(yè)知識，對資金的管理缺少新思維，仍沿用以往的陳舊觀念。住房消費(fèi)觀念的滯后使得高校住房制度改革相對滯后，帶來了許多新的矛盾，不利于住房的商品化和社會化，造成住房不如出租住房，購房者和參加集資購房者無權(quán)享受住房補(bǔ)貼和公積金補(bǔ)貼的情況。

三、高校公用房管理的未來改革方向

（一）健全相應(yīng)的管理制度，做到有章可循

管理制度對操作的規(guī)范性以及工作權(quán)責(zé)的明晰化有重要的作用。第一，管理制度需要對人員全新的要求，因而更具實(shí)際引導(dǎo)性。這樣才能夠健全高校公用房的管理制度，做到相應(yīng)操作有跡可循，公用房資源管理依章辦事。第二，管理部門應(yīng)減少人員的行為隨意性，使管理工作逐漸向流程性和制度化方面發(fā)展，并盡量避免管理失誤。例如，高校對公用房產(chǎn)的管理，從管理制度規(guī)范體系入手，逐步建立具體的公用房產(chǎn)管理政策體系、審批程序體系、分配機(jī)制體系和內(nèi)部協(xié)調(diào)管理機(jī)制體系等，以逐步推動公用房產(chǎn)管理工作規(guī)范化。利用管理制度實(shí)現(xiàn)有章可循，避免出現(xiàn)互相推諉的狀況。高校要基于實(shí)際情況，以“定額配置”與“有償使用”相結(jié)合的方式，形成有利于本校管理的公用房產(chǎn)管理規(guī)定。按照實(shí)際使用特點(diǎn)，對教學(xué)科研、行政辦公、后勤服務(wù)等非經(jīng)營性公用房產(chǎn)單獨(dú)定額核算。定額測算的科學(xué)性非常關(guān)鍵，對于低于定額的部分，高?？捎枰詮浹a(bǔ)并于后期逐漸調(diào)整完善，切實(shí)做到有章可循，通過管理制度規(guī)范公用房的使用方式與方法。完善監(jiān)督機(jī)制是保障公用房產(chǎn)制度實(shí)施的有效途徑。為了監(jiān)督公用房產(chǎn)的使用，必須建立多渠道的舉報(bào)渠道，由有關(guān)人員對違法單位和個(gè)人進(jìn)行處理，并在合理優(yōu)化配置資源的基礎(chǔ)上，確保高校順利履行職能。建立全面的房產(chǎn)管理機(jī)制，對于公用房產(chǎn)而言，可行性高，資源整合度強(qiáng)，能夠全面優(yōu)化公用房產(chǎn)資源配置。

（二）規(guī)范流程操作，力求科學(xué)配置

目前，隨著高校的不斷發(fā)展，學(xué)科數(shù)量逐年增加。學(xué)校缺乏長遠(yuǎn)的規(guī)劃，教學(xué)室、科研室，實(shí)驗(yàn)室往往被反復(fù)占用，各學(xué)科之間彼此之間缺乏共享實(shí)驗(yàn)室。探索現(xiàn)代化、公開化、透明度的公用房流程管理是亟須研究的課題。采用一些新舉措，如召開公用房產(chǎn)專家論證會，聽取用房部門、各有關(guān)部門的說明，并綜合考慮用房需求和決策科學(xué)性，盡量減少決策的隨意性，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)范操作，保障公用房產(chǎn)資源合理利用。高校公用房產(chǎn)資源新格局的建立，是在引導(dǎo)管理者和使用者改變高校公用房產(chǎn)自由使用和按需分配的舊觀念的基礎(chǔ)上，使其了解傳統(tǒng)資源配置模式的種種弊端和不足，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度認(rèn)識高校公共房地產(chǎn)資源的價(jià)值，引入市場導(dǎo)向的調(diào)整和分配機(jī)制，提出按配額、按面積超單位配額分配房地產(chǎn)資源的新模式。在高校的實(shí)際工作中，物業(yè)管理部門應(yīng)考慮不同學(xué)科、不同類型物業(yè)的差異，走訪相關(guān)部門聽取具體的相關(guān)意見。

高校房地產(chǎn)管理部門應(yīng)調(diào)查公共房地產(chǎn)資源的實(shí)際使用情況，及時(shí)了解各類房地產(chǎn)資源的庫存情況。作為公用房產(chǎn)管理的職能部門，在合理配置公用房產(chǎn)資源后，還應(yīng)對高校各部門公用房產(chǎn)的使用情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測，以便對高校公用房產(chǎn)的實(shí)際使用情況進(jìn)行合理評價(jià)。目前，高校公用房產(chǎn)分配使用制度存在使用率不平衡、使用結(jié)構(gòu)不合理等問題。在評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建中，可以根據(jù)實(shí)際情況從公用房產(chǎn)資源的投入和產(chǎn)出方面確定評價(jià)指標(biāo)，要考慮職能管理部門、教學(xué)科研部門、黨政部門和其他具體用戶單位的意見。同時(shí)，為了充分發(fā)揮公用房產(chǎn)資源的教學(xué)和科研保障功能，可以將住房資源利用效率與所有二級單位的評估緊密結(jié)合起來，以改善公用房產(chǎn)資源的合理配置。優(yōu)化高校公用房產(chǎn)資源配置是保證高校教學(xué)科研工作正常有序發(fā)展的前提。高校在實(shí)施各項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要充分考慮新老校區(qū)房地產(chǎn)資源的合理整合和商品房、非商品房及其附屬房屋的利用效率，充分考慮資源共享，統(tǒng)籌規(guī)劃，合理配置有限的資源。建立和完善高校公用房產(chǎn)管理決策機(jī)制，可以避免在具體資源配置過程中行政首長的意志和武斷決策，提高高校公用房產(chǎn)管理使用率及資源分配合理性，解決公用房產(chǎn)管理中的主要問題，通過長效的機(jī)制提升管理效率。

（三）提高認(rèn)知，改變傳統(tǒng)觀念，推行公用房產(chǎn)重視程度

目前，廣大教師對高校公用房產(chǎn)管理的重要性一般都認(rèn)知不足，認(rèn)為公用房產(chǎn)并不是重要的教育資源，忽視公用房產(chǎn)的重要性，無法合理利用和調(diào)節(jié)公用房產(chǎn)的使用等，所以要增強(qiáng)教師的意識。利用市場經(jīng)濟(jì)方式使高校公用房產(chǎn)資金科學(xué)合理地分配與良性循環(huán)，發(fā)揮在資源配置中的功能，提升利用率，凸顯在高?？蒲兄械闹匾獌r(jià)值，在全面推行公用房產(chǎn)的“有償使用”時(shí)，要求公用房管理單位做好規(guī)章制度的宣傳與講解工作，對全體師生宣傳新理念，減少錯(cuò)誤，確保新規(guī)章制度如期得以實(shí)施，利用合理的手段保障公用房產(chǎn)的施行。

在實(shí)踐過程中，房產(chǎn)管理部門帶頭調(diào)查、總結(jié)學(xué)校公用房產(chǎn)的實(shí)際情況，了解房產(chǎn)的使用情況，聽取相關(guān)部門的意見，考慮不同學(xué)科、不同類型房產(chǎn)之間的差異。對于用戶單位，應(yīng)當(dāng)充分賦予其一定的權(quán)利，允許用戶單位進(jìn)行內(nèi)部配額面積核定，經(jīng)核定后統(tǒng)一通知相關(guān)部門有關(guān)住房面積的情況，以便進(jìn)一步充分配置和管理。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)資源共享體系

資源共享機(jī)制的缺失是導(dǎo)致高校公共房產(chǎn)效率低下的重要原因。在實(shí)際的使用過程中，往往會重復(fù)利用資源。為解決行政辦公空間利用效率低下的問題，必須從源頭出發(fā)，率先實(shí)施“配額分配”的機(jī)制，物業(yè)管理部門對全校行政辦公建筑的情況進(jìn)行調(diào)查，查證數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性數(shù)據(jù)，合理分配行政辦公建筑，有效實(shí)現(xiàn)行政辦公、公用房產(chǎn)使用效率的優(yōu)化。

建立長效辦公管理機(jī)制，圍繞所有權(quán)確定、配置、維護(hù)等環(huán)節(jié)，扎實(shí)推進(jìn)管理制度化。以集中統(tǒng)一管理為目標(biāo)，引入辦公生命周期管理理念，結(jié)合公用房產(chǎn)的特點(diǎn)，建立適合實(shí)際單位的長效辦公管理機(jī)制。通過建立長效機(jī)制，可有效實(shí)現(xiàn)公用房產(chǎn)的使用、科學(xué)管理。

在數(shù)字化浪潮下，高校可以構(gòu)建公用房產(chǎn)綜合管理信息系統(tǒng)平臺，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、精細(xì)化、科學(xué)化、便捷化管理。平臺可以實(shí)現(xiàn)公用房產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取、處理與共享。利用現(xiàn)代信息化技術(shù)手段管理房屋資源，對高校公用房產(chǎn)進(jìn)行大數(shù)據(jù)采集，建立公用房產(chǎn)信息庫，對資源進(jìn)行動態(tài)管理，提高數(shù)據(jù)決策效能，實(shí)現(xiàn)管理從被動管理轉(zhuǎn)向主動規(guī)劃決策，從公用房產(chǎn)的事務(wù)性管理轉(zhuǎn)變?yōu)楣梅慨a(chǎn)資源的合理利用，提高公用房產(chǎn)資源的使用率。

四、結(jié)語

一直以來，教育資源與教育實(shí)踐兩者相輔相成，教育資源伴隨教育實(shí)踐，教學(xué)實(shí)踐依托著教育資源，兩者結(jié)合在一起不斷積累、擴(kuò)展，隨著時(shí)間的推移，它們不斷豐富著自身精神的和物質(zhì)的內(nèi)涵，成為當(dāng)前教育事業(yè)得以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。高校的公用房產(chǎn)在教育資源中扮演著重要的角色。高校公用房產(chǎn)是高校辦學(xué)、開展教學(xué)、科研實(shí)踐的重要基礎(chǔ)條件保障，受擴(kuò)招政策影響，高等教育的人數(shù)逐年增長，導(dǎo)致公用房產(chǎn)的供求矛盾日益突出，并成為制約高校建設(shè)發(fā)展的瓶頸。管理者必須從各高校的實(shí)際情況出發(fā)，摸清實(shí)際存在的問題，通過分析找出根源，并加強(qiáng)與其他管理部門之間的經(jīng)驗(yàn)交流，與時(shí)俱進(jìn)，歸納總結(jié)有效的解決辦法。

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