機(jī)遇與挑戰(zhàn)：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)大變局

古楊陽(yáng)

2022我國(guó)全年GDP增速不足3%，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)投資缺位，需求側(cè)觀望謹(jǐn)慎。面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)，中央從財(cái)政政策、金融政策、企業(yè)紓困等多個(gè)層面全方位發(fā)力，出臺(tái)各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策，重申房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要性，從供給和需求兩個(gè)方面著力解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的突出問(wèn)題，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

在此背景下，2022年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比分別為32.5%、26.1%，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占據(jù)商業(yè)銀行貸款重要位置，房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展也將給商業(yè)銀行帶來(lái)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新態(tài)勢(shì)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了全面調(diào)整、深度出清。

2022年房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)較2021年呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的走勢(shì)，在土地市場(chǎng)、開發(fā)投資等方面均有所體現(xiàn)。

2022年國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)整體下滑，供、銷同比增長(zhǎng)均為負(fù)值。重點(diǎn)的22城集中供地中底價(jià)成交接近70%，流拍現(xiàn)象和底價(jià)成交較為普遍，整體溢價(jià)率下滑，房企拿地意愿低迷。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅下降，整個(gè)市場(chǎng)偏謹(jǐn)慎?？⒐っ娣e增速、新開工面積增速、施工面積增速則位于近三年最低點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了全面調(diào)整和深度出清，正如銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清所言：“房地產(chǎn)泡沫化、金融化勢(shì)頭得到根本扭轉(zhuǎn)”，行業(yè)巔峰已過(guò)，市場(chǎng)分化格局形成。

房地產(chǎn)商品化以來(lái)，歷史銷售額下滑僅在2008年及2014年發(fā)生過(guò)。2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額大幅下降約30%，整體降幅較大。同時(shí)，個(gè)人按揭貸款只有2.19萬(wàn)億元，同比減少近三成。需求側(cè)觀望普遍謹(jǐn)慎。

保交樓、保民生、保穩(wěn)定，回歸居住屬性模式。

面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了定調(diào)和多重部署，主要集中在三個(gè)方面：供給側(cè)持續(xù)發(fā)力，擴(kuò)大需求和改善預(yù)期，促行業(yè)回歸居住屬性。

一是供給側(cè)持續(xù)發(fā)力?！氨＝粯?、保民生、保穩(wěn)定”根本上是要解決和改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足行業(yè)的合理融資需求，提供充足金融支持等方面展開。2022年11月，人民銀行和銀保監(jiān)局發(fā)布了金融十六條支持開發(fā)貸、信托融資，提供保交樓專項(xiàng)借款、債務(wù)展期，信貸、債權(quán)和股權(quán)融資全面放開，以此做好金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二是擴(kuò)大需求和改善預(yù)期。政府通過(guò)LPR全年3次持續(xù)下調(diào)，出臺(tái)支持居民改善換房退稅政策，降低購(gòu)房成本，在需求端不斷刺激購(gòu)房需求。同時(shí)，各地進(jìn)一步打開現(xiàn)有限購(gòu)和限貸等措施，加速釋放需求。此外，各地結(jié)合人才政策和生育政策，為符合政策條件的剛需人群創(chuàng)造了滿足需求的途徑。此外，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展保障性租賃住房，多層次全方位滿足住房剛需。

三是促行業(yè)回歸居住屬性。多年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的高度金融化發(fā)展模式不再符合“保交樓”當(dāng)下政策核心，就業(yè)及收入預(yù)期下行讓客戶對(duì)住房的需求從之前的投資+居住回歸純居住屬性，故只有從“城市群都市圈、城市更新、再城市化”等方面探索才能滿足新型城市化發(fā)展要求。

差異化定位發(fā)展，功能性需求促進(jìn)高度結(jié)構(gòu)化格局。

在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策引導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著差異化、功能化、結(jié)構(gòu)化的方向發(fā)展。高性價(jià)比產(chǎn)品屬于市場(chǎng)紅利，銷售香餑餑。所以，商品房產(chǎn)品力的突破，產(chǎn)品功能性的創(chuàng)新，將促進(jìn)住宅趨勢(shì)結(jié)構(gòu)化格局的形成。

房地產(chǎn)行業(yè)貸款新機(jī)遇

自2022年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策不斷。在供給側(cè)，地產(chǎn)融資“三支箭”齊頭并進(jìn)，為房企引來(lái)資金活水；在需求側(cè)，央行發(fā)布《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整通知》，多地調(diào)低了房產(chǎn)利率下限“破4進(jìn)3”，激活住房消費(fèi)需求。

緊抓房地產(chǎn)利好政策，創(chuàng)新產(chǎn)品，搶占個(gè)貸市場(chǎng)?；凇胺孔〔怀础钡拇蠡{(diào)，供給端和需求端的政策都需要持續(xù)優(yōu)化，政策力度也可以持續(xù)提升，核心一二線城市的政策優(yōu)化仍有很大空間，特別是核心二線城市，優(yōu)化空間更加明顯。房地產(chǎn)行業(yè)政策利好力度高于預(yù)期，這要求商業(yè)銀商積極行動(dòng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，?“搶收”房貸市場(chǎng)，創(chuàng)新接力貸、親情貸等產(chǎn)品，滿足多樣化的客戶需求，用好政策東風(fēng)。

拓寬營(yíng)銷渠道，不斷開辟二手房新業(yè)務(wù)領(lǐng)域。提前布局和掌握“帶押過(guò)戶”未來(lái)二手房大市場(chǎng)，篩選客戶，定向精準(zhǔn)營(yíng)銷。面對(duì)不斷變化的外部環(huán)境和居民生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提高，注重分析剛性消費(fèi)增多的現(xiàn)狀，篩選優(yōu)質(zhì)客戶，發(fā)揮新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，多措并舉，精準(zhǔn)營(yíng)銷，定向發(fā)力，加快“帶押過(guò)戶”個(gè)貸業(yè)務(wù)營(yíng)銷步伐。

商業(yè)銀行可以上下級(jí)聯(lián)動(dòng)，同時(shí)聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)中心，盡可能實(shí)現(xiàn)已抵押房產(chǎn)無(wú)須提前還貸或墊付資金，即可完成過(guò)戶、抵押變更及貸款發(fā)放的二手房“帶押過(guò)戶”貸款業(yè)務(wù)新模式。

此外，要優(yōu)化系統(tǒng)，支持線上線下辦理。運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”系統(tǒng)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變更登記中原有貸款未結(jié)清、抵押未注銷的情況，通過(guò)調(diào)整交易登記事項(xiàng)環(huán)節(jié)等，推行不動(dòng)產(chǎn)登記線上線下并行辦理，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、抵押權(quán)登記等業(yè)務(wù)緊密配合，完成不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”。牢固樹立“以客戶需求為中心”的服務(wù)理念，立足當(dāng)前，放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，推動(dòng)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)良性發(fā)展。

提高金融服務(wù)全面性，鞏固房地產(chǎn)頭部企業(yè)占比。經(jīng)過(guò)前幾年地產(chǎn)行業(yè)金融政策收緊，目前市場(chǎng)上遴選出來(lái)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)可謂鳳毛麟角。針對(duì)優(yōu)質(zhì)房企，政策性銀行可增加“保交樓”專項(xiàng)借款、并購(gòu)貸款，商業(yè)銀行可增加“保交樓”再貸款，積極推進(jìn)并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)加大對(duì)房企銀行開發(fā)貸支持力度。通過(guò)與頭部房企簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議，鎖定客戶，鎖定項(xiàng)目。在符合風(fēng)控流程的基礎(chǔ)上，推動(dòng)開發(fā)貸的審批以及發(fā)放效率得到提升，并適當(dāng)提高開發(fā)貸在貸款余額中的占比，以滿足房企合理資金需求，同優(yōu)質(zhì)房企共同成長(zhǎng)。

最后，商業(yè)銀行要靈活運(yùn)用保函置換監(jiān)管資金新產(chǎn)品，豐富對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)支持種類，降低經(jīng)濟(jì)資本占用，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)管理策略。

房地產(chǎn)行業(yè)貸款新挑戰(zhàn)

購(gòu)房客戶信心缺失、房貸客戶缺乏成為首要問(wèn)題。經(jīng)歷了房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)上資金實(shí)力雄厚且具有購(gòu)房名額的優(yōu)質(zhì)客戶幾乎很少了，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況也促使很多購(gòu)房者的預(yù)期大大降低。主要原因來(lái)自兩個(gè)方面：其一是疫情的沖擊導(dǎo)致民眾的購(gòu)買力大大下降，而消費(fèi)水平和消費(fèi)能力的恢復(fù)需要一定的周期。其二是房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)出現(xiàn)了諸多民營(yíng)開發(fā)商暴雷以及新盤爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，因此，“房?jī)r(jià)漲跌”已經(jīng)逐步被“資金安全”所替代，這也成了影響購(gòu)買者買房的重要因素。

從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，房貸客戶缺乏的危機(jī)仍有持續(xù)升級(jí)的趨勢(shì)。?“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”，伴隨著中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口老齡化的速度逐步加快，而國(guó)內(nèi)出生率持續(xù)下降等情況也直接導(dǎo)致購(gòu)房者的需求在持續(xù)下降，進(jìn)而導(dǎo)致房貸客戶減少。

二手房融資需求遞增，住房抵押貸款市場(chǎng)擴(kuò)大。當(dāng)購(gòu)房需求下降，不僅僅是一手房市場(chǎng)平淡，二手房交易市場(chǎng)也會(huì)有價(jià)無(wú)市。房屋雖然不好出手，但居民的金融需求仍然存在，那么房抵貸市場(chǎng)就會(huì)蔚然成風(fēng)。未來(lái)幾年，我國(guó)房產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)規(guī)模將穩(wěn)步增長(zhǎng)，增速在3%至5%之間，預(yù)計(jì)2025年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到25萬(wàn)億元。政策方面，房抵經(jīng)營(yíng)貸受到國(guó)家政策大力鼓勵(lì)，還有大量對(duì)中小微企業(yè)提供融資支持等政策可能會(huì)出臺(tái)。

鑒于房抵經(jīng)營(yíng)貸具備利率較低、期限較長(zhǎng)、額度較大、審批通過(guò)率高、還款方式靈活等諸多優(yōu)點(diǎn)，有相應(yīng)條件的企業(yè)主完全可以通過(guò)這種方式補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流，解決企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資金周轉(zhuǎn)等難題。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，房抵貸依然會(huì)是主流的貸款方式之一。