住房反向抵押貸款法律問(wèn)題分析

丁天佩

摘要：隨著社會(huì)發(fā)展速度的加快，我國(guó)面臨著人口老齡化問(wèn)題，這是社會(huì)當(dāng)前階段亟須解決的重大難題。面對(duì)數(shù)量龐大的老年人群體，如何有效應(yīng)對(duì)社會(huì)養(yǎng)老需要，確保每個(gè)老年人都能安享晚年，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的話(huà)題。我國(guó)在實(shí)行住房反向抵押貸款后，主要目的是解放老年人居住房屋投入的資產(chǎn)，為養(yǎng)老資金提供有力補(bǔ)充。但是分析住房反向抵押貸款實(shí)施現(xiàn)狀后發(fā)現(xiàn)還存在很多問(wèn)題，主要原因體現(xiàn)在人們傳統(tǒng)思維影響較大，且制度與立法不完善，需要采取有效措施解決法律帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)與問(wèn)題。文章通過(guò)闡述住房反向抵押貸款相關(guān)概念，探討其具體實(shí)踐情況與相關(guān)法律問(wèn)題，并提出具體解決措施。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；法律；養(yǎng)老保障

養(yǎng)老是當(dāng)前人類(lèi)社會(huì)普遍關(guān)注的話(huà)題，也是現(xiàn)實(shí)社會(huì)必須應(yīng)對(duì)的巨大挑戰(zhàn)。我國(guó)人口數(shù)量龐大，近年來(lái)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)峻。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)超過(guò)60歲的老齡人口將增加到3億人，在總?cè)丝跀?shù)中占據(jù)的比例將超過(guò)20%，2060年老齡人口甚至?xí)_(dá)到4億，比例在30%以上。當(dāng)前我國(guó)面臨著人口老齡化危機(jī)，家庭空巢化也越來(lái)越嚴(yán)重。為了應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行住房反向抵押貸款，這是一種新型養(yǎng)老模式，能夠充分體現(xiàn)老人自有住房?jī)r(jià)值，促使固定房產(chǎn)資源的流動(dòng)性增強(qiáng)，有利于進(jìn)一步完善我國(guó)養(yǎng)老保障機(jī)制?；诖耍覈?guó)在住房反向抵押貸款實(shí)施中要結(jié)合存在的各種法律問(wèn)題，研究并制定解決這些法律問(wèn)題的有效措施，為養(yǎng)老保障方式提供有力補(bǔ)充，也促使我國(guó)法律理論的發(fā)展更加完善。

一、住房反向抵押貸款概述

（一）住房反向抵押貸款的定義

住房反向抵押貸款是指老年人向貸款機(jī)構(gòu)抵押房屋產(chǎn)權(quán)，并享有房屋的終身使用權(quán)。貸款機(jī)構(gòu)在評(píng)估房屋價(jià)值后，將現(xiàn)金支付給借款人，在借款人去世或達(dá)到合同約定限期后，貸款機(jī)構(gòu)可以獲得被抵押房屋所有權(quán)，用于補(bǔ)償現(xiàn)金支出。國(guó)外超過(guò)62周歲且擁有自主房產(chǎn)的老人為住房反向抵押貸款適用對(duì)象，由于晚年收入不高，而房屋維護(hù)修理、物業(yè)管理以及契稅等花費(fèi)很高，而老年人退休金和社會(huì)保障金遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法抵消日常開(kāi)銷(xiāo)，住房反向抵押貸款在此背景下開(kāi)始興起。房屋價(jià)值高低主要由專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析與評(píng)估，主要衡量指標(biāo)包括房屋面積大小、使用年限、地理位置、當(dāng)?shù)貎r(jià)格和利率水平等，扣除需要支付的費(fèi)用后并按照一定比例分期支付貸款。住房反向抵押貸款是全新的金融保險(xiǎn)模式，與當(dāng)前國(guó)家倡導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”理念相契合，有利于推動(dòng)養(yǎng)老模式的多元化發(fā)展。

（二）住房反向抵押貸款的法律特征

住房反向抵押貸款存在以下法律關(guān)系：第一，借貸法律關(guān)系。具有債權(quán)性質(zhì)，借貸人提出貸款申請(qǐng)，貸款人承擔(dān)給付義務(wù)。第二，抵押擔(dān)保法律關(guān)系。具有物權(quán)性質(zhì)，在借貸關(guān)系下老人通過(guò)抵押自有房屋，能夠在貸款機(jī)構(gòu)獲得資金。第三，委托代理法律關(guān)系。具體操作時(shí)委托中介機(jī)構(gòu)完成評(píng)估、法律服務(wù)等事項(xiàng)。第四，監(jiān)督法律關(guān)系。有著行政管理性質(zhì)。政府部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)貸款流程進(jìn)行監(jiān)管，若是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)涉及強(qiáng)制保險(xiǎn)內(nèi)容，借款人與保險(xiǎn)公司將產(chǎn)生保險(xiǎn)法律關(guān)系。老年房主是借款方，由于處于弱勢(shì)地位，在住房反向抵押貸款制度中應(yīng)該為其提供權(quán)益保護(hù)，這是讓老人安享晚年的基礎(chǔ)。

為了避免借款人合法權(quán)益受到侵犯，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：第一，老人正常享有居住房屋的權(quán)利。將房屋抵押給貸款機(jī)構(gòu)后，老人仍然能夠在房屋中居住，直到去世為止，在法律上享有終生使用抵押房屋的權(quán)利。這樣能夠防止借款人因無(wú)法償還貸款本息出現(xiàn)流落街頭的現(xiàn)象，對(duì)借款人權(quán)益提供有力保護(hù)。第二，借款人可以行使回贖權(quán)。當(dāng)住房反向抵押貸款合同具有法律效力后，老人及子女可以在任何時(shí)候通過(guò)提前償還剩余貸款額的方法，贖回抵押給貸款機(jī)構(gòu)的房屋。這樣既能消除子女繼承問(wèn)題，也考慮到貸款方利益，讓住房反向抵押貸款在實(shí)施中更加靈活。

二、住房反向抵押貸款實(shí)踐情況

（一）不同模式差異顯著

當(dāng)前住房反向抵押貸款主要包括南京的“以房換養(yǎng)”、上海的“以房自助養(yǎng)老”、北京的“養(yǎng)老房屋銀行”和幸福人壽的“房來(lái)寶”，結(jié)合養(yǎng)老本質(zhì)可知，不同模式存在較大差異。對(duì)南京、上海和北京實(shí)行的住房反向抵押貸款模式分析可知，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)“以房養(yǎng)老”，這屬于住房反向抵押貸款的另一種形式。而幸福人壽的“房來(lái)寶”主要具備住房反向抵押貸款具體特點(diǎn)，有較強(qiáng)的代表性。不同模式在房屋使用權(quán)、所有權(quán)上也不同。在“房來(lái)寶”中，老年人享有住房使用權(quán)與處分權(quán)，而在“以房換養(yǎng)”與“養(yǎng)老房屋銀行”中，老年人享有房屋所有權(quán)，但需要入住養(yǎng)老院，則無(wú)法享有使用權(quán)。分析上?！耙苑孔灾B(yǎng)老”模式可知，老人與公積金管理中心簽訂合同后，將失去房屋的使用權(quán)，但可以通過(guò)返租方式滿(mǎn)足自身居住要求。

（二）貸款機(jī)構(gòu)類(lèi)型眾多

對(duì)南京、上海和北京等地實(shí)行的住房反向抵押貸款制度中，涉及的貸款機(jī)構(gòu)也不同，其中既有以營(yíng)利性為主的貸款機(jī)構(gòu)，也有公益性貸款機(jī)構(gòu)，這是分類(lèi)的主要依據(jù)。如“以房換養(yǎng)”“養(yǎng)老房屋銀行”“房來(lái)寶”等模式的貸款機(jī)構(gòu)分別是留園老年公寓、養(yǎng)老服務(wù)中心和幸福人壽保險(xiǎn)公司，追求經(jīng)濟(jì)效益。而“以房自助養(yǎng)老”屬于公益性政策，貸款方為公積金管理中心，不以營(yíng)利為主要目標(biāo)。以上模式不僅有金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，也包括一些事業(yè)單位?？梢?jiàn)如何解決養(yǎng)老難題已經(jīng)備受人們重視，但是在“以房養(yǎng)老”理念的理解上不同。住房反向抵押貸款屬于金融范疇，也是追求自身的營(yíng)利性，且具備一定社會(huì)保障功能，與政府實(shí)行的政策相符。

（三）執(zhí)行無(wú)法達(dá)到預(yù)期，效果較差

不同住房抵押貸款模式在進(jìn)行試點(diǎn)的過(guò)程中，逐步受到社會(huì)各界廣泛關(guān)注，媒體宣傳力度也很大。然而分析實(shí)際運(yùn)行效果可知，隨著制度的實(shí)施市場(chǎng)熱度逐步降低，產(chǎn)品銷(xiāo)售不夠理想。主要原因如下：第一，住房反向抵押貸款是新興事物，有潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，借貸雙方面臨的風(fēng)險(xiǎn)難以控制，同時(shí)政府部門(mén)也未參與其中，相關(guān)法律法規(guī)不完善。以南京的留園養(yǎng)老公寓為例，因?yàn)橘Y金實(shí)力不夠雄厚，對(duì)老人服務(wù)周期很長(zhǎng)，涉及多個(gè)方面的費(fèi)用投入，缺乏專(zhuān)業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，日常經(jīng)營(yíng)過(guò)于依賴(lài)出租老人房屋，極易發(fā)生資金鏈斷裂問(wèn)題，各自利益容易受到損失。第二，國(guó)內(nèi)實(shí)行住房反向抵押貸款制度過(guò)程中，在法律、制度及政策上面臨阻礙。

三、住房反向抵押貸款相關(guān)法律問(wèn)題

（一）物權(quán)立法不完善

第一，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第47條內(nèi)容可知，城市土地所有權(quán)屬于國(guó)家，市場(chǎng)中可以流轉(zhuǎn)的商品所有者只享有使用權(quán)，不享有土地所有權(quán)。且兩項(xiàng)權(quán)利變動(dòng)會(huì)同時(shí)進(jìn)行，導(dǎo)致土地使用權(quán)生效過(guò)程中出現(xiàn)很多問(wèn)題，且受到建筑所有權(quán)影響。當(dāng)使用權(quán)達(dá)到規(guī)定期限的情況下，會(huì)面臨房屋所有權(quán)改變的問(wèn)題。在《物權(quán)法》第149條內(nèi)容中，當(dāng)住在建設(shè)用地使用權(quán)達(dá)到規(guī)定期限后，通常會(huì)自動(dòng)進(jìn)行續(xù)期。但是續(xù)期具體方法目前還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法規(guī)條款予以說(shuō)明，特別是未能明確土地出讓金和收取方法。針對(duì)續(xù)期過(guò)程中需要繳納過(guò)高出讓金的情況，通常所有權(quán)人會(huì)拒絕繳納相關(guān)費(fèi)用，這樣容易出現(xiàn)房屋所有權(quán)歸屬不明的情況。在反向抵押貸款實(shí)施中，若是不解決上述問(wèn)題，將無(wú)法保證交易順利完成。房屋所有權(quán)是反向房屋抵押合同中的客體，關(guān)系著抵押權(quán)人對(duì)抵押權(quán)是否正常實(shí)現(xiàn)，但是當(dāng)前在“自動(dòng)續(xù)期”上還缺少完善的立法規(guī)定。

第二，在現(xiàn)行《物權(quán)法》中，對(duì)住房反向抵押貸款制度缺少具體條文，按照物權(quán)法定原則，當(dāng)具有相關(guān)規(guī)定時(shí)方可實(shí)行相應(yīng)法律行為，并形成物權(quán)。而住房反向抵押貸款合同缺少能夠借鑒的法律條文，明確各自承擔(dān)的責(zé)任和權(quán)利等。雖然司法實(shí)踐中可以參考抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定，但是與反向抵押相比完全不同，這是因?yàn)橥ǔ５盅何锞哂泄潭ǖ膬r(jià)值，而在反向抵押中主要對(duì)象為房屋，其價(jià)值隨著時(shí)間的流逝前后可能產(chǎn)生較大差異，從而增加了潛在風(fēng)險(xiǎn)，在房屋價(jià)值發(fā)生變化后，將為合同執(zhí)行帶來(lái)不利影響，因此不能都依據(jù)抵押權(quán)規(guī)定。

第三，老年房主是住房反向抵押貸款參與主體，在年齡設(shè)置上不夠明確。在老年房主年齡上限制標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)貸款時(shí)間、金額等都有決定性影響。為避免老人合法權(quán)益被侵犯，還要制定有針對(duì)性的保護(hù)政策，避免金融機(jī)構(gòu)作為強(qiáng)勢(shì)一方隨意改變合同內(nèi)容，導(dǎo)致年齡設(shè)置不科學(xué)，不利于社會(huì)的和諧。此外，金融機(jī)構(gòu)需要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)，合理設(shè)置年齡，有利于規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)國(guó)家需要制定相關(guān)法律，明確申請(qǐng)相關(guān)貸款的老人應(yīng)滿(mǎn)足的各項(xiàng)要求。

（二）讓與擔(dān)保合法化問(wèn)題

住房反向抵押貸款最早在國(guó)外流行，我國(guó)引入這種貸款模式后，相關(guān)合同涉及多項(xiàng)法律關(guān)系，主要反映在抵押、合同等方面。我國(guó)現(xiàn)有法律法規(guī)主要包括《合同法》《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》等。住房反向抵押貸款制度能否在現(xiàn)有法律框架體系內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，這是當(dāng)前面臨的關(guān)鍵問(wèn)題。為了保證住房反向抵押貸款在我國(guó)順利實(shí)行，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注讓與擔(dān)保制度是否達(dá)到合法要求，對(duì)其法律屬性方面，很多國(guó)家都禁止了流押條款，主要是保護(hù)享有抵押物權(quán)一方利益不出現(xiàn)損失，也防止受到流押條款影響。往往借款方短期內(nèi)需要大量資金，匆忙抵押自己的房屋，這讓抵押權(quán)人更掌握優(yōu)勢(shì)與主動(dòng)權(quán)，給予借款方的價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。住房反向抵押貸款在擔(dān)保物上則沒(méi)有限制，借款人享有房屋的所有權(quán)，雖然抵押前會(huì)有在先權(quán)利，而才采取合同簽訂的方式，可以解決權(quán)利上的問(wèn)題，這樣抵押人在得到資金后先對(duì)新債進(jìn)行償還。通過(guò)這種方式，能夠防止對(duì)其他抵押權(quán)人權(quán)益造成影響，且設(shè)置住房反向貸款能夠消除這類(lèi)問(wèn)題。對(duì)讓與擔(dān)保而言，也涉及期轉(zhuǎn)移所有權(quán)事項(xiàng)，同時(shí)相比于流押條款有很大差異，其并非轉(zhuǎn)移所有權(quán)，而是先對(duì)抵押物進(jìn)行估值，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人今后有債權(quán)后能夠獲得抵押物多出部分的價(jià)值，這樣流押條款中不會(huì)產(chǎn)生不合理交易現(xiàn)象?？梢?jiàn)為了讓與擔(dān)保真正達(dá)到合法要求，對(duì)擔(dān)保物權(quán)法進(jìn)行優(yōu)化與調(diào)整，才能讓這項(xiàng)貸款制度在執(zhí)行中具備可靠法律規(guī)定作為保障。

（三）保險(xiǎn)法不完善

我國(guó)在實(shí)行住房反向抵押貸款后，能夠?yàn)槔夏耆颂峁┧璧慕鹑诜?wù)，而保險(xiǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)評(píng)估水平的高低，直接關(guān)系其定價(jià)是否科學(xué)合理。國(guó)內(nèi)很多保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都具有豐富經(jīng)驗(yàn)，在提供住房反向抵押貸款時(shí)也必須發(fā)動(dòng)各大保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極性。在現(xiàn)行《保險(xiǎn)法》中，要求保險(xiǎn)公司資金只能在銀行存款、買(mǎi)賣(mài)政府債權(quán)、金融債券及規(guī)定資金運(yùn)用方式，不需要設(shè)置證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，也禁止用到具有保險(xiǎn)業(yè)以外的企業(yè)。在“分業(yè)經(jīng)營(yíng)”后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在參與住房反向抵押貸款過(guò)程中也面臨很多難題。住房反向抵押貸款缺乏固定的周期，貸款額度也較大，各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法預(yù)測(cè)。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與后可以將風(fēng)險(xiǎn)分散，有力維護(hù)了老年人合法權(quán)益，推動(dòng)金融業(yè)健康發(fā)展。此外，解決頂層的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，需要對(duì)保險(xiǎn)法內(nèi)容進(jìn)行完善。

（四）反向抵押貸款誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)

第一，對(duì)消除住房反向抵押貸款經(jīng)濟(jì)行為來(lái)說(shuō)，老年人是貸款需求方，金融機(jī)構(gòu)是貸款發(fā)放方，兩者信息上無(wú)法保持對(duì)稱(chēng)。制定反向抵押決策時(shí)，各主體均關(guān)注自身的利益，對(duì)方則完全理想。雙方會(huì)從對(duì)方缺點(diǎn)出發(fā)，以此謀求最大的利益，并將可能影響利益的信息隱瞞。老年人享有房屋所有權(quán)，為了獲得更多的貸款額度，通常會(huì)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行過(guò)高判定。而提供貸款的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值則會(huì)按照最低價(jià)值進(jìn)行估算，目的是讓自身承受的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，確保利益實(shí)現(xiàn)提升。這樣的經(jīng)濟(jì)行為模式存在信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，與國(guó)家法律規(guī)定的誠(chéng)信原則不符。第二，很多繼承人缺乏誠(chéng)信并引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在房屋的價(jià)值非常高，合同簽訂中房屋繼承人會(huì)放棄法定繼承權(quán)，但若是房屋出現(xiàn)漲價(jià)情況，則不愿意配合金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)權(quán)利。第三，在傳統(tǒng)養(yǎng)老思維與遺產(chǎn)繼承影響下，老年人一般不愿意通過(guò)抵押房屋滿(mǎn)足自身養(yǎng)老需求，且這項(xiàng)制度實(shí)行中讓老人能夠獲得相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)，后期也可能變卦，與子女簽訂了醫(yī)囑。這樣金融機(jī)構(gòu)往往處于被動(dòng)局面，合同效力也難以得到保障。

（五）政府監(jiān)管不到位

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了很多政策措施推動(dòng)新型養(yǎng)老模式的發(fā)展，而住房反向抵押貸款具備社會(huì)保障功能，不能過(guò)于以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府要提供政策性引導(dǎo)與鼓勵(lì)。但分析現(xiàn)狀可知，政府部門(mén)未能真正履行好自身的監(jiān)管職責(zé)，而國(guó)外政府承擔(dān)著重要職責(zé)，能夠支持并引導(dǎo)住房反向抵押貸款發(fā)揮較大作用，這關(guān)系著這種養(yǎng)老模式運(yùn)行是否順利。對(duì)新加坡來(lái)說(shuō)，該模式就堅(jiān)持市場(chǎng)為主導(dǎo)，這樣部分老年人害怕貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，造成不能長(zhǎng)期獲得貸款。貸款機(jī)構(gòu)也擔(dān)心金融環(huán)境變化過(guò)快、老年人壽命延長(zhǎng)等，造成貸款金額超出房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。考慮到以上內(nèi)容，在以市場(chǎng)為主導(dǎo)的國(guó)家中，住房反向抵押貸款在實(shí)施中還有很多問(wèn)題，而以政府為主導(dǎo)則發(fā)展非常順利，可以讓老年人養(yǎng)老問(wèn)題得到解決。近年來(lái)政府部門(mén)也在很多地方實(shí)行了相應(yīng)的試點(diǎn)，然而在監(jiān)管方面未能有效落實(shí)，政府角色出現(xiàn)了缺位的問(wèn)題。缺少政府支持與幫扶，無(wú)法對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行擔(dān)保，且很多金融機(jī)構(gòu)也不愿意參與，在制度、機(jī)制等環(huán)節(jié)不能得到便利，導(dǎo)致該模式的實(shí)施遇到了很多難題。

四、住房反向抵押貸款法律問(wèn)題解決措施

（一）重視不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)立法

在住房方向抵押貸款中房屋是主要考慮的對(duì)象，重點(diǎn)是讓老人對(duì)房屋的使用權(quán)不受影響。針對(duì)房屋七十年產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，國(guó)家確定了能夠正常交易，不需要專(zhuān)門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)與續(xù)期，但在具體操作方法上，目前還缺少相關(guān)法律指導(dǎo)。對(duì)此，政府要制定實(shí)施與住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期內(nèi)容，將自動(dòng)續(xù)期運(yùn)作流程確定下來(lái)。對(duì)房屋使用權(quán)而言，也能變?yōu)橛谰眯?，這樣可以在房產(chǎn)上的資金投入得以降低，并避免所有權(quán)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》實(shí)行情況來(lái)看，還要規(guī)定在公共利益方面，土地所有權(quán)應(yīng)當(dāng)被國(guó)家收回，這在“公共利益”定義規(guī)定上就特別關(guān)鍵，關(guān)系著國(guó)家是否可以將公民土地使用權(quán)收走。在物權(quán)法中規(guī)定需要以“公共利益”為基礎(chǔ)，然而具體操作中往往難以界定，對(duì)此法律實(shí)施中應(yīng)賦予公民聽(tīng)證權(quán)。通過(guò)這種方式，可以避免借用公共利益的由頭造成公民土地使用權(quán)被侵犯。

（二）認(rèn)定讓與擔(dān)保的合法性

第一，解決讓與擔(dān)保不合法現(xiàn)象。在我國(guó)住房反向抵押貸款是讓與擔(dān)保，但是現(xiàn)有立法體系中其并不具備效力。在物權(quán)法定理念下，要維護(hù)物權(quán)的絕對(duì)性和直接支配性，這樣才能讓物的經(jīng)濟(jì)作用發(fā)揮出來(lái)，在交易過(guò)程做到安全和方便。當(dāng)前物權(quán)法定與實(shí)際需要有較大出入，必須設(shè)置特例規(guī)定。只有讓與擔(dān)保具備合法化法律基礎(chǔ)，才能體現(xiàn)物權(quán)法特質(zhì)。在我國(guó)實(shí)務(wù)中擁有讓與擔(dān)保客觀(guān)條件，可以在擔(dān)保法中獨(dú)立增加讓與擔(dān)保相關(guān)內(nèi)容，在物權(quán)法中也體現(xiàn)讓與擔(dān)保的效力。這樣才能發(fā)揮讓與擔(dān)保的作用，我國(guó)住房反向抵押貸款制度的法律條例得到完善的補(bǔ)充。

（三）制定專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)法

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在參與住房反向抵押貸款實(shí)施過(guò)程中，還要出臺(tái)實(shí)施《住房反向抵押貸款保險(xiǎn)法》。從保險(xiǎn)規(guī)則來(lái)看，與我國(guó)實(shí)施的《保險(xiǎn)法》相關(guān)內(nèi)容不一樣，第一，在住房反向抵押貸款中，需要估算老年房主壽命，但貸款周期很長(zhǎng)，且人的壽命估算有較大難度，風(fēng)險(xiǎn)也很大，這要求在強(qiáng)制保險(xiǎn)中納入住房反向抵押貸款保險(xiǎn)等。第二，貸款方可以享有保險(xiǎn)金直接請(qǐng)求權(quán)。這項(xiàng)制度的實(shí)施直接關(guān)系著借貸雙方的利益，抵押物出險(xiǎn)前貸方將部分貸款提供給借方，若是借款方提出請(qǐng)求后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)才對(duì)老年房主進(jìn)行賠付，并向貸方轉(zhuǎn)付，將導(dǎo)致貸方利益受損的現(xiàn)象，且受償也不能保證足額。第三，由于很難預(yù)計(jì)老年房主壽命，保險(xiǎn)公司賠付年金要超出老人預(yù)期壽命，這樣有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，且吸引大量金融主體將目光放到住房反向抵押貸款制度中。

（四）加強(qiáng)立法，完善社會(huì)征信體系

為了發(fā)揮住房反向抵押貸款制度作用，需要提供法律保障，這是一項(xiàng)復(fù)雜且系統(tǒng)的內(nèi)容，需要在長(zhǎng)期實(shí)踐中不斷完善法律法規(guī)，優(yōu)化制度實(shí)行程序，規(guī)范所有合同參與者行為，這樣才能在減少成本投入的基礎(chǔ)上，保證提高效率。在引入住房反向抵押貸款之前，應(yīng)該設(shè)置立法并加大監(jiān)管力度，且包含實(shí)體法與程序法。在英、美等國(guó)家實(shí)行抵押貸款過(guò)程中，一般依法對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范，這點(diǎn)在我國(guó)也同樣適用，并結(jié)合具體問(wèn)題進(jìn)行分析，制定相應(yīng)的法規(guī)。特別是房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估比較復(fù)雜，必須有專(zhuān)門(mén)的程序，達(dá)到合法化與標(biāo)準(zhǔn)化等要求，讓房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估更為透明化與公開(kāi)化。老年人住房保險(xiǎn)中各項(xiàng)權(quán)益要得到有效保障，必須盡快出臺(tái)實(shí)施《住房反向抵押貸款保險(xiǎn)法》，提供所需的各種保險(xiǎn)產(chǎn)品，內(nèi)容涉及老年人的人壽保險(xiǎn)、房屋價(jià)值保險(xiǎn)及合同擔(dān)保保險(xiǎn)。不僅如此，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要在法治誠(chéng)信前提下，執(zhí)行住房反向抵押貸款過(guò)程中應(yīng)該也要建立完善的誠(chéng)信體系，避免出現(xiàn)欺騙老年人保險(xiǎn)費(fèi)、老年人及其子女不配合金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)權(quán)利等問(wèn)題。要通過(guò)建立個(gè)人信用檔案的方式，加大對(duì)不誠(chéng)信行為的處罰力度，形成良好的社會(huì)信用報(bào)告制度。

（五）構(gòu)建政府法治化監(jiān)管體系

第一，合理確定參與主體資格條件，包括老年房主、貸款機(jī)構(gòu)及其他中介機(jī)構(gòu)，結(jié)合國(guó)內(nèi)情況，老年房主只有年滿(mǎn)62周歲才能申請(qǐng)住房反向抵押貸款。貸款機(jī)構(gòu)需要及時(shí)公布經(jīng)營(yíng)、資信等信息，而中介機(jī)構(gòu)也必須滿(mǎn)足相關(guān)資質(zhì)，并提供證明材料。第二，嚴(yán)格實(shí)行準(zhǔn)入退出機(jī)制，統(tǒng)一錄入登記系統(tǒng)。住房反向抵押貸款具備社會(huì)保障屬性，要發(fā)揮出老年人權(quán)益的作用，政府必須嚴(yán)格審核相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，明確準(zhǔn)入規(guī)則。針對(duì)審核通過(guò)的機(jī)構(gòu)，還要定期進(jìn)行抽查，并實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管，限期整改出現(xiàn)的問(wèn)題。第三，在簽訂合同時(shí)，政府要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)履約行為、經(jīng)營(yíng)狀況、借款人有無(wú)違約行為等做好監(jiān)管，確保貸款能夠足額發(fā)放。監(jiān)管部門(mén)要實(shí)行申訴制度，老年借款人在提起申訴后，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)必須盡快整改，避免老年人權(quán)益受損。第四，在住房反向抵押貸款合同失效后，如老年房主死亡、提前贖回房產(chǎn)以及喪失房屋所有權(quán)等，政府需要在上對(duì)相關(guān)方的責(zé)任進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定。對(duì)此要形成責(zé)任倒逼制度，對(duì)合同失效原因進(jìn)行追溯，將雙方權(quán)利與義務(wù)確定下來(lái)。如貸款機(jī)構(gòu)在房產(chǎn)變現(xiàn)過(guò)程中，因老年人死亡后導(dǎo)致合同中止的情況，貸款機(jī)構(gòu)能夠直接對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理以達(dá)到變現(xiàn)目的。若是變現(xiàn)金額超過(guò)貸款金額，應(yīng)該將這部分資金返還給老人法定繼承人。這個(gè)過(guò)程需要政府相關(guān)部門(mén)加大監(jiān)管力度，防止貸款方利用已有優(yōu)勢(shì)謀取這部分利益而帶來(lái)不公平問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，在住房反向抵押貸款實(shí)施后，我國(guó)很多金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)這項(xiàng)制度缺乏足夠重視，同時(shí)反向抵押貸款也缺少相關(guān)法律制約，尤其是各自權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管部門(mén)、違約責(zé)任和處罰手段上，還沒(méi)有具體的法規(guī)進(jìn)行界定。受到法律體系不全、思想觀(guān)念落后、平臺(tái)運(yùn)行不暢等影響，也容易引發(fā)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，雖然我國(guó)實(shí)行了住房反向抵押貸款制度，但是其養(yǎng)老保障作用難以得到體現(xiàn)。針對(duì)這種情況，要從實(shí)際立法情況出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)基本國(guó)情，不僅要政府承擔(dān)監(jiān)管職能，建立更加法制化的政府監(jiān)督體系，也要完善住房反向抵押貸款相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)出臺(tái)多項(xiàng)政策性措施，讓住房反向抵押貸款正常開(kāi)展有良好基礎(chǔ)。

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（作者單位：中共修水縣委黨校）