房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

吳海兵

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，與民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)。作為國(guó)家財(cái)政收入的主要來源之一，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了城市化進(jìn)程，促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，為社會(huì)各階層提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，極大地提高了人民的生活質(zhì)量、生活水平和幸福感。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性在于項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金，融資已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中不可分割的一部分。在一系列因素影響及限制下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資將面臨極大的制約和困難。本文首先介紹了房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前外部環(huán)境和政策背景下的幾種融資方式；其次，對(duì)當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方面現(xiàn)存的典型問題進(jìn)行了剖析；最后本文提出了針對(duì)性的融資路徑和應(yīng)對(duì)策略，以期相關(guān)的研究?jī)?nèi)容能夠?yàn)閺V大工作者提供參考和啟示。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資方式；融資策略

房地產(chǎn)企業(yè)能夠快速發(fā)展，需要依靠充足而有效的資金支持，因此其具有強(qiáng)金融屬性。當(dāng)前，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，相繼頒布了一系列管控辦法予以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家政策管控、市場(chǎng)環(huán)境下行、社會(huì)環(huán)境變化等多重因素影響下，行業(yè)井噴式擴(kuò)張已開始逐漸降速，行業(yè)發(fā)展由依靠粗放式融資轉(zhuǎn)變成理性融資的新階段。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，充足的資金來源、可靠的融資渠道、可控的成本支出都影響著企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力及其可持續(xù)的發(fā)展。在當(dāng)前背景環(huán)境下，改善房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境，確保企業(yè)“生命線”暢通迫在眉睫。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式介紹

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的概念

房地產(chǎn)企業(yè)融資本質(zhì)上是一種金融操作行為，具體定義為：在房地產(chǎn)企業(yè)的土地獲取、設(shè)計(jì)定位、施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售等一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，通過運(yùn)用多種信用手段、工具和方法為企業(yè)或者企業(yè)內(nèi)特定部門進(jìn)行資金融通的金融操作方式。廣義上來說，房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地、企業(yè)資金流通、對(duì)外消費(fèi)等環(huán)節(jié)，通過信用渠道或者貨幣流動(dòng)所進(jìn)行的融資、籌資、借貸等相關(guān)金融活動(dòng)的總和，包括資金的籌集和應(yīng)用以及清算等；狹義上來說，房地產(chǎn)融資主要指的是外生性融資，即房地產(chǎn)通過境內(nèi)渠道獲取的直接融資和間接融資的集合，包括銀行貸款、債權(quán)融資、股權(quán)融資等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際融資過程中，運(yùn)用多種不同的融資渠道和融資方式獲取企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需要的資金。從融資屬性角度看，具體可分為內(nèi)生融資、外生融資兩個(gè)類別。其中，內(nèi)生融資分為以下幾種：第一，供應(yīng)鏈融資，具體包括應(yīng)付票據(jù)與應(yīng)付賬款；第二，銷售回款，具體包括定金及預(yù)付款、個(gè)人住房金融；第三，供應(yīng)鏈融資，具體包括應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等。外生融資分為境外融資、境內(nèi)間接融資、境內(nèi)直接融資三部分。第一，境外融資，可通過境外股權(quán)融資和境外債券融資實(shí)現(xiàn)；第二，境內(nèi)間接融資主要渠道是非標(biāo)準(zhǔn)化債務(wù)融資工具、銀行借貸；第三，境內(nèi)直接融資主要包括股權(quán)融資、信用債、合作開發(fā)、民間借貸、資產(chǎn)證券化等方式。以上融資渠道多數(shù)以運(yùn)用杠桿的方式進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題

（一）融資結(jié)構(gòu)不合理，融資體系不完善

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還不夠完善，還未能形成健全的、多層次的房地產(chǎn)金融體系，存在一二級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理的情況。其中一級(jí)市場(chǎng)也主要以商業(yè)銀行為主體，而這些商業(yè)銀行則成為了多數(shù)房企近七成的融資來源，導(dǎo)致房企直接融資占比不高。同時(shí)，住房公積金中心、非銀行金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企融資支持力度較弱。此外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不夠成熟，相關(guān)保障機(jī)構(gòu)未能發(fā)揮其擔(dān)?；蛘叩盅旱鹊穆毮?，專業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)多數(shù)還處于起步階段，諸如資產(chǎn)評(píng)估、信用評(píng)估等，因此未能給予房地產(chǎn)企業(yè)多元化的支持并有效分擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，我國(guó)房地產(chǎn)融資體系的不完善和金融市場(chǎng)的不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)間接融資占比過高，如過度依靠金融機(jī)構(gòu)信貸產(chǎn)品等進(jìn)行融資，市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到金融機(jī)構(gòu)之上，又如大量房地產(chǎn)企業(yè)使用海外發(fā)債的形式融資，若不能還本付息會(huì)造成國(guó)內(nèi)和國(guó)外債券市場(chǎng)的聯(lián)合波動(dòng)，這將給經(jīng)濟(jì)帶來更大的不良影響。另一方面，房地產(chǎn)融資相關(guān)立法及規(guī)定還不健全，比如房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)整體經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，上市融資是符合該特點(diǎn)的融資的渠道，而在上市融資方面多數(shù)房企并不符合政策要求。而商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主流渠道，僅能為其提供短期貸款，這就與房企經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)相悖。以上矛盾的存在，說明了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)并不合理、融資體系也不夠完善，不利于房地產(chǎn)企業(yè)多渠道多途徑實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中難以獲得更好的發(fā)展。

（二）融資渠道較窄，融資門檻較高

2021年房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”的融資新規(guī)試行，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資造成了很大的沖擊和影響。國(guó)家調(diào)控政策的收緊，讓越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)因相關(guān)指標(biāo)達(dá)不到融資機(jī)構(gòu)的要求，未能成功籌措到資金，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程，嚴(yán)重的甚至導(dǎo)致資金鏈斷裂，危及到房企的生存。多數(shù)房企因自有資金有限，以外生融資為主，而房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、資質(zhì)、信用亦難達(dá)到債券的發(fā)行要求，同時(shí)也不具備上市融資條件，因此只能已銀行貸款作為主要的資金來源。而近年來，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺(tái)，國(guó)有銀行對(duì)企業(yè)規(guī)模有要求，而為了推行房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)商業(yè)銀行融資進(jìn)行了政策性收緊，使得地產(chǎn)行業(yè)的融資難度“雪上加霜”，小型房地產(chǎn)公司為了項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至選擇民間借貸來籌集資金，直接導(dǎo)致了公司融資成本攀升、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，長(zhǎng)此以往惡性循環(huán)，企業(yè)在“生死線”上掙扎。

（三）融資難度大，融資成本高

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的逐級(jí)加碼，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的融資形勢(shì)更加嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)外各類金融機(jī)構(gòu)已逐步提升了融資放寬難度，對(duì)于融資方面的審批也在持續(xù)收緊，房企的融資難度越來越大。因此多數(shù)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)以及中小型房地產(chǎn)企業(yè)，正在面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，融資難度加大了上述競(jìng)爭(zhēng)力較弱房企資金方面的危機(jī)，使其經(jīng)營(yíng)阻力重重。另外，房地產(chǎn)行業(yè)本身融資成本相較于其他行業(yè)是偏高的。根據(jù)貿(mào)易部公布的數(shù)據(jù)，平均而言，房地產(chǎn)公司融資成本就高達(dá)10%，再加上其他間接費(fèi)用諸如審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等，其融資成本已經(jīng)超過20%。融資難度大，融資成本高，已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題。

（四）缺乏財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，專業(yè)人才有效內(nèi)控不足

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量已突破十萬，且還在程持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度顯而易見。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚但發(fā)展速度飛快，因此導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)控體系不健全、甚至缺失的情況。一方面，因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致多數(shù)房企的生命周期不足3年，且由于此類企業(yè)生命周期不長(zhǎng)，例如很多企業(yè)僅經(jīng)歷一個(gè)項(xiàng)目則宣告破產(chǎn)，財(cái)務(wù)管理體系未能進(jìn)行搭建或者搭建不完全，因此在該體系的推行中缺乏完備性和有效性；另一方面，中大型企業(yè)由于資金壓力及快周轉(zhuǎn)需求，未能嚴(yán)格落實(shí)內(nèi)控制度，使內(nèi)部管控流于形式。資本結(jié)構(gòu)不合理也成為顯而易見的結(jié)果。

此外，因?yàn)槠髽I(yè)忙于快速開發(fā)，在人才儲(chǔ)備以及培養(yǎng)方面不夠重視，進(jìn)而導(dǎo)致了企業(yè)缺乏專業(yè)人才進(jìn)行融資內(nèi)控管理工作，降低了企業(yè)融資工作效率、增加了融資的成本和風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑探討

（一）完善融資市場(chǎng)體系，健全相關(guān)政策法規(guī)

鑒于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資仍面臨較大困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序和規(guī)范需要政策和法律層面的支持。當(dāng)前，我國(guó)設(shè)立融資相關(guān)機(jī)構(gòu)的進(jìn)程亟需提速，具體包括相關(guān)抵押和貸款機(jī)構(gòu)設(shè)立，擔(dān)保機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)等，全方位搭建房地產(chǎn)融資支持體系；與此同時(shí)，有效促進(jìn)專業(yè)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，具體包括資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、信用評(píng)估機(jī)構(gòu)、審計(jì)機(jī)構(gòu)等，搭建風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)體系從而分散房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)一步掃清障礙。

我國(guó)金融市場(chǎng)體系還在發(fā)展中，騙取貸款的情況還時(shí)有發(fā)生。具備完善的法律、法規(guī)和規(guī)范化、程序化的融資行為，是當(dāng)下我們進(jìn)行融資市場(chǎng)體系搭建的終極目標(biāo)。這是融資市場(chǎng)規(guī)范化，房地產(chǎn)企業(yè)能良性競(jìng)爭(zhēng)的有力保障。具體而言，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)行業(yè)形式專門立法，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資。此外，成立專門的監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)，監(jiān)督、管控、處置存在于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的各類違規(guī)行為、甚至違法行為，營(yíng)造一個(gè)規(guī)范有序的融資環(huán)境。

（二）拓寬融資渠道，搭建融資平臺(tái)

當(dāng)前在房地產(chǎn)行業(yè)的融資難的困境下，亟需搭建多元化的融資管理平臺(tái)，并創(chuàng)新融資方式、著重開拓多種類的融資渠道，確保房地產(chǎn)行業(yè)的順利運(yùn)營(yíng)與發(fā)展。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分分析自身企業(yè)所具備的融資特性和優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行融資模式的創(chuàng)新，可強(qiáng)化復(fù)權(quán)融資的方式。例如，為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足的普遍性問題，融資創(chuàng)新上可以結(jié)合資產(chǎn)證券化的模式；其次，非規(guī)?；科蠡蛘咧行⌒头科罂梢月?lián)合品牌房企或資金雄厚的上市企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，在資源上形成了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資金上實(shí)現(xiàn)了融通，緩解了彼此的資金壓力，更能在管理方式、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上最終實(shí)現(xiàn)互利共贏。再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在時(shí)代前沿，充分利用創(chuàng)新發(fā)展模式進(jìn)行融資，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)作為媒介，例如民間的“眾籌”等融資方式正逐步興起，該種新型融資方式也為部分企業(yè)成功籌集到了資金。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，優(yōu)化內(nèi)部管理和人才機(jī)制

企業(yè)財(cái)務(wù)管理貫穿于企業(yè)的生命周期始終，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？陀^上講，財(cái)務(wù)管理的結(jié)果將直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，所以其在企業(yè)中的作用毋庸置疑。在當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，以及各項(xiàng)融資政策的多重約束下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，必須認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理在企業(yè)中發(fā)揮的重要作用，努力提升對(duì)其重要性的認(rèn)識(shí)，尤其提高財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)須進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部財(cái)務(wù)管理能力，培養(yǎng)復(fù)合型高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人才。

優(yōu)化財(cái)務(wù)管理能力，強(qiáng)化內(nèi)部制度建設(shè)，建立人才培養(yǎng)機(jī)制。具體分為以下幾個(gè)方面。第一，財(cái)務(wù)管理體系科學(xué)化，財(cái)務(wù)資金利用合理化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)過程中，要對(duì)資金的使用做好計(jì)劃、控制和調(diào)整，并定期進(jìn)行回顧和復(fù)盤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。確?，F(xiàn)金流充足，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。第二，人才隊(duì)伍建設(shè)專業(yè)化，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門整體水平。日常經(jīng)營(yíng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要充分進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)制度體系、人才管理中存在的不科學(xué)之處，積極推進(jìn)企業(yè)管理進(jìn)步，搭建財(cái)務(wù)體系人才梯隊(duì)，優(yōu)化財(cái)務(wù)相關(guān)制度和流程，為企業(yè)良性發(fā)展奠定好的基礎(chǔ)。

（四）健全融資管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要想在融資管理方面取得成功，首先須全方位提升企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理能力，不斷地積累經(jīng)驗(yàn)，確保資金的高效利用；其次要健全融資管理機(jī)制，對(duì)融資規(guī)模進(jìn)行有效核定，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，對(duì)融資內(nèi)控管理做進(jìn)一步強(qiáng)化。健全的融資管理機(jī)制具體分為如下方面：

第一，對(duì)融資規(guī)模進(jìn)行有效核定。房地產(chǎn)企業(yè)都希望能獲得充足的融資，然后再進(jìn)行大量投資獲得收益。如今在外部不利環(huán)境的制約下，如缺乏可行的投資項(xiàng)目，過度融資只會(huì)造成資金閑置，甚至有些情況下小額的貸款本金和利息都可能會(huì)給企業(yè)造成不小的損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分了解企業(yè)實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形式和市場(chǎng)環(huán)境，合理確定融資規(guī)模，選擇適合的融資方式，不過度投資和盲目擴(kuò)張，深度挖掘提升資金的使用效率，維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

第二，建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。外部環(huán)境的變化可能會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，有條件的企業(yè)可以配備專業(yè)人員，或者聘請(qǐng)外部的專業(yè)機(jī)構(gòu)，采用信息化技術(shù)對(duì)企業(yè)的融資計(jì)劃、負(fù)債規(guī)模、償債能力、市場(chǎng)預(yù)測(cè)等方面進(jìn)行客觀分析，持續(xù)動(dòng)態(tài)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，做到及時(shí)預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)并制定有效應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

第三，加強(qiáng)融資內(nèi)部控制。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資內(nèi)部控制其實(shí)就是要加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的監(jiān)督和相關(guān)控制措施。首先應(yīng)對(duì)融資相關(guān)部門的崗位職責(zé)進(jìn)行權(quán)限設(shè)置，在權(quán)責(zé)分配上相互制約、相互監(jiān)督；其次不斷加強(qiáng)融資工作者的專業(yè)化能力和職業(yè)化素養(yǎng)，使其能充分參與到融資的內(nèi)部控制流程中，使得各項(xiàng)流程能夠?qū)訉蛹?xì)化拆解，增強(qiáng)各流程的可執(zhí)行性，并將監(jiān)督職能落實(shí)到位，保障內(nèi)部控制的有效實(shí)施。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)外部的諸多因素影響下，企業(yè)融資難的問題一段時(shí)期內(nèi)仍會(huì)持續(xù)存在。首先，期待國(guó)家能不斷完善融資市場(chǎng)體系，健全相關(guān)政策法規(guī)，為地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造利于企業(yè)生存和發(fā)展的融資環(huán)境；其次，房地產(chǎn)企業(yè)要積極進(jìn)行融資渠道的開拓和創(chuàng)新，搭建多元化的融資平臺(tái)，以保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展；再次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，完善內(nèi)部人才機(jī)制并建立一支專業(yè)的融資團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而降低融資成本，有效控制融資風(fēng)險(xiǎn)。最后，各房企要對(duì)其融資管理機(jī)制進(jìn)行完善，并對(duì)其融資規(guī)模進(jìn)行有效核定，建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和應(yīng)對(duì)，加強(qiáng)融資內(nèi)部控制，將監(jiān)督職能落實(shí)到位。相信通過多方面的共同努力，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在本輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展中披荊斬棘，獲得新的機(jī)遇和發(fā)展。

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