ZC置業(yè)控股有限公司J大樓改造項目的財務可行性研究

韓瑩

摘要：文章借助現(xiàn)金流管理、項目凈現(xiàn)值、投資收益分析、敏感性分析等相關理論，以J大樓改造項目涉及的現(xiàn)金流為核心，分析和研究了該翻新改造項目的可行性，并結合實例建立了翻新改造工程項目的財務模型。通過測算財務指標可得，J大樓改造項目的凈現(xiàn)值約11208.60萬元，動態(tài)回收期為19.13年，上述數(shù)據(jù)充分論證了項目投資的可行性。

關鍵詞：現(xiàn)金流；財務模型；凈現(xiàn)值；財務可行性分析

一、實例項目簡介

J項目大樓于杭州解放路與中河中路交界處，總面積約20313.9平方米。整幢大樓分為南北兩部分，共19層。西面十二層以上能觀景西湖，風景優(yōu)美。

J大樓的區(qū)位狀況東至中河中路、南至杭州市機械研究所、西至缸兒巷、北至解放路，距西湖僅900米，周邊業(yè)態(tài)以金融服務、文化創(chuàng)意、信息技術、商貿旅游、健康服務為主，緊鄰大湖濱商圈。附近有多處公交站點，臨近地鐵一號線定安路站。

二、實例項目的投資收益分析

（一）J大樓改造項目的基礎數(shù)據(jù)

1. 改造項目的計算期

本項目計算期為22年，其中改建期2019～2020年，計2年；運營期2021～2042年，計20年。

2. 改造項目的計算參數(shù)

（1）2020年度，寫字樓及零售物業(yè)等商業(yè)地產的凈市場投資回報率從年中起有所上調，至四季度保持穩(wěn)定在4.5%的水平。故本次財務分析的項目折現(xiàn)率取5%

（2）流動資金：運營所需的流動資金全額自籌，運營第一年所需的鋪底流動資金在改建期末投入并計入總投資估算。

（3）稅金及附加：增值稅按運營收入的9%，城市維護建設稅為增值稅的7%，教育附加稅為增值稅的3%，所得稅為25%。

3. 改造項目的成本費用估算

總成本包含北樓收購成本、南樓租金成本、物業(yè)服務成本、中財置業(yè)付現(xiàn)經營成本、翻新裝修支出。具體分析如下：

（1）北樓收購成本：根據(jù)拍賣成交確認書和相關稅票，北樓收購成本為18324.21萬元。

（2）南樓租金成本：根據(jù)產權單位民泰銀行提供的評估價格，租賃南樓的租金成本為1.8元/m2/天。南樓面積為11407.23平米，預計項目運營期的租金成本總額為14989.10萬元；

（3）物業(yè)服務成本：包括人工費用、公共設備設施維修保養(yǎng)費、水電費、綠化養(yǎng)護費、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、公共保險費、辦公費、外包成本和其他成本。

預計項目運營期的物業(yè)服務成本為5509.13萬元。

（4）ZC置業(yè)付現(xiàn)經營成本：根據(jù)ZC置業(yè)2020年度相關財務數(shù)據(jù)，中財置業(yè)2020年度付現(xiàn)經營成本為545.24萬元。

（5）翻新裝修支出：根據(jù)設計單位提供的《ZC中心改造工程概算》，本次翻新裝修總投資約為7792.21萬元（含稅），總投資估算匯總表見表1所示。其中：土建裝飾工程費4650.08萬元，機電安裝工程費2827.75萬元，室外工程費314.38萬元。附翻新裝修總投資估算明細表（詳見附表1）。

固定資產折舊年限取值如下：

土建工程：房屋為20年

運營裝備：車輛為30年；供電與給排水設備參照房屋主體為20年；通風設備與電梯為20年；通信、信號、環(huán)境監(jiān)控、電力監(jiān)控、防災與報警等控制系統(tǒng)設備均為15年。

根據(jù)資本保全的原則，本次財務分析將翻新裝修支出計入總成本中，按上述固定資產折舊年限進行攤銷。

（6）財務費用：本項目投資運營所需資金全額自籌，無財務費用。

4.改造項目的運營收入估算

J樓宇項目的運營收入是現(xiàn)金流入的主要構成部分，是改建完畢后提供寫字樓租賃、物業(yè)管理服務和停車位服務取得的收入，包括租金收入、物業(yè)費收入和停車位收入。

（1）租金收入：辦公面積20313.9平方米，平均租金5元/㎡/天。預計項目運營期的租金收入總額為74145.74萬元。

（2）物業(yè)費收入：按租賃比例70%計算，平均物業(yè)費7.5元/m2/月，能耗費3.8元/㎡/月。預計項目運營期的物業(yè)費收入總額為3856.39萬元。

（3）停車位收入：按滿租100個停車位計算，平均停車位收入500元/月。預計項目運營期的停車位收入總額為1200萬元。

（二）J項目的敏感性分析

1. 租金收入敏感性分析

根據(jù)市場調研情況，預計J項目寫字樓的租金單價為5元/m2/天。假設因為市場波動和其他不確定性因素導致出租單價上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，該項目的年收益也將逐年上升。預計未來現(xiàn)金流量表將發(fā)生如下的變化。

2. 租金成本敏感性分析

假設其他條件保持不變的情況下，J項目的租金成本上升10%。預計未來現(xiàn)金流量表可能會出現(xiàn)以下變化。

3. 租賃比例敏感性分析

根據(jù)市場調研情況，預計J項目寫字樓的平均租賃比例約為70%。假設因為市場波動和其他不確定性因素導致租賃比例上升10%，那么在其他情況保持不變的情況下，預計未來現(xiàn)金流量表將發(fā)生如下的變化。

通過對J改造項目進行租金收入、租金成本、租賃比例等方面的敏感性分析，可以得出租賃比例的變動對凈現(xiàn)值的影響最大，凈現(xiàn)值波動幅度為33%。租金收入和租金成本是引起項目凈現(xiàn)值變動的次要敏感因素，這也意味著J大樓完成翻新投入運營后要十分關注招商方面的動向，不斷改善客商辦公環(huán)境和物業(yè)服務流程以提高J項目寫字樓的市場影響力和租金價格，提高租賃轉化率，保證該項目更好運轉，從而達到預定的經營收益。

三、研究結論

本文經過調研、計算和分析，對ZC置業(yè)控股有限公司J改造項目進行了靜態(tài)財務分析和動態(tài)財務分析，項目總投資約為15523.48萬元，資本金比例100%。綜上所述，該項目的投資建設在財務上是可行的。

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（作者單位：浙江中財置業(yè)控股有限公司）