房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理研究

任中路

摘要：隨著國家“房住不炒”調(diào)控政策的常態(tài)化，“三道紅線”政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新一輪的挑戰(zhàn)， 整個行業(yè)面臨著需求減少、競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)要在眾多競爭者中脫穎而出，那么在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)做好成本控制管理工作就顯得尤為重要，這將成為企業(yè)高層決策者需要考慮的重大戰(zhàn)略問題。為了有效進行成本控制管理，文章從成本控制管理中存在問題進行深入分析，提出相應(yīng)建議，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本管理；研究

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、周期長、現(xiàn)場管理復(fù)雜等特點，對其成本控制管理難度比較大，如何進行成本控制管理是理論界與實務(wù)界長期研究和討論的課題。從項目全生命周期角度來看，項目成本一般包括土地成本、建設(shè)成本、資金利息、管理費用、銷售費用、銷售稅費。從重要性角度來看，土地成本、建設(shè)成本、資金利息、銷售稅費，這四項成本是成本控制管理的重點和難點，也是企業(yè)長期持續(xù)健康良性發(fā)展的先決條件。只要控制管理好了這四項成本，則可以實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)和價值最大化。因此，對前面四項成本控制管理應(yīng)貫穿整個項目的全生命周期中。

二、成本控制管理問題分析

大部分企業(yè)成本控制管理存在很多問題。從產(chǎn)生原因來看，主要是企業(yè)自身原因，比如：前期成本估算缺乏科學(xué)性、缺乏有效成本控制管理制度等等，也有外部原因，比如：惡劣天氣、自然災(zāi)害等不可預(yù)見因素會增加項目成本等等。下面就產(chǎn)生主要原因分析如下：

（一）項目前期成本預(yù)估算方法缺乏科學(xué)性

項目前期成本預(yù)估算是企業(yè)進行成本控制的前期和基礎(chǔ)工作。該估算是對該項目將要發(fā)生工程建設(shè)成本、開發(fā)間接費用、資金利息、相關(guān)稅收費等內(nèi)容進行全角度、全方位的整體預(yù)估算。由于項目建設(shè)周期長、資金投入量大、現(xiàn)場各種復(fù)雜因素，再加之不可預(yù)見的諸多因素，要真正準確估算項目的成本是相當(dāng)困難的。如果缺乏科學(xué)成本預(yù)估方法和適合企業(yè)實際項目預(yù)估算管理制度的話，往往會造成項目實際成本與前期預(yù)估算成本相差較大，使成本預(yù)估算失去了作用。目前大部分企業(yè)成本預(yù)估工作，具體由財務(wù)部負責(zé)實施。其實該項工作應(yīng)由成本管理部門為主導(dǎo)并負責(zé)實施，該部門由于工作職責(zé)需要和職業(yè)敏銳度，長期對各地工程造價信息進行廣泛搜集與整理，為成本預(yù)估算積累了豐富的數(shù)據(jù)資料，同時該部門能夠協(xié)調(diào)和統(tǒng)籌好各職能部門資源，更能從項目宏觀角度把握成本數(shù)據(jù)準確性與完整性，提高項目成本預(yù)估算結(jié)果準確性，對實際工作具有指導(dǎo)和現(xiàn)實意義。

（二）缺乏有效的成本控制管理制度

對企業(yè)來說，如果缺乏科學(xué)成本控制管理制度的話，部門之間則會發(fā)生權(quán)責(zé)不清晰、責(zé)任主體不明確、成本管理不規(guī)范、員工獎懲沒有依據(jù)、成本核算不準確、不完整。特別是工程建設(shè)過程中，對發(fā)生的工程簽證、變更、索賠事項使項目成本變得難以控制，因此做好成本管控是相當(dāng)困難的。

成本控制管理制度是成本控制管理的基礎(chǔ)和重要手段。如果重視成本控制管理制度建設(shè)，任命或外聘具有專業(yè)資質(zhì)、工作經(jīng)驗豐富的成本管理專業(yè)人才負責(zé)成本控制管理工作，并全面執(zhí)行該制度，在很大程度上能夠很好防范和降低項目成本。但大部分企業(yè)不重視成本控制管理制度建設(shè)，或未建立有效成本控制管理制度，或成本控制管理制度還不健全，或雖然建立了成本控制管理制度，但由于種種原因，未能得到有效執(zhí)行，即執(zhí)行不徹底，導(dǎo)致了成本管理失控。

（三）缺乏有效動態(tài)成本控制機制

大多數(shù)企業(yè)在成本控制管理方面缺乏完善科學(xué)方法和嚴格動態(tài)成本控制與管理的機制。雖然已有成本控制理念，但真正落實卻做得不到位。加之成本管理水平粗放，沒有專門部門負責(zé)成本管理工作，對實施過程中產(chǎn)生的成本費用不能及時搜集、傳遞、處理、及時反映，影響了高層決策者對項目實際成本判斷與使用，不能及時發(fā)現(xiàn)實際成本與預(yù)估算成本的偏差和發(fā)現(xiàn)存在問題及產(chǎn)生的原因，就不能針對項目實際情況進行決策調(diào)整和及時采取降低項目成本措施，使項目盈利能力無法得到保障。

（四）招投標(biāo)掌控不嚴，合同內(nèi)容不規(guī)范

一般情況下，對工程項目招投標(biāo)和合同簽訂有一套嚴格規(guī)范流程和內(nèi)部審批程序，這也是為了保證工程質(zhì)量、工程進度、合理降低項目成本的指導(dǎo)性文件。而大部分企業(yè)并沒有建立健全項目招投標(biāo)采購制度，或不重視招投標(biāo)采購制度建設(shè)。對于工程項目金額大和重大影響的勘察、設(shè)計、工程總包、電梯采購等工程，是需要采取公開招投標(biāo)的方式，通過認真審核資質(zhì)，嚴格評標(biāo)，選擇具有競爭性、實力雄厚、投標(biāo)金額合理的中標(biāo)單位進行工程建設(shè)，為工程進度、質(zhì)量、安全提供了合理的保證；對標(biāo)的金額較小，投標(biāo)人較少，可以采取邀請招標(biāo)方式，適當(dāng)?shù)暮喕袠?biāo)程序，節(jié)約招標(biāo)費用。而實際上，現(xiàn)在大部分企業(yè)招投標(biāo)工作比較混亂，反而讓技術(shù)水平不是很高、工程報價比較高、實力不是很強的企業(yè)成為項目中標(biāo)單位，不僅對項目成本控制管理極為不利，而且對工程進度和質(zhì)量影響較大，加之企業(yè)缺乏法律專業(yè)人員、財務(wù)稅收專業(yè)人員、專業(yè)工程師的有效溝通和審核，導(dǎo)致合同內(nèi)容不規(guī)范，為對方以后在工程建設(shè)中發(fā)生工程簽證、變更、索賠等情況提供了方便之門，增加了項目現(xiàn)場管理部門和專業(yè)工程師現(xiàn)場成本控制管理的難度。比如項目勘察設(shè)計單位技術(shù)實力不強、專業(yè)水平不過硬，造成前期勘察工作過于粗糙，工作不夠細致，會給后期做樁基工程或者基礎(chǔ)工程承包商帶來工程內(nèi)容變化，這種變化對方會要求額外賠償?shù)?，增加項目成本且影響工程進度；又如中標(biāo)的設(shè)計單位提供的施工圖紙設(shè)計錯誤和不完善，會給現(xiàn)場施工造成難度，很可能要求設(shè)計單位重新出具詳細的施工圖，這種設(shè)計變更也會導(dǎo)致增加成本和項目進度的延誤，破壞原施工計劃節(jié)點，還可能遭受施工方索賠。

三、企業(yè)成本控制管理建議

（一）建立合理組織架構(gòu)，明確部門工作職責(zé)，實行崗位成本責(zé)任制

合理有效的組織架構(gòu)是進行成本控制管理的前提和基礎(chǔ)。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于項目主導(dǎo)下的企業(yè)，矩陣式組織模式較為適合開發(fā)項目的實施。在組織模式下，企業(yè)可以設(shè)立董事會，董事會下設(shè)董事長，董事長下設(shè)總經(jīng)理，總經(jīng)理下面分別設(shè)立分管項目設(shè)計、施工現(xiàn)場、成本管理的副總經(jīng)理和營銷策劃銷售工作的副總經(jīng)理。董事會是企業(yè)決策機構(gòu)；董事長是執(zhí)行董事會決議，對董事會負責(zé)并對其匯報工作；總經(jīng)理是項目的直接負責(zé)人，主持項目的全面工作，分管開發(fā)部、財務(wù)部、行政部、法務(wù)審計部；開發(fā)部、財務(wù)部、行政部、法務(wù)審計部分別就各自工作向總經(jīng)理負責(zé)并匯報工作。分管副總經(jīng)理就各自分管工作向分別向董事長和總經(jīng)理負責(zé)并匯報工作。分管項目設(shè)計、施工現(xiàn)場、成本管理部的副總經(jīng)理下設(shè)項目施工現(xiàn)場管理部、項目設(shè)計部和成本管理部，項目現(xiàn)場管理部、項目設(shè)計部、成本管理部分別就各自工作向分管副總經(jīng)理負責(zé)并匯報工作。分管營銷策劃銷售工作的副總經(jīng)理下設(shè)營銷策劃銷售部，營銷策劃銷售部就各自工作向分管副總經(jīng)理負責(zé)并匯報工作。這種組織架構(gòu)機動靈活，隨著項目的啟動與結(jié)束可隨機組織或解散，有利于增強管理的橫向和縱向聯(lián)系，各類專業(yè)人員能夠得到充分利用，能夠保證項目有更短的反應(yīng)時間，能夠更快地作出決策積極降低項目成本。同時應(yīng)明確各部門職責(zé)和員工崗位職責(zé)，有利于各部門在各自職責(zé)范圍開展工作，提高工作效率，避免相互推諉。

為了更有效進行成本控制管理，應(yīng)實施職能部門和員工崗位成本責(zé)任制，將部門職責(zé)和員工崗位職責(zé)與項目預(yù)估總成本關(guān)聯(lián)，由總經(jīng)理和分管副總經(jīng)理組織，相關(guān)部門負責(zé)人和專業(yè)工程師參加，將項目預(yù)估成本分配至各部門責(zé)任成本，同時各部門負責(zé)人就該責(zé)任成本指標(biāo)結(jié)合本部門員工崗位職責(zé)分配至員工個人作為考核和獎懲的依據(jù)，在各階段都建立起成本控制考核制度，同時賦予各成本責(zé)任部門和員工一定范圍的成本控制權(quán)，實現(xiàn)承擔(dān)多大責(zé)任，就享有多大權(quán)力和利益，把責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)有機地結(jié)合起來，做到責(zé)任、權(quán)力、利益并存，真正發(fā)揮成本控制作用。

（二）建立健全成本控制管理制度，積極實施全面動態(tài)成本管理

在建立健全成本控制管理制度時，需要堅持以下原則：全面性原則，對項目全過程、全員、整體成本控制。成本最低原則，在保證工程質(zhì)量的前提下成本最低。及時性原則，與項目所有有關(guān)的成本及時控制和反饋，避免出現(xiàn)重大偏差。責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合原則，責(zé)任、權(quán)力、利益相結(jié)合進行成本控制。動態(tài)控制原則，對項目成本做到實時監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。例外控制原則，考慮不可抗力給成本帶來的影響。質(zhì)量管理原則，在保證工程質(zhì)量和安全的前提下節(jié)約成本。責(zé)任成本制原則，實施崗位成本責(zé)任制，做到事事有人管，有人負責(zé)，將責(zé)任明確到部門和人頭上。建立健全該制度至少包括：組建項目組織架構(gòu)、職能部門、崗位職責(zé)和崗位成本責(zé)任制，投資決策、項目設(shè)計、招投標(biāo)、工程施工（至少包括工程前期準備、圖紙會審、簽證、變更、索賠、動態(tài)成本管理等）竣工驗收、結(jié)算制度等等。該成本控制管理制度經(jīng)董事會審議通過并報股東會審議批準后，應(yīng)以正式文件形式下達執(zhí)行。各職能部門和員工作為成本控制的責(zé)任部門和責(zé)任人員，要積極貫徹落實該成本控制管理制度，做好成本控制工作。項目成本控制工作，主要包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)、施工、銷售、竣工驗收、項目結(jié)算等階段控制。其中，投資決策、規(guī)劃設(shè)計、招投標(biāo)屬于事前控制；施工和銷售是事中控制；竣工驗收和結(jié)算階段等是事后控制。

1. 事前成本控制管理

項目事前成本控制，主要包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計和招投標(biāo)成本控制。事前成本控制在整個項目成本控制中占有非常重要地位，將對事中、事后成本控制管理產(chǎn)生深遠的影響。

（1）投資決策階段成本控制。正確的投資決策，是進行成本控制的核心工作，是正常實施和運營的基本前提，起到控制與指揮作用。投資決策前，企業(yè)前期部門對擬開發(fā)地塊區(qū)域進行廣泛深入研究，并結(jié)合該區(qū)域與當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展、市場需求、自然條件、地塊間競爭關(guān)系、所屬區(qū)域文化、價值點、風(fēng)險因素、潛在客戶群體與價格等內(nèi)容編制項目可行性報告。

為了做好成本預(yù)估算工作，需要成立以分管項目設(shè)計、施工現(xiàn)場管理、成本管理部的副總經(jīng)理為組長，各部門負責(zé)人為成員的項目投資成本預(yù)估算小組，全面負責(zé)投資成本預(yù)估算工作。該預(yù)估算工作具體由成本管理部負責(zé)實施并進行數(shù)據(jù)匯總，其他職能部門和員工積極配合。其中建設(shè)成本預(yù)估數(shù)據(jù)由成本管理部根據(jù)多年項目開發(fā)真實成本數(shù)據(jù)、項目所在地工程造價信息和項目預(yù)期可能發(fā)生的相關(guān)情況等相關(guān)資料，結(jié)合以前成本控制得比較好的項目經(jīng)驗和同行業(yè)成本數(shù)據(jù)等情況仔細認真分析后，預(yù)估出項目建設(shè)成本。財務(wù)部根據(jù)各職能部門提供的成本數(shù)據(jù)與營銷策劃銷售部提供的預(yù)估銷售數(shù)據(jù)等相關(guān)資料，運用國家稅收政策，在不少繳稅和多繳稅的前提下，對該項目將要涉及的稅收成本進行全盤考慮，預(yù)估出將會發(fā)生稅收成本并上報成本管理部。此外其他各職能部門結(jié)合項目開發(fā)時間，估算出本部門的成本數(shù)據(jù)上報成本管理部。成本管理部將相關(guān)數(shù)據(jù)匯總上報項目投資成本預(yù)估算小組，經(jīng)過多次上下結(jié)合反復(fù)討論，最終確定項目投資預(yù)估總成本，經(jīng)董事會審議通過并報股東會審議批準后，應(yīng)以正式文件形式下達執(zhí)行，作為各職能部門和員進行考核和獎懲的依據(jù)，在各職能部門職責(zé)和所屬員工崗位責(zé)任范圍內(nèi)做好成本控制。

（2）規(guī)劃設(shè)計階段成本控制。規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)不僅是事前成本控制的關(guān)鍵，也是整個項目成本控制管理的關(guān)鍵。因為這個環(huán)節(jié)基本上決定了項目工程造價的70%以上。設(shè)計方案的好壞直接影響項目的工程造價。為了挑選出優(yōu)秀的設(shè)計方案，應(yīng)對項目設(shè)計方案進行公開招標(biāo)，同時需要與中標(biāo)設(shè)計單位溝通需實施項目限額設(shè)計。作為項目設(shè)計部門分管領(lǐng)導(dǎo)需要組織企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、成本管理部、施工現(xiàn)場管理部、法務(wù)審計部及相關(guān)專業(yè)工程師、設(shè)計單位專家、外部同行優(yōu)秀專家，對選中設(shè)計方案相關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)及施工方案、施工工藝、材料設(shè)備需求等各種情況進行技術(shù)經(jīng)濟分析、論證、評估，經(jīng)過多次反復(fù)不斷對設(shè)計方案進行優(yōu)化、再優(yōu)化，最后使所選擇的設(shè)計方案投資概算不超過項目投資預(yù)估算金額，在此基礎(chǔ)上確定施工圖設(shè)計。在保證使用功能的前提下，根據(jù)限定的成本額度進行方案篩選和設(shè)計，并且嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計不合理變更，以保證項目預(yù)估總投資額不被突破。設(shè)計部門作為項目的技術(shù)責(zé)任部門應(yīng)保證設(shè)計單位在各設(shè)計階段各個節(jié)點限額成本都得到落實，讓限額設(shè)計貫穿初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的整個過程，使整個方案實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的統(tǒng)一和企業(yè)價值最大化。

（3）投標(biāo)階段成本管理。為保證工程進度、質(zhì)量和降低成本，應(yīng)根據(jù)成本控制管理制度規(guī)定成立以總經(jīng)理為組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，由成本管理部具體負責(zé)招投標(biāo)組織工作。招投標(biāo)前，成本管理部做好招投標(biāo)文件的準備工作，對招投標(biāo)文件進行審慎核查，避免人為漏項，重視實質(zhì)性承諾，對于可以影響到成本控制的各種因素應(yīng)進行識別、預(yù)測和分析，在招投標(biāo)文件中進行明確和規(guī)避。對工程金額大且對項目有重大影響的項目宜采用公開招標(biāo)方式，確保選擇一些實力強、技術(shù)水平高的企業(yè)成為中標(biāo)單位，不僅可以有效進行成本控制，還可以保證工程質(zhì)量、進度、工程安全；對于小項目，也可以采取邀請招投標(biāo)的方式，選擇信譽好的優(yōu)秀施工單位和保證工程質(zhì)量。在評標(biāo)時，需要嚴格審核施工單位資質(zhì)，在必要時可以進行現(xiàn)場檢查核實，以免發(fā)生“特級企業(yè)中標(biāo)，一級企業(yè)分包，二級企業(yè)入駐”等異常現(xiàn)象。雙方簽訂合同或協(xié)議時，應(yīng)嚴格審核合同條款，確保合同內(nèi)容嚴謹，減少疏漏，避免出現(xiàn)缺陷，合同內(nèi)容的表述用語應(yīng)當(dāng)準確，科學(xué)預(yù)估可能出現(xiàn)的現(xiàn)場簽證、變更等問題，最大可能規(guī)避風(fēng)險。

為了有效控制稅收成本和財務(wù)部財務(wù)核算的需要，所有招標(biāo)合同或者協(xié)議需要財務(wù)部進行稅收和財務(wù)方面的審核。財務(wù)部在具體審核時，需要關(guān)注以下內(nèi)容：

屬于招拍掛取得項目土地，需要審核凈地交付與現(xiàn)狀交付對土地使用稅影響，土地交付時間、土地使用權(quán)面積、土地用途、出讓年限等內(nèi)容；除招拍掛之外取得項目土地，需要關(guān)注該地塊在取得環(huán)節(jié)相關(guān)稅費對項目預(yù)估成本影響。

簽訂項目設(shè)計合同時，應(yīng)嚴格審查合同主體、納稅人身份、資質(zhì)等內(nèi)容；合同條款是否清晰明了，表述是否規(guī)范。特別關(guān)注：設(shè)計成果確認流程、款項支付條件、支付時間、發(fā)票開具、現(xiàn)場配合協(xié)調(diào)、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容。

簽訂工程施工和材料設(shè)備合同時，應(yīng)嚴格審查合同主體、納稅人身份、資質(zhì)、主營業(yè)務(wù)等內(nèi)容；施工或材料設(shè)備合同條款是否清晰明了，表述是否規(guī)范，是否有利于開發(fā)成本明細項目核算等。特別關(guān)注：對施工合同部分，工程進度款審核、支付時間、發(fā)票開具、支付條件、完工后結(jié)算、違約責(zé)任等內(nèi)容；對材料設(shè)備合同部分，材料設(shè)備到達時間和存放具體位置、使用具體位置、款項支付條件等內(nèi)容。

簽訂融資或借款合同時，若為關(guān)聯(lián)企業(yè)之間拆借資金，須注明資金借款利率，不能簽免息合同，約定利率不能超過金融機構(gòu)同期同類貸款利率，開具利息發(fā)票；若為統(tǒng)借統(tǒng)還方式使用資金，利息計算與分攤約定是否正確，開具免息發(fā)票等內(nèi)容。

2. 事中成本控制管理

事中成本控制管理主要工作，根據(jù)企業(yè)成本控制管理制度規(guī)定要求，各部門做好成本控制管理工作，其中主要工作為：項目現(xiàn)場管理、營銷策劃銷售、財務(wù)部各款項的支付。

（1）現(xiàn)場管理部對建設(shè)成本進行全面管理、控制和協(xié)調(diào)，實現(xiàn)成本、進度、質(zhì)量目標(biāo)，將項目成本控制在投資預(yù)估算成本范圍內(nèi)，避免超預(yù)算的成本事項發(fā)生，同時還要控制好工程簽證、變更及索賠和安全工作。

前期準備工作。在施工前，現(xiàn)場管理部和各專業(yè)工程師要深刻理解設(shè)計意圖，熟悉施工圖紙，在圖紙會審中發(fā)現(xiàn)施工圖紙中相互矛盾、不符合規(guī)范要求的，及時反饋給設(shè)計部門解決。同時檢查施工單位編制的施工組織設(shè)計，要求選擇優(yōu)秀施工方案；對施工進度計劃、順序進行優(yōu)化；選擇合理施工方式，減少工程費用。

加強變更簽證管理。現(xiàn)場管理部和專業(yè)工程師需要嚴格要求施工單位按照施工圖紙進行施工，對項目改造有利的設(shè)計變更需要確認后才能實施。擅自對施工圖修改或者變更的施工單位給予嚴厲的經(jīng)濟處罰或取消合作資格，對必須進行的變更，須及時報告現(xiàn)場管理部門負責(zé)人，該部門負責(zé)人及時向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報并由分管領(lǐng)導(dǎo)召集設(shè)計單位、設(shè)計部門、成本管理部、法務(wù)審計部等相關(guān)人員進行分析原因后確定變更措施。做到現(xiàn)場簽證實現(xiàn)一事一簽、隨做隨簽的管理狀態(tài)。一份有效的現(xiàn)場簽證必須有施工方、監(jiān)理方、現(xiàn)場管理部門負責(zé)人和專業(yè)工程師、成本管理部責(zé)任人員和部門負責(zé)人共同簽字確認。對于已經(jīng)發(fā)生的簽證，如果被最終確認違反招標(biāo)文件和合同中有關(guān)收取費用的原則，則應(yīng)將其撤銷。現(xiàn)場簽證應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位、現(xiàn)場管理部門的原始簽名和蓋章。

動態(tài)成本管理。對于發(fā)生的現(xiàn)場簽證，變更和發(fā)生的索賠，按照企業(yè)成本控制管理制度規(guī)定，現(xiàn)場管理部門及時將有關(guān)信息項目錄入動態(tài)成本臺賬中，按月和季定期對成本變動情況進行匯總并進行統(tǒng)計分析，分析原因并制定糾正措施并同時上報分管領(lǐng)導(dǎo)和成本管理部，以便企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)目前成本結(jié)果及時做出判斷并采取相應(yīng)地成本控制措施，讓項目成本時刻處于控制范圍內(nèi)。

施工安全是項目現(xiàn)場管理的重點內(nèi)容。若安全工作做不好，不僅遭受巨大的經(jīng)濟損失還會影響工期、進度和交房。

（2）銷售階段成本控制。銷售階段是成本控制的重要環(huán)節(jié)，也是取得資金收入、實現(xiàn)資金收回、檢驗投資效益的重要階段。營銷策劃銷售部需要積極利用各種營銷手段，加大項目營銷推廣力度，必要時可以聘請專業(yè)營銷團隊協(xié)助項目商品銷售工作，實現(xiàn)資金快速回籠，有利企業(yè)及時支付承包工程款、設(shè)計款等款項，實現(xiàn)工期和進度有序推進，同時也節(jié)約了資金利息成本。

（3）各種款項的支付是事中成本控制管理非常重要的環(huán)節(jié)，財務(wù)部在審核職能部門上報支付項目土地款、政府規(guī)費、設(shè)計費、工程進度款、材料設(shè)備款、融資利息、營銷廣告宣傳及代理手續(xù)費（以下簡稱開發(fā)成本費用）時，需要注意：該摘要填寫內(nèi)容是否簡明扼要，是否有利于開發(fā)成本明細項目核算，所支付單位與增值稅發(fā)票上銷售方名稱是否與合同上業(yè)務(wù)單位名稱相符，支付是否與約定的條件相符等內(nèi)容。重點關(guān)注：土地款部分，票據(jù)上單位名稱是否與企業(yè)名稱相符等；拆遷補償費部分，是否附有“政府拆遷文件（公告）、如果補拆遷人是自然人，與每一位被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議、拆遷補償清單；如果被拆遷人是企業(yè)，必須有蓋鮮章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、拆遷補償協(xié)議、收據(jù)、開戶許可證復(fù)印件”等相關(guān)資料；對于政府規(guī)費部分，后附繳費依據(jù)是否正確，票據(jù)上單位名稱是否與企業(yè)名稱相符、內(nèi)容是否與所繳納款項內(nèi)容相符等內(nèi)容；設(shè)計費部分，是否附有部門負責(zé)人簽字確認已完成工作成果證明資料等內(nèi)容；工程進度款部分，發(fā)票備注欄中是否備注了建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）及項目名稱，是否附有成本管理部、施工單位、監(jiān)理方三方簽字確認工程進度產(chǎn)值審批表等相關(guān)資料；材料設(shè)備部分，是否附有材料設(shè)備入庫驗收單和材料出庫單，該材料設(shè)備出庫單上是否有現(xiàn)場管理部門負責(zé)人和專業(yè)工程師、施工方、監(jiān)理方三方進行簽字確認具體位置確認單等內(nèi)容；融資利息部分，若為統(tǒng)借統(tǒng)還方式使用資金，所分攤利息金額是否正確，其金額計算是否按分撥資金和約定利率進行計算等內(nèi)容；營銷廣告宣傳及代理手續(xù)費部分，是否附有部門負責(zé)人和對方單位負責(zé)人簽字確認已完成工作成果證明資料等內(nèi)容。

3. 事后成本控制管理

事后成本控制工作主要是項目竣工結(jié)算和成本后評估，是進行成本控制管理不可忽視的重要環(huán)節(jié)。

（1）竣工結(jié)算階段。成本管理部組織實施項目成本結(jié)算工作。在審核結(jié)算時，需要組織經(jīng)驗豐富的造價人員對施工單位報送工程結(jié)算資料真實性、完備性進行審查；結(jié)合合同、招投標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)資料對變更簽證、材料價差等進行仔細審核，屬于合同、規(guī)范及圖紙、投標(biāo)文件中包含的內(nèi)容，而投標(biāo)報價中沒有考慮該金額的，一概不能追加；經(jīng)雙方確認的工程變更，竣工驗收資料等，由項目造價人員做好結(jié)算造價的復(fù)核工作，避免出現(xiàn)重復(fù)計價。在工程簽證審查過程中，應(yīng)分清責(zé)任方，不屬于企業(yè)的原因不能計算費用。結(jié)算完成后，對于項目實際成本，按照部門職責(zé)和員工崗位成本責(zé)任制，對每個職能部門和員工進行獎懲，同時計算各類經(jīng)濟指標(biāo)，建立數(shù)據(jù)庫，為以后項目開發(fā)提供借鑒。

（2）成本后評估。評估是對項目實際成本與項目投資預(yù)估成本進行比較，是項目竣工交付、結(jié)算基本完成后對項目成本管理工作的系統(tǒng)回顧、梳理及評估總結(jié)。通過分析比較，研究和分析差異產(chǎn)生的原因，以衡量項目成本預(yù)估算準確性與合理性，不僅能總結(jié)和提煉成本管理的經(jīng)驗和教訓(xùn)，還能為后續(xù)項目確定成本估算提供重要依據(jù)。

（三）制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案，管理好稅收成本。

為了有效控制項目稅收成本，財務(wù)部門要積極做好項目稅收籌劃工作。在稅收籌劃過程中，始終要堅持守法、事前周密籌劃、成本效益、時效性、風(fēng)險與收益均衡原則。在執(zhí)行稅收籌劃方案過程中需要特別注意：隨時關(guān)注稅收政策變化，如果變化影響方案的，需要及時更新；需要注意與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)職能部門協(xié)同配合；稅收籌劃方案嚴格按照稅收政策來設(shè)定，滿足企業(yè)所在地稅收機關(guān)執(zhí)法部門相關(guān)標(biāo)準，經(jīng)常與稅收機關(guān)進行有效溝通，避免被認定為違法行為，避免出現(xiàn)稅收執(zhí)法風(fēng)險和增加項目成本。

四、結(jié)語

綜上，要做好企業(yè)項目成本控制管理工作，要建立健全合理組織架構(gòu)、明確部門工作職責(zé)，實行崗位成本責(zé)任制；建立健全成本控制管理制度，積極實施全面動態(tài)成本管理；制定并執(zhí)行科學(xué)合理的稅收籌劃方案，管理好稅收成本等方面采取措施，加強成本控制管理，全面提升適應(yīng)市場競爭力，促進企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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（作者單位：成都棠湖屋業(yè)發(fā)展有限公司）