業(yè)財融合在房地產企業(yè)財務管理中的運用策略探討

陳綠萍

（中山市駿佳房地產開發(fā)有限公司 ，廣東 中山 528467）

將業(yè)財融合有效地運用于房地產企業(yè)的財務管理工作中，不僅能夠幫助房地產企業(yè)實現戰(zhàn)略性發(fā)展目標，同時也可以提高企業(yè)的財務管理效率，增強房地產企業(yè)管理者經營決策的科學性，滿足企業(yè)的客觀發(fā)展需求。但是，當前，部分房地產企業(yè)受短期利益的驅使，在經營和實踐中雖然已經建立了完整的財務管理體系，但卻未制定多元化的業(yè)財融合發(fā)展機制。再加上部分企業(yè)的人才專業(yè)素質和管理水平較低，財務端和業(yè)務端之間的溝通不暢，缺乏有效的信息化聯(lián)動平臺，容易出現消息延遲，引發(fā)部門之間的矛盾。因此，房地產企業(yè)管理者需要根據企業(yè)發(fā)展現狀，結合外部環(huán)境變化趨勢不斷更新業(yè)財融合發(fā)展機制，實現業(yè)務和財務工作的多元對接，形成相互促進、互相制衡的新格局。

一、房地產企業(yè)業(yè)財融合概述

（一）業(yè)財融合概述

在日新月異的市場經濟環(huán)境中，現代企業(yè)要想不斷突破創(chuàng)新，實現自身的健康、快速發(fā)展，除了要引進新技術、吸納高端人才、做好規(guī)模擴張之外，更應該制定完善的內部控制機制。其中，財務管理作為內部控制系統(tǒng)中的重要組成部分，提高財務管理效率至關重要。業(yè)財融合是財務管理工作體系中的重要一環(huán)，指的是將現代化企業(yè)的財務工作和業(yè)務工作有機地統(tǒng)籌在一起，使財務人員能夠逐漸向管理型方向轉變，不再拘泥于傳統(tǒng)職務，并站在企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的視角，既可以統(tǒng)籌企業(yè)內部資源，又可以配合管理者和業(yè)務部門合理規(guī)避資金風險，并且為管理者以及業(yè)務人員開展工作提供財務性依據，促進企業(yè)的持續(xù)運行。從微觀層面看，業(yè)財融合是指企業(yè)財務部門和業(yè)務部門通過合作、消除信息壁壘、提高戰(zhàn)略規(guī)劃實施效率以及績效評價質量的重要載體[1]。

（二）房地產企業(yè)業(yè)財融合的層次

房地產企業(yè)作為促進國民經濟又好又快發(fā)展的重要主體，在落實財務管理工作時，很多企業(yè)都采用了業(yè)財融合模式。采用業(yè)財融合模式對房地產企業(yè)財務管理提出了更高的要求。首先，需要全面提高房地產企業(yè)的財務分析能力。面對房地產環(huán)境日新月異的變化，需要房地產企業(yè)能夠進一步做好財務分析、市場前景預測、風險防控等工作。其次，需要全面提升房地產企業(yè)的資源配置能力。部分中小型房地產企業(yè)之所以在經濟市場的競爭中無法獲得優(yōu)勢，歸根結底在于自身的配置難以得到有效的統(tǒng)籌和安排。而在業(yè)財融合模式下，房地產企業(yè)能夠科學地調配各類資金，使資金資源更加直觀化和透明化，真正做到物盡其用，這一方面能降低房地產企業(yè)的經營成本，另一方面也能突出企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

二、業(yè)財融合在房地產企業(yè)財務管理中的價值和作用

（一）有利于實現企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標

房地產企業(yè)財務管理工作的核心是財務核算，包括對企業(yè)當前的財務狀況、現金流信息以及經營成果等內容進行精準核算，需要財務人員深入房地產企業(yè)的業(yè)務前端，了解業(yè)務發(fā)生和發(fā)展的實際，對信息資源進行充分的整合和有效的調查，從而確保財務報告編制的科學性和合理性。傳統(tǒng)的財務核算工作信息的獲取，大多由業(yè)務人員直接向財務部門報告，缺乏前期調查，容易出現信息失真，降低財務報告的準確性。而利用業(yè)財融合發(fā)展機制，房地產企業(yè)管理者制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃目標和布局要素，可以督促財務人員進一步深入業(yè)務工作體系當中，了解各業(yè)務工作實際運營的水平，為業(yè)務人員提供基本的財務支持，有利于獲得更可觀的經濟效益，實現房地產企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標[2]。

（二）有利于全面提升企業(yè)的財務管控效率

房地產企業(yè)的傳統(tǒng)財務管理工作，往往將評價和核算作為財務管理體系中的重點，并未對前端業(yè)務發(fā)展中可能存在的風險進行提前的預測和集中的管控。歸根結底是房地產企業(yè)業(yè)務部門和財務部門之間缺乏有效的信息溝通，容易出現數據核算失誤，誘發(fā)部門之間的矛盾或者造成管理者檢測的失誤。但是，通過業(yè)財融合機制的建設，兩個部門之間利用信息化平臺，能夠開展、透明且及時的交流，甚至產生淡化職業(yè)角色的作用，保證財務部門能夠了解每一個業(yè)務人員實際的業(yè)務開展情況，為他們提供專業(yè)的財務管理指導工作。尤其在房地產項目對接時，財務人員能協(xié)助業(yè)務工作者做好事前預測、事中控制和事后分析等，在約束業(yè)務人員工作行為的同時也能節(jié)約成本，有利于提升房地產企業(yè)的財務管理效率。

（三）有利于提升企業(yè)經營決策的科學性

隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，以及人們生活水平的持續(xù)提升，房地產企業(yè)的數量越來越多，競爭也日趨激烈。除了要求房地產企業(yè)管理者制定科學有效的經營機制之外，更應該擴大競爭優(yōu)勢，統(tǒng)籌房地產企業(yè)的人力資本等資源，優(yōu)化決策水平，提升項目開發(fā)、施工設計和地產銷售等工作的效率。業(yè)財融合作為房地產企業(yè)財務管理工作的重要組成部分，財務人員通過整合財務和業(yè)務數據，能夠為各部門開展細致工作提供良好的信息支撐，增強財務管理的質量。房地產企業(yè)管理者投資決策之前，財務人員通過整合投資項目的信息，能夠對該項目的風險系數、資金回籠時間、投資效益及投資規(guī)模進行精準的判斷，協(xié)助管理者科學決策，為房地產企業(yè)的循環(huán)發(fā)展提供驅動力。

三、業(yè)財融合在房地產企業(yè)財務管理應用中存在的問題

（一）對業(yè)財融合在財務管理中的應用認識不足

房地產企業(yè)開發(fā)和對接的項目一般投資周期長，而且需要的資金規(guī)模相對較大。但是，當前部分企業(yè)管理者在眼前利益的驅使下，沒有針對不同投資項目或業(yè)務生產活動，設置分門別類的財務管理機制，每個投資項目無論規(guī)模如何、效益是否可觀，采取的大多是同一套財務管理機制，不僅適配度不強，而且還容易由于信息不匹配，出現決策失誤等問題，嚴重影響項目投資的效率[3]。

部分房地產企業(yè)的管理者缺乏對財務管理工作的認識，也忽視了建設業(yè)財融合發(fā)展機制的重要性。例如，部分中小型的房地產企業(yè)為了節(jié)約運營成本，在建設業(yè)財融合體系時，直接生搬硬套大型企業(yè)的模板。其機制內容與企業(yè)的發(fā)展實際嚴重不符，這不僅影響了財務人員的信息對接效率，也不利于房地產企業(yè)管理者的科學決策。再如，為了解項目的規(guī)模便盲目投資，容易出現項目運行過程中資金鏈斷裂的問題，誘發(fā)嚴重的籌資風險。

（二）財務人員專業(yè)素質偏低

房地產企業(yè)在改革創(chuàng)新的過程中，建立更完善的財務管理系統(tǒng)，并更新業(yè)財融合發(fā)展機制，對傳統(tǒng)的財務人員工作職能提出了更為嚴格的要求，這就要求他們在發(fā)揮好財務專業(yè)技能，做好專業(yè)業(yè)務的同時，還要深入基層業(yè)務了解每一個項目發(fā)展的實際情況。一方面，監(jiān)督業(yè)務人員的工作執(zhí)行效果；另一方面，為業(yè)務開展提供更多元的財務依據。但是，當前，部分房地產企業(yè)的財務管理人員雖然財務統(tǒng)籌能力和會計核算能力相對較強，缺乏完備的管理能力，無法協(xié)助房地產企業(yè)管理者就投資項目的收益、風險點進行全盤核算，出具的投資預測報告存在嚴重紕漏，影響了管理者的科學判斷。

房地產財務管理人員素質低的一個重要因素在于企業(yè)缺乏科學的培訓機制，并沒有引導財務人員了解業(yè)財融合發(fā)展機制的運行情況以及相應的法律政策等，也沒有將業(yè)財融合的成果與財務人員的績效考核體系結合在一起，難以調動他們的工作積極性。例如，在業(yè)財融合體系的影響下，財務人員的工作任務逐漸變多，但薪酬獎金卻沒有及時更新，容易使財務人員出現工作懈怠的情況。

（三）財務部門和業(yè)務部門溝通不夠

當前，部分房地產企業(yè)業(yè)財融合發(fā)展機制難以落地，最重要的原因是業(yè)務部門和財務部門的工作聯(lián)系并不密切。長期以來，兩個部門系統(tǒng)是相互獨立存在的，財務部門的工作更多發(fā)揮的是事后結算的職能，對各業(yè)務部門的工作開展情況進行最終的統(tǒng)籌，計算效益，并沒有落實事前預測和事中控制等工作。再加上部分房地產企業(yè)管理者為了能夠節(jié)省運營資金，雖然認識到發(fā)展業(yè)財融合機制的重要性，但并沒有開發(fā)相應的信息化平臺，業(yè)務端和財務端之間的溝通不協(xié)調，容易出現信息交流失誤或數據對接延遲的問題，一旦發(fā)生風險，部門之間也可能存在互相推諉責任的現象。

即使一些大型的房地產企業(yè)在長期摸索中促進了財務和業(yè)務的高效融合，但融合的深度不足，僅局限于信息傳遞和數據分析兩個層面，每個部門大多只顧自己的需求和利益，很難毫無顧忌地配合對方開展工作[4]。

四、加強業(yè)財融合在房地產企業(yè)財務管理中運用的對策

（一）重視對業(yè)財融合的應用

業(yè)財融合發(fā)展模式的更新對于促進房地產企業(yè)提高工作效能以及升級項目利潤來講具有重要的影響。因此，要求房地產企業(yè)管理者能夠從自身出發(fā)，逐漸認識到業(yè)財融合發(fā)展機制建設的重要性，主動學習相關的法律法規(guī)和政策文件，在企業(yè)內部設置高質量的業(yè)財融合發(fā)展機構，專門負責業(yè)財融合系統(tǒng)的開發(fā)以及業(yè)務對接等任務。

與此同時，在企業(yè)內部也應該加大針對業(yè)財融合發(fā)展思想的宣傳力度，甚至將業(yè)財融合的成效與財務和業(yè)務整體的工作業(yè)績掛鉤，作為績效體系考核的重要組成部分，加強各組織成員對業(yè)財融合的重視和認知。一些中小型房地產企業(yè)在借鑒其他大型企業(yè)業(yè)財融合發(fā)展理念和體系的同時，要結合企業(yè)自身因素更新其中的內容和機制，突出業(yè)財融合發(fā)展體系的指導作用，為企業(yè)創(chuàng)造更多效益。

（二）提升財務人員的專業(yè)素質

人才是房地產企業(yè)有序開展業(yè)財融合管理工作的主體。因此，要求房地產企業(yè)管理者能夠進一步重視對財務人才的開發(fā)、引進和培訓等工作。首先，在開發(fā)引進工作中，要求應聘者除了擁有相對較強的素質和專業(yè)能力之外，也能對房地產企業(yè)的經營內容及文化有透徹的了解，通過層層選拔和多元考核之后擇優(yōu)錄取，保證新入職的財務人員能夠主動學習先進的業(yè)財融合發(fā)展理念，掌握最新的計算機操作方法，擁有良好的協(xié)調溝通能力、組織管理能力、市場前瞻意識和風險防控能力等。其次，針對一些大型的房地產企業(yè)，由于對財務人員的需求相對多，企業(yè)可以與各地高校建立長期聯(lián)系，深化校企之間的合作，每年定期從高校引入專業(yè)的財務管理人才，為業(yè)財融合工作的開展注入新鮮的血液。

在開展培訓考核工作時，房地產企業(yè)應能夠針對當前財務人員工作過程中存在的問題，對薄弱環(huán)節(jié)予以重視和培訓。例如，在業(yè)財融合發(fā)展過程中，大多財務人員注重事后監(jiān)督和審核，缺乏事前的預測和管理，需要提高他們的市場分析能力、風險防控能力等，能對不同的房地產開發(fā)項目進行風險分析、效益預測，全面激發(fā)財務人員深入業(yè)務工作的積極性。如果條件允許的話，還可以為財務人員提供合作學習甚至出國訪學的機會，讓他們了解發(fā)達國家大型企業(yè)業(yè)財融合發(fā)展機制建設的成效和經驗，創(chuàng)建屬于房地產企業(yè)獨有特色的業(yè)財融合發(fā)展理念和體系。在必要情況下，房地產企還可以將業(yè)財融合的成果，與各相關人員的績效考核標準結合在一起，全面激發(fā)人才工作的積極性。

（三）建立健全服務管理體系

房地產企業(yè)在開展財務管理工作的過程中，為了能夠提高業(yè)財融合發(fā)展機制建設的效率，需要管理者優(yōu)化當前的發(fā)展模式，使業(yè)財融合體系有更多的進步空間，為各個投資項目和業(yè)務工作的開展提供數據支持。例如，積極地完善監(jiān)督管理機制，調配各部門優(yōu)秀員工，組建監(jiān)督審查小組，定期或不定期對業(yè)務部門和財務部門的合作對接情況進行動態(tài)檢查，針對矛盾問題，要及時查明負責人予以公示。尤其在全面預算管理理念的推動下，需要房地產企業(yè)財務部門及時從業(yè)務部門獲取業(yè)務數據信息，編制科學的預算體系，對房地產企業(yè)的建設成本費用、手續(xù)辦理費、土地成本、用地指標等進行全面的核算說明，指導業(yè)務人員開展信息統(tǒng)籌和項目對接等工作，保障費用支出在可控的范圍內[5]。

在信息時代背景下，為了促進房地產企業(yè)的快速發(fā)展，應該建立信息化的業(yè)財融合發(fā)展機制，保障業(yè)務端和財務端能夠及時共享信息，提升信息傳遞的效率以及數據對接的透明性。在實踐中，房地產企業(yè)管理者應增加經濟投入力度，開發(fā)多功能、大容量的信息互通平臺，分設業(yè)務端和財務端，構建適合兩部門協(xié)同發(fā)展的信息化溝通機制，提高資源信息的共享效率。針對網絡風險，平臺或機制開發(fā)人員也應該引入相應的安全密鑰或者防火墻系統(tǒng)，防止人為故意篡改信息或者自然因素，對兩個信息端造成影響和威脅，全面提高業(yè)財融合信息共享平臺的安全性。

五、結語

在多元化經營的背景下，房地產企業(yè)應加強業(yè)財融合在財務管理工作中的應用，這不僅有助于實現企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標，還有利于增強企業(yè)的財務管控能力，提升經營決策的科學性。在加強業(yè)財融合的實踐中，房地產企業(yè)應高度重視現代化手段的應用，不斷提升財務管理水平，推動企業(yè)高質量發(fā)展。