房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)問題探討

楊波

浙江新湖海創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)展有限公司

一、引言

近年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度逐步減緩，無論是產(chǎn)業(yè)融資還是投資環(huán)境都出現(xiàn)了一定的壓力，房地產(chǎn)業(yè)從十多年前的黃金時期逐步向白銀時期邁進。在激烈的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)公司要從內(nèi)部培養(yǎng)自己的優(yōu)勢，尋求自身發(fā)展的新的路徑。目前，房地產(chǎn)公司普遍面對著納稅負(fù)擔(dān)重，成本高，涉及的稅收種類比較復(fù)雜等方面的問題，所以要把稅務(wù)規(guī)劃列入物業(yè)管理的范圍，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)的科學(xué)、準(zhǔn)確的稅務(wù)規(guī)劃。除此之外，面對龐大的財政投資壓力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極化解稅務(wù)負(fù)擔(dān)，深入認(rèn)識并理解國家相關(guān)的稅務(wù)法規(guī)，這樣才能夠在保證正常運營的前提下，有效地避免高的納稅成本。

二、相關(guān)概念解析

(一)稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃也就是所謂的“合理避稅”，所謂稅務(wù)籌劃主要是指一個納稅主體在納稅行為發(fā)生之前，在稅法與相關(guān)的政策法規(guī)允許的范疇中對納稅主體、扣繳義務(wù)人所涉及的經(jīng)營活動或一些投資、籌資活動進行的具體方案的設(shè)計，它可以根據(jù)不同的情況，調(diào)整經(jīng)濟活動的順序，改變條件，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。公司實施稅務(wù)籌劃的目的是：降低納稅金額、通過延長稅收期限，使資金流動的彈性最大化，使資金的時間增值最大化。

(二)稅務(wù)籌劃的重要意義和作用

1.在防范稅務(wù)風(fēng)險的同時，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平

公司想要獲得自身的長期健康發(fā)展就必須嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)，及時了解并深入研究稅務(wù)政策及相關(guān)法律、法規(guī)，這樣會極大地推進公司的可持續(xù)發(fā)展。除此之外，還應(yīng)該對更新后的稅務(wù)制度進行充分的理解，并進行全方位的、有目標(biāo)的綜合籌劃，這樣可以實現(xiàn)企業(yè)各項經(jīng)營行為的規(guī)范化。所以，房地產(chǎn)公司要充分認(rèn)識到稅收的重要性，并要對其內(nèi)部的各級員工進行定期的納稅教育，防止其在今后的運營中出現(xiàn)的各種稅收問題，從而保證公司的長期、穩(wěn)定發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該制定出完整的、科學(xué)的、切實可行的企業(yè)制度，為稅務(wù)籌劃保駕護航。當(dāng)然從另外一個角度來說，物業(yè)公司的稅收計劃也是一種管理的手段，因為稅收計劃不僅影響到了公司的財務(wù)部的工作，還影響到了公司的投資、業(yè)務(wù)部門的工作，所以各個部門都要齊心協(xié)力，在做好自己事情的同時，還應(yīng)該加強協(xié)作，建立有機的聯(lián)系與溝通，這樣就可以提高公司的資金運用效率，有效的降低經(jīng)營管理費用，從而提升物業(yè)的管理水平。

2.在科學(xué)地探索稅務(wù)籌劃方案的前提下，實現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的推廣與應(yīng)用

我國的整體稅收政策還不夠完善，房地產(chǎn)稅收政策的研究與案例規(guī)劃能力還有待提高，總的來說系列的相關(guān)工作正處于迅速上升的新時期，還存在較大的上升的趨勢。但是在現(xiàn)實中稅收籌劃實力很難得到成熟的運用。房地產(chǎn)企業(yè)的各個流程中稅務(wù)籌劃的操作空間較大，從前期的拿地建設(shè)開發(fā)到后續(xù)的銷售清算涉及到多個稅種，每一個環(huán)節(jié)都需要繳納稅款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃分析過程中由于涉及到的行業(yè)種類相當(dāng)多，除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還有其自身的特殊性，所以，必須從實際情況出發(fā)，充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點、經(jīng)營業(yè)務(wù)等情況科學(xué)地探索稅務(wù)籌劃方案，并最終實現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)的推廣和應(yīng)用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問題——以A 房地產(chǎn)企業(yè)為例

(一)A房地產(chǎn)企業(yè)基本情況

A 房地產(chǎn)企業(yè)成立于2013 年，一直以來A 房地產(chǎn)企業(yè)深入推進“房地產(chǎn)+”戰(zhàn)略，充要發(fā)揮行業(yè)的優(yōu)勢，建立一個綜合性的產(chǎn)業(yè)集團，并積極的融入到城市的功能性開發(fā)、公益慈善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各個行業(yè)與領(lǐng)域中，為城市經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)展做出積極的、正面的作用，有效緩解就業(yè)問題，增加當(dāng)?shù)氐亩愂?。A物業(yè)公司以建設(shè)綜合性的國際化康養(yǎng)酒店為己任，建設(shè)了醫(yī)療、養(yǎng)老、康復(fù)、旅游、學(xué)習(xí)為一體的健康、完整的生活示范區(qū)。

(二)A房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中存在的問題

1.由于缺乏全面的稅務(wù)籌劃導(dǎo)致稅負(fù)依然較重

A 房地產(chǎn)公司當(dāng)前的稅務(wù)壓力很大，而公司的管理者卻沒有樹立科學(xué)的觀念和正確的稅務(wù)規(guī)劃觀念，直到他們應(yīng)該履行自己的職責(zé)的時候，他們才開始認(rèn)識到稅務(wù)規(guī)劃的重要。最近兩年，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度發(fā)生的改變，總體上呈現(xiàn)一種調(diào)控力度降低的趨勢，所以銀行的信貸業(yè)務(wù)變得越來越困難，公司的凈利潤也越來越低，公司經(jīng)營越來越困難且面臨著相當(dāng)多的風(fēng)險。因此，稅務(wù)籌劃能夠有效降低企業(yè)的納稅金額、顯著提高企業(yè)利潤，這也是最有效、最便捷的方式。相對于業(yè)內(nèi)其它大型地產(chǎn)公司，近年來，我國的部分大型地產(chǎn)公司都采取了節(jié)稅的方式，部分中型公司也會聘請專門的稅務(wù)顧問進行稅務(wù)評估，但A房地產(chǎn)公司的稅務(wù)流程太過單一，不僅沒有專門的稅務(wù)規(guī)劃師，同時也沒有構(gòu)建起完整、科學(xué)、有效的稅務(wù)規(guī)劃體系，嚴(yán)重阻礙了公司的正常經(jīng)營與管理活動。

2.缺乏專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員

A 房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在制定樓盤售價上更多考慮的是如何提高銷售利潤，并沒有專門針對納稅金額問題進行思考。A 房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)領(lǐng)導(dǎo)將注意力集中在現(xiàn)金流量、IRR、融資成本等財務(wù)數(shù)據(jù)方面。在中層領(lǐng)導(dǎo)崗位的設(shè)置上也沒有專職的稅務(wù)經(jīng)理或稅務(wù)總監(jiān)，但由于稅收籌劃對會計人員的經(jīng)驗和專業(yè)技能的要求比較高，僅配備一個稅務(wù)專員職位，已不能適應(yīng)稅收籌劃工作的有序進行，同時也不能滿足納稅籌劃方案的有效、合規(guī)實施。很明顯，A房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作并沒有受到高層的重視，大部分的稅收問題都是由項目經(jīng)理和稅務(wù)專員協(xié)商解決的，同時，因為缺乏專業(yè)知識、申報不及時，導(dǎo)致了一些項目不能夠順利進行，這會對公司的納稅信譽造成一定的影響。此外，單純依靠財務(wù)部門與稅務(wù)部門的直接對接無法取得最好的效果，同時還需要成本管理、技術(shù)、營銷等多方面的協(xié)調(diào)工作給予有力的支持。所以，在積極推動稅收籌劃的過程中，我們需要集中多部門的智慧，聽取多種聲音，集體討論并制定出合理合法、科學(xué)、有效的稅收計劃方案，這樣才能保證企業(yè)的稅收計劃能夠適應(yīng)市場的需要，在不違背稅法的規(guī)定的前提下，進一步減少稅收負(fù)擔(dān)，有效提高企業(yè)利潤。

3.稅務(wù)管理工作的效果不盡如人意

A房地產(chǎn)公司的稅收規(guī)劃還處于傳統(tǒng)的粗放式經(jīng)營模式，盡管設(shè)立了檔案保管辦公室，卻沒有專門的人員來辦理。比如：在土地增值稅結(jié)算過程中，由于大量的工程發(fā)票與合同未找到正本或備用部件，致使稅收風(fēng)險增大，稅收費用上升；此外，在采購建筑材料、商事等貨物或服務(wù)時，也未及時取得發(fā)票并進行及時的抵扣，造成當(dāng)期多交的情況時有發(fā)生。

4.與稅務(wù)機關(guān)缺乏良好而有效的溝通

由于在稅務(wù)工作人員設(shè)置方面缺乏有效的人員編制，導(dǎo)致與稅務(wù)機關(guān)之間缺乏良好而有效的溝通，這樣的結(jié)果就造成稅務(wù)局的工作人員在處理一些有裁決空間的事情時，并沒有體諒到該企業(yè)的難處，也并沒有及時為企業(yè)提供服務(wù)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)因受疫情影響而申請了一個月的納稅申報，因稅務(wù)部門的工作人員沒有給出處理結(jié)果，申請退還的多交的稅費也一直沒有得到批準(zhǔn)。而且，因為與稅收工作的聯(lián)系不多，導(dǎo)致公司的財政工作人員無法理解某些法律規(guī)定，這樣也就無法有效地執(zhí)行當(dāng)?shù)氐亩愂諆?yōu)惠，從而影響到稅收計劃的最佳決策。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的設(shè)計

(一)稅務(wù)籌劃的整體思路

A房地產(chǎn)企業(yè)在我國多個城市均有房地產(chǎn)開發(fā)項目，主要開發(fā)的產(chǎn)品類型有別墅和配套商業(yè)設(shè)施，同時還有花園洋房和整體商業(yè)，除此之外還有學(xué)校、公寓、車庫等不同的產(chǎn)品類型。A房地產(chǎn)企業(yè)所涵蓋的稅收種類較為繁雜，在進行納稅籌劃時，如果只是針對某一特定的稅種進行籌劃必然會存在較大的局限性，導(dǎo)致納稅風(fēng)險和稅負(fù)的整體上升。因此，A房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅務(wù)籌劃時應(yīng)以存在的問題為導(dǎo)向，結(jié)合實際狀況，以實現(xiàn)最后的利潤大幅提升、稅負(fù)降低及資本利用率提高作為稅務(wù)籌劃的最終目標(biāo)，在籌劃工作的全過程中密切關(guān)注隱性成本。構(gòu)建科學(xué)的納稅籌劃思路、在企業(yè)的日常管理中進行合理而充分的應(yīng)用，從多方位、多角度學(xué)習(xí)稅收法律法規(guī)，相關(guān)理論和知識，在確保企業(yè)合法權(quán)益得到保障的同時降低稅負(fù)、合理避稅、提升企業(yè)利潤水平。

(二)稅務(wù)籌劃的保障措施

1.設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員和崗位

稅務(wù)籌劃是一項相當(dāng)復(fù)雜的工作，工作量很大，涉及到的內(nèi)容與需要考慮的因素很多，如果只靠財務(wù)部門在發(fā)生項目業(yè)務(wù)之后進行小幅度的微型調(diào)整，一定會使稅務(wù)籌劃工作的空間范圍受到限制。因此，作為企業(yè)的管理層和決策層，必須高度關(guān)注稅務(wù)籌劃工作，結(jié)合企業(yè)的實際狀況，設(shè)置專業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和崗位。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)增設(shè)稅務(wù)總監(jiān)一職，并使其盡快進入到企業(yè)的管理層，使稅務(wù)總監(jiān)能夠有能力、有機會制定出項目的前期規(guī)劃，同時還能夠從整體上對稅務(wù)籌劃方向和風(fēng)險進行統(tǒng)籌與把控。A房地產(chǎn)企業(yè)項目的整體情況在進行稅務(wù)籌劃前必須得到確定，在運營過程中對合同的簽訂情況進行統(tǒng)計和分析，在銷售部、成本部、技術(shù)部的幫助下對項目的稅務(wù)籌劃方案及時進行調(diào)整，以此來確保稅務(wù)籌劃核心價值的體現(xiàn)。

2.全面提高企業(yè)賬務(wù)核算的準(zhǔn)確性

由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期較長，其投資成本較高，需要繳納的稅款較多，且經(jīng)營周期較長，因此，為保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，政府出臺了許多相關(guān)的政策和法規(guī)，如果房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃沒有及時跟進的話會對企業(yè)的正常經(jīng)營與管理工作造成很大的影響。這就需要企業(yè)的財務(wù)人員積極地學(xué)習(xí)新的稅收政策，使其更加準(zhǔn)確、合理、有效的適用到日常的工作當(dāng)中。比如：A 房地產(chǎn)公司要充分發(fā)揮稅收籌劃的全過程、全節(jié)點特征，為重點風(fēng)險的部位設(shè)立相應(yīng)的防范措施，以提高會計工作的準(zhǔn)確性和真實性。

3.建立科學(xué)而完善的稅務(wù)風(fēng)險評價機制

由于房地產(chǎn)企業(yè)在運營中的諸多不確定性，所以稅收規(guī)劃是一項事先需要關(guān)注且投入一定精力的工作，其風(fēng)險主要是在項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的，導(dǎo)致風(fēng)險的原因多種多樣，不僅與各個部門各個環(huán)節(jié)的執(zhí)行情況、關(guān)聯(lián)方與非關(guān)聯(lián)方公司的談判有關(guān)，同時還與國家出臺的關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的政策的制定和解讀等多種多樣的其他復(fù)雜因素有關(guān)。誠然，做好對未來的預(yù)期具有一定的危險性，面對這種情況，物業(yè)公司必須拋開恐懼情緒和心態(tài)，勇敢面對，同時還不能抱有僥幸的心態(tài)，要從內(nèi)而外的增強公司的危機感，必須從上到下保持一心。

制定一個合理、科學(xué)的計劃，離不開各個單位的通力合作和宏觀的政策，但這并不能完全保證公司的稅務(wù)計劃能順利實施，為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套有效的風(fēng)險控制體系為相關(guān)的工作提供有效的保障與支持，同時要對今后的發(fā)展進行全面的風(fēng)險評估，對其過往的所有工作經(jīng)驗進行總結(jié)，從中吸取的教訓(xùn)，為今后的發(fā)展規(guī)劃提供有益的、值得借鑒的參考。

4.加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通與交流

稅收籌劃的規(guī)劃與具體實施要符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的要求，所以房地產(chǎn)公司要密切注意國內(nèi)的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，要主動的和地方的稅務(wù)部門進行全方位的、多次有效溝通，了解稅收的內(nèi)容和精神。比如：A房地產(chǎn)公司在進行稅收籌劃時，尤其要注意與稅務(wù)機關(guān)溝通，因為這些條款僅在本地適用，有一定的區(qū)域性與針對性，且很難確定判斷標(biāo)準(zhǔn)。

5.完善員工考核激勵機制，提升相關(guān)人員的綜合素養(yǎng)

進一步完善當(dāng)前的考評制度，將有關(guān)人員的工作能力納入到績效評價體系當(dāng)中，對通過全國統(tǒng)一考試取得專業(yè)技術(shù)資格證書的員工，公司將會對其進行適當(dāng)?shù)莫剟?，對在工作中表現(xiàn)突出的員工也應(yīng)該給予一定的物質(zhì)與精神上的獎勵，而對于沒能夠完成相應(yīng)任務(wù)或者因為員工自身工作失誤而導(dǎo)致公司產(chǎn)生重大損失的則應(yīng)該給予一定的懲罰。除此之外，企業(yè)必須在員工中推行培訓(xùn)體系，定期開展主題活動，以提高公司員工整體的專業(yè)能力和整體素質(zhì)。

五、結(jié)語

綜上所述，作為房地產(chǎn)企業(yè)一種內(nèi)部管理方法，稅務(wù)籌劃要求房地產(chǎn)企業(yè)必須做到依法減少納稅額、提高資金使用效率。為了能夠快速樹立科學(xué)的納稅籌劃理念，要求房地產(chǎn)企業(yè)在日常管理工作中深入和合理利用了解稅收政策，在降低納稅風(fēng)險和稅收負(fù)擔(dān)的同時，提高企業(yè)利潤水平。