A企業(yè)投資預算管理中存在的問題及解決策略

劉琳琳

重慶金涪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

一、引言

我國房地產(chǎn)企業(yè)于上世紀90 年代開始興起，此后便迎來了飛速發(fā)展的新階段，迄今為止房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為積極推動我國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來隨著我國社會主義經(jīng)濟體制改革的不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨于規(guī)范化管理和發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也是愈演愈烈。在國家宏觀政策調(diào)控的影響下，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展舉步維艱，融資環(huán)境更是艱難，高負債率和現(xiàn)金流量差的問題使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險，再加之行業(yè)的扎堆運營，房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢令人堪憂。面對激烈的市場競爭、面對政府穩(wěn)定房價推出的強政策，在這雙重壓力的影響下我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率不斷創(chuàng)下新低，由此可見，只有從內(nèi)部著手、全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平、努力開發(fā)出高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品才能在激烈的競爭中處于優(yōu)勢地位，并在房地產(chǎn)市場中占據(jù)一定的市場份額。隨著市場化越來越完善，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的投資市場風險和壓力不斷加大。房地產(chǎn)企業(yè)只有高度重視投資管控、全面預算管理、投資預算才能不斷提高管理水平。

二、A企業(yè)投資預算管理中存在的問題

(一)A企業(yè)基本情況介紹

A 房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建于1992 年，是一家由住建部批準的具有房地產(chǎn)一級資質(zhì)的企業(yè)，該企業(yè)的核心主導產(chǎn)業(yè)是進行各種房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營，其房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型較多，主要包括高鐵站、商務區(qū)、產(chǎn)業(yè)園開發(fā)項目、城市大型綜合體、高校建設項目等房地產(chǎn)的開發(fā)和建設領(lǐng)域。

(二)A企業(yè)投資管控基本現(xiàn)狀分析

1.A企業(yè)投資管控制度

A在進行投資管控時，要綜合而全面的考察平衡投資穩(wěn)定性、投資回報收益率，并且以對風險的把控為主，在進行投資前必須明確投資方向的穩(wěn)定性，以此為契機進一步深化并尋找具有較高投資回報效率的投資項目。A企業(yè)進行房地產(chǎn)項目的投資管理全部歸集團統(tǒng)一管理，同時結(jié)合集團的實際狀況制定了一系列統(tǒng)一的投資管理制度，這其中主要包括：投資項目審批管理制度、投資項目風險管理制度等。

投資風險管理制度的制定主要是為了有效規(guī)避投資風險的發(fā)生，全面提升投資的穩(wěn)定性。我國近年來加大了城鎮(zhèn)化發(fā)展的力度，在形勢的影響下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷攀升，然而由于房地產(chǎn)行業(yè)是涉及廣大民生、具有剛性需求的基本特征，國家在房地產(chǎn)行業(yè)的政策管理力度不斷加大。A企業(yè)一方面要面對國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調(diào)控，另一方面由于所處區(qū)域的行業(yè)供需和競爭關(guān)系等問題使得A企業(yè)加大了對房地產(chǎn)項目的投資管控力度，并結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃制定了投資風險管理制度，為確保房地產(chǎn)投資項目的穩(wěn)定性奠定了制度基礎。

投資項目審批管理制度的制定主要目的是為了全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。A企業(yè)目前所有房地產(chǎn)項目的投資審批權(quán)歸屬于集團，集團的總裁對項目的后續(xù)進程進行審批，并提出具體的意見。在企業(yè)全面預算管理中，投資管理就如同管理的一個維度，A企業(yè)總部為了提升投資效率而專門成立了投資發(fā)展部，該部門主要是對下屬各單位上報的項目，再結(jié)合項目的銷售利潤、杠桿率等因素后對其進行評估與排序，并在此基礎上對投資資金進行整體分配，從而最大限度的實現(xiàn)資金使用效率、項目收益率。

2.A企業(yè)投資管控基本流程

實現(xiàn)投資立項、執(zhí)行投資、對投資進行評估是目前A企業(yè)的投資基本流程的主要環(huán)節(jié)。在立項階段主要是通過尋找項目、洽談后撰寫立項報告，立項報告審批通過后做出立項決策；在投資的執(zhí)行階段主要是根據(jù)集團總裁的指示進一步推進項目的投資進程，再根據(jù)進一步深化的信息對投資執(zhí)行報告進行梳理與撰寫，審批后的投資報告才能做出投資決策；投資后的評估階段主要是對進一步推進開發(fā)的項目建設，最后再對項目進行投資后評估。A企業(yè)從層級表面來看，投資分為三級，但是在實際的運營過程中投資只有兩級來完成，項目投資信息的不對稱主要出現(xiàn)在審批層級和執(zhí)行層級。

通過對A企業(yè)投資流程管理的分析后不難看出：A企業(yè)信息的傳達主要是以報告的形式來完成，立項報告和投資報告是投資的主要流程。從框架結(jié)構(gòu)上看這兩個報告存在很大的類似之處，但是投資報告比立項報告的內(nèi)容更加詳細、更加具體。另外，綜合定性分析與經(jīng)濟效益定量分析是這兩個報告采取的主要分析方式?？梢詮暮暧^經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境這兩方面著手進行綜合定性分析，經(jīng)濟效益定量分析可以充分考慮項目土地價格和市場的比較情況、對項目產(chǎn)品后續(xù)的銷售去化情況進行分析。

(三)A企業(yè)投資管控中存在的問題

1.投資管控方面存在問題

首先，A企業(yè)存在盲目拓展投資的問題。A企業(yè)下屬的不同區(qū)域或城市的子公司、分公司的領(lǐng)導為了擴大投資額，并未經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)研就盲目的篩選了一些儲備項目，篩選完項目后才進行補充研究，這種反向操作使得這些項目的投資決策分析流于形式。其次，并未深入研究、調(diào)研投資所處的宏觀市場和政策風險環(huán)境。A企業(yè)對市場未來的發(fā)展趨勢缺乏科學而全面的預判，并未深入理解、科學分析未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種不可控因素，這對該企業(yè)投資項目的綜合定性分析帶來了重要影響，最終也體現(xiàn)出企業(yè)缺乏應有的政策敏感度。如：A企業(yè)的某下屬公司為了能夠在最短的時間內(nèi)獲得集團相關(guān)部門的項目投資審批，不惜抽調(diào)公司內(nèi)部各方面的力量采取雷霆式的方式對項目進行分析。第三，分析報告缺乏專業(yè)性，導致出現(xiàn)了明顯的信息不對稱現(xiàn)象。A企業(yè)的立項與投資報告中的定量分析方法較為籠統(tǒng)、單一，所考慮的因素較少，使得立項和投資報告中立項和投資報告中的。例如：A企業(yè)的某子公司通過揚長避短的方式獲取了土地儲備，利用報告分析因素中存在的不完美性使得集團的決策層和執(zhí)行層之間出現(xiàn)信息不對稱的問題。

A企業(yè)在投資管控決策中出現(xiàn)這些問題的原因主要包括：主觀原因、技術(shù)原因、社會客觀原因。主觀原因主要是由于A企業(yè)各下屬部門的主管部門缺乏對潛在客戶、市場未來發(fā)展前景等方面的調(diào)研意識，只是單純的、盲目的借鑒公司其他區(qū)域在開發(fā)模式中的經(jīng)驗，并沒有透徹的對項目投資進行分析，項目的優(yōu)劣勢缺乏嚴謹性。技術(shù)原因主要是由于A企業(yè)一些下屬公司中缺乏投資決策分析專業(yè)人才，使得項目的投資決策分析缺乏全面性、整體性與科學性。這主要是由于各下屬公司所處的區(qū)域政府機構(gòu)存在一定的功能缺失而導致的，項目分析決策能力也出現(xiàn)了明顯的缺陷。

2.投資管控決策存在問題

A企業(yè)在投資管控決策上也存在一定的問題，投資決策與管理開展在某種程度上受到觀念等因素的直接影響，通常情況下進行投資決策時需要對投資的結(jié)構(gòu)、技術(shù)方案、合作關(guān)系、最終產(chǎn)品、外部影響條件等進行充分的了解與分析，然而A企業(yè)在投資決策上并未全方位考量項目自身的因素，導致投資管控決策出現(xiàn)失誤。

三、企業(yè)投資預算精益化管理的有效措施

(一)加強企業(yè)全面預算管理與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的有機融合

A 在未來的投資管理中應緊緊把握戰(zhàn)略發(fā)展和全面預算管理這兩個工作重心。A企業(yè)應以全面預算管理作為促進戰(zhàn)略發(fā)展的主要策略，并以此來提升企業(yè)的管理層次，為企業(yè)贏得更多的經(jīng)濟利益、確保企業(yè)的穩(wěn)定與可持續(xù)性發(fā)展奠定基礎。投資計劃、投資策略、資金與成本的核算共同構(gòu)成了企業(yè)投資預算的主要內(nèi)容，這些有助于幫助企業(yè)進一步落實戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。企業(yè)在制定財務信息和進行全面預算管理時，必須綜合考慮企業(yè)的財務信息和非財務信息，結(jié)合企業(yè)的實際狀況設計出戰(zhàn)略方針，并搭建切合實際的全面預算管理體系。為了確保全面預算管理的合理性和可行性，企業(yè)應要求相關(guān)人員對市場進行調(diào)研，進一步明確企業(yè)未來的發(fā)展目標，將全面預算管理與戰(zhàn)略規(guī)劃融合在一起，在企業(yè)內(nèi)部深入推行全面預算，在確保預算合理性的同時減少不合理因素和盲目性。

(二)在企業(yè)內(nèi)部制定更加健全而完善的投資管控流程

首先，結(jié)合企業(yè)實際盡快調(diào)整和完善分析方法。針對在分析報告中分析方法存在的單一、籠統(tǒng)的現(xiàn)象，定量分析缺乏資金籌劃分析等問題，房地產(chǎn)企業(yè)在對宏觀經(jīng)濟進行分析時可以將更多的影響因素融入其中，可以將SWOT分析方法融入到定性分析中，將資金籌劃分析加入到定量分析中。其次，加大構(gòu)建與完善投資管控后評估獎懲機制的力度。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的立項和投資報告分析，逐漸趨于完善，企業(yè)的決策層和投資層之間存在的信息不對稱問題被逐漸弱化，但是為了避免投資執(zhí)行層在上報投資項目時出現(xiàn)道德風險，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過構(gòu)建科學而完善的后評估獎懲機制來加以規(guī)避，一定要嚴懲投資決策失誤的部門和相關(guān)人員，從而降低道德風險發(fā)生的幾率。

(三)結(jié)合企業(yè)實際，因地制宜的采取投資評價方法

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務涉及區(qū)域范圍較大，由于各下屬單位所處的地方政策環(huán)境并不相同，導致所面臨的行業(yè)布局、競爭水平、市場需求各不相同。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合實際，因地制宜的采取不同的投資評價方法，避免由于一刀切而導致投資機會丟失、加大投資風險等問題的發(fā)生。例如：A企業(yè)的投資手段一定要適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，做到因地制宜。在我國不斷加快的城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐影響下，全國經(jīng)濟呈現(xiàn)出西慢東快快地發(fā)展態(tài)勢，特別是我國東南沿海城市的發(fā)展進程明顯加快，這些區(qū)域的開發(fā)成熟度也在逐年增加。因此，A可以通過土地二級市場的收并購方法來完成對東南沿海城市土地投資的擴充。而對于我國的西北區(qū)域，目前的城市化發(fā)展進程正在快速推進，A企業(yè)可以延續(xù)勾地模式作為主要的土地投資手段。

(四)加強部門間的協(xié)同與合作，夯實投資預算編制的基礎

房地產(chǎn)企業(yè)在實施項目投資預算精益化管理的過程中一定要確保投資預算數(shù)據(jù)的真實性和準確性，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須加強各部門之間的協(xié)同與合作，以此為基礎，全面夯實投資預算編制數(shù)據(jù)。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理部門應盡快，通過充分應用現(xiàn)代信息技術(shù)、人工智能、網(wǎng)絡技術(shù)、大數(shù)據(jù)等手段進一步強化全面預算管理的精密性，這不僅能夠全面提升財務人員的工作效率，更能夠幫助企業(yè)管理者在更能夠幫助企業(yè)管理者在及時了解企業(yè)項目投資的進程，能夠使企業(yè)的管理者在不同階段制定出不同的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和決策。再例如：A企業(yè)的財務人員要對整個項目預算流程進行全面梳理和統(tǒng)計，以此來強化預算編制的及時性、科學性、有效性、合理性。

(五)加強對投資項目的過程性預算管控

在實施投資預算精益化管理的過程中，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員要全面控制和管理整個項目的流程，使項目投資在預算執(zhí)行的過程中與相關(guān)標準和要求吻合。因此，財務管理人員在投資預算執(zhí)行的過程中要進行動態(tài)化、實時監(jiān)督與管控，及時反饋在預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，使各個部門能夠在第一時間了解到預算執(zhí)行中存在的漏洞，一定要做好項目管理中入賬數(shù)據(jù)信息的監(jiān)督管理工作，做好對項目的考核工作。另外，企業(yè)的財務人員還應該對投資項目中的其他費用做好預算控制，在全面發(fā)揮項目投資精益化管理作用的同時進一步跟進各部門之間的工作，及時歸納和調(diào)整預算過程中出現(xiàn)的諸多問題。

四、結(jié)束語

綜上所述，目前我國房地產(chǎn)市場的競爭形勢日益激烈，市場投資風險也在逐年增加。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一項重要管理手段，全面預算管理能夠進一步完善并提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資管控效率，這也是未來房地產(chǎn)企業(yè)運行的關(guān)鍵方向，在充分利用房地產(chǎn)企業(yè)資金的同時合理的控制投資決策風險，為促進項目投資發(fā)展目標的實現(xiàn)奠定基礎。