《民法典》居住權(quán)制度體系的完善

張 凌

浙江震東律師事務(wù)所，浙江 東陽 322100

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山?！弊》繂栴}自古以來就是民生的重大問題，關(guān)系千家萬戶的基本生活保障。居住權(quán)的設(shè)立，完善了我國(guó)現(xiàn)有的公租房、廉租房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等多層次的保障性住房體系，實(shí)現(xiàn)了物盡其用，最大限度地發(fā)揮房屋的使用效能。居住權(quán)入典，是我國(guó)立法的進(jìn)步，是我國(guó)法制建設(shè)的重要里程碑。

一、居住權(quán)入典歷程

居住權(quán)是一個(gè)古老的法律概念，濫觴于羅馬法。在古羅馬共和國(guó)的末年，無夫權(quán)婚姻和奴隸解放的情況增多，丈夫或者家主為了他們生有所靠，老有所養(yǎng)，將一部分家庭財(cái)產(chǎn)的居住權(quán)、使用權(quán)等遺贈(zèng)給妻子或農(nóng)奴?？v觀歐陸各國(guó)近現(xiàn)代的民法典，幾乎都有居住權(quán)的規(guī)定，如《法國(guó)民法典》《德國(guó)民法典》《意大利民法典》《瑞士民法典》等。我國(guó)對(duì)于是否建立居住權(quán)制度一直存在爭(zhēng)論，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》（主法已廢止，以下簡(jiǎn)稱原《物權(quán)法（草案）》）《中華人民共和國(guó)民法（草案）》（主法已廢止）中都曾規(guī)定居住權(quán)制度，幾經(jīng)審議，最終《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（已廢止）未規(guī)定居住權(quán)制度。直至2020 年5月28日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《民法典》，居住權(quán)制度得以正式入典。

二、《民法典》中規(guī)定的居住權(quán)制度

《民法典》第三百六十六條至三百七十一條共6 個(gè)條文，作為物權(quán)篇的第十四章，分別從“居住權(quán)的定義”“居住權(quán)合同的組成要件”“居住權(quán)的設(shè)立、無償性”“居住權(quán)的不可轉(zhuǎn)移性”“居住權(quán)的消滅”“以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)”對(duì)居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定。從數(shù)量上而言，相較于其他用益物權(quán)，居住權(quán)一章略顯單薄[1]，從條文的規(guī)范內(nèi)容來看，構(gòu)建了居住權(quán)從“生”至“死”的基本框架，但該6 個(gè)條文過于原則、簡(jiǎn)單，不能有效地回應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活的需求。

三、居住權(quán)制度體系的完善

居住權(quán)的設(shè)立，滿足了時(shí)代發(fā)展的需要，有效兼顧商品房購買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統(tǒng)二元化房屋供應(yīng)體系的弊端，但現(xiàn)有居住權(quán)制度規(guī)定過于原則、簡(jiǎn)單，在體系的構(gòu)建上仍需進(jìn)一步完善，筆者提出以下幾個(gè)方面的完善建議，以期拋磚引玉。

（一）增加設(shè)立法定居住權(quán)

《民法典》第三百六十六條、三百七十一條對(duì)居住權(quán)的設(shè)定進(jìn)行了規(guī)定，即采用合同和遺囑這兩種意定形式來設(shè)立居住權(quán)，排除了“由法律直接規(guī)定而設(shè)定居住權(quán)”[2]的可能。然《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（已廢止）第二十七條第三款規(guī)定離婚時(shí)，夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)，也可以是房屋的所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返谝磺Я憔攀畻l規(guī)定，離婚時(shí)如果一方生活困難，有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方適當(dāng)幫助。具體辦法可由雙方協(xié)議；協(xié)議不成的，由人民法院判決。以及《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》第十六條規(guī)定，“贍養(yǎng)人應(yīng)當(dāng)妥善安排老年人的住房，不得強(qiáng)迫老年人居住或者遷居條件低劣的房屋?！鄙鲜鰲l款都從法律層面對(duì)特定人群的生活居住進(jìn)行了規(guī)定。

現(xiàn)實(shí)生活中夫妻雙方未能就離婚后房屋的居住權(quán)達(dá)成一致意見，導(dǎo)致生活困難的一方，特別是離異婦女在離婚后不僅難以維持原有生活，甚至面臨著無家可住，無處安放戶籍的困境。在筆者檢索的大量裁判文書中，有些法院對(duì)于離異婦女提出的居住權(quán)置之不理，絕大部分法院采用經(jīng)濟(jì)幫助的方式替代，即便有法院支持離異婦女獲得居住權(quán)，其引用的法律依據(jù)大多為“保護(hù)婦女、兒童利益”這一原則而非“居住權(quán)”本身。之所以會(huì)出現(xiàn)全國(guó)各地法院“同案不同判”的情形，其根本原因在于法無明文規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立。

羅馬法在設(shè)置居住權(quán)時(shí)就將其賦予扶弱、施惠的功能?，F(xiàn)將居住權(quán)設(shè)立為意定物權(quán)，房屋所有權(quán)人只要不立下遺囑、不簽訂合同即可輕易剝奪利益相關(guān)方的居住權(quán)，這違背居住權(quán)的設(shè)立初衷，無法起到保護(hù)生活困難的離異人員、老年人等弱勢(shì)群體的作用，特別是子女在其父或母去世后，以其依繼承取得房屋的所有權(quán)要求繼母或父搬離房屋，從而侵害老年人的合法權(quán)益。故筆者認(rèn)為在現(xiàn)有居住權(quán)的體系中應(yīng)增設(shè)法定居住權(quán)，擴(kuò)充居住權(quán)的設(shè)立方式。

（二）區(qū)分居住權(quán)人與實(shí)際居住人

筆者在D 市民政局婚姻登記處擔(dān)任婚姻家庭輔導(dǎo)師的過程中，曾多次看到、聽到夫妻雙方對(duì)離婚后房屋實(shí)際居住權(quán)人是僅限于享有居住權(quán)的配偶，還是包括配偶在內(nèi)的其他家庭成員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，導(dǎo)致雙方無法達(dá)成離婚協(xié)議。《德國(guó)民法典》第一千零九十三條第二款規(guī)定，住宅權(quán)人有權(quán)將其家庭以及對(duì)于符合身份的服侍和護(hù)理的必需人員接納入住宅中?！斗▏?guó)民法典》將實(shí)際居住人的外延擴(kuò)大至居住權(quán)人的家庭成員。筆者認(rèn)為居住權(quán)的設(shè)立，其根本目的是滿足居住權(quán)人的生活居住需要，在現(xiàn)實(shí)生活中，居住權(quán)人特別是老年人、兒童的生活起居離不開家庭成員的照顧，若將居住權(quán)人等同實(shí)際居住人，則將無法解決居住權(quán)人的生活需求。若將居住權(quán)人擴(kuò)大至實(shí)際居住人，則只有在所有實(shí)際居住人都去世后，居住權(quán)才消滅，而這與所有權(quán)人為特定人設(shè)立居住權(quán)的目的相違背。因此，在居住權(quán)體系中，有必要對(duì)實(shí)際居住人的范圍、權(quán)利進(jìn)行明確規(guī)定。

（三）同一住宅中設(shè)立多個(gè)居住權(quán)

從理論上來說，在同一住宅中可以設(shè)立多個(gè)居住權(quán)，由權(quán)利人共同享有居住權(quán)，或通過劃分不同的居住權(quán)區(qū)域，分別設(shè)立居住權(quán)來實(shí)現(xiàn)多個(gè)居住權(quán)共存。但在實(shí)踐過程中，若對(duì)同一住宅的同一區(qū)域或?qū)Ω髯跃幼?quán)區(qū)域未進(jìn)行劃定的情況下設(shè)立多個(gè)居住權(quán)，居住權(quán)人極易就居住權(quán)的行使發(fā)生爭(zhēng)議，就會(huì)產(chǎn)生先后設(shè)立的居住權(quán)效力等級(jí)如何確定的問題。筆者認(rèn)為，第一，居住權(quán)應(yīng)按照原所有權(quán)設(shè)立時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記單元來設(shè)立。如果原有所有權(quán)是按套設(shè)立的，則居住權(quán)也只能按套設(shè)立，除非該住宅已辦理分割登記；第二，對(duì)于同一住宅設(shè)立多個(gè)居住權(quán)時(shí)，應(yīng)明確各自的居住權(quán)區(qū)域，并在登記簿上明確記載居住權(quán)的區(qū)域；第三，同一區(qū)域已設(shè)立多個(gè)居住權(quán)的，則按照登記的時(shí)間先后確定居住權(quán)的行使順序；第四，已經(jīng)登記的居住權(quán)優(yōu)先于未登記的；第五，對(duì)于同一住宅內(nèi)的公共區(qū)域，由居住權(quán)人共同使用。

（四）居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的確定

設(shè)立居住權(quán)后，即在所有權(quán)人與居住權(quán)人間、各居住權(quán)人間形成相應(yīng)的法律關(guān)系，這種法律關(guān)系主要體現(xiàn)在彼此間的權(quán)利和義務(wù)?！睹穹ǖ洹穬H規(guī)定居住權(quán)人對(duì)他人住宅享有占有、使用的權(quán)利，對(duì)于居住權(quán)人的具體權(quán)利義務(wù)，如居住權(quán)人是否需要承擔(dān)居住房屋產(chǎn)生的日常維護(hù)費(fèi)用、對(duì)房屋是否應(yīng)盡到合理使用義務(wù)、“善良管理人的注意”、可否對(duì)外出租住宅等內(nèi)容均無規(guī)定。雖然這些內(nèi)容可以通過居住權(quán)合同進(jìn)行約定，但對(duì)于原則性、綱領(lǐng)性的內(nèi)容，筆者認(rèn)為以法律明文規(guī)定更妥。例如《瑞士民法典》第七百七十八條規(guī)定，如居住權(quán)人對(duì)住宅或套房享有獨(dú)立的居住權(quán)，則日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。如居住權(quán)人和所有權(quán)人共同居住，則日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由所有權(quán)人承擔(dān)?！兑獯罄穹ǖ洹返谝磺Я愣鍡l規(guī)定，對(duì)土地享有使用權(quán)并且取得全部孳息的人承擔(dān)耕作的全部費(fèi)用；對(duì)房屋享有居住權(quán)并且占用全部房屋的人，與用益權(quán)人一樣，承擔(dān)正常修繕費(fèi)和其他房屋的稅費(fèi)。如果只是收取一部分孳息或者僅占用一部分房屋，則按照享用的比例承擔(dān)支付上述費(fèi)用的義務(wù)?！兜聡?guó)民法典》第一千零九十三、一千零五十條規(guī)定，居住權(quán)人以通常方法行使居住權(quán)而致建筑物變更或毀損的，不負(fù)責(zé)任。

（五）居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突解決機(jī)制

近年來隨著以分時(shí)度假、以房養(yǎng)老等為代表的新型住房市場(chǎng)不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等傳統(tǒng)的住房供應(yīng)體系已越來越難以滿足人民群眾的生活需要。居住權(quán)入典，有利于完善住房保障體系。為了杜絕房屋因閑置無法流轉(zhuǎn)而造成的效能浪費(fèi)，很多公民往往在住宅上設(shè)置抵押權(quán)。在出現(xiàn)同一住宅居住權(quán)與抵押權(quán)并存的情況下，兩者權(quán)利沖突如何處置在《民法典》中沒有規(guī)定，而這必將成為實(shí)踐中亟須解決的問題。

居住權(quán)與抵押權(quán)都是在不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的前提下，對(duì)房屋的其他權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移、利用，兩者權(quán)利的取得均采用登記生效。從權(quán)利歸屬而言，兩者都屬于物權(quán)，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是所有權(quán)人將自己的住宅無償提供給他人占有、使用。而抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其從屬于主債權(quán)，不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

1．設(shè)立在先的抵押權(quán)與設(shè)立在后的居住權(quán)之間的沖突

《民法典》第四百零六條規(guī)定，“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人……”第四百零八條規(guī)定，“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止其行為；抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人提前清償債務(wù)?！鄙鲜鰞蓚€(gè)條文，對(duì)抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)、抵押人的行為使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的情形進(jìn)行了規(guī)定，而在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)實(shí)質(zhì)上會(huì)降低抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，故即使在《民法典》未做規(guī)定的情況下，可類推得出在已設(shè)立抵押權(quán)的住宅上，所有權(quán)人可以在住宅上繼續(xù)為他人設(shè)立居住權(quán)。但抵押人應(yīng)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人若認(rèn)為居住權(quán)的設(shè)立已減少抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，抵押權(quán)人有請(qǐng)求抵押人停止設(shè)立居住權(quán)、提供擔(dān)保、提前清償債務(wù)的權(quán)利。若抵押權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，而居住權(quán)未消滅時(shí)，鑒于抵押權(quán)、居住權(quán)的設(shè)立均是采用登記方式，且居住權(quán)人在獲得居住權(quán)時(shí)已得知住宅的抵押情況，其對(duì)于居住權(quán)存在權(quán)利瑕疵是明知、對(duì)可能產(chǎn)生的后果有心理預(yù)期，故在兩者權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)可類推適用《民法典》第四百一十四條關(guān)于同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款的清償順序，按照登記時(shí)間的先后來確定優(yōu)先保護(hù)的權(quán)利。

2．設(shè)立在先的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)之間的沖突解決機(jī)制

居住權(quán)與租賃權(quán)都是占用、使用他人的房屋，二者的區(qū)別在于居住權(quán)是物權(quán)，租賃權(quán)是債權(quán)；居住權(quán)的取得一般是無償，除雙方當(dāng)事人另外約定的除外，租賃權(quán)是有償取得；居住權(quán)以居住合同經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記為生效要件，租賃權(quán)基于雙方達(dá)成租賃合同即生效?！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l規(guī)定了抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，優(yōu)先保護(hù)在先設(shè)立的租賃權(quán)，從理論上分析，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，物權(quán)一般優(yōu)于債權(quán)，然而本條文卻優(yōu)先維護(hù)承租人的合法權(quán)益，維持正常的交易秩序，為承租人提供基本的居住保障。

居住權(quán)屬于用益物權(quán)，具有物權(quán)的一般特性，原則上優(yōu)于債權(quán)，相對(duì)于租賃權(quán)而言，居住權(quán)對(duì)住宅具有更強(qiáng)的人身依附性。故，在處理設(shè)立在先的居住權(quán)與設(shè)立在后的抵押權(quán)沖突時(shí)，可以參照適用抵押權(quán)與租賃權(quán)沖突解決規(guī)則，即設(shè)立在先的居住權(quán)，不受抵押權(quán)的影響，即使抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)過程中，居住權(quán)仍存續(xù)。

（六）居住權(quán)的撤銷、消滅事由

《民法典》第三百七十條規(guī)定了兩種居住權(quán)消滅的情形，即居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡。原《物權(quán)法（草案）》第一百八十七條對(duì)住房所有權(quán)人有權(quán)撤銷居住權(quán)的兩種情形進(jìn)行規(guī)定，第一百八十八條對(duì)居住權(quán)消滅的六種事由進(jìn)行了規(guī)定，即居住權(quán)人放棄居住權(quán)的、居住權(quán)期間屆滿的、解除居住權(quán)關(guān)系的條件成就的、居住權(quán)被撤銷的、住房被征收的，住房滅失的。由于居住權(quán)屬于用益物權(quán)，《民法典》僅限定兩種消滅事由，尚不足以解決繁復(fù)的法律問題。隨著居住權(quán)的實(shí)施，對(duì)于居住權(quán)撤銷、消滅的訴求會(huì)越來越頻繁，筆者認(rèn)為綜合居住權(quán)的權(quán)利性質(zhì)、國(guó)外立法及我國(guó)立法史的相關(guān)資料，有必要擴(kuò)充居住權(quán)的消滅事由、增設(shè)撤銷事由，為所有權(quán)人提供更為寬廣的創(chuàng)設(shè)、消滅居住權(quán)路徑。

四、結(jié)語

明者因時(shí)而變，知者隨事而制。居住權(quán)制度由來已久，可追溯至羅馬法，我國(guó)的居住權(quán)制度先后經(jīng)歷十幾年的討論才最終確立并入典。居住權(quán)制度的確定對(duì)于老人養(yǎng)老、離異婦女等特殊人群的權(quán)益保障具有重要意義，最大限度地發(fā)揮房產(chǎn)的功能和效應(yīng)，推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)改革。居住權(quán)入典，使得這個(gè)古老的制度，在我國(guó)被賦予了新的時(shí)代意義，我國(guó)將開啟“居住權(quán)時(shí)代”。[3]欣喜的同時(shí)我們?nèi)詰?yīng)看到《民法典》居住權(quán)制度體系仍不完善，需要立法機(jī)關(guān)通過司法解釋，裁判機(jī)關(guān)通過司法裁判等司法進(jìn)路進(jìn)一步補(bǔ)充與完善。“每一次發(fā)展的法律體系，都必須經(jīng)過一段由司法判決形成法律的時(shí)期”。[4]