“居大不易”：古代官民租房史

倪玉平

【關(guān)鍵詞】租房 古代 租房雙軌制 福利租房 【中圖分類號(hào)】K23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房子是普通百姓日常生活中的頭等大事，不論是古人還是現(xiàn)代人，大多都會(huì)面臨住房的問(wèn)題?！霸?shī)圣”杜甫在《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中有“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士盡歡顏”的吶喊，代表了千千萬(wàn)萬(wàn)窮寒子弟的心聲。那么在中國(guó)古代，租房究竟是一種什么樣的情形呢？

租房大不易

生活離不開(kāi)衣食住行，其中住是最大的一筆開(kāi)支。租房現(xiàn)象自古就有，當(dāng)時(shí)人們稱租屋居住為“賃屋”或“僦居”。秦漢時(shí)期，出現(xiàn)了私人旅館“郡邸”，以及專供外國(guó)人租住的“蠻夷邸”。南北朝時(shí)期，還出現(xiàn)了出租門(mén)面的“邸店”。南北朝時(shí)期，富人開(kāi)辦集貨棧、商店、租房為一體的邸店，大獲其利?！读簳?shū)·徐勉傳》記載：“所以顯貴以來(lái)，將三十載，門(mén)人故舊，亟薦便宜，或使創(chuàng)辟田園，或勸興立邸店?！闭f(shuō)明邸店的利潤(rùn)很高這件事，已廣為人知。這一時(shí)期，佛教也獲得極大發(fā)展，許多寺廟都從事對(duì)外出租房屋的活動(dòng)。

隋唐時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)高昂，很多人只能租房以求棲息之地。尤袤《全唐詩(shī)話》卷二記載，白居易年少時(shí)以詩(shī)文拜見(jiàn)顧況，顧況取笑他的名字，說(shuō)“長(zhǎng)安米貴，居大不易”，“居大不易”成為普通人在大都市生存不容易的代名詞。后來(lái)白居易高中進(jìn)士，當(dāng)上校書(shū)郎，月薪一萬(wàn)六千錢(qián)。即便如此，白居易也無(wú)錢(qián)購(gòu)置房產(chǎn)，只能在近郊租房18年，每天騎馬上下班。直到50多歲時(shí)，他才有錢(qián)在遠(yuǎn)郊渭南買(mǎi)了房。由于新房離上班地點(diǎn)太遠(yuǎn)，白居易仍然在城內(nèi)租房居住，節(jié)假日才回自己家小住。他作詩(shī)《卜居》：“游宦京都二十春，貧中無(wú)處可安貧。長(zhǎng)羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵?！卑拙右琢w慕蝸牛和老鼠都能有自己的房子，可見(jiàn)真的是居長(zhǎng)安大不易。

宋代重文輕武，官員收入有所提高，但買(mǎi)房仍然困難。尤其是首都開(kāi)封，“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價(jià)”。不要說(shuō)普通百姓買(mǎi)不起，就是絕大多數(shù)高官也望而卻步，“京師職事官，舊皆無(wú)公廨，雖宰相執(zhí)政亦僦舍而居”，租房成為很多人的首選?！妒聦?shí)類苑》卷十一記載，宰相寇準(zhǔn)為官四十年，“無(wú)田園邸舍，入覲則寄僧舍或僦居”?？軠?zhǔn)后來(lái)被貶衡州司馬，衡州府故意不給他安排住宿，“百姓聞之，競(jìng)荷瓦木，不督而會(huì)，公宇立成”，臨時(shí)給他建新房，才解了寇準(zhǔn)的燃眉之急。經(jīng)歷過(guò)類似遭遇的還有蘇家父子，蘇洵在京城當(dāng)官十多年，到死都買(mǎi)不起房，就連蘇東坡的兒子結(jié)婚都需要借朋友的房子才完婚。蘇轍被政敵章惇貶到雷州，“不許居官舍，遂僦民屋”，章惇嚴(yán)懲給蘇轍提供房屋的民眾。不料世事輪回，章惇同樣被貶雷州，也想租住民屋，結(jié)果主人說(shuō)：“前蘇公來(lái)，章丞相幾破我家，今不可也?！保ā顿e退錄》卷八）

租房不易，主要的原因是價(jià)格高。在宋代，房東被稱為“掠房錢(qián)人”，他們組成“莊宅行”，以管理和推銷出租事宜。外戚韋淵在各大城鎮(zhèn)均有房產(chǎn)，租金“房緡錢(qián)日二十千”，一年所得超過(guò)700萬(wàn)錢(qián)，可見(jiàn)房屋租賃的收益相當(dāng)可觀。宰相晏殊家中富裕，蓋了很多房子用于出租。同為名相的歐陽(yáng)修則恰恰相反，連租房子也承擔(dān)不起地段好的房屋，因此寫(xiě)詩(shī)發(fā)牢騷：“鄰注涌溝竇，街流溢庭除。出門(mén)愁浩渺，閉戶恐為潴。”中下級(jí)官員的待遇比歐陽(yáng)修更低，先后在刑部、吏部等部司供職的江休復(fù)曾抱怨說(shuō)：“望月初請(qǐng)料錢(qián)（月薪），覺(jué)日月長(zhǎng)；到月終供房錢(qián)，覺(jué)日月短”（《江鄰幾雜志》），月初發(fā)工資時(shí)，覺(jué)得世界都是光明的，一切都很美好；等到月底要交房租了，馬上又覺(jué)得生活不易，身心俱疲。這種感覺(jué)相信對(duì)于很多現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)并不陌生。

明清時(shí)期，官員租房仍然非常普遍。京城的官員大多在宣武門(mén)附近租房，因?yàn)檫@里離早朝的正陽(yáng)門(mén)比較近。據(jù)《曾國(guó)藩日記》，曾國(guó)藩入京為官十二年，全靠租房度日。道光二十年（1840年），他看上騾馬市大街北棉花六條胡同一處住宅，十二月十七日搬入，每月房租八千文，全年需銀66.95兩，占薪俸之半。道光二十一年八月，因繩匠胡同一處住宅“屋甚好，共十八間，每月房租京錢(qián)二十千文”，他馬上搬了新家，房租已超過(guò)他的工資收入。此后，曾國(guó)藩還多次搬家，房租也是一路飆升。如果沒(méi)有官俸之外的“灰色收入”，他是絕無(wú)可能維持這種租住條件的。

曾任曾國(guó)藩幕僚的趙烈文，甚至經(jīng)歷過(guò)租不到房的窘境。同治四年（1865年），趙烈文萌生告老還鄉(xiāng)之意。七月，他乘船至常熟，拜托諸多朋友，密集看房多日，結(jié)果毫無(wú)頭緒。他感慨到：“前后所相宅，俱不肯賃，典買(mǎi)或欲千金。欲買(mǎi)地卜筑之，非倉(cāng)卒能辦，且亦辦弗及?！保ā赌莒o居日記》同治四年七月二十八日）最后只能倖倖離開(kāi)。

租房要有手續(xù)

明清時(shí)期，租房市場(chǎng)持續(xù)活躍。因?yàn)樽夥繝可鎯r(jià)值很高的固定資產(chǎn)交易，需要有一定的手續(xù)，尤其是要簽訂契約，避免日后可能會(huì)發(fā)生的糾紛。租房合同有著基本固定的格式。洪煥棒編著的《明清蘇州農(nóng)村經(jīng)濟(jì)資料》一書(shū)中，有不少關(guān)于蘇州屈氏慎余堂的契約文書(shū)，可以看到圍繞租房發(fā)生的各種案例。乾隆十六年（1751年）五月，翁鳳揆承租慎余堂的七間房屋，特訂立租房合同。契后附時(shí)間、合同雙方及見(jiàn)證人姓名。合同里面除規(guī)定房屋數(shù)量、租金多少、租金支付時(shí)間外，同時(shí)雙方還約定房屋的維修費(fèi)用由房東承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)從租金里扣除。需要特別說(shuō)明的是，明清時(shí)期中國(guó)貨幣制度比較混亂，銀錢(qián)并用，同時(shí)銀子的成色、重量，各地不一。為避免交付租金時(shí)的貨幣糾紛，故而合同里特意寫(xiě)上銀子的成色和兌換地點(diǎn)。

有租房就會(huì)有退租，正常情況下，退租也需要簽訂契約。乾隆年間，汪舜臣租住慎余堂朝南樓房門(mén)面及平屋一間，等到了他兒子汪九觀時(shí)，“因今無(wú)力承住，情愿退還。是（自）退之后，任從管業(yè)另召?？趾鬅o(wú)憑，立此退契為證。計(jì)開(kāi)：屋內(nèi)所有自置樓板欄柵一帶窗二扇，因欠房錢(qián)不清，一并退抵”。由于沒(méi)能按時(shí)交付房租，汪九觀只能退還房子，并把自己所購(gòu)買(mǎi)的物件留給房主作抵租金。

租房一旦發(fā)生糾紛，往往會(huì)有相應(yīng)的處理辦法，或協(xié)調(diào)調(diào)解，或告官判決。顧奉蘭租住慎余堂三間半房屋，約定每年給房租米四石，因歉收無(wú)力支付，乾隆十五、十七兩年房租米“顆粒無(wú)還”。乾隆十八年，慎余堂狀告官府，縣衙派差役監(jiān)督處理，顧奉蘭立時(shí)畫(huà)押承諾，“約至本月內(nèi)情愿出屋交還，任從業(yè)主另行召佃，決不阻撓”。正是由于租房契約的存在，才使此次糾紛順利解決。

明清江南地區(qū)保留著很多與房子相關(guān)的史料，其中城鎮(zhèn)資料多于農(nóng)村資料，房屋買(mǎi)賣資料多于房租資料。黃敬斌教授研究過(guò)江南地區(qū)的租金價(jià)格，指出18世紀(jì)初、中期，江蘇農(nóng)村的住宅市場(chǎng)，售價(jià)大約在3兩至5兩，但年租金則高達(dá)0.5兩，大約6至10年即可還本，認(rèn)為“就房屋租金而言，盡管其絕對(duì)值可以說(shuō)很小，但若與房產(chǎn)價(jià)值本身比較而言，租金率卻相當(dāng)高”，“這與中國(guó)傳統(tǒng)金融市場(chǎng)上突出的高利息率特征，在某種程度上存在著相似之處?！雹俜课葑饨鹨蛎娣e、質(zhì)量、地段的差異而有很大的變化。大致而言，租金持續(xù)上漲是普遍趨勢(shì)，從中我們也不難理解，為何房租是很多人難以承受的巨大負(fù)擔(dān)。

租房雙軌制

為解決市民尤其是官員和特殊人群的住房困難，歷朝歷代都興建過(guò)很多公益性質(zhì)的房屋供官員或百姓租住，成為平抑租金市場(chǎng)的重要手段，可謂“租房雙軌制”。

宋朝自京都到各地州府設(shè)“樓店務(wù)”，后改名“店宅務(wù)”，是主管國(guó)有房產(chǎn)和邸店的行政部門(mén)，負(fù)責(zé)公租房的建設(shè)、租賃、管理和維修事宜。真宗天禧年間（1017-1021年），店宅務(wù)在汴梁左右?guī)d建23300間公租房；仁宗天圣年間（1023-1032年），公租房增加到26000間；宋神宗在位期間，增建公租平房14626間。楊礪官居樞密副使，就是借住在樓店務(wù)的房子里面，去世后宋真宗登門(mén)悼念，結(jié)果“僦舍委巷中，乘輿不能進(jìn)”（《宋史》卷二八七）。葉夢(mèng)得在《石林詩(shī)話》中記載：“京師職事官，舊皆無(wú)公廨，雖宰相執(zhí)政亦僦舍而居。每遇出省，或有中批外奏急速文字，則省吏遍持于私第呈押?！闭f(shuō)明宰相也無(wú)私宅，退朝后遇有緊急公文，吏員就需要拿著文件跑到各位大人家里一一簽字畫(huà)押，這很容易會(huì)造成消息泄漏。元豐年間（1078-1085年），“始建東西府于右掖門(mén)之前，每府相對(duì)四位，俗謂之八位”，作為宰相的專宅，算是解決了少數(shù)高官的住宅難題。

官府出租的房屋，大致會(huì)配備基本的生活設(shè)施。《萍洲可談》記述，王安石從江寧府任上自請(qǐng)退休，夫人吳氏把官舍里的藤床帶回家。未幾，“郡吏來(lái)索，左右莫敢言”，王安石知道夫人“好潔成癖”，自己則因邋遢與她“每不相合”，于是“跣足登床，偃臥良久。吳（夫人）望見(jiàn)，即命送還”。離任時(shí)不得帶走屋內(nèi)設(shè)施，應(yīng)該也是基本規(guī)則。

為調(diào)控租房市場(chǎng)，宋朝屢次出臺(tái)減租政策?！端未笤t令集》記載，徽宗政和八年（1118年）九月，豫東受災(zāi)，朝廷下令免除京東諸縣公房租戶房租，直到賑災(zāi)工作結(jié)束才停止。宣和七年（1125年），宋徽宗下令汴梁的公屋私產(chǎn)租金一律降2/10，以緩解租戶的資金壓力?！度泵藭?huì)編》記載，宋欽宗靖康元年（1126年）十一月，朝廷聽(tīng)聞金兵要武裝入侵，擔(dān)心民間騷動(dòng)，下旨免除全國(guó)公房租戶一月房租。

元朝為解決朝廷官員租不起房的問(wèn)題，設(shè)立“系官房舍”，專職負(fù)責(zé)給官員分房。官員提出申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)審批后，在規(guī)定的宅基地上自行建房，當(dāng)事人每月只須交納地基錢(qián)即可。明成祖朱棣遷都北京，為吸引人口入京，實(shí)行“廊房”制度。朝廷興建800多間房屋，按照不同地段，租金分為三等，房租按季度支付。明朝還規(guī)定，每個(gè)京官都可依品秩高低，使用若干名皂役做雜役，如果不想享受這種待遇，則可以將皂役的工食銀折算為錢(qián)，自行支配。

長(zhǎng)期租房畢竟沒(méi)有保障，所以有些官員會(huì)想辦法一次性買(mǎi)斷房屋產(chǎn)權(quán)?！队裉脜舱Z(yǔ)》卷二記載，南京國(guó)子監(jiān)祭酒謝鐸考慮到租房不易，集合所有資金，“買(mǎi)官廨三十余區(qū)，居學(xué)官以省僦值”，專供在本司任職的人居住?！睹魇贰肪硪涣齽t稱，林瀚“典國(guó)學(xué)垂十年，饌銀歲以百數(shù)計(jì)，悉貯之官，以次營(yíng)立署舍。師儒免僦居，由（林）瀚始”，把自己任官十年的收入全部捐出，為機(jī)關(guān)人員蓋房。

明清鼎革，清軍入關(guān)，八旗官兵大量圈占民房，北京被劃分為內(nèi)城和外城。內(nèi)城以皇城為中心，原有居民一律外遷，八旗分別駐扎在四角八方。清廷將內(nèi)城房屋分配給八旗官兵居住，或賣或租，屬國(guó)有性質(zhì)。此后，清廷多次出資修建房屋，專供八旗官兵租住?？滴跞哪辏?695年），因八旗無(wú)房者有七千余人，康熙帝要求在外城也建官租房。朝廷專設(shè)官房租庫(kù)，按房間大小收租。此后，北京人口進(jìn)一步增長(zhǎng)，朝廷為解決住房問(wèn)題，還采取過(guò)貨幣補(bǔ)貼發(fā)放、積攢租金修建新房等辦法。

“租房雙軌制”在一定程度上平抑了租價(jià)，使得一些人能以較低的租金住上房子，緩解了社會(huì)矛盾，有著積極的作用。然而，福利租房也容易滋生以權(quán)謀私的現(xiàn)象。嘉慶八年（1803年），朝廷指出：“各旗營(yíng)房，原系賞給窮兵居住，理宜照例均分。今鑲白旗蒙古舊營(yíng)房，該管章京等并不遵例均分，竟有以一分錢(qián)糧越分住居四間者。又將未住營(yíng)房之人，捏名注冊(cè)，殊屬非是?！保ā稓J定大清會(huì)典事例》卷六六九《工部·營(yíng)房》）有權(quán)有勢(shì)的人多住多占廉租房，窮苦小民反而只能望房興嘆?？梢?jiàn)，如果沒(méi)有完善的審查機(jī)制和配套措施，再美好的住房設(shè)計(jì)也會(huì)走樣。

（作者為清華大學(xué)歷史系教授、博導(dǎo)）

【注釋】

①黃敬斌：《民生與家計(jì)：清初至民國(guó)時(shí)期江南居民的消費(fèi)》，上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2009年，第173頁(yè)。

責(zé)編/李丹妮 美編/楊玲玲