淺談地鐵車輛段上蓋項目開發(fā)設(shè)計優(yōu)化
——以上海軌道交通15號線元江路車輛段為例

文／秦余文 上海尤安建筑設(shè)計股份有限公司 上海 200000

1.項目背景

1.1 項目區(qū)位

上海地鐵15 號線元江路車輛段項目，位于上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)，地處以產(chǎn)城融合為核心的南部科創(chuàng)核心承載區(qū)，緊鄰元江路地鐵站，距離顓橋站1.8km,周邊有元江路、蓮花南路城市主干道，3 km 內(nèi)有滬金高速，申嘉湖高速，嘉閔高架路，虹梅高架路，交通非常便捷。

1.2 項目概括

項目車輛段蓋上的用地面積約15 萬㎡，建筑面積約30 萬㎡；以商品房，租賃住宅，辦公，公共配套，社區(qū)配套為主的業(yè)態(tài)，打造TOD2.0 版云社區(qū)。

圖1 上蓋項目效果展示

1.3 項目現(xiàn)狀

在2022年7月份，保利發(fā)展拿到地鐵車輛段上蓋項目開發(fā)權(quán)時，申通開發(fā)的車輛段蓋下部分已經(jīng)建成，蓋上的申通地鐵辦公樓已建成，車輛段已經(jīng)預(yù)留好上蓋方案的結(jié)構(gòu)柱頭，西側(cè)三根匝道已建成，東側(cè)兩根匝道未建，項目緊鄰東邊河道，景觀資源好。

1.4 項目結(jié)構(gòu)限制條件

原蓋上規(guī)劃功能業(yè)態(tài)分為：商品房組團(tuán)，租賃組團(tuán)，公共配套組團(tuán)，辦公組團(tuán)。

1.4.1 結(jié)構(gòu)形式限制

蓋下結(jié)構(gòu)荷載根據(jù)蓋上不同功能分別為：商品房組團(tuán)以剪力墻結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)框架結(jié)構(gòu)設(shè)計，租賃組團(tuán)，公共配套組團(tuán)和辦公組團(tuán)均以框架結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)框架結(jié)構(gòu)預(yù)留荷載。公共配套區(qū)域按3F 均布荷載設(shè)計。

1.4.2 規(guī)劃位置限制

蓋上設(shè)計方案的建筑位置須與原規(guī)劃方案預(yù)留的位置一致，外輪廓盡量不突破原方案輪廓，且須在蓋下槽鋼柱網(wǎng)范圍內(nèi)。

1.4.3 規(guī)劃層數(shù)限制

蓋上方案的層數(shù)不得超過原規(guī)劃方案的層數(shù)，且總面積不得超過原規(guī)劃方案，否則會導(dǎo)致方案的結(jié)構(gòu)荷載超過原規(guī)劃方案蓋下柱子的預(yù)留荷載，引起蓋下結(jié)構(gòu)的大量加固。

2.優(yōu)化設(shè)計階段存在的問題梳理

2.1 因蓋上和蓋下建設(shè)時序不同，前后方案的定位變化引起的調(diào)整問題

首先蓋下和蓋上的建設(shè)方不同，蓋上拿地后會有新的項目定位，導(dǎo)致深化方案和前期方案的定位差異較大；其次前期方案完成在2018年，時間跨度太久，原方案的產(chǎn)品力已無法滿足目前需求，且規(guī)范不斷的更新變化，引起原方案的調(diào)整，這些都是諸多地鐵車輛段項目會遇到的問題。

2.2 為提升項目的規(guī)劃特色，引起原方案布局的變化帶來的問題

因前期方案偏向策劃，規(guī)劃亮點不突出；優(yōu)化方案需要提升亮點，增加溢價；如前期方案的公共配套位置位于西北角，偏于一隅，對整個蓋上而言服務(wù)半徑過長，不滿足新規(guī)關(guān)于生活圈的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；另外，公共配套占地較大，浪費地面資源，不利于銷售業(yè)態(tài)產(chǎn)品力的提升；故引起方案布局調(diào)整的問題。

2.3 在蓋下0-10m 標(biāo)高范圍內(nèi)，預(yù)留位置及已施工的車輛段對現(xiàn)方案影響的問題梳理

因前期方案深度不足，產(chǎn)生對蓋上方案的預(yù)留不到位等問題；蓋下車輛段的施工建設(shè)，也會產(chǎn)生對蓋上方案的不利影響，對蓋上方案的深化帶來較大的難度。

2.4 蓋上項目作為整個臺地，如何解決蓋上的交通流線梳理是一大難點

蓋上物業(yè)在車輛段的10m 標(biāo)高以上，如何將0m 地面的人行，車行，非機動車，網(wǎng)約車，快遞，垃圾等提升到蓋上，滿足客戶的需求；加上車輛段項目的特殊性，場地周邊條件的復(fù)雜性，是車輛段項目面臨的一大難題。

3.優(yōu)化設(shè)計階段策略

3.1 針對方案定位的變化，導(dǎo)致方案前后調(diào)整的優(yōu)化策略

商品房部分：

深化階段方案的產(chǎn)品定位，主力產(chǎn)品為99 ㎡，輔以89 ㎡和125 ㎡，135 ㎡豐富產(chǎn)品線；目前市場主流產(chǎn)品的89 ㎡的面寬在3 面寬，89 ㎡以上產(chǎn)品要在3 面寬及以上；而原方案的產(chǎn)品，72 ㎡和100 ㎡均為兩面寬，T4 樓型，產(chǎn)品的面寬和樓型在目前市場上的競爭力不足需要調(diào)整，在結(jié)構(gòu)約束的前提下，為方案的深化帶來一定的難度。

優(yōu)化策略，首先根據(jù)以往項目經(jīng)驗初判：如無錫地鐵具區(qū)路場段綜合開發(fā)設(shè)計項目，蓋下前期建設(shè)結(jié)構(gòu)形式?jīng)Q定蓋上荷載的承接強度；蓋上商品房的結(jié)構(gòu)特點是梁柱轉(zhuǎn)換板，核心筒四周有結(jié)構(gòu)柱支撐，商品房四角有結(jié)構(gòu)柱支撐；因此蓋上建筑可在柱跨整板范圍內(nèi)進(jìn)行移動。

根據(jù)車輛段項目案例和結(jié)構(gòu)專業(yè)的溝通，住宅輪廓可以在蓋下柱跨范圍內(nèi)微調(diào)，住宅面寬可以由原方案的55.8m 增加到62.6m，調(diào)整的建筑輪廓不超結(jié)構(gòu)柱范圍即可；這為住宅的產(chǎn)品面寬優(yōu)化提供了條件。

其次，從樓型和產(chǎn)品組合分析：由原T8 即2 個T4樓型調(diào)整為3 個T2 樓型，品質(zhì)提升；由72 ㎡和100 ㎡的兩面寬調(diào)整為99 ㎡的三面寬，產(chǎn)品力提升；調(diào)整后的總面寬57 米仍在蓋下柱跨62.6 米范圍內(nèi)，滿足結(jié)構(gòu)荷載要求。

租賃住宅部分：

原規(guī)劃方案的租賃以47 ㎡，58 ㎡和116 ㎡三個面積段為主，占比分別為20%，70%，10%；總戶數(shù)1848 戶，存在主力產(chǎn)品面積大、坪效低及產(chǎn)品不能靈活可分可合的問題。

優(yōu)化策略：首先結(jié)合營銷定位以85%的30 ㎡面積為主力戶型，輔以10%的45 ㎡和5%的60 ㎡的中等面積段戶型，降低主力產(chǎn)品的面積段，增加戶數(shù)，提高坪效；在滿足結(jié)構(gòu)限制前提下，不突破外輪廓，不突破層數(shù)，結(jié)合蓋下車輛段柱網(wǎng)，得出30 ㎡主力戶型以2.9 米的開間設(shè)計，功能涵蓋廚房、衛(wèi)生間、沙發(fā)、臥室、陽臺等，一應(yīng)俱全。

考慮到租賃未來客群的變化，戶型需具有可變性，如2 戶合1 的60 ㎡及3 戶合1 的90 ㎡，應(yīng)對未來面積需求的變化。在可分可合設(shè)計中，遵循少拆改原則，廚、衛(wèi)位置盡量對位且盡量不改動，較方便的實現(xiàn)戶型可變性。

辦公部分：

原規(guī)劃方案的平面存在不規(guī)則，進(jìn)深大，空間無亮點等問題，導(dǎo)致未來功能改造受限，結(jié)合營銷提出的可改造為小辦公、老年公寓等定位，需平面優(yōu)化調(diào)整。

優(yōu)化策略：首先調(diào)整平面輪廓，進(jìn)深不宜過大，保證空間好用；在此基礎(chǔ)上增加自然和人文關(guān)懷，打造復(fù)合型的商務(wù)園區(qū)；通過圍合庭院，創(chuàng)造共享空間及花園入戶體驗；增加采光中庭，引入共享空間；頂層露臺，營造溢價空間；通過這些設(shè)計創(chuàng)新手法，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。

其次，考慮功能的可變性，通過調(diào)整核心筒的布置實現(xiàn)功能的可拆分，如大空間可分兩個辦公或者全為小空間的辦公或養(yǎng)老公寓等，實現(xiàn)空間的靈活可變性。

3.2 為提升項目的特色，對前期方案調(diào)整的優(yōu)化策略

原規(guī)劃方案中的配套位置零散分布，公共配套集中在西北側(cè)，與商品房，租賃房及辦公相對割裂，各自為政，沒有形成合力；

圖2 原前期方案功能分布

優(yōu)化方案結(jié)合項目的公共通道及東側(cè)景觀資源，將公共配套進(jìn)行資源整合，因地制宜，進(jìn)行合理布局，沿東側(cè)沿公園界面的10m 標(biāo)高布置配套及沿10m 標(biāo)高的公共通道兩側(cè)布置公共配套，形成了兩條特色的黃金十字軸；10m 標(biāo)高的配套及16m 標(biāo)高的商品房及租賃住宅，與0m 標(biāo)高的城市公園，利用先天形成的豐富的高差關(guān)系，打造出公園邊的城市T 臺秀。

另外，規(guī)劃中公共配套區(qū)域釋放出來，原方案租賃組團(tuán)中的1 棟租賃置換給商品房，提升商品房的產(chǎn)品力；該配套區(qū)域功能調(diào)整為租賃產(chǎn)品，提升了租賃的競爭力。

3.3 車輛段的蓋下部分，已施工及預(yù)留部分在方案深化階段帶來問題的優(yōu)化策略

在車輛段的蓋下部分，已施工及預(yù)留部分在深化階段帶來諸多問題：

如問題1：在車輛段東側(cè)都莊路部分，根據(jù)現(xiàn)場已施工情況，車輛段10m 蓋板已建至道路紅線邊；原方案的車庫層及配套也是規(guī)劃到道路紅線的，已超出用地紅線；在方案深化階段征詢規(guī)劃部門，明確新建建筑即車庫層及配套部分不能超用地紅線，因項目特殊性，可以緊貼用地紅線，即右下圖所示。

圖3 東側(cè)沿都莊路的車輛段剖面示意

問題2：由于都莊路車輛段10M 蓋板已建至道路紅線邊，東南角只有一處提升大堂，蓋上地塊的東側(cè)與都莊路及東側(cè)的中央公園缺乏垂直交通聯(lián)系；車輛段內(nèi)靠近都莊路一側(cè)為檢修坑，已無空間設(shè)置提升大堂,東側(cè)作為最重要的人流來向，如何解決東側(cè)地面人流提升到蓋上的問題是一大難點；

設(shè)計策略首先在都莊路兩側(cè)采取兩個提升大堂點位的對比，A 點位，優(yōu)點：距蓋板近，節(jié)約成本；缺點：①突破道路紅線，占用道路空間；②電梯基坑距試車線僅5.4m，可能對軌道造成影響；B 點位,優(yōu)點：位于街角和城市綠地，入戶空間寬敞，景觀資源優(yōu)；缺點：需增設(shè)過街人行道，增加成本；

兩個點位對比，采用B 點位即采用利用公園綠地建提升大堂，結(jié)合東側(cè)兩條匝道的兩側(cè)設(shè)置人行道，將地面人流提升到蓋上；但提升大堂建在紅線外，占用公園綠地，通過展示優(yōu)秀設(shè)計理念及很好的城市效果，及補繳占用綠地的費用，通過了規(guī)劃部門的認(rèn)可；

圖4 A、B 點位提升大堂方案對比

問題3：原方案的提升大堂存在預(yù)留部分空間局促問題，尤其是1 號提升大堂，位于東南側(cè)主干道交叉口及東側(cè)元江路地鐵站人流來向，承載著極其重要的功能；現(xiàn)狀問題是車輛段內(nèi)部已經(jīng)建成，無空間擴大，如何滿足大堂的功能是亟待解決的難題；

項目策略采用將提升大堂擴到紅線外，該處紅線外為城市綠地，因項目本身的難點，和規(guī)劃溝通后可以局部占用，突出紅線外；電梯增加1 部滿足人流需求，同時擴大侯梯廳尺寸提升舒適度；大堂擴到紅線外后，城市形象和標(biāo)志性效果更好。

3.4 結(jié)合車輛段案例經(jīng)驗及交評單位的建議等，解決蓋上的交通難題

該項目原方案中蓋上地面標(biāo)高在10M，從地面有5根匝道可以到達(dá)，西側(cè)都會路有1 根雙車道和2 根一進(jìn)一出單車道，東側(cè)有2 根跨河的雙車道；提升大堂預(yù)留5 處點位，南側(cè)元江路3 處，西側(cè)都會路2 處；

根據(jù)原方案規(guī)劃條件，如何解決蓋上的機動車，非機動車，人行，快遞物流流線是本案的一大難點；

首先機動車流線；蓋上機動車位2574 輛，根據(jù)交評意見5 根車道可以滿足使用需求；

其次非機動車流線；2018 版控規(guī)中《元江路交通專題規(guī)劃研究》提到，關(guān)于出入口交通，基地出入口根據(jù)現(xiàn)狀及設(shè)施條件，非機動車車道應(yīng)該按照非機動車縱坡要求設(shè)計，目前平臺一層為10 米，考慮各個匝道縱坡要求在2.5%～3.5%,且對應(yīng)坡長限制在150m-300m，故不適合設(shè)置機非混行的匝道。建議設(shè)為機動車專用通道不設(shè)置非機動車道，采用機動車專用路權(quán)，除了24 小時對外開放之外還需同時限制大型車輛進(jìn)入以免其對基地居住區(qū)造成影響。

五根匝道測算下來坡度均大于3.5%，且西側(cè)三根匝道已建成，東側(cè)兩根匝道也不具備降坡的條件；故五根匝道都不能通非機動車；非機動車如何到達(dá)蓋上？先看下其他車輛段項目案例的做法；

案例1，萬科天空之城項目，蓋上10 萬方開發(fā)量，在坡道無條件設(shè)置情況下，為解決非機動車上蓋通行的問題，利用垂直電梯方式運送；優(yōu)點：占地空間小，設(shè)置靈活；不足：電梯許日常維護(hù)，非機動車進(jìn)出電梯存在安全隱患，電梯運送效率低（每部直梯1 小時約250 輛非機動車）。

案例2，無錫中瑞生態(tài)城TOD 項目，社區(qū)出入口附近設(shè)置地面公共自行車，另外匝道下方空間設(shè)置非機動車庫；優(yōu)點：就近停放，避免到蓋上麻煩；缺點：占用地面空間。

案例3，非機動車上蓋板坡道形式，類似剪刀梯，上坡可增設(shè)傳送裝置，小坡可增設(shè)防滑減速設(shè)施等；優(yōu)點：通行效率高，每小時可通過大約400-500 輛非機動車，安全性高；不足：每處占地面積約為900 ㎡（150m＊6m）。

借鑒以上三種做法案例，考慮到本項目的南側(cè)，西側(cè)及東側(cè)的城市綠化帶，可以結(jié)合東側(cè)的提升大堂局部停車，西側(cè)匝道的下方空間也可利用停車；非機動車結(jié)合提升大堂設(shè)置，方便人行歸家；

第三，人行流線分析；蓋上功能復(fù)雜，包含了商品房，租賃住宅，辦公等功能，總?cè)丝诩s9050 人，原方案只有5 處提升大堂點位，且東側(cè)無點位，存在數(shù)量不夠及服務(wù)半徑不足問題；

優(yōu)化策略：在東側(cè)靠近公園一側(cè)結(jié)合2 根匝道增加三處提升大堂，原來的第3 處點位因緊挨噴漆庫，建議取消；原第5 處點位結(jié)合方案業(yè)態(tài)分為租賃點位和辦公點位，因此從地面0m 標(biāo)高提升到10m 標(biāo)高共計8 處提升大堂，滿足使用需求；另外在蓋上10m 標(biāo)高到正負(fù)零的16m 標(biāo)高設(shè)置提升梯，方便人行。

圖5 原前期方案提升大堂預(yù)留點位示意

第四，快遞流線分析；快遞如何到達(dá)蓋上的住戶家里，也是一條重要的流線；結(jié)合快遞不同的模式，分為：

模式一（自存自?。?，豐巢方式，以普通件為主，存放在0m 標(biāo)高；結(jié)合地面提升大堂設(shè)置，方便住戶取快遞；

模式二（寄存代送），快遞投送點方式，以普通件為主，存放在10m 標(biāo)高；靠近匝道設(shè)置；

模式三（送件上門），快遞寄存，物業(yè)送件方式，以急件為主，存放在10m 標(biāo)高；靠近匝道設(shè)置；

模式四（送件上門），快遞投送到戶方式，以大件、餐飲類、效期為主，存放在10m 標(biāo)高。

結(jié)語：

隨著國內(nèi)城市的軌道交通建設(shè)如火如荼的加速，地鐵車輛段的上蓋開發(fā)利用會越來越受到關(guān)注；因車輛段的蓋上和蓋下兩部分的開發(fā)建設(shè)時序不同，建設(shè)方不同等情況，導(dǎo)致蓋上物業(yè)開發(fā)呈現(xiàn)較大難度；故本文以上海元江路車輛段項目為例，從項目周邊現(xiàn)狀，現(xiàn)場施工情況，結(jié)構(gòu)限制條件為基礎(chǔ)，針對項目出現(xiàn)的諸多難點，結(jié)合建成車輛段的案例經(jīng)驗，給出優(yōu)化策略；希望能為其他地鐵車輛段上蓋物業(yè)項目的設(shè)計提供借鑒經(jīng)驗。