房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

孫木榮

（廣東興海投資集團(tuán)有限公司，廣東 佛山 528200）

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)業(yè)以其獨有的發(fā)展優(yōu)勢占據(jù)著至關(guān)重要的地位。在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中迎來了發(fā)展的機(jī)遇，同時也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。近些年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)由于融資問題而陷入發(fā)展的困境。本文對當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資問題進(jìn)行深入探索和分析，希望以此找到打破融資困境的出路，有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)融資，其概念指的是在項目開發(fā)建設(shè)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所采取的不同手段和方式進(jìn)行資金的籌集。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要有兩種：一種是直接融資的方式，另一種是間接融資的方式。無論是直接融資還是間接融資，都具有如下特點：第一，融資的數(shù)額較大。相較于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)項目在前期的開發(fā)過程中首先需要對土地的使用權(quán)進(jìn)行購買，因而需要投入巨額資金。不僅如此，在每一個房地產(chǎn)項目開盤之前幾乎都沒有任何外來資金流入企業(yè)，所有的資金都必須依賴大量融資以及項目股東的支持。第二，占用資金的周期較長。房地產(chǎn)的開發(fā)需要一個較長的時間周期，只有在開盤銷售時企業(yè)才能夠回籠資金，而且銷售時間也相對較長，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金長期被占用，因此快速盤活被占用的資金也是房地產(chǎn)行業(yè)的明顯特點。第三，受國家相關(guān)政策的影響較大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，國家宏觀調(diào)控政策十分重要，是影響房地產(chǎn)企業(yè)的晴雨表，每一次政策的調(diào)整和變動都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來深刻影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須不斷拓寬融資渠道，將融資問題放在重中之重的位置。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款一直以來是其采取的主要融資形式，然而僅僅將銀行貸款作為唯一的融資方式是明顯不夠的，因此必須通過多種途徑拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。

（一）以銀行貸款的方式融資

以銀行貸款的方式進(jìn)行融資，一直以來都是我國房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中采取的主要融資方式，最常見的比如商品房的開發(fā)貸款通常情況下都是銀行貸款。所謂商品房開發(fā)貸款，是指房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請的貸款，其目的主要是用于建設(shè)商品房以及相關(guān)的配套設(shè)施。與其他類型的融資方式相比，銀行貸款具有更高的安全性和更合理的利息，因此成為房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式。

（二）以房地產(chǎn)信托的方式融資

作為金融業(yè)的三大支柱之一，信托投資公司是一種金融理財專業(yè)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托，指的是信托投資公司在接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的授權(quán)委托之后進(jìn)行資金的募集，然后負(fù)責(zé)對接受授權(quán)委托的房地產(chǎn)項目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并通過這種方式從中獲取一定比例的收益。從整體來看，房地產(chǎn)信托主要有不動產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托兩種方式。與債務(wù)融資相比，房地產(chǎn)信托具有較低的風(fēng)險系數(shù)和較穩(wěn)定的投資回報，是股權(quán)投資的一種方式，而且不會增加房地產(chǎn)企業(yè)的額外債務(wù)，這些優(yōu)勢使房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前較為常用的融資方式之一。

（三）以房地產(chǎn)債券的方式融資

以房地產(chǎn)債券的方式進(jìn)行融資，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為了從多種渠道獲得足夠的開發(fā)建設(shè)資金而推出的一種借款信用證據(jù)。房地產(chǎn)債券持有者可以通過借款信用憑證向房地產(chǎn)企業(yè)獲取一定的預(yù)期收入，并且按照規(guī)定將預(yù)付給房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資的本金收回。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資的方式在較短的時間內(nèi)就可以籌措到數(shù)額較大的資金，而且對企業(yè)決策也不會產(chǎn)生任何影響，從這方面來看房地產(chǎn)債券融資的優(yōu)勢還是很明顯的，但同時也存在著融資成本相對較高的弊端，這無疑會給房地產(chǎn)企業(yè)增加很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（四）以房地產(chǎn)證券化方式融資

以房地產(chǎn)證券化方式融資，指的是房地產(chǎn)開發(fā)商為了籌措到資金而把投資轉(zhuǎn)化為證券，然后通過證券化的方式進(jìn)行融資。通過房地產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資，不僅可以充分地將證券市場功能有效發(fā)揮出現(xiàn)，同時，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)朝著專業(yè)化及大眾化的方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，以此實現(xiàn)分散投資風(fēng)險的目的。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過于依賴銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)作為支撐國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展起到了積極的作用。在房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步的階段，銀行業(yè)對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與建設(shè)給予了很大的支持力度，然而在國家出臺的相關(guān)政策影響下，銀行業(yè)為了降低風(fēng)險，減緩了對于房地產(chǎn)業(yè)的貸款速度，使得房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款整體上出現(xiàn)大幅度的縮減趨勢。在這種情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)過于依靠銀行貸款融資，無疑將會帶來資金鏈斷條的風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部融資能力偏弱

房地產(chǎn)業(yè)對于促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了十分重要的作用，其發(fā)展?fàn)顩r與人民群眾的生活質(zhì)量息息相關(guān)，是關(guān)乎國計民生的重要產(chǎn)業(yè)。因此，國家相關(guān)管理部門一直高度重視房地產(chǎn)企業(yè)的資金調(diào)配問題并且實時監(jiān)管。在國家宏觀調(diào)控政策、復(fù)雜的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展因素的影響下，當(dāng)前融資難成為困擾我國房地產(chǎn)業(yè)的重大問題。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想成功實現(xiàn)融資上市，必須同時具備諸多的條件，然而現(xiàn)實情況是對于一些上市的條件，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都難以滿足。在這種環(huán)境條件下，房地產(chǎn)業(yè)不可避免地會出現(xiàn)上市融資難的現(xiàn)象，而且隨著國家政策的不斷調(diào)整，近些年來房地產(chǎn)業(yè)融資難的問題一直在不斷提升。

（三）融資渠道拓寬和融資產(chǎn)品創(chuàng)新有限

從目前發(fā)展情況來看，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過不斷發(fā)展已經(jīng)漸趨成熟和完善。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為在很大程度上會受到市場經(jīng)濟(jì)的影響。市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)對房地產(chǎn)企業(yè)能夠產(chǎn)生一定的制約作用，從而保證其在一個較為良好的環(huán)境下運(yùn)行，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。然而，由于目前我國在金融方面的法律法規(guī)還不是十分完善，尤其是在市場的制約下，不論投資方還是使用方都難免心存疑慮，這在很大程度上制約了新型融資模式的推廣，也因此成為金融市場健康發(fā)展的障礙。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營成本普遍偏高

近些年來，我國加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)整力度，相繼出臺了許多政策和法規(guī)限制其過度開發(fā)，在銀行貸款利率方面也進(jìn)行了相關(guān)調(diào)整，這些都在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，給房地產(chǎn)業(yè)造成了很大影響。從整體貸款情況來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款利率相較于基準(zhǔn)的貸款利率而言普遍偏高，呈明顯的上浮趨勢。

在房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資過程中，以股權(quán)方式進(jìn)行的融資以及通過其他融資渠道獲取的資金所占有的比例依然很低，所以房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取大量資金不得不支付較高的利率，從而使得經(jīng)營成本增加。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中沒有獲取較低成本資金的渠道，就會為了維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而冒風(fēng)險通過較高利率的貸款來獲取大額資金，這種情況無疑會使得房地產(chǎn)企業(yè)背負(fù)上沉重的債務(wù)包袱，大大增加了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

四、我國房地產(chǎn)業(yè)走出融資困境的優(yōu)化建議

（一）優(yōu)化管理模式，降低銀行貸款依賴度

從我國房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展情況來看，普遍存在著對銀行信貸的依賴度過高的問題，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)明顯偏高的現(xiàn)象，這種情況大大提升了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理方面的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一旦出現(xiàn)財務(wù)管理方面的某些問題，就特別容易增加資金鏈斷條的風(fēng)險。因此，要想使房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足發(fā)展，就必須優(yōu)化企業(yè)的管理模式，降低對銀行貸款的依賴度，同時還要及時掌握市場發(fā)展變化的新形勢，加快企業(yè)產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，并將產(chǎn)品快速推向市場，從而使企業(yè)獲得資金的快速回流。

與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)遵循市場發(fā)展規(guī)律而隨時對自身管理方式做出相應(yīng)調(diào)整，在對企業(yè)運(yùn)營資本嚴(yán)加把控的同時，加強(qiáng)對企業(yè)的風(fēng)險控制管理，真正做到開源節(jié)流，并且采取多元化的融資策略和長期化的發(fā)展目標(biāo)，不斷促進(jìn)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的有效提高，以便更好地促進(jìn)資金的及時回流，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部融資能力，盤活資金池業(yè)務(wù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，促進(jìn)其內(nèi)部融資能力的提高，能夠有效規(guī)避企業(yè)在運(yùn)營過程中的一些風(fēng)險。我國房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部融資具有成本低、自主性強(qiáng)的優(yōu)勢，因此房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)努力提升企業(yè)自身的內(nèi)部融資能力，以此提高企業(yè)資金的有效利用率，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度，增加企業(yè)資金積累，進(jìn)而不斷盤活房地產(chǎn)企業(yè)的資金池業(yè)務(wù)。

1．充分利用留存收益，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部融資能力的提升

市場經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展瞬息萬變，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中一旦遇到市場風(fēng)險，帶給房地產(chǎn)企業(yè)自身乃至與之相關(guān)聯(lián)的行業(yè)都會是非常大的影響。正基于此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足發(fā)展，就必須不斷創(chuàng)新融資思想，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營觀念，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)由單純的內(nèi)部融資向內(nèi)部與外部同時兼顧的融資模式轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增加企業(yè)自身的資金積累，從而使企業(yè)的資金在必要時能夠最大限度地發(fā)揮出應(yīng)用的作用。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)努力實現(xiàn)企業(yè)投資模式的多元化，這樣一方面能夠全方位提升企業(yè)的盈利能力，另一方面還能夠保證企業(yè)財務(wù)報表的系統(tǒng)性和科學(xué)性，以此加速房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流，盤活房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)資金。

2．加強(qiáng)企業(yè)項目管理工作，提升資金周轉(zhuǎn)效率

房地產(chǎn)企業(yè)若想使融資合理化得到最大保障，就必須要積極做好關(guān)于項目市場的開發(fā)擴(kuò)展工作，同時還應(yīng)盡最大努力加強(qiáng)企業(yè)的項目管理工作，將一些占用資金數(shù)額較小、收益利潤較高的項目作為企業(yè)開發(fā)的重點，以此不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭實力。與此同時，在經(jīng)營管理過程中企業(yè)應(yīng)采取科學(xué)合理的項目管理手段，以此有效提升回款清盤的速度，縮減資金周轉(zhuǎn)的時長，使現(xiàn)金流得到較為合理化的配置。

3．打造集團(tuán)企業(yè)，盤活資金池

近些年來，在宏觀調(diào)控政策的影響下，國家對房地產(chǎn)業(yè)融資限制的條件不斷增多，在這種背景下房地產(chǎn)企業(yè)如果只是單純地依賴銀行貸款進(jìn)行融資，那么將難以達(dá)到預(yù)期的理想效果。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)努力將自身打造成為具有一定規(guī)模的集團(tuán)化企業(yè)，然后憑借集團(tuán)企業(yè)的優(yōu)勢加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部之間的聯(lián)合，通過轉(zhuǎn)讓企業(yè)內(nèi)部股權(quán)以及企業(yè)貸款委托等有效方式，努力將集團(tuán)內(nèi)部的資金池業(yè)務(wù)加以盤活，以此減緩企業(yè)在融資過程中所面臨的種種壓力。

（三）拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資產(chǎn)品

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)業(yè)在融資過程中，一直以銀行貸款作為其吸納資金的主要融資方式。當(dāng)前我國針對房地產(chǎn)企業(yè)又相繼出臺了一些提高銀行利率的政策和法規(guī)，這無疑會使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)營成本增高的風(fēng)險。

在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度地降低企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險，就必須采取積極有效的措施不斷拓寬融資渠道，并結(jié)合國家出臺的有關(guān)金融方面的政策法規(guī)而及時對企業(yè)的融資方案做出調(diào)整，以此將國家調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面的不利影響降到最低。比如，如果當(dāng)前國內(nèi)信貸利率處于向下調(diào)整狀態(tài)，金融市場環(huán)境相對寬松，此時房地產(chǎn)企業(yè)可以將銀行貸款作為其融資的主要方向。反之，如果當(dāng)前國內(nèi)信貸利率處于向上調(diào)整的狀態(tài)，金融環(huán)境相對收緊，那么房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)將融資主渠道從銀行貸款轉(zhuǎn)為其他方式的融資，或者結(jié)合國內(nèi)環(huán)境發(fā)展的具體情勢及企業(yè)自身實際狀況，通過海外融資的方式使企業(yè)獲取開發(fā)經(jīng)營的資金，但前提是必須保證融資的科學(xué)合理性，根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展需要來進(jìn)行融資，且不可盲目擴(kuò)大融資，以此使企業(yè)融資成本盡可能地控制在較為合理的范圍之內(nèi)，降低企業(yè)的融資風(fēng)險，實現(xiàn)資金收益的最大化。

（四）控制財務(wù)成本，強(qiáng)化風(fēng)控管理

從行業(yè)特點來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，極其容易受到外部因素的影響和制約，因此企業(yè)要想有效避免因資金鏈斷條而出現(xiàn)種種經(jīng)營管理方面的問題，就必須加強(qiáng)自身抵御各種風(fēng)險的能力。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)通過融資能夠為自身發(fā)展帶來一定的效益，但是一旦管理控制不得當(dāng)，就會給企業(yè)自身帶來極其嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。因此，只有找到能夠平衡企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益與風(fēng)險防控的支撐點，才能使房地產(chǎn)企業(yè)走出融資困境，拓寬經(jīng)營管理的思路，推動企業(yè)在發(fā)展的道路上走得更遠(yuǎn)。

（五）房產(chǎn)企業(yè)通過合作開發(fā)，分散風(fēng)險

目前從行業(yè)發(fā)展的整體趨勢來看，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在國家宏觀政策的調(diào)控下利潤不再像以前那樣可觀。在這樣的發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠適應(yīng)社會不斷發(fā)展變化的新形勢，不再像以往那樣單打獨斗，而是通過國企與國企、國企與央企、國企與民企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式合作拿地、共同開發(fā)，以此分散經(jīng)營管理的風(fēng)險。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度來看，這也不失為一種很好的經(jīng)營管理方式。

五、結(jié)束語

綜上所述，基于房地產(chǎn)業(yè)具有融資數(shù)額巨大、資金周轉(zhuǎn)時間長且容易受國家調(diào)控政策影響的特點，當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)融資面臨著融資渠道不夠?qū)挿?、融資門檻偏高、相關(guān)制度和政策不夠完善等問題，亟待房地產(chǎn)企業(yè)采取強(qiáng)化管理、拓展融資渠道等策略，最大限度地降低融資風(fēng)險，提高企業(yè)發(fā)展的資金保障，推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。