游客視角下大學城周邊商業(yè)體設(shè)計策略研究

顧靜怡 李佩燃

現(xiàn)探討西青大學城周圍的商業(yè)形態(tài)，通過實地調(diào)研、問卷調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，獲得大量第一手數(shù)據(jù)，從大學生和周邊居民的視角出發(fā)，并從大眾點評中選取相關(guān)評價，對高頻詞匯進行分類歸納，并研究相應(yīng)的設(shè)計方案。采用問卷調(diào)查法對西青大學城商業(yè)街區(qū)的特點以及大學生對商業(yè)區(qū)的滿意度進行調(diào)查，并根據(jù)南京仙林大學城商業(yè)街的現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的改進意見，以解決當前商業(yè)街建筑形式單一、交通擁堵、缺乏公共服務(wù)設(shè)施、缺乏大型商場等問題。

從2015年到2020年，中國高校的在校學生數(shù)量從3647萬增長為4183萬。為了應(yīng)對高校擴招，從1999年起，各高校所在地政府在市區(qū)范圍內(nèi)進行了一系列的建設(shè)，并將新校區(qū)與商業(yè)街區(qū)相結(jié)合，形成了一片工廠化的高等教育園區(qū)。天津市西青大學城是天津市最具代表性的園區(qū)，也是重要的教育基地。西青大學城占地約90平方千米，現(xiàn)有師生約四十萬，入駐了十幾所高等院校。隨著西青大學城的不斷發(fā)展，其以特有的商業(yè)特色和消費方式吸引了天津其他地區(qū)的居民，并逐步發(fā)展成為天津市最具標志性的商業(yè)區(qū)。然而，其在發(fā)展的過程中也存在一系列的問題，如交通堵塞、公共設(shè)施不足等。隨著消費在人們的生活中占據(jù)越來越重要的地位，大學城應(yīng)合理建設(shè)商業(yè)配套設(shè)施，科學布局，完善自身的綜合服務(wù)功能，提高自身對大學生和本地居民的吸引力，為其帶來舒適的體驗，進而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

概念界定與研究現(xiàn)狀

大學城的概念

大學城是在高等教育快速發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一種普遍現(xiàn)象，隨著高校的發(fā)展而不斷擴展。一些高校聚集在一起，與高校有關(guān)的生活服務(wù)機構(gòu)及高校延伸的科研機構(gòu)逐漸興起，形成具有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)，其通常被稱作大學城。大學城附近的商業(yè)街是大學生聚集的地方。商業(yè)街是指以大型零售業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的大型商區(qū)，是在特定區(qū)域內(nèi)形成的具有一定規(guī)模的街區(qū)。大學城的商業(yè)街以餐飲、服飾、生活服務(wù)、娛樂等服務(wù)項目為主，既能滿足大學生的生活需要，又為大學生創(chuàng)業(yè)提供了方便、價格低廉的場所，是大學生日常生活中必不可少的活動場所。

國內(nèi)研究現(xiàn)狀

大學城這一概念源自西方。在我國，自1993年以來，隨著大規(guī)模的高校體制變革和重組，高校的辦學規(guī)模不斷擴大，新校區(qū)不斷興建，并在空間上進一步集中，大學城開始蓬勃發(fā)展。而隨著大學城的發(fā)展，其周邊的商業(yè)街區(qū)不斷地發(fā)生變化，高校與其周邊商業(yè)街區(qū)之間的互動與溝通方式也在不斷地發(fā)生變化。本文擬對高校與其周邊商業(yè)街區(qū)的互動進行研究。

目前針對國內(nèi)大學城商業(yè)空間進行研究的文獻有張戰(zhàn)鋒的《廣州大學城商業(yè)空間研究》、陳麗敏的《新興大學城商業(yè)空間規(guī)劃研究》等。張戰(zhàn)鋒的《廣州大學城商業(yè)空間研究》探討了大學城周圍商業(yè)街區(qū)的發(fā)展，并以廣州大學城商業(yè)街區(qū)為例，對大學城商業(yè)街區(qū)的發(fā)展提出了相應(yīng)的建議。

西青大學城商業(yè)街現(xiàn)狀

西青大學城商業(yè)街有天津工業(yè)大學南門慧學道的姚村美食街和天津師范大學南門的付村路商業(yè)街兩個部分。姚村美食街于2020年9月開業(yè)，主要經(jīng)營休閑小吃，攤位固定，風格統(tǒng)一，共有131個攤位，現(xiàn)出租率達到80%，為吸引顧客，其經(jīng)常舉辦各類促銷活動。

與天津市其他商業(yè)區(qū)相比，西青大學城商業(yè)街具有價格低廉、時尚等特色，這一特色不僅能吸引大學城附近的住戶，還能吸引天津市其他地區(qū)的居民。西青大學城周邊居民和天津市其他地區(qū)市民的積極參與，既是西青大學城商業(yè)街發(fā)展的推動力，也使其具有更加豐富的都市特性，使得西青大學城商業(yè)街由高校的附屬設(shè)施轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂幸欢ㄓ绊懥Φ莫毩⑸虡I(yè)區(qū)。對西青大學城商業(yè)街進行研究，探討其在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中出現(xiàn)的問題，有助于促進城市健康發(fā)展。本文重點對天津工業(yè)大學南門慧學道的姚村美食街進行研究。

西青大學城商業(yè)街相關(guān)數(shù)據(jù)分析

西青大學城周邊商業(yè)體的種類及大學生的需求分析

通過“2021年中國大學生消費產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析”可知，大學生的消費主要有以下九種類型：1.飲食及日常用品消費；2.服飾類消費；3.學習類消費；4.化妝品類消費；5.數(shù)碼類消費；6.社交娛樂類消費；7.興趣愛好類消費；8.保健品類消費；9.其他。

實地調(diào)研統(tǒng)計西青大學城商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營項目，結(jié)果如下表所示。

調(diào)查結(jié)果顯示，西青大學城商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營項目比較全面，其中，餐飲、日用品等與生活密切相關(guān)的經(jīng)營項目最多，能夠滿足學校師生和周邊居民的日常生活需求。飲食及日常生活用品消費具有高需求、高重復(fù)等特征。

學習類（如圖文打印店、輔導(dǎo)機構(gòu)）、社交娛樂類（如網(wǎng)吧）等消費活動，其產(chǎn)品和服務(wù)具有可選擇性，消費水平適中，并具有顯著的周期性。

數(shù)碼類、興趣愛好類等消費活動的經(jīng)營項目較少，主要項目有手機、相機專賣店以及樂器店等，無法滿足大學生和周邊居民多元化的物質(zhì)和精神需求。這些非日常消費的產(chǎn)品主要是高品位、高價值的產(chǎn)品，這類型消費具有高選擇性，且次數(shù)較少，一次性支出較大。

大學城周邊商業(yè)體消費情況問卷調(diào)查分析

通過“問卷星”微信小程序發(fā)布相關(guān)調(diào)查問卷，共收集到西青大學城師生及周邊居民的43份有效問卷。

通過問卷調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大學城商業(yè)街區(qū)的受眾主要是周圍的在校大學生和附近的居民，也有部分城市其他地區(qū)的居民前來打卡。58.14%的消費者表示來此是為了方便，48.84%的消費者表示來此是因為大學城商業(yè)街的消費品種類繁多，44.19%的消費者表示來此是因為大學城商業(yè)街物美價廉。另外，商業(yè)街的主要消費活動是購物，其中又以食品消費為主，商業(yè)街的單一消費結(jié)構(gòu)決定了其經(jīng)營模式的單一化，這種單一化很可能會影響其原有的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)規(guī)模，從而制約其發(fā)展。人們對西青大學城商業(yè)街環(huán)境差、交通擁堵等現(xiàn)狀感到非常不滿，可見，當前大學城商業(yè)街需要進行規(guī)范的經(jīng)營管理。為改善大學生和市民的體驗，商業(yè)街經(jīng)營者必須在指定的攤位和營業(yè)時段內(nèi)遵循城市管理條例進行規(guī)范經(jīng)營，商業(yè)街管理部門要加強對流動攤販的整治，制訂規(guī)范街區(qū)經(jīng)營的方案。

西青大學城商業(yè)體客群評價分析

本文選擇大眾點評平臺上用戶對西青大學城商業(yè)街的評價，對其進行分析、歸納和總結(jié)。大眾點評平臺上對姚村美食街的評價共計1599條，其中有1248條好評，312條中評，39條差評，游客整體滿意度較高。差評的主要原因是商業(yè)街沒有停車位、交通擁擠以及缺乏公共設(shè)施。本研究利用八爪魚采集器，對大眾點評2021年姚村美食街的用戶評論進行篩選，從中獲得了1521條有效留言，從評論中抽取關(guān)鍵詞，共獲得1498條評價，對其進行分析，結(jié)果如下。

“人多”是關(guān)鍵詞中出現(xiàn)頻率最高的一個詞，1498條評價中有770條提到了“人多”，占比51%；出現(xiàn)頻率次高的是“停車困難”“堵車”“座位不足”等詞語；隨后是“美食”“種類多”和“價格實惠”等關(guān)鍵詞。

總體而言，西青大學城商業(yè)街的停車場等公共服務(wù)設(shè)施以及周邊的交通情況對用戶的體驗造成了一定的不良影響。由于各地區(qū)商業(yè)模式的差異，大學城商業(yè)街的消費群體在一定程度上已形成一定的規(guī)模和固定的消費習慣，這種消費習慣反映了城市環(huán)境對人們的行為產(chǎn)生的影響。

為了營造良好的用餐氛圍，商業(yè)街可以在地上鋪上防水防污的環(huán)氧地板，既方便清洗，“顏值”又高；每兩個攤點之間設(shè)置一個垃圾桶，由商家負責垃圾分類以及餐廚垃圾和油脂的處理；購置能迅速清潔的自動洗地機，以免對周圍環(huán)境造成污染；此外，還可以配置人性化服務(wù)設(shè)備，增加無障礙人行道、衛(wèi)生間等；可以在入口休閑廣場安裝大屏幕、瀑布景觀、休閑走廊等設(shè)施，供游人休閑、休息。

南京仙林大學城商業(yè)街分析

南京仙林大學城概況

仙林大學城坐落于江蘇省南京市棲霞區(qū)中部，于1995年開始規(guī)劃，2002年1月正式啟動建設(shè)，是全國最早建成的大學城之一。仙林大學城的規(guī)劃面積為47平方千米，截止到2010年末，建成區(qū)居住人口已經(jīng)超過26萬人；2013年年底，已經(jīng)有12所高校入駐仙林大學城。目前，仙林大學城的高校畢業(yè)生占江蘇省高校畢業(yè)生總數(shù)的8%左右，高等教育資源總量占江蘇省的15%左右，是江蘇乃至中國的重要高等教育園區(qū)。

仙林大學城愛尚商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)分布

大學生的休閑娛樂行為與大學城商業(yè)街區(qū)的商務(wù)水平和便利程度有明顯的關(guān)系。仙林大學城的金鷹奧萊城和大成名店都是集娛樂、購物、餐飲于一體的綜合性購物中心。金鷹奧萊城不僅提供了眾多優(yōu)質(zhì)的消費產(chǎn)品，還與地鐵站相鄰，為學生的出行和購物帶來了極大的便利。

仙林大學愛尚街區(qū)坐落在仙林大學城的核心區(qū)域，是大學的核心區(qū)域，緊鄰南京師范大學、南京中醫(yī)藥大學等高校，周邊配套設(shè)施齊全，社區(qū)居住率較高。

交通

為了方便車輛的進出，應(yīng)在靠近入口的地方建設(shè)大型停車場、大型超市和餐廳，人車分流，合理布局店鋪和線路，避免路面擁堵。

加強西青大學城周邊商業(yè)空間設(shè)計的可行策略

商業(yè)街建筑優(yōu)化策略

商業(yè)街側(cè)面的界面空間以高低錯落的兩個界面為主體，其中以二層結(jié)構(gòu)為主，采用明暗搭配的顏色，以減少街巷的沉悶。以綠植、流動水景、廣場為補充，豐富整個商業(yè)街的空間層次。

交通擁堵及車位不足等問題的優(yōu)化策略

對西青大學城商業(yè)街區(qū)進行整體調(diào)查，可以看出，各商業(yè)街的十字路口都存在明顯的亂停車現(xiàn)象，這不僅會造成交通堵塞，還會極大程度地影響商業(yè)設(shè)施的使用。為此，現(xiàn)提出解決停車難問題的最佳對策。

1.對慧學道一號交叉口道路條件進行優(yōu)化?，F(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，天津師范大學西門有一塊可以使用的空地，可以緩解停車難的困境。

2.進行合理的空間規(guī)劃。規(guī)劃停車場，并配以醒目的交通標志，以指導(dǎo)車輛停車。同時，利用高差、綠地等，實現(xiàn)人車分流。

3.在商業(yè)街區(qū)建設(shè)地下停車場，并設(shè)計臺階、綠化帶等，防止車輛進入商業(yè)街區(qū)，避免因亂停車而造成交通堵塞。

公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化策略

針對問卷調(diào)查中消費者提到的露天環(huán)境導(dǎo)致冬天寒冷、夏天炎熱及缺乏足夠的座位導(dǎo)致其沒有停留的空間等問題，商業(yè)街可以使用鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土構(gòu)建局部架空層，從而提升消費者的體驗。架空層的優(yōu)勢明顯，安全、隔潮，能夠因地制宜進行設(shè)計，體現(xiàn)了特定的藝術(shù)風格。同時，架空層上還可以設(shè)置座位，為人們提供休息的場所。

大型商場入駐

大學城商業(yè)街可以入駐萬達廣場等商業(yè)體，學習大型商業(yè)街區(qū)的發(fā)展模式，提高消費者的體驗，為高校師生及周邊居民提供更加便利的服務(wù)。大型商場在建設(shè)過程中要注重商場建筑外觀與內(nèi)部構(gòu)造的設(shè)計，周邊環(huán)境和建筑外觀會影響大學生的消費行為。

小結(jié)

西青大學城商業(yè)街區(qū)應(yīng)借鑒已有成熟商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗進行大力發(fā)展，并優(yōu)化周圍交通環(huán)境，形成“15分鐘生活圈”，提高商業(yè)街區(qū)的質(zhì)量，為大學生提供更好的服務(wù)。此外，隨著商業(yè)街區(qū)的不斷發(fā)展，政府應(yīng)介入商業(yè)街區(qū)的管理，重視維護環(huán)境衛(wèi)生，減少攤位數(shù)目，增加商鋪數(shù)目。將來的大學城商業(yè)街區(qū)將成為以商業(yè)街區(qū)為核心，輻射周圍各高校的高端商務(wù)區(qū)域。

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【作者簡介】顧靜怡（1998—），女，碩士在讀，研究方向：商業(yè)空間設(shè)計；

李佩燃（1998—），女，碩士在讀，研究方向：城市生態(tài)景觀設(shè)計。