房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性管理的常見問題及應(yīng)對

歐卓彥

財務(wù)風(fēng)險管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。在面對激烈的市場競爭和金融環(huán)境的變化時，房地產(chǎn)企業(yè)必須審慎管理其財務(wù)流動性，以避免資金鏈斷裂和流動性風(fēng)險的發(fā)生。本文將探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)流動性管理中常見的問題，并提供一些應(yīng)對策略，以幫助企業(yè)有效應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險。通過優(yōu)化資金構(gòu)成、完善預(yù)算制度、加強(qiáng)流動性資金管理以及提高財務(wù)管理人員的素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以更好地應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，保持良好的經(jīng)營狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，承擔(dān)著重要的經(jīng)濟(jì)和社會責(zé)任。然而，由于行業(yè)特點(diǎn)和市場環(huán)境的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中常面臨著各種風(fēng)險和挑戰(zhàn)。特別是在財務(wù)流動性管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對諸多問題，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，以確保企業(yè)的健康發(fā)展和穩(wěn)定經(jīng)營。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理常見問題

企業(yè)資金構(gòu)成缺乏合理性，負(fù)債率極高

企業(yè)資金構(gòu)成的合理性是保障財務(wù)流動性的重要因素之一，然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)存在資金構(gòu)成缺乏合理性的問題。具體表現(xiàn)在企業(yè)過度依賴債務(wù)融資，負(fù)債率極高的情況。這種情況下，企業(yè)長期處于高負(fù)債壓力之下，資金回報能力受到限制，財務(wù)流動性面臨著較大的挑戰(zhàn)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)常常通過大量的債務(wù)融資來滿足資金需求，導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模過大。企業(yè)對于債務(wù)的依賴程度高，過度依賴債務(wù)融資將增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，一旦債務(wù)無法按時償還，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂和信用危機(jī)的發(fā)生。

其次，高負(fù)債率意味著企業(yè)需要支付更多的利息和財務(wù)費(fèi)用，這將對企業(yè)的盈利能力和現(xiàn)金流產(chǎn)生不利影響。企業(yè)在面對市場波動和經(jīng)濟(jì)周期變化時，往往更加脆弱，難以應(yīng)對意外風(fēng)險和突發(fā)事件，從而影響了財務(wù)流動性的穩(wěn)定性。

最后，負(fù)債率極高還可能使企業(yè)在融資市場上的信用評級下降，融資成本上升，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財務(wù)壓力。同時，過高的負(fù)債率也會影響企業(yè)的資金運(yùn)作能力，限制了企業(yè)進(jìn)行投資和擴(kuò)大經(jīng)營的能力，阻礙了企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。

財務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性

房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理方面常常面臨著制度不完善的問題。具體表現(xiàn)在財務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性，無法提供準(zhǔn)確和可靠的財務(wù)預(yù)測和控制手段。這種情況下，企業(yè)難以有效規(guī)劃和管理資金流動，導(dǎo)致財務(wù)流動性管理困難。

首先，財務(wù)預(yù)算管理制度缺乏完善性導(dǎo)致企業(yè)難以準(zhǔn)確預(yù)測和評估財務(wù)狀況。缺乏有效的預(yù)算制度和流程，使得企業(yè)無法合理確定和分配財務(wù)資源，導(dǎo)致資金使用效率低下，難以實(shí)現(xiàn)財務(wù)目標(biāo)的有效控制和實(shí)施。

其次，缺乏完善的財務(wù)預(yù)算管理制度可能導(dǎo)致資金需求和資金供應(yīng)之間的不匹配。企業(yè)在項(xiàng)目籌資、資金運(yùn)作和投資決策中無法準(zhǔn)確預(yù)測和評估資金流動情況，導(dǎo)致資金缺口和資金短缺的發(fā)生，進(jìn)而影響企業(yè)的正常運(yùn)營和發(fā)展。

最后，財務(wù)預(yù)算管理制度不完善還可能導(dǎo)致企業(yè)對風(fēng)險的控制和應(yīng)對能力不足。在財務(wù)預(yù)算管理缺乏有效制度和方法的情況下，企業(yè)難以對市場波動和經(jīng)營風(fēng)險做出及時反應(yīng)，無法靈活調(diào)整資金使用和投資方向，從而增加了財務(wù)流動性風(fēng)險的發(fā)生概率。

日常資本管理不全面，不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在日常資本管理方面往往存在不全面和不到位的問題，這對財務(wù)流動性管理構(gòu)成了一定的障礙，具體表現(xiàn)在企業(yè)對資本的籌集、運(yùn)用和回收方面存在一些不足和不合理的做法。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在資本籌集方面可能存在過度依賴單一渠道或方式的情況。企業(yè)可能主要依賴銀行貸款、股權(quán)融資或債券發(fā)行等少數(shù)方式進(jìn)行資本籌集，而缺乏多樣化的資本渠道。這種情況下，一旦某個渠道受限或遇到困難，企業(yè)的資金來源將受到限制，財務(wù)流動性將面臨較大風(fēng)險。

其次，企業(yè)對資本運(yùn)用的管理可能不夠全面和精細(xì)。房地產(chǎn)企業(yè)往往需要進(jìn)行多個項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營，而在資本運(yùn)用方面可能存在資源配置不合理、項(xiàng)目風(fēng)險控制不到位等問題。這可能導(dǎo)致企業(yè)的資金使用效率低下、資本回報率下降，影響財務(wù)流動性的穩(wěn)定性。

最后，對于資本的回收和再投資也需要加強(qiáng)管理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完成后，需要及時回收資本并進(jìn)行再投資，以保持企業(yè)的資金流動性和盈利能力。

然而，由于缺乏有效的資本回收和再投資機(jī)制，企業(yè)可能存在資本閑置、資金回收周期過長的情況，造成財務(wù)資源的浪費(fèi)和低效使用。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因

外部因素

房地產(chǎn)行業(yè)受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)、市場競爭和金融市場波動等多種外部因素的影響，這些因素可能給企業(yè)的財務(wù)流動性帶來一定的不確定性和風(fēng)險。

首先，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化可能對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流動性產(chǎn)生重要影響。經(jīng)濟(jì)周期的波動、利率的變動、通貨膨脹率的上升等因素都會對企業(yè)的資金需求、債務(wù)成本和資產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。例如，經(jīng)濟(jì)下行周期時，市場需求疲軟，銷售收入可能下降，企業(yè)的現(xiàn)金流量可能面臨困境。

其次，政策法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流動性管理起著重要的引導(dǎo)和約束作用。政府的調(diào)控政策、土地政策、稅收政策等都會對企業(yè)的融資渠道、成本支出和盈利能力產(chǎn)生直接影響。政策的不穩(wěn)定性和變化可能導(dǎo)致企業(yè)面臨融資難度增加、成本上升等問題，進(jìn)而影響財務(wù)流動性的穩(wěn)定性。

最后，市場競爭和金融市場波動也是外部因素中的重要因素。房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，企業(yè)在市場份額、產(chǎn)品質(zhì)量和銷售能力等方面都面臨挑戰(zhàn)。競爭的加劇可能對企業(yè)的銷售收入、市場定價和盈利能力產(chǎn)生影響。同時，金融市場的波動性也可能對企業(yè)的融資成本、資金流動和債務(wù)償還帶來不確定性。

內(nèi)在因素

企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、資產(chǎn)負(fù)債狀況等因素都可能影響企業(yè)的財務(wù)流動性。

首先，企業(yè)的財務(wù)結(jié)構(gòu)對財務(wù)流動性的管理至關(guān)重要。企業(yè)是否存在過度依賴短期債務(wù)、高風(fēng)險融資或高杠桿經(jīng)營等問題，都會對財務(wù)流動性產(chǎn)生負(fù)面影響。若企業(yè)債務(wù)比例過高或償債能力不足，會導(dǎo)致還本付息的壓力增大，可能出現(xiàn)償債困難甚至債務(wù)違約的風(fēng)險。

其次，企業(yè)的經(jīng)營模式和資產(chǎn)負(fù)債狀況也會對財務(wù)流動性產(chǎn)生影響。若企業(yè)經(jīng)營模式不合理、項(xiàng)目開發(fā)周期過長或資產(chǎn)回報率較低，可能導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難，影響財務(wù)流動性。此外，若企業(yè)過度依賴固定資產(chǎn)投資而缺乏流動性資產(chǎn)，也會使企業(yè)面臨現(xiàn)金短缺的風(fēng)險。

最后，企業(yè)內(nèi)部的管理效率和內(nèi)控制度也是影響財務(wù)流動性的內(nèi)在因素之一。若企業(yè)管理效率低下、財務(wù)流程不規(guī)范或內(nèi)控措施不完善，可能導(dǎo)致資源浪費(fèi)、資金占用過多或財務(wù)風(fēng)險的增加，進(jìn)而影響財務(wù)流動性的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與管理對策

優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道

為了有效管理財務(wù)流動性風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化其資金構(gòu)成，同時積極尋求并擴(kuò)展不同的資金渠道。這樣可以提高企業(yè)的資金靈活性和多樣化，減輕對單一融資渠道的依賴，降低財務(wù)風(fēng)險。

其一，企業(yè)可以通過減少短期債務(wù)的比例，增加長期債務(wù)和股權(quán)融資的比例來優(yōu)化資金構(gòu)成。長期債務(wù)和股權(quán)融資具有更長的償還期限和更靈活的還款方式，有助于降低企業(yè)的償債壓力，并提供更穩(wěn)定的資金來源。

其二，房地產(chǎn)企業(yè)可以積極開展多元化的融資渠道，以擴(kuò)展資金來源。除了傳統(tǒng)的銀行貸款，企業(yè)還可以考慮發(fā)行債券、吸引私募股權(quán)投資、開展信托計(jì)劃或與其他企業(yè)合作共建項(xiàng)目等方式來獲取資金。這些多樣化的融資渠道能夠降低企業(yè)的融資成本，并提供更廣泛的資金選擇。

其三，房地產(chǎn)企業(yè)還可以積極發(fā)展與金融機(jī)構(gòu)合作的關(guān)系，以獲得更好的融資條件和支持。與銀行建立穩(wěn)固的合作關(guān)系，包括信用額度、授信期限和利率等方面的協(xié)商，可以增加企業(yè)的融資便利性和靈活性。

完善財務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險

通過建立健全的財務(wù)預(yù)算制度，企業(yè)可以更好地規(guī)劃和管理資金，預(yù)測和預(yù)防潛在的財務(wù)風(fēng)險。

一方面，財務(wù)預(yù)算制度應(yīng)包括詳細(xì)的預(yù)算編制和執(zhí)行程序，確保預(yù)算的準(zhǔn)確性和及時性。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場需求、經(jīng)營計(jì)劃和資金需求等因素制定全面的財務(wù)預(yù)算，并確保預(yù)算編制的過程透明、科學(xué)、可靠。同時，建立有效的預(yù)算執(zhí)行機(jī)制，監(jiān)控和控制各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)和糾正偏差，確保企業(yè)財務(wù)狀況與預(yù)期目標(biāo)一致。

另一方面，財務(wù)預(yù)算制度應(yīng)強(qiáng)調(diào)風(fēng)險管理和靈活性。企業(yè)應(yīng)考慮不同的風(fēng)險因素，并將其納入預(yù)算規(guī)劃中。例如，制定預(yù)算時要充分考慮市場風(fēng)險、政策風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險等因素，合理評估潛在的財務(wù)風(fēng)險，并在預(yù)算中留出相應(yīng)的風(fēng)險備用金。

另外，預(yù)算制度應(yīng)具備一定的靈活性，以應(yīng)對不可預(yù)見的變化和調(diào)整，確保企業(yè)能夠及時適應(yīng)市場環(huán)境的變化。此外，財務(wù)預(yù)算制度還應(yīng)注重信息溝通和協(xié)調(diào)，各部門之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與協(xié)作，共同參與預(yù)算編制和執(zhí)行過程，確保各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)的一致性和協(xié)調(diào)性。同時，企業(yè)應(yīng)建立健全的預(yù)算監(jiān)控和反饋機(jī)制，定期進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行情況的評估和分析，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取相應(yīng)的糾正措施。

加強(qiáng)流動性資金管理，提高資金利用率

通過科學(xué)合理地管理流動性資金，企業(yè)可以提高資金利用率，降低流動性風(fēng)險，并保持財務(wù)健康穩(wěn)定。

一方面，企業(yè)可以建立流動性資金管理體系，確保資金的及時性和靈活性。通過制定有效的現(xiàn)金管理政策和流動性預(yù)警機(jī)制，企業(yè)能夠及時掌握資金流動狀況，預(yù)測和應(yīng)對可能出現(xiàn)的資金短缺情況。同時，積極開展資金優(yōu)化調(diào)度，合理安排資金運(yùn)作，提高資金利用率，降低資金閑置和占用成本。

另一方面，企業(yè)應(yīng)注重短期資金的周轉(zhuǎn)和管理。通過加強(qiáng)應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款的管理，合理控制賬期和付款周期，提高資金回收速度和周轉(zhuǎn)率。此外，企業(yè)還可以采取優(yōu)化庫存管理、靈活運(yùn)用短期融資工具等方式，有效管理短期資金需求和風(fēng)險。

增強(qiáng)管理人員財務(wù)管理意識及提高管理水平

管理人員在財務(wù)決策和資金管理過程中的專業(yè)知識和技能將直接影響企業(yè)的財務(wù)狀況和風(fēng)險控制能力。

第一，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財務(wù)培訓(xùn)和教育，提高管理人員的財務(wù)知識水平。通過組織內(nèi)部培訓(xùn)、聘請專業(yè)財務(wù)顧問等方式，幫助管理人員深入了解財務(wù)管理的基本原理、方法和工具。這樣可以提高管理人員對財務(wù)數(shù)據(jù)的理解和分析能力，使其能夠更準(zhǔn)確地評估和預(yù)測財務(wù)風(fēng)險，制定合理的財務(wù)決策。

第二，企業(yè)應(yīng)建立健全的內(nèi)部控制機(jī)制，加強(qiáng)財務(wù)管理的監(jiān)督和審計(jì)。通過制定清晰的財務(wù)管理制度和流程，明確管理人員的職責(zé)和權(quán)限，確保財務(wù)活動的合規(guī)性和透明度。同時，定期進(jìn)行財務(wù)審計(jì)和內(nèi)部審查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正財務(wù)管理中存在的問題和風(fēng)險。

第三，企業(yè)應(yīng)鼓勵管理人員積極參與財務(wù)決策和資金管理的討論和決策過程。通過與財務(wù)團(tuán)隊(duì)的密切合作和溝通，管理人員能夠更好地了解企業(yè)的財務(wù)狀況和風(fēng)險情況，并參與制定相應(yīng)的風(fēng)險管理策略和措施。這樣可以提高管理人員對財務(wù)管理的敏感性，增強(qiáng)責(zé)任意識，推動整個企業(yè)在財務(wù)管理方面的提升。

綜上所述，在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)流動性管理中，存在著資金構(gòu)成不合理、財務(wù)預(yù)算管理不完善、日常資本管理不到位以及管理人員素質(zhì)參差不齊等常見問題。這些問題可能導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險的加劇和管理效果的下降。為了有效預(yù)防和應(yīng)對這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資金構(gòu)成，擴(kuò)展資金渠道；完善財務(wù)預(yù)算制度，有效預(yù)防風(fēng)險；加強(qiáng)流動性資金管理，提高資金利用率；并增強(qiáng)管理人員的財務(wù)管理意識和提高管理水平。通過采取這些對策，企業(yè)能夠更好地管理財務(wù)流動性風(fēng)險，保持財務(wù)的穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：佛山東贛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）