租賃會計準則修訂后的企業(yè)價值評估

喬夏瑋

摘?要：為保證與國際會計準則的一致性，財政部修訂并發(fā)布了《企業(yè)會計準則第21號——租賃》，本文分別從會計、資產評估視角出發(fā)，通過對準則內容變化及對財務報表影響的分析，運用資產基礎法、收益法及市場法，探討在實踐中對包含使用權資產的企業(yè)價值評估可能影響的范圍及程度。

關鍵詞：租賃會計準則；企業(yè)價值；使用權資產

中圖分類號：F23?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.05.048

新租賃會計準則于2021年正式實施，新準則涉及更為復雜的判斷與會計處理，進而對包含使用權資產企業(yè)價值評估產生一定影響，本文從準則變化及對財報影響出發(fā)，對企業(yè)價值評估方法及評估過程進行分析探討。

1?租賃會計準則變化及對財報的影響

新租賃會計準則從會計來看，主要對承租人租賃業(yè)務確認及賬務處理產生影響。

1.1?準則主要變化

2018年發(fā)布的租賃會計準則對國際會計準則進行了有效借鑒，結合我國國情對舊準則進行調整，其變化主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

（1）完善了租賃定義，強調對于租賃的確認有以下幾個條件：①資產能夠被識別；②承租人能夠對資產進行直接主導；③承租人能夠獲得絕大部分經濟價值；④增加了對于租賃合同的分拆、合并等內容及指導。

（2）簡化了會計處理方式，不再區(qū)分經營性租賃與融資租賃，對所有租賃（租賃豁免除外）初始確認為使用權資產與租賃負債，后續(xù)計提折舊與利息。

（3）新增租賃豁免，承租人租賃期小于12個月的小金額租賃服務可不確認為使用權資產，直接計入當期損益。

1.2?準則變化對財務報表的影響

（1）資產負債表。企業(yè)租賃業(yè)務納入資產負債表中，使得企業(yè)的資產與負債水平上升，這一變化將改變企業(yè)資產負債率、總資產周轉率等財務指標。企業(yè)需要做好預算，合理安排資金運作及經營策略。另外，租賃業(yè)務納入資產負債表有利于對企業(yè)財務狀況做出真實反映，增加財務信息的公開透明性。

（2）利潤表。在使用權資產的后續(xù)計量中，根據使用權資產賬面原值計提折舊，以直線折舊法為例，各年折舊費用相同，對租賃負債計提利息的方法是攤余成本法，而利息費用隨著租金支付而逐年減少，租賃費用則整體呈現(xiàn)出先高后低的趨勢。因此新租賃會計準則的發(fā)布，對于租賃業(yè)務較多的輕資產行業(yè)經營利潤的影響相對更大，而租賃的不同階段也會使經營利潤縱向或橫向對比產生影響。

（3）現(xiàn)金流量表。新租賃會計準則下，獲得使用權資產的租金計入籌資活動現(xiàn)金流出，相對舊準則，不再計入經營活動現(xiàn)金流出。租金數(shù)額與折舊、利息費用之和之間存在差異，因此會產生所得稅暫時性差異而需要進行納稅調整。

2?新準則下包含使用權資產的企業(yè)價值評估的方法

2.1?資產基礎法

資產基礎法需要對企業(yè)各項資產與負債進行單獨評估，從而得出企業(yè)凈資產價值，使用權資產的價值源于租賃協(xié)議的簽訂，協(xié)議價格不隨市場價格水平變化而變化，因此使用資產基礎法評估企業(yè)價值時，無需對使用權資產與租賃負債項目進行分別評估，租賃協(xié)議價格與評估基準日的市場價格的高低決定了該項租賃協(xié)議是否構成合同權益。

若二者之間存在差異，當租賃合同協(xié)議價格低于市場價格，說明評估基準日該租賃協(xié)議有價值，此時該項使用權資產實質為有價值的合同權益無形資產；當租賃合同協(xié)議價格高于市場價格，說明此時形成協(xié)議負債，應在計算企業(yè)凈資產價值時予以扣除。若二者之間無差異，則該租賃協(xié)議無價值，即該使用權資產無價值。

2.2?收益法

收益法評估企業(yè)價值模型主要有兩種，分別為全投資FCFF模型與股權投資FCFE模型。全投資現(xiàn)金流除資本性支出外，僅包含企業(yè)經營活動現(xiàn)金流，因此預測企業(yè)未來現(xiàn)金流時應保持股權與債權投資不發(fā)生變化，即企業(yè)現(xiàn)金流預測期內，無增減資及付息負債；股權自由現(xiàn)金流包含企業(yè)付息負債，要求預測企業(yè)未來現(xiàn)金流時僅保持股權投資不發(fā)生變化，對債權投資無要求。在企業(yè)現(xiàn)金流預測期內，若債權投資發(fā)生變化，后續(xù)會影響企業(yè)資本杠桿及投資回報率（折現(xiàn)率）

在實際評估過程中難以應用，由此可知收益法評估中，多采用全投資FCFF模型。

新準則租賃會計準則下，使用權資產及租賃負債全部計入資產負債表中，在評估過程中將折舊與利息費用包括在經營利潤預測中，進一步轉換為現(xiàn)金流，同時將租金包括在籌資活動現(xiàn)金流中。這種處理方式使得評估結果與財務報表保持一致，但是由于企業(yè)每年支付租金，將會導致企業(yè)債權投資發(fā)生變化而不滿足FCFF使用條件。因此我們選用另一種處理方式，即假設使用權資產與租賃負債未入賬，將租金包括在經營活動現(xiàn)金流中，后續(xù)無需計算使用權資產折舊與利息。這種方法既滿足了FCFF模型的使用條件，又避免了后續(xù)的納稅調整，與報表不一致的地方可以通過披露予以解釋。

操作過程中對于利潤調整有兩種方法，方法一：將利潤表中折舊與利息費用替換為使用權資產租金；方法二：在利潤表計算出凈利潤后，將折舊和利息費用加回，再減使用權資產租金。結合稅法相關規(guī)定，涉及經營性租賃選用方法一，涉及融資性租賃選用方法二，兩種調整方法不會對最終結果產生影響。

2.3?市場法

市場法評估企業(yè)價值的前提是存在合適的可比較案例，在比較過程中可選用股權投資口徑（P/E）和全投資口徑（EV/EBIT），在評估包含使用權資產的企業(yè)價值時保證可比較企業(yè)擁有使用權資產，保持評估內容的一致性。在評估過程中，應按照上述收益法中對利潤進行調整，將調整后的結果進行比較，并進行交易案例修正。

3?案例分析

新租賃會計準則對于租賃業(yè)務較大的行業(yè)及相關企業(yè)價值影響相對較大，根據相關統(tǒng)計數(shù)據，機械設備、儀表等傳統(tǒng)制造業(yè)租賃業(yè)務較少，租賃資產約占總資產0.5%-2%。交通運輸、批發(fā)零售及社會服務類企業(yè)租賃業(yè)務較多，租賃資產約占總資產10%-30%，因此將后者作為被評估對象進行價值評估，便于分析新租賃會計準則對企業(yè)價值影響程度。

本文選擇B公司為例進行分析，B公司屬商業(yè)服務業(yè)，具有輕資產特點，其使用權資產在非流動資產占比47.10%，以B公司作為研究對象，能夠在使用權資產評估的方法上起到一定的示范作用。

3.1?公司概況

B公司成立于2005年，致力于以人力資源外包為主的智力性服務。本次評估是對B公司股東全部權益價值進行評估，評估基準日為2021年7月31日。

3.2?租賃資產情況

B公司租賃資產主要為產業(yè)園區(qū)辦公樓及寫字樓，租賃初始發(fā)生額為7609184.71元，評估基準日賬面價值為6353075.61元。

3.3?資產基礎法

因前期疫情積壓的園區(qū)及寫字樓租賃需求，在2021年得到釋放，租金市場價格呈上升趨勢。經過市場詢價及相關假設，市場租金水平在2021年初的基礎上，增幅為1.5%左右，預計租金年遞增3%。

3.4?收益法

3.4.1?相關假設

（1）使用權資產按照直線折舊法計提折舊，在租賃期內均勻折舊，無資產減值損失。

（2）由于承租人租賃內含利率難以獲得，因此利息費用采用借款增量利率計算，參考2021年7月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心受權公布貸款市場報價利率（LPR）公告，采用利率上限4.65%作為租賃負債計息利率。

（3）假設使用權資產租金于年末支付。

（4）由于目前稅法未對新租賃會計準則出臺相關稅務政策，以下計算不考慮由于準則改變引起的稅務調整。

（5）租賃合同結束后，租金水平與預測期保持一致，假設企業(yè)永續(xù)經營，且永續(xù)期內企業(yè)辦公室為經營性租賃。

（6）企業(yè)整體折現(xiàn)率為11.10%。

3.4.2?使用權資產及租賃負債相關計量

根據企業(yè)租賃協(xié)議與相關假設，企業(yè)使用權資產年租金為174.06萬元，每年利息費用與折舊費用如下表。

3.4.3?企業(yè)自由現(xiàn)金流及評估結果

根據前文思路，對企業(yè)利潤表進行調整。

3.4.4?收益法新舊準則對比

舊準則下，不考慮使用權資產折舊及租賃負債等項目，企業(yè)價值評估值為12780.48萬元，新舊準則下二者結果接近，表面新租賃會計準則僅改變了會計處理方式，比較接近的價值評估結果說明新準則企業(yè)整體價值無較大影響。

4?結論

通過對新租賃會計準則的變化進行梳理，分析了準則修訂后對財務報表及企業(yè)價值評估方法的影響，得出以下結論：使用資產基礎法時，市場租金水平將影響使用權資產的評估值，進而對企業(yè)整體價值產生影響；使用收益法時將對企業(yè)利潤及現(xiàn)金流進行調整，而企業(yè)價值不會因準則變化發(fā)生較大變化。

參考文獻

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