關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的思考

李尚

河南盛豪會計師事務(wù)所（普通合伙）

一、引言

房地產(chǎn)的項目開發(fā)過程中存在很多變動因素，在市場經(jīng)濟環(huán)境不斷發(fā)展變動的背景下，企業(yè)對于項目開發(fā)過程中的管理和控制工作也應(yīng)當(dāng)隨之做出改變，以保障項目正常運營，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體實施過程可以概括為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)實施階段、交付銷售階段四個方面的內(nèi)容，通過將成本控制工作貫穿至這四個項目開發(fā)階段，并對各項工作環(huán)節(jié)做好對成本控制工作的監(jiān)督，可以更好地實現(xiàn)項目工程經(jīng)營效益的提升，保障項目正常運作。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制工作主要包含對投資決策、前期準(zhǔn)備、建設(shè)實施、交付銷售四個階段的成本控制。在進行投資決策時，其所涉及的成本控制內(nèi)容不多，往往針對項目的合理與否和經(jīng)濟效益的獲取方面進行研究，進而對項目的投資和選址進行明確。前期準(zhǔn)備階段主要涉及土地的使用成本以及對項目的綜合分析，通過實地考察對其中可能存在的成本和費用進行進一步明確，并對項目開展過程中涉及的水電問題進行嚴(yán)格把控，確保項目順利實施。對建設(shè)實施階段的成本控制是項目開發(fā)的整體成本控制工作中最重要的一環(huán)，其涵蓋了房地產(chǎn)項目施工過程中的各項設(shè)備的使用成本和施工成本，且在具體的施工過程中還會存在一些人工和原材料成本。因而加強對施工過程中的成本管理工作可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目開發(fā)過程的順利推進。對銷售方面進行成本管理主要是指對于房產(chǎn)的售賣，在這個過程中成本主要包括管理成本、財務(wù)成本和人工成本，且房產(chǎn)的銷售周期通常都較長，其成本變動因素也較多，因而其成本控制工作難度也會相對較大，不利于房地產(chǎn)項目的推進。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的作用

（一）實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營效益的提升

當(dāng)前，較多房地產(chǎn)企業(yè)在其日常經(jīng)營管理過程中未能及時優(yōu)化和改進其成本管理模式，不利于企業(yè)成本管理工作開展?，F(xiàn)階段，大家對房地產(chǎn)行業(yè)的了解愈發(fā)深入，在進行房產(chǎn)購置時通常會綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的社會口碑、房屋的實際質(zhì)量、設(shè)計樣式以及物業(yè)管理質(zhì)量。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開展全過程的成本管理工作時，應(yīng)當(dāng)對其各項工作流程實施精細化管理，有效提升成本管理工作的質(zhì)量。同時，還可以對項目的成本構(gòu)成進行深入的分析，發(fā)現(xiàn)其中可以降低或避免產(chǎn)生的成本項目，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部資源的優(yōu)化配置，降低項目開發(fā)成本，實現(xiàn)經(jīng)營效益的提升，進而促進企業(yè)維持自身持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的提升

在對成本管理工作不斷落實的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以進一步提升自身的管理水平，優(yōu)化調(diào)整自身的經(jīng)營狀況。在對項目開發(fā)全過程進行成本管理時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目推進的實際發(fā)展需求，對相應(yīng)的管理模式和內(nèi)容進行實時的調(diào)整，實現(xiàn)成本管理和其他管理工作水平的不斷提升，優(yōu)化企業(yè)的資源配置和信息共享效率。同時，在進行全過程成本管理的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)除了對相關(guān)方案進行調(diào)整外，還應(yīng)當(dāng)對各項工作流程進行規(guī)范化管理，加強相關(guān)的專業(yè)知識培訓(xùn)，促進項目開展各個流程工作效率的提升，使企業(yè)的整體管理水平能夠滿足其經(jīng)營發(fā)展需求。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制過程中存在的問題

（一）投資決策方面

房地產(chǎn)企業(yè)在推進全過程的成本控制工作的過程中，對項目決策過程的成本控制效果會直接影響到項目開展各個階段成本控制工作的實施效率以及后期成本控制工作的科學(xué)性等，同時還會影響到項目的經(jīng)營收益。在房地產(chǎn)行業(yè)項目全過程成本控制工作的實際開展過程中，大多房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)項目的成本管理時，通常會受到其原有的成本控制理念的影響，對于房地產(chǎn)項目在決策過程中成本控制的重要性缺乏正確的認識，在實際工作中相關(guān)決策缺乏科學(xué)性，致使項目決策過程中成本控制工作的實際效用無法被充分體現(xiàn)出來，不利于項目運營的各個階段成本控制工作的順利進行，對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展造成了極大的負面影響。

（二）前期準(zhǔn)備方面

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，施工企業(yè)在項目的實際推進過程中起著愈發(fā)重要的地位。項目準(zhǔn)備工作主要就是施工企業(yè)對于項目的施工時間進行確認。現(xiàn)階段，大多房地產(chǎn)企業(yè)的項目施工企業(yè)通常都是通過招標(biāo)來選取，國家也頒布了相應(yīng)的招標(biāo)政策對具體的招標(biāo)工作進行規(guī)范。但在實際工作中，其招標(biāo)過程仍然存在較多的違規(guī)現(xiàn)象。如未能按照相關(guān)政策要求進行公開招標(biāo)、施工企業(yè)提前內(nèi)定等現(xiàn)象，這些弊端致使政府部門的相關(guān)招標(biāo)規(guī)范化政策難以發(fā)揮其真正的作用。另外，在實際招標(biāo)過程中，一些項目的施工企業(yè)為了提高自身的利益，往往在建筑材料的選取方面偷工減料，以降低自身的施工成本，致使項目的實際質(zhì)量較差，項目安全得不到保障，在實際入住后由于出現(xiàn)較多的質(zhì)量問題而被投訴整改等，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)房產(chǎn)的售賣以及社會聲望受到嚴(yán)重影響，對其后續(xù)工作的開展造成了較大的阻礙作用。

（三）建設(shè)實施方面

建設(shè)實施在全過程成本控制工作中占據(jù)著最為重要的地位，其實施的主要難點有：

一方面，缺乏對施工現(xiàn)場各項工作的監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)在其項目的實際施工階段，往往會存在部分原定設(shè)計方案無法落實到實際施工環(huán)節(jié)的現(xiàn)象，因而對設(shè)計方案進行變更就必然會存在。而當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對于設(shè)計方案的變更缺乏規(guī)范化管理，對相關(guān)的設(shè)計方案變更類型缺乏專門的部門和人員進行管理，對設(shè)計方案變更的相關(guān)責(zé)任難以進行實際的追責(zé)，在項目結(jié)算階段容易產(chǎn)生不必要的糾紛。

另一方面，缺乏對甲控材料和加工材料的區(qū)分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其具體的施工過程中，往往忽略了對甲控材料和加工材料的區(qū)分，對原材料的管理較為混亂，使得其成本控制工作無法有效地開展。

另外，對于資金使用計劃的執(zhí)行缺乏完善的監(jiān)管機制。在施工過程中，由于對資金的使用未能執(zhí)行相應(yīng)的使用計劃，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法通過資金的使用情況對施工進度進行明確的判斷，各項工程款項的支付不符合實際的施工進度，在資金的實際支取超過計劃額度時，相關(guān)成本控制人員無法及時找出原因，致使資金超額使用的現(xiàn)象無法得到有效解決。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本控制的過程中，往往忽略了對施工過程中所產(chǎn)生的增值稅的控制，對自身適用的增值稅計稅方法未能進行及時的了解，使得其對施工過程的成本控制效果不夠明顯，成本控制結(jié)果不夠準(zhǔn)確。

（四）交付銷售方面

房地產(chǎn)企業(yè)進行資金回收的主要方式就是對已經(jīng)竣工的房產(chǎn)項目進行銷售，這也是房地產(chǎn)企業(yè)項目工程的最后一個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售通常是委托相關(guān)的代理機構(gòu)進行銷售，其過程中存在的成本主要是廣告宣傳以及代理銷售人員的傭金等費用支出?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程成本控制通常會存在廣告費用較高以及代理銷售人員的缺乏穩(wěn)定性，離職率較高、流動性較大等問題，且相應(yīng)的銷售管理系統(tǒng)也存在較大的不足，致使銷售人員在實際工作過程中缺乏積極性，對公司的歸屬感較差，進而導(dǎo)致房產(chǎn)項目的整體出售周期變長，其所消耗的銷售成本也就隨之增加，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟利益，不利于其維持自身的市場競爭地位，保持自身的穩(wěn)定發(fā)展。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的有效措施

（一）構(gòu)建評價指標(biāo)體系，合理設(shè)置成本目標(biāo)

投資決策過程是房地產(chǎn)企業(yè)實施全過程成本控制的基礎(chǔ)部分，因而在具體實施過程中應(yīng)當(dāng)構(gòu)建完善的指標(biāo)評價體系，構(gòu)建合理的成本控制目標(biāo)，以實現(xiàn)成本控制工作中的科學(xué)決策，為成本控制工作的后續(xù)開展提供良好的依據(jù)。在進行項目施工可行性分析時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組建專業(yè)的成本控制分析團隊，由專門的人員對項目施工過程中可能產(chǎn)生的各項成本進行分析，結(jié)合當(dāng)前的市場經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r以及材料和人工的定價標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)設(shè)施的使用規(guī)范，為項目的實施制定科學(xué)的成本控制目標(biāo)。另外，還應(yīng)當(dāng)對社會效益指標(biāo)進行充分考量，對項目開發(fā)過程中存在的阻礙因素進行合理的規(guī)避和解決，并做好相應(yīng)的風(fēng)險防范措施和相關(guān)材料、設(shè)施價格變動預(yù)算，促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的順利實施。

（二）改進施工方案的設(shè)計，加強在招投標(biāo)方面的管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的準(zhǔn)備階段，其應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照決策過程中所制定的具體實施方案進行相關(guān)設(shè)備、材料和人工等方面的準(zhǔn)備。在這一過程中，想要保障成本控制工作順利進行，就應(yīng)當(dāng)在其實施具體實施方案進行設(shè)計時對相關(guān)的成本管理開展嚴(yán)密的控制，同時對招標(biāo)工作做好相應(yīng)的監(jiān)督和管理。因此，在實際工作過程中，對項目準(zhǔn)備過程進行成本控制的主要方式就是通過對決策過程中相關(guān)方案和數(shù)據(jù)的分析，以及房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的實際發(fā)展?fàn)顩r，確保相關(guān)方案設(shè)計科學(xué)合理，其具體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)囊括項目施工區(qū)域的土地使用權(quán)限、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、政府部門相關(guān)政策要求以及當(dāng)?shù)氐南M水平等各方面內(nèi)容，以免在實際施工過程中存在影響附近居民正常生活或項目施工目標(biāo)不符合當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r的情況，保障項目準(zhǔn)備階段各項工作的可行性，確保房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項目可以順利地開展和實施，確保相關(guān)房地產(chǎn)項目的施工和售賣環(huán)節(jié)能夠更加順利地進行。

另外，在實際招標(biāo)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分掌握并遵守政府部門頒布的相關(guān)政策規(guī)范，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進行公平、公開的招標(biāo)活動。在對項目的施工企業(yè)進行選擇時，應(yīng)當(dāng)全面考量其整體的發(fā)展水平以及企業(yè)信用等級，并進行擇優(yōu)選用。在具體的施工過程中對其施工成本進行科學(xué)監(jiān)督和控制，保障相關(guān)成本支出的合理性，并在此基礎(chǔ)上更好地提升項目的施工質(zhì)量，確保項目施工過程順利推進，避免由于材料或費用問題影響項目的施工進度，進而有效地進行成本控制工作，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益的有效提升。

（三）提高成本核算水平，加強資金管理

在對房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)項目的建設(shè)施工階段進行成本控制時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮以下三個方面的內(nèi)容：

首先，在施工階段，如因?qū)嶋H工作需要需對前期的設(shè)計方案進行調(diào)整時，應(yīng)當(dāng)對其調(diào)整的相關(guān)流程以及調(diào)整需求進行明確，建立專門的審核機構(gòu)，并將相關(guān)責(zé)任進行明確，制定相應(yīng)的追責(zé)制度，若由于方案變更而在結(jié)算階段出現(xiàn)糾紛，應(yīng)當(dāng)確?？梢宰坟?zé)到人，避免由于制度不完善而為企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。

其次，還應(yīng)當(dāng)注重對甲控材料和加工材料的區(qū)分。甲供材料主要是指由房地產(chǎn)企業(yè)直接提供給施工方進行投入使用的材料，其材料質(zhì)量與施工方的關(guān)聯(lián)不大，但施工方有義務(wù)對材料進行檢查，若由于施工方未詳細檢查材料而產(chǎn)生問題，施工方同樣需要擔(dān)負責(zé)任。在進行工程結(jié)算時，一般需要扣除加工材料的99%，剩余1%作為加工材料的保管費。甲控材料主要是指由施工方購買，經(jīng)由房地產(chǎn)企業(yè)認價后投入使用扥材料，除企業(yè)指定品牌材料外，其材料質(zhì)量主要有施工方進行負責(zé)。在進行成本控制時通常由建筑單位根據(jù)市場價適當(dāng)?shù)丶由弦欢ǖ睦麧欉M行認價并計入成本。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際的資金使用情況，通過與資金使用計劃和成本的實際發(fā)生狀況進行對比，來判斷項目的具體施工進度，按時撥付相關(guān)的款項，若出現(xiàn)實際資金使用額度超過計劃額度的情況，應(yīng)當(dāng)及時對其發(fā)生原因進行分析，并采取相應(yīng)的措施對其進行嚴(yán)格控制。

最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需要繳納一定的增值稅。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人所使用的增值稅率為9%，但在稅率的劃分過程中有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項目，其既可以使用一般計稅方法也可以采用簡易計稅。房地產(chǎn)老項目主要是指《建筑工程施工許可證》注明的其合同開工日期在2016 年4 月30 日前的房地產(chǎn)項目，這種項目可以由開發(fā)商自行選擇有利于自身的稅負方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對于這類項目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%。

（四）加強人員費用管理，提高銷售環(huán)節(jié)的成本管理

對已經(jīng)竣工并投入市場的房地產(chǎn)項目進行售賣的過程進行成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)實施全過程成本管理的最后一個階段，其也是對前期成本控制效果進行評價的重要依據(jù)。在這一過程中，成本控制的主要內(nèi)容就是相關(guān)銷售人員的薪資等費用支出，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房產(chǎn)項目的實際銷售情況以及相關(guān)銷售人員的構(gòu)成，對其人才管理制度和相應(yīng)的成本控制體系進行完善，實現(xiàn)房產(chǎn)項目售賣過程的進一步管理和規(guī)范，提高相關(guān)銷售人員的工作積極性和責(zé)任意識，促進其在具體工作中更好地發(fā)揮自身的銷售潛能，幫助企業(yè)對這一過程中的成本支出進行更好的控制，進而縮短了房產(chǎn)項目的售賣周期，加快資金回收，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

六、結(jié)束語

綜上所述，實施全過程成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展趨勢中的重要性已經(jīng)逐漸凸顯，但其實際推進過程中仍然存在較多的問題需要解決，且不同的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營性質(zhì)方面會有所差別，其具體的實施方案缺乏一定的通用性，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分考慮自身的實際發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營情況，對全過程成本控制理念進行詳細了解，通過對項目開展的投資決策、前期準(zhǔn)備、具體實施以及投入銷售四個方面的成本控制內(nèi)容進行具體分析，構(gòu)建符合自身發(fā)展規(guī)劃的全過程成本控制體系，并不斷加大其在企業(yè)內(nèi)部的推進力度，更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的優(yōu)化和完善，進而實現(xiàn)其持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。