倫敦愛彼迎平臺“類酒店”房源調(diào)查

奉玲如

（重慶市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，重慶 400000）

1 研究背景

1.1 愛彼迎的經(jīng)營理念——“共享經(jīng)濟(jì)”

愛彼迎成立于2008 年，以“共享經(jīng)濟(jì)”為盈利概念，是一個(gè)同時(shí)面向房東和租客的社區(qū)平臺，主打短期房屋租賃。與傳統(tǒng)的酒店管理模式不同，愛彼迎為世界各地的屋主和旅行者提供點(diǎn)對點(diǎn)連接，并作為中介從雙方收取一部分傭金[1]。與沒有人情味的酒店不同，一方面愛彼迎為房客提供了真實(shí)的、如家庭一樣的生活體驗(yàn)[2]；另一方面，它為房東提供了短期的補(bǔ)充收入，提高了房屋的可用性，也緩解了房主的房屋債務(wù)壓力。由于愛彼迎盈利模式的特殊性，其主要目標(biāo)是擴(kuò)大房東數(shù)量，擴(kuò)大租戶的選擇，從而促進(jìn)交易量。根據(jù)愛彼迎新聞中心宣布的消息，截至2022 年3 月31 日，愛彼迎的平臺上有超過400 萬名房東，在220 多個(gè)國家和地區(qū)以及10 萬多個(gè)城市中擁有房源，在全球有超過600萬處的活躍房源。由于其作為網(wǎng)絡(luò)中介平臺的特殊性質(zhì)，及其“共享經(jīng)濟(jì)”的經(jīng)營理念，愛彼迎的員工數(shù)量與顧客數(shù)量的比值極低，遠(yuǎn)低于一般酒店的酒店員工與顧客數(shù)比，其影響力和價(jià)值甚至超過了許多著名的酒店，如希爾頓酒店和萬豪國際連鎖酒店[3]。

1.2 “類酒店”的出現(xiàn)

然而，隨著愛彼迎短租市場的不斷擴(kuò)大，一些違反“共享經(jīng)濟(jì)”原則、不利于解決城市住房短缺問題的非法房東出現(xiàn)了。他們不是合租者，其經(jīng)營方式更像“迷你酒店”公司，這些房東有多個(gè)房源，但他們不像真正的酒店經(jīng)營，需要繳納住宿稅。本文對這種類似酒店經(jīng)營的愛彼迎房源簡稱為“類酒店”房源。一項(xiàng)關(guān)于愛彼迎在2014—2017 年對紐約的影響調(diào)查發(fā)現(xiàn)，愛彼迎一直在將大量長期住房的房源轉(zhuǎn)移到短期租賃市場，導(dǎo)致4700 余間長期性的私人住房變成了“鬼旅店”（ghost hotels）[4]。這種先買房、后出租的現(xiàn)象導(dǎo)致了住房價(jià)格更加令人難以負(fù)擔(dān)和房源緊缺的問題，將當(dāng)?shù)卣嬲闹械褪杖氲挠谰镁用駨乃麄兯诘淖^(qū)排擠了出去[5-6]。

1.3 英國短租法——90d 規(guī)則

由于倫敦人口密度高，住房供應(yīng)不足，2015 年，英國發(fā)布了《放松管制法案》，法律規(guī)定，倫敦的住宅房屋一年最長不能超過90d 用于短租。該法案于2017 年實(shí)施，通過限制房屋掛牌出租的時(shí)間一年不超過90d，以保持共享經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，防止家庭住房快速過渡到短租住房，從而緩解倫敦的住房壓力。因此，原則上，愛彼迎上的房源用于短租的時(shí)間一年不應(yīng)超過90d。

基于研究背景可以發(fā)現(xiàn)，在愛彼迎上，酒店式房東的出現(xiàn)暫時(shí)是無法完全避免的。考慮到“類酒店”房源和真正的家庭租賃式房源（即普通房源）之間存在的差異和競爭，結(jié)合英國短租法，以倫敦作為研究對象，本文提出兩個(gè)問題：①在倫敦的愛彼迎房源中，出現(xiàn)“類酒店”經(jīng)營的現(xiàn)象有多嚴(yán)重?②在倫敦，哪里的“類酒店”房源最多，在空間上是如何分布的?

2 研究方法

2.1 數(shù)據(jù)來源

分析所用的原始數(shù)據(jù)來源于Inside Airbnb 網(wǎng)站，該網(wǎng)站抓取了倫敦2020 年10 月6 日—7 日的愛彼迎房源網(wǎng)頁數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)可視化所用到的倫敦行政邊界矢量數(shù)據(jù)來源于官方網(wǎng)站London Datastore。這兩日，英國倫敦共有51136 個(gè)房東，76978 個(gè)房源。根據(jù)Inside Airbnb 的免責(zé)聲明，爬取的數(shù)據(jù)均來源于愛彼迎網(wǎng)頁，且該數(shù)據(jù)源是非隱私性和非歧視性的，因此對該數(shù)據(jù)的使用是被允許的，不侵犯任何人的相關(guān)權(quán)益[7]。

2.2 技術(shù)路線

研究思路上，基于Inside Airbnb 網(wǎng)站爬取的英國倫敦兩日的房源數(shù)據(jù)，本位圍繞研究的問題方向，識別并分析了“類酒店”房源的數(shù)量和占比，對比了一般房源與“類酒店”房源之間在閑置情況（是否打破90d 規(guī)則）、房租價(jià)格和超贊房東比例的差異，從提高空房間利用率、提升愛彼迎平臺公平性等角度，為愛彼迎的租房政策和相關(guān)政府管控提供建議。

研究技術(shù)路徑上，基于Jupyter Lab 的web 集成開發(fā)環(huán)境，使用Python 計(jì)算機(jī)編程語言。運(yùn)用Python Pandas/Geopandas 的數(shù)據(jù)分析支持庫，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)清理、數(shù)據(jù)篩選與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，并通過代碼的方式形成專題地圖，實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的分析與可視化。

3 研究結(jié)果

3.1 在倫敦的愛彼迎房源中，出現(xiàn)“類酒店”經(jīng)營的現(xiàn)象嚴(yán)重

倫敦“類酒店”經(jīng)營的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，房源最多的10 個(gè)房東如表1 所示。這些房東當(dāng)然不可能是真正的合租房主，他們僅一人就擁有數(shù)百個(gè)房源，且標(biāo)注自己的房源要么是私人房型，要么是整個(gè)住宅/公寓，而不是共享房型（愛彼迎房源分為整個(gè)住宅/公寓、私人房型、酒店房型、共享房型4 種類型），這些房東本質(zhì)上是在一個(gè)“共享經(jīng)濟(jì)”的平臺上經(jīng)營傳統(tǒng)的酒店業(yè)務(wù)。他們在平臺的自我介紹中都強(qiáng)調(diào)自家房源擁有酒店式的業(yè)務(wù)流程，強(qiáng)調(diào)他們所出租的房子是有酒店標(biāo)準(zhǔn)的。而表上排名前兩位的房東名字都是Veeve，且兩個(gè)賬戶都屬于同一家公司，這意味著這家公司在愛彼迎上發(fā)布了至少1161 個(gè)房源。

表1 倫敦前十位“類酒店”經(jīng)營的愛彼迎房東及其出租房源數(shù)

一般來說，一位愛彼迎房東只會共享或出租一套自己的閑置住房或房間。因此，本文對“類酒店”房東的定義是：該愛彼迎房東在平臺上發(fā)布了至少兩套出租用房。接下來，可以發(fā)現(xiàn)“類酒店”房源和普通房源之間具有更多可比性的特征，相關(guān)數(shù)據(jù)如表2 所示。

表2 倫敦愛彼迎的普通房東與“類酒店”房東及其房源的信息對比

在倫敦，每個(gè)房東平均擁有1.5 套房源。大部分房東只有一間房間或一套房屋的房源。然而，有17.64%的房東在愛彼迎網(wǎng)站上有一個(gè)以上的房源，占據(jù)了房源市場的45.29%。

3.1.1 房源的閑置情況

“類酒店”經(jīng)營房源的閑置情況更為嚴(yán)重，嚴(yán)重破壞了英國短租法的90d 規(guī)則。對于只發(fā)布了一套房源的房東來說，至少有70%的房東遵守了90d 規(guī)則。然而，對于有至少兩套房源的愛彼迎房東來說，他們有超過一半的房源在一年內(nèi)的閑置天數(shù)都超過了90d。由于Inside Airbnb 網(wǎng)站獲得的數(shù)據(jù)只計(jì)算了房源連續(xù)被閑置的天數(shù)，沒有計(jì)入被出租的天數(shù)，實(shí)際違反90d 規(guī)則的房源比例比計(jì)算的結(jié)果還要高?？梢砸姷?，這種用家庭住宅經(jīng)營酒店的方式，與政府限制短租房屋的宗旨背道而馳，大量本可用于中長期租賃的家庭住宅被用于短期租賃，加劇了住房供應(yīng)壓力。

3.1.2 房租中位數(shù)價(jià)格

由于在愛彼迎平臺上，當(dāng)房東無意出租房源，存在房價(jià)被定得極高或極低的情況。因此，本文主要對比房源的中位數(shù)價(jià)格，從而忽略不合理極值。由于“類酒店”房東通常聲稱自己的房源具有酒店的質(zhì)量，“類酒店”房源的房價(jià)中位數(shù)比普通房源高10 英鎊，價(jià)格比普通房源上調(diào)了14.29%。

3.1.3 超贊房東比例

“類酒店”經(jīng)營的房東更有可能成為超贊房東。倫敦?fù)碛兄辽賰商壮鲎夥康姆繓|，成為超贊房東的比例是23.02%，而普通愛彼迎房東成為超贊房東的比例僅有11.10%。根據(jù)成為超贊房東的條件，不管一個(gè)房東有多少房源，該房東都需要在過去一年里，至少接待了10次住宿；或至少接待了3 次住宿，總晚數(shù)超過100 晚。這意味著對于有多個(gè)房源的房東來說，這個(gè)條件是更容易實(shí)現(xiàn)的。而“類酒店”經(jīng)營的房東掛著超贊房東的頭銜，使他們比普通房東更容易獲得租客的信任，使普通房東更加缺乏平臺競爭力。

3.2 “類酒店”房源分布情況

3.2.1 “類酒店”房源密度的分布情況

由于倫敦各區(qū)的面積不同，本文用“類酒店”房源密度來衡量該地區(qū)“類酒店”經(jīng)營現(xiàn)象的嚴(yán)重程度。倫敦總共有33 個(gè)區(qū)域，總體上分為內(nèi)倫敦和外倫敦，本文研究的地理尺度為“London ward”?！癓ondon ward”是倫敦的一種分區(qū)方式，把倫敦分為627 個(gè)小分區(qū)，常用于研究小尺度的人口、社區(qū)、住房、土地使用等方向。研究發(fā)現(xiàn)，空間上，內(nèi)倫敦的“類酒店”房源密度普遍高于外倫敦，呈現(xiàn)出高值向中心集聚的現(xiàn)象。在外倫敦，大多數(shù)“ward”的“類酒店”房源密度都在每100hm230 個(gè)以下；而在內(nèi)倫敦，高密度區(qū)域集中在內(nèi)倫敦的西北部，密度比外倫敦高出幾十倍，數(shù)值普遍在每100hm2300～700 個(gè)，部分地區(qū)甚至達(dá)到了每100hm2800～900個(gè)。而內(nèi)倫敦的倫敦城區(qū)域作為商業(yè)中心，它的“類酒店”房源密度則較低。

3.2.2 “類酒店”房源占比的分布情況

計(jì)算了各個(gè)“ward”的“類酒店”房源密度后，本文又計(jì)算了各個(gè)“ward”的“類酒店”房源占總房源的比值，該比值也同樣可以反映不同地區(qū)“類酒店”經(jīng)營現(xiàn)象的嚴(yán)重程度。倫敦大部分地區(qū)的“類酒店”房源占總房源的30%～50%，空間分布上沒有明顯的集聚特征。位于倫敦城以西的內(nèi)倫敦區(qū)域，“類酒店”房源在愛彼迎的房源列表中占據(jù)了主導(dǎo)地位；而對于外倫敦區(qū)域，西部、東北部和南部的比例較高，但總體來說外倫敦的高比例區(qū)域分布相對分散。內(nèi)倫敦的倫敦城區(qū)域，“類酒店”房源占比沒有明顯的空間分布特征。

4 結(jié)語

為了擴(kuò)大平臺和增加收入，愛彼迎默許了打著“共享經(jīng)濟(jì)”旗號的酒店業(yè)務(wù)的存在。這些酒店經(jīng)營者擠占了真正的合租者的市場。在倫敦，不到20%的“類酒店”經(jīng)營房東提供了近50%的房源；倫敦城西部地區(qū)的“類酒店”經(jīng)營現(xiàn)象最為嚴(yán)重，“類酒店”房源的密度和占比都很高；“類酒店”經(jīng)營房東比普通房東更容易成為超贊房東，同時(shí)普遍設(shè)定了更高的住宿價(jià)格和產(chǎn)生了更多長期空置的住宅。

政府應(yīng)該讓愛彼迎公司不負(fù)其名，通過一系列干預(yù)措施讓該公司出臺對真正的房屋共享者更公平的平臺出租政策。例如，在成為超贊房東的要求中，考慮房東擁有的房源數(shù)量，而不是只考慮總預(yù)訂夜數(shù)和總房屋成交量；此外，應(yīng)識別出有多個(gè)房源的房東，并像傳統(tǒng)酒店經(jīng)營模式一樣向他們收取住宿稅。這樣，才能有效緩解因“類酒店”經(jīng)營而導(dǎo)致的閑置住房增多、平臺公平性不足、平臺住宿價(jià)格上漲等問題，讓愛彼迎落實(shí)其“共享經(jīng)濟(jì)”的經(jīng)營理念和口碑。