探索社區(qū)泳池經(jīng)營新模式
——以川渝兩地為例

曹際龍

(成都理工大學(xué) 四川成都 610059)

近年來，中國游泳健兒不斷在世界大賽中取得佳績，激勵著越來越多的人開始了解和學(xué)習(xí)游泳運(yùn)動，同時各地教育部門對游泳技能的要求促使學(xué)生家長對學(xué)習(xí)游泳技能的需求不斷提升，游泳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來新的契機(jī)，人們對游泳場館的需求也大大提高［1］。

在游泳需求日益增長的情況下，各類游泳場所慢慢興起，社區(qū)游泳池作為具有特殊屬性的游泳場館，在經(jīng)營管理過程中的問題尤為突出。社區(qū)游泳池受天氣影響較大，且經(jīng)營內(nèi)容及方式較為單一，面對近2年異常天氣，社區(qū)泳池經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，呈利潤下降趨勢。

經(jīng)營社區(qū)游泳池以服務(wù)小區(qū)居民為導(dǎo)向，以改善社區(qū)泳池經(jīng)營質(zhì)量，提高經(jīng)營利潤為最終目標(biāo)。該文主要從天氣情況、泳池產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)干預(yù)情況、泳池經(jīng)營時間等方面，結(jié)合近4 年泳池收支情況來研究如何降低社區(qū)居民游泳消費(fèi)成本和提升泳池經(jīng)營者的經(jīng)營利潤，并在一定程度上緩解泳池靠天吃飯的窘境，增強(qiáng)泳池經(jīng)營的抗風(fēng)險(xiǎn)力度。

1 經(jīng)營社區(qū)游泳池干預(yù)維度分析

該文主要從業(yè)主方面、物業(yè)管理公司方面、泳池承包方3 個方面研究成都、重慶兩地的16 個社區(qū)泳池干預(yù)因素，并提出經(jīng)營泳池新模式，對泳池水質(zhì)、泳池安全管理及泳池人員配備、保險(xiǎn)等方面不做研究。

1.1 社區(qū)泳池產(chǎn)權(quán)歸屬情況

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，16 個社區(qū)泳池占地均屬于小區(qū)業(yè)主公攤面積，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證件。居民小區(qū)公共體育設(shè)施屬于全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)之一，業(yè)主有決定其使用的權(quán)利。鑒于產(chǎn)權(quán)歸屬問題，社區(qū)泳池經(jīng)營面對多種經(jīng)營難題，如業(yè)主為何進(jìn)行收費(fèi)，物業(yè)沒有權(quán)利選擇泳池外包，收費(fèi)價格較高等。

1.2 業(yè)主對社區(qū)泳池認(rèn)知情況

在成都、重慶16 個社區(qū)泳池經(jīng)營過程中隨機(jī)發(fā)放200 份調(diào)查問卷，收回有效問卷183 份，問卷有效率為91.5%，調(diào)查得出絕大多數(shù)業(yè)主對社區(qū)泳池產(chǎn)權(quán)歸屬有清楚的認(rèn)知，但對物業(yè)管理公司外包泳池的具體收費(fèi)情況及用途處于不清楚狀態(tài)，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為社區(qū)泳池經(jīng)營需要經(jīng)營成本，認(rèn)同收費(fèi)情況，在認(rèn)同收費(fèi)的人員中大多數(shù)業(yè)主認(rèn)為收費(fèi)偏高。具體調(diào)查結(jié)果如下。

1.2.1 對產(chǎn)權(quán)屬性的認(rèn)知

認(rèn)為泳池產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的有163 人，占89.07%；不清楚產(chǎn)權(quán)歸屬的有23 人，占9.29%；認(rèn)為屬于開發(fā)商所有的有3人，占1.64%。

1.2.2 對物業(yè)外包情況的認(rèn)知

有176 人選擇完全不了解物業(yè)所收取的承包費(fèi)用及用途，占96.17%；7人選擇了解用途及金額占3.73%。

1.2.3 對泳池收費(fèi)情況的認(rèn)知

選擇應(yīng)當(dāng)收費(fèi)的有115人，占62.84%，選擇不應(yīng)當(dāng)收費(fèi)的有68人，占37.16%；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)收費(fèi)的115名業(yè)主中有63 人選擇收費(fèi)較高，占72.45%；有52 人認(rèn)為收費(fèi)合理，占27.55%。

1.3 物業(yè)對社區(qū)泳池認(rèn)知情況

城市社區(qū)游泳場館是城市社區(qū)建設(shè)中必不可少的體育設(shè)施，但由于缺乏專業(yè)的運(yùn)營管理人員，多數(shù)的社區(qū)游泳場館處于虧損，甚至是長期閑置狀態(tài)，基于此類情況，多數(shù)社區(qū)游泳場館運(yùn)營管理者直接選擇將游泳場所外包經(jīng)營［2］。

對16個社區(qū)泳池跟蹤研究了解，有15個選擇外包給專業(yè)體育公司，1個選擇委托經(jīng)營；對15名物業(yè)管理人員進(jìn)行訪談了解，物業(yè)公司外包泳池主要有3 個原因，即更好地服務(wù)小區(qū)業(yè)主，增加物業(yè)公司經(jīng)營收入，自身經(jīng)營困難，這3 個原因的選擇人數(shù)分別有9 人、2人、4人，分別占60%、13.33%、26.67%?；谠擁?xiàng)數(shù)據(jù)，物業(yè)管理公司外包泳池的主要目的為服務(wù)小區(qū)業(yè)主，提升滿意度。

1.4 天氣與泳池經(jīng)營數(shù)據(jù)情況

社區(qū)泳池經(jīng)營與天氣情況密切相關(guān)，近些年異常暑熱天氣對成都、重慶社區(qū)泳池經(jīng)營產(chǎn)生了重大影響，天氣氣候變化成為泳池經(jīng)營業(yè)績的不確定因素。

1.4.1 近4年7月和8月天氣情況

通過中國氣象歷史氣候查詢及泳池經(jīng)營期間實(shí)際記錄得出表1 天氣情況（天氣情況統(tǒng)計(jì)天數(shù)為經(jīng)營期間每日9：30～21：30的天氣情況）。

表1 成都重慶兩地近4年天氣情況（天）

對比近4 年天氣情況，得出以下結(jié)論：成都市2018、2019年7月份經(jīng)營期間，下雨天氣較往年明顯增加，8 月份下雨天數(shù)變化相對較小；重慶市2019 年7 月份經(jīng)營期間雨水天氣較往年明顯增加，8月份天氣變化相對較小。

1.4.2 近4年泳池經(jīng)營收入情況

根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況，記錄近4年各泳池7月和8月經(jīng)營收入數(shù)據(jù)，如表2所示。

表2 各泳池近4年經(jīng)營收入情況（元）

近4年7月總收入和8月總收入趨勢如圖1所示。

圖1 近4年7月和8月收入趨勢圖

近4年7月份平均收入和8月份平均收入情況如圖2所示。

圖2 近4年7月和8月平均收入占比情況

基于以上數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)自2018、2019年經(jīng)營收入出現(xiàn)大幅下滑趨勢；因社區(qū)泳池銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及產(chǎn)品內(nèi)容主要傾向于前期快速回籠資金，故無論天氣如何，前期收入均明顯高于后期，具體為社區(qū)泳池7 月收入占總收入的74%，8月收入占總收入的26%。

1.4.3 陰雨天氣與經(jīng)營收入的對比分析

圖3和圖4分別為成都市近4年7月、8月對比圖。

圖3 成都市近4年7月銷售額與雨天數(shù)據(jù)分析

圖4 成都市近4年8月銷售額與雨天數(shù)據(jù)分析

圖5和圖6分別為重慶市近4年7月、8月對比圖。

圖5 重慶市近4年7月銷售額與雨天數(shù)據(jù)分析

圖6 重慶市8月雨天數(shù)與銷售額對比

基于以上數(shù)據(jù)分析得知，收入金額與當(dāng)月陰雨天數(shù)大致成反比關(guān)系，即在排除其他影響因素的前提下，陰雨天氣直接影響泳池收入。

1.5 社區(qū)泳池經(jīng)營開支情況

社區(qū)泳池經(jīng)營成本主要包括場地租金、員工工資、其他開支（如消毒藥品、游泳商品、員工住宿、雜項(xiàng)開支等），該研究中的16 個社區(qū)泳池近4 年開支明細(xì)如表3所示。

表3 各泳池近4年開支情況（元）

16 個社區(qū)泳池近4 年開支平均占比：具體為租金占比34%、工資占比49%、其他開支占比17%。其中，租金和其他開支每年相對穩(wěn)定，租金有小幅增長，如圖7所示。

圖7 近四年泳池開支平均占比情況

1.6 小結(jié)

社區(qū)游泳池的運(yùn)營主要干預(yù)因素有社區(qū)業(yè)主、物業(yè)公司、泳池經(jīng)營方3個方面。其中，調(diào)研發(fā)現(xiàn)多數(shù)業(yè)主對社區(qū)游泳池的產(chǎn)權(quán)屬性有著較為清楚的認(rèn)知，且大部分人員認(rèn)為泳池應(yīng)當(dāng)收費(fèi)但收費(fèi)偏高，對泳池外包租金金額及用途基本處于不知情狀態(tài)；物業(yè)管理公司為給業(yè)主提供較好的服務(wù)，絕大部分選擇將泳池外包給專業(yè)體育公司，較少小型物業(yè)公司為提升經(jīng)營收入而選擇外包；對于泳池承包方，主要重心則在經(jīng)營管理方面，銷售內(nèi)容及銷售方式的設(shè)置使得泳池主要銷售額集中在每年的7 月，近2 年暑期天氣異常，陰雨天較多，泳池經(jīng)營形勢嚴(yán)峻，每年泳池經(jīng)營固定成本投入變化幅度較小，固定成本中工資成本約占49%，租金成本占比較大，約為34%。

2 社區(qū)泳池運(yùn)營模式探索

目前，社區(qū)泳池運(yùn)營模式主要為外包經(jīng)營（物業(yè)或業(yè)委會收取租金外包給專業(yè)公司或個人經(jīng)營），愈發(fā)嚴(yán)峻的泳池經(jīng)營環(huán)境迫使泳池經(jīng)營方對外包模式進(jìn)行改革，對開源節(jié)流方向進(jìn)行探索。

2.1 承包方式改變

有關(guān)文獻(xiàn)表明，物業(yè)管理是通過對物的管理來為業(yè)主服務(wù)，物業(yè)管理行為以業(yè)主和使用人為服務(wù)對象，提供建筑和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、環(huán)境和綠化管理、社區(qū)綜合性服務(wù)等現(xiàn)代房屋管理服務(wù)［3］。物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，它的本質(zhì)就是為業(yè)主提供滿意的服務(wù)［4］。

通過對15 位物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人訪談了解到，絕大部分物業(yè)開放社區(qū)泳池是為滿足業(yè)主需求，以便更好地服務(wù)業(yè)主，而并非依靠收取泳池租金增加收入。對16個泳池經(jīng)營收入數(shù)據(jù)進(jìn)行分析得知，泳池門票收入（含月卡、次卡等所有卡種）約占總收入的41%，游泳培訓(xùn)收入約占總收入的43%，其他收入（貨品售賣、場地臨時租賃等）約占總收入的16%，租賃費(fèi)用約占總投入的34%；通過對社區(qū)業(yè)主的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分業(yè)主認(rèn)同收費(fèi)，但感覺收費(fèi)偏高。

結(jié)合社區(qū)泳池產(chǎn)權(quán)屬性、業(yè)主對社區(qū)泳池收費(fèi)態(tài)度及泳池租金占總開支比例的情況提出零租金承租模式。具體含義闡述如下：泳池產(chǎn)權(quán)所有方或泳池管理方將泳池以不收取租金的形式外包給第三方，同時第三方在經(jīng)營管理游泳池的過程中對所屬社區(qū)業(yè)主進(jìn)行免門票經(jīng)營或者以低于同區(qū)域門票價格進(jìn)行運(yùn)營，零收費(fèi)或低收費(fèi)的模式會按具體項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行協(xié)商洽談。

該租賃模式具有以下優(yōu)點(diǎn)：泳池經(jīng)營方降低了約34%的固定成本，且減少了異常天氣期間的經(jīng)營開支；促進(jìn)業(yè)主對自身物業(yè)管理公司滿意度的提升；業(yè)主自身消費(fèi)成本降低，提升業(yè)主客戶消費(fèi)黏性；低收費(fèi)或不收費(fèi)的模式促使泳池經(jīng)營方加強(qiáng)其他銷售內(nèi)容的專業(yè)化、細(xì)致化程度。

2.2 增加泳池?zé)o形資產(chǎn)開發(fā)力度

國內(nèi)學(xué)者提到：體育場館無形資產(chǎn)為不具有實(shí)物形態(tài)，但是可以持續(xù)為場館所有者和經(jīng)營者帶來經(jīng)濟(jì)效益的資源。體育場館無形資產(chǎn)的開發(fā)是專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，包括調(diào)查、策劃、預(yù)算、業(yè)務(wù)溝通、新業(yè)務(wù)開發(fā)等方面，在具體運(yùn)作模式上主要由單獨(dú)開發(fā)、合作開發(fā)、委托開發(fā)3種模式組成［5］。

社區(qū)泳池多為季節(jié)性開放，在開放期間人流聚集，廣告效應(yīng)較好且針對性較強(qiáng)，廣告投放位置可選擇性較多，廣告位置優(yōu)越。但對大量社區(qū)泳池調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泳池除主營業(yè)務(wù)外，基本沒有開發(fā)場館的無形資產(chǎn)，造成資源空置浪費(fèi)的現(xiàn)象。因此，在面對日益增加的經(jīng)營成本和不確定的氣候因素時，增加社區(qū)泳池?zé)o形資產(chǎn)的開發(fā)力度，轉(zhuǎn)變經(jīng)營者的經(jīng)營觀念可以在一定程度上緩解社區(qū)泳池經(jīng)營靠天吃飯的窘境。

社區(qū)泳池經(jīng)營管理方可以根據(jù)自身能力選擇無形資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。因社區(qū)泳池產(chǎn)權(quán)的特殊屬性，無形資產(chǎn)開發(fā)所得利潤可分為三部分：全體業(yè)主為一部分，物業(yè)管理公司為一部分，泳池經(jīng)營管理方為一部分，泳池經(jīng)營管理方所獲取的利潤則可直接作為經(jīng)營利潤，業(yè)主所獲取的利潤可直接在游泳消費(fèi)上進(jìn)行抵扣，一定程度上降低游泳消費(fèi)成本。

2.3 豐富泳池銷售結(jié)構(gòu)

社區(qū)泳池在做好泳票、培訓(xùn)、商品售賣的同時，可以依據(jù)泳池開放時間、用時場地大小協(xié)同物業(yè)管理公司等開展社區(qū)游泳比賽及水上趣味運(yùn)動會等。另外，可與社區(qū)周邊健身房、少兒培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行聯(lián)合經(jīng)營，豐富泳池消費(fèi)內(nèi)容，增加消費(fèi)者的選擇性［6］。

3 結(jié)語

社區(qū)游泳池受天氣影響較大，且經(jīng)營內(nèi)容及方式較為單一，面對近2年川渝兩地異常天氣，社區(qū)泳池經(jīng)營抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，利潤呈下降趨勢。為促進(jìn)社區(qū)泳池運(yùn)營健康發(fā)展，提升社區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)滿意度，提升社區(qū)泳池經(jīng)營者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，可嘗試改變現(xiàn)有社區(qū)泳池運(yùn)營模式［7］，如改變承包經(jīng)營方式，增加社區(qū)泳池?zé)o形資產(chǎn)開發(fā)力度，豐富泳池消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。