抵押權(quán)不可分性在不動(dòng)產(chǎn)登記中的適用

□ 徐映雪

案 例

案例一：甲用其名下的A、B兩套房屋共同做抵押向銀行獲取貸款600萬(wàn)元，辦理了一個(gè)一般抵押權(quán)登記。甲與銀行簽訂抵押權(quán)變更協(xié)議，約定A房屋擔(dān)保600萬(wàn)元債權(quán)中的250萬(wàn)元，B房屋擔(dān)保600萬(wàn)元債權(quán)中的350萬(wàn)元?，F(xiàn)甲和銀行向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記，想將原先的一個(gè)抵押權(quán)變更為兩個(gè)抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)能否辦理？

案例二：乙用其名下的C、D兩套房屋共同做抵押向銀行獲取貸款，辦理了一般抵押權(quán)登記。后乙清償了部分債務(wù)，經(jīng)與銀行約定，準(zhǔn)備將D房屋移出抵押物范圍，現(xiàn)乙和銀行到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記，登記機(jī)構(gòu)能否辦理？

分 析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于抵押權(quán)的不可分性，在抵押權(quán)存續(xù)期間，不能將一個(gè)抵押權(quán)拆分為數(shù)個(gè)抵押權(quán)。同時(shí)，不能改變抵押物的范圍，隨意增加或減少抵押物。所以上述兩個(gè)案例登記機(jī)構(gòu)均不能辦理。

在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)務(wù)中不乏有工作人員持有此觀點(diǎn)，但筆者認(rèn)為該觀點(diǎn)錯(cuò)誤理解了抵押權(quán)不可分性的內(nèi)涵和適用。抵押權(quán)的不可分性是保證抵押權(quán)擔(dān)保功能與效力的原則，并非指抵押權(quán)、債權(quán)或抵押物不可分，而是指抵押權(quán)的效力不可分，即抵押權(quán)設(shè)定后不因抵押物、被擔(dān)保債權(quán)及債務(wù)的分割或讓與而受影響。具體適用情形可歸納為以下幾種：一是關(guān)于抵押權(quán)與抵押物，將部分抵押物分割或讓與第三人時(shí)，抵押權(quán)并不受到影響，抵押權(quán)人可就抵押物全部行使權(quán)利；二是關(guān)于抵押權(quán)與債權(quán)，被擔(dān)保的主債權(quán)被分割或部分讓與第三人的，抵押權(quán)并不受到影響，各債權(quán)人可就享有的債權(quán)額對(duì)抵押物全部行使權(quán)利；三是關(guān)于抵押權(quán)與債務(wù)，部分債務(wù)被清償，抵押權(quán)并不受到影響，抵押權(quán)人可就其剩余債權(quán)對(duì)抵押物全部行使權(quán)利；四是關(guān)于抵押物與債權(quán)，抵押物部分滅失毀損的，剩余部分仍應(yīng)擔(dān)保全部債權(quán)。

案例一中，主債權(quán)分割后，A、B兩套房屋分割為兩個(gè)抵押物，同時(shí)涉及主債權(quán)的分割和抵押物的分割，適用上述第一、二種情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號(hào)）第三十八條第二款規(guī)定，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓，擔(dān)保物權(quán)人主張就分割或者轉(zhuǎn)讓后的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持，但是法律或者司法解釋另有規(guī)定的除外。第三十九條規(guī)定，主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓，各債權(quán)人主張就其享有的債權(quán)份額行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。據(jù)此可知，多個(gè)抵押物共同擔(dān)保一個(gè)債權(quán)的情況下，抵押物可以分割，且不因被分割而免除其擔(dān)保責(zé)任。被擔(dān)保的一個(gè)債權(quán)也可以分割為多個(gè)債權(quán)，分割后各個(gè)債權(quán)均受原抵押物的擔(dān)保。

案例二適用上述第三種情形。根據(jù)法釋〔2020〕28號(hào)文件第三十八條第一款規(guī)定，主債權(quán)未受全部清償，擔(dān)保物權(quán)人主張就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的全部行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。即使乙清償部分債務(wù)消滅了部分債權(quán)，C、D兩套房屋仍然全部處于抵押狀態(tài)。因此，在消滅部分債權(quán)后，將部分抵押物移出抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，并不違背抵押權(quán)的不可分性。恰恰是基于不可分性的前提，認(rèn)可全部抵押物仍處在抵押的狀態(tài)，才得以進(jìn)行此種變更。

對(duì)于上述兩個(gè)案例應(yīng)采用何種登記類型，現(xiàn)有法律法規(guī)或規(guī)章均未進(jìn)行明確，給登記人員造成了一定困擾。目前唯一能參考的指導(dǎo)性意見是原國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心編寫的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》，將“抵押財(cái)產(chǎn)范圍的擴(kuò)大或減小，如抵押人與抵押權(quán)人約定將某些不動(dòng)產(chǎn)移除出抵押財(cái)產(chǎn)的范圍”作為了抵押權(quán)變更登記的一種情形。筆者認(rèn)為，按照當(dāng)事人的意思自治原則，只要抵押人和抵押權(quán)人達(dá)成了一致意見，即可通過簽訂書面協(xié)議的方式拆分抵押物及債權(quán)，或?qū)⒉糠值盅贺?cái)產(chǎn)移出抵押物的范圍。根據(jù)《民法典》物盡其用的立法宗旨，登記機(jī)構(gòu)可為其辦理因擔(dān)保債權(quán)數(shù)額和抵押物數(shù)量變化的抵押權(quán)變更登記，或因抵押物范圍變化的抵押權(quán)變更登記。